中國房 地產進入深度調整期 樓市泡沫會產生嗎?

海悅地產

來源： 經濟參考報

2014年中國房 地產進入深度調整期
2014年，房 地產市場不再是繼續2013年的輝煌，而是突發轉向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房 地產調控也不再針對于房價，而是轉向強調政府在增加住房供 給的責任和市場化改革中的經濟功能。那麼與中國經濟息息相關的房 地產市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經濟硬著陸，還是會繼續發展，中國應怎樣面對已經進 入調整的市場，多位業內人士，在2014中國發展高層論壇“房 地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上給出了建議。

佐藤康博：中國應避免操之過急擠泡沫防止出現日本似崩盤
對于中國樓市泡沫，有人認為會是第二個日本，那麼對于已經歷過泡沫破裂的日本來說，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為 中國樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會成為泡沫。
“日本是上世紀80年代後期到90年代初期經歷了房 地產泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房 地產由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨後1987年，土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代後期以來的這場房 地產泡沫在進入90年代後便迎來了破裂。
對于日本泡沫產生的主要原因，佐藤康博認為，有三個要素導致了泡沫，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本 是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經濟增長後繼發力，同時美國也對日本施加壓力，要 求增加需求減少美國的貿易赤字。第二，人們對內需和房 地產升值的預期過高，居民和公司對日本經濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政 策又持續，使得大家對于房 地產過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。第三，銀行大規模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地 產大量的放貸同時也接受了房產抵押貸款，企業不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資，因此他們會把大量的資金投入到房 地產市場。
佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對房地產放貸；推出房產稅加速促使房地產泡沫破裂。在泡沫破裂之後，日本的經濟和房產市 場就陷入了長期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元。
對于現階段中國房地產市場，佐藤康博認為，雖然中國整體上看並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。要避免過 高的期待值。我們需要避免採用過度的刺激政策。因此，他建議，中國在注意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時，要有序地推動利率市場化，從而避免實 際利率倒挂狀態的長期持續是非常必要的。但是，也不能操之過急擠泡沫，因為日本就是因為實施了房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導 致了長期的經濟疲軟。

張玉良：房地產5至8年仍將維持較快增長
綠地集團董事長、總裁張玉良表示，當前對于房地產行業有不同的聲音，有人認為是轉折點，有人認為會崩盤，但我認為中國房地產至少在未來5到8年間會像今天的天氣一樣非常好。
張玉良表示，現階段中國房地產特點是，一線城市產業、資源聚集度仍在不斷加強的背景下，人口快速聚集。但面對有限的供應時，房價則有可能仍會小幅上升。但 三四線城市，產業發展不夠健康，人口凈流出比較大，供應過剩，但若大幅度控制，地方債、影子銀行都會因這個問題而波及。
“在城市分化的同時，產品也在分化。”張玉良說，在各方因素的影響下，住宅地產增長速度在放緩，有些城市放緩得更快，與此同時，產業地產卻正以較快速度增長。
張玉良認為，有一些問題確實應該值得高度地重視，例如一些城市，以及一些企業出現的風險現象。
“我們應該用市場的力量把它完善好。”張玉良說，過去過多的行政調控有些違背了市場規律的調控，未來調控將更市場化，這樣在刺激調整完善中讓這個市場更釋放。“總之我認為當前的市場在未來五到八年依舊很健康，但發展也會與問題並存。”

宋林：市場處于調整期政府應減少微觀幹預
“今年房地產已經進入到調整期，我相信這個調整期是健康的，過了調整期中國房地產行業會更加健康地發展。”華潤(集團)有限公司董事長宋林表示，要相信市 場的力量。政府應在宏觀經濟層面、社會的層面、市場的公開公平公正的法制環境上多引導市場而不是幹預微觀的行為。
宋林說，對于房地產這樣既關係到民生又關係到宏觀經濟的發展的特殊行業，應該用三個維度來看。第一，短期與長期的關係問題。房地產短期的發展目標跟長期發 展目標的關係問題。第二，局部跟全部的關係問題，中國市場比較大，差別化比較明顯，往往從行政幹預容易一刀切，在中國北上廣深的市場是非常畸形的房地產市 場，不能代表中國總體的房地產市場。第三，房地產行業跟宏觀經濟乃至金融體係的關係。
“房地產的特殊屬性決定其是宏觀經濟晴雨表。”宋林說，從國家來講，房地產調控的終極原則應該是讓這個行業平穩健康穩定地增長是核心要素，避免大起大落， 宋林認為，建立保障房長效機制是未來重點。一方面，保障房差別化，從政府來講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權的問題，政府可能基本上要用財政收入來 投入建廉租房，當然這不能用簡單的投資回報的角度來看，提供基本人的居住權的問題。另外，保障房的建設要和商品房良性互動。商品房的健康與否，是保障房的 基礎。也就是說商品房本來是給中高端人士的完全市場化的方式，這是資源二次配置的一個有效途徑，也就是讓有錢人買好房子和貴房子，通過好房子和貴房子通過 稅務機制轉化為政府作為保障房的資金來源，這樣形成一個良性的互動，這樣保障房才能有長效機制，否則長期下去保障房的持續的發展的能力是受到影響的。

任興洲：中國住房市場出現分化未來應實行分類調控
國研中心市場經濟研究所所長任興洲表示，當前中國住房市場出現了新的階段性趨勢。第一，增長速度放緩或者說增速換擋。但這是房地產持續十幾年的高速增長以 後，規律性地開始回落。第二，供求關係發生了明顯的變化。第三，區域市場分化。這個分化表現在銷售土地市場以及房地產企業都表現出分化的特徵。“這種分化 特徵並不是偶然的，也不是局部的”任興洲表示，我們計算經濟較好的江蘇省，它的整體的全省的大多數的地方的住宅的去庫存化率已經長達15到16個月左右， 所以整體上是發生了變化，當然分化有人口聚集的因素，產業布局的因素當然也有供求的因素。第四，雙軌供給形成。一邊是政府承擔起主導的保障功能，另一方 面，市場配置資源的決定性作用。
而對于現階段房地產市場的風險，任興洲認為，一方面，在投資增速回落的過程中對經濟增長、地方財政、地方債務的影響需要控制。另一方面，市場分化的過程中要注意三四線城市產能過剩的危機和一線城市的危機。最後，應注意房地產的資金問題。
任興洲表示，在這樣的背景下調控的思路一定會轉變———分類調控。與此同時，發揮地方政府作用，保持房地產金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。此外，著手建立長效機制。梁倩（來源：新華網）


中國房地產熱近尾聲

2014年3月30日

多 年來，從對沖基金經理到媒體評論員在內的一群預言家一直在看空中國，預測中國的住宅房地產市場將崩潰，而這個市場又恰恰是中國經濟最重要的推動力。現在還 沒到那個時候。許多經濟學家都認為中國樓市不太可能徹底崩潰。然而，有諸多跡象顯示，中國樓市經歷的此次歷史上最繁榮時期之一正在接近尾聲。

和 所有繁榮期一樣，中國樓市的繁榮也將在供給過剩的情況下落下帷幕。到訪中國任何一個城市的遊客都會發現那裡有大量建造過多的樓房，這也是樓市繁榮期即將結 束的明顯證據。例如，在北部工業城市哈爾濱，從機場進入市區的路上可以看到郊區有大量「鬼城」，也就是遍佈著大量空置高樓的社區。

這些空置樓房成為了中國中產階級不斷增長的財富的歸宿，因為這些中產階級的投資選擇並不多。十多年來，房地產一直是一個不錯的投資對象。在上海和北京這樣的大城市，房價在2002至2012年間上漲高達5倍。

而現在，其中一些投資開始出現問題。今年1月份，全國範圍內新建住房價格的同比漲幅一年來第一次放緩，成交量也在萎縮。在杭州東部的繁華地段，湖泊和清爽的環境一直吸引了大量買房人，而最近幾家開發商降低了一些豪華項目的售價。

總部設在浙江奉化的房地產開發商--浙江興潤置業投資有限公司（Zhejiang Xingrun Real Estate），無力償還近4億美元的銀行貸款。

這些還只是更深層次問題的冰山一角。基本面趨勢正在發揮作用，隨著這樣的趨勢日漸明顯，至少人們認為房價只會上漲的普遍看法將發生改變。而這樣的趨勢還可能會開始侵蝕居民財富，對中國經濟產生巨大影響。

要知道，房地產為中國貢獻了16%的國內生產總值（GDP）。而即便是這個數字也低估了房地產市場的重要性。如果再考慮到與房地產相關的傢具和家用電器等行業，這個數字還會顯著增大。

由於新建住房通常位於郊區，遠離公共交通網絡，因此買一套新房的同時也幾乎可以肯定會買一輛車。

或許需要關注的一個最重要趨勢，是地方政府角色的改變。地方政府一直在為商品房市場的繁榮推波助瀾。特別是在過去幾年，受2008年全球金融危機影響，中國出口受挫，地方政府利用房地產建設來，支撐經濟增長和填補預算空缺。

土地出讓收入成為了地方政府的一項重要收入來源。地價越高，地方政府就越有錢用於從教育到醫療保健等各方面的支出。地方官員、房地產開發商和銀行家這三方一直在維繫著樓市的熱度。

此外，隨著土地價格瘋狂飆漲，土地也被地方政府用作抵押品，從而掀起一波大規模的貸款熱潮。地方政府把錢揮霍在了一些浮華項目上，比如模仿凡爾賽宮（Palace of Versailles）建設的市政中心。富裕人押注海外

中 國採取措施打擊此類浪費行為，不可避免地也會抑制房地產市場。中央政府計劃在地方政府融資方面扮演更重要的角色，這是影響深遠的財政改革計劃的一部份，這 些改革將會改變土地市場的狀況。隨著北京方面控制信貸，利率水平將上升。這意味著房地產開發商的貸款成本將增加，有更多中小型開發商可能破產。消費者的抵 押貸款利率也將上升。

一些更加富裕的中國人則把他們的儲蓄拿到國外，投資於悉尼、溫哥華、紐約和倫敦等地更可靠的房產上。波爾多葡萄園也深受這些富人的歡迎。這些人並沒有把家庭的未來押注在上述哈爾濱「鬼城」那樣的項目上。

與此同時，中國國內現在擔心的是，房地產熱開始接近尾聲可能會拖累消費；這是中國政府不願看到的，因為政府目前正指望消費者支出，能夠抵消出口和投資放緩的影響。這也讓國務院總理李克強提振中國疲軟經濟的任務變得更加困難。李克強制定的今年經濟增長率目標是大約7.5%。

有 證據顯示，消費已經開始受到連帶影響。在北京大型家居建材商場居然之家（Easyhome）就能觀察到這樣的現象。週日，那裡一棟專賣超豪華家居商品的6 層樓購物中心門可羅雀。這裡銷售的商品包括35萬美元的意大利Arclinea櫥櫃和8.5萬美元的阿斯頓·馬丁（Aston Martin）皮桌。考慮到這樣的價位，這些商店幾乎看不到人頭攢動的景象。但在旁邊銷售東陶（Toto)衛浴用品和唯寶 （Villeroy&Boch）浴缸等更加大眾化商品的購物中心裡，也看不到多少購物的人。

誠然，春天是中國房產行業的淡季，不過從以往情況來看，這樣不景氣的情況也不多見。（來源：東方網）

房地產下一波海外投資熱潮會在哪里？

鉅亨網新聞中心

亞洲投資者的重心歷來放在本國或所在地地區，近年來他們正在把投資范圍擴大到美國、澳洲及歐洲國家。最新統計數據顯示，亞洲對外投資總額，由2000年初約10億美元急升至2013年的逾300億美元。

“自2009年開始實施的首輪量化寬鬆政策，進一步加速了這一勢頭，在2008年和2013年五年間，投資總額大幅上升近七倍。 ”

當然，一個關鍵的驅動力是自2009年起大量的資金流進入房地產行業。另一個吸引投資者往亞洲以外投資的強有力的推動因素是在海外門戶城市所得到的高回報及高增長機會，隨著經濟的復甦，這些城市的房地產市場被認為更具增長潛力。與此同時，亞洲地方政府對海外房地產投資的放松管制也在推動資金外流。

什么因素在推動海外投資？

自2009年啟動首輪量化寬鬆政策以來，環球資本的流動性不斷增強。除此以外，持續上升的海外投資主要由“外力”和“內力”兩個因素推動。

外力因素

>更高的收益

鑒於亞洲目前正處於一個與美國和歐洲非常不同的房地產周期，亞洲投資者一直在尋求能夠獲得更高收益的海外房地產投資機會。例如，現時新加坡及香港的優質寫字樓收益率大致在3%或以下，但在美國和澳大利亞的同類型物業收益率可達6〜7％。

房地產投資機會

亞洲買家已經轉而從海外尋求更好的房地產投資機會。這些地區不斷涌現的經濟復甦跡象，吸引著尋求更大增長潛力物業的亞洲投資者。從投資的角度來看，相比起在亞洲各國的主流物業，投資者會被相對售價耕地的海外物業吸引。

>市場透明度

因為市場透明度更高，亞洲投資者更青睞美國，歐洲和澳大利亞的主要門戶城市。

>貨幣升值

除了高透明度，亞洲投資者也被美國和歐洲國家因經濟增長前景而帶來的貨幣升值潛力以及這些國家提供的物業投資機會所吸引。

內力因素

>融資成本上升

量化寬鬆政策在美國漸行漸遠，這預計會影響亞洲的市場情緒，大多數投資者正尋求更大的投資回報以應對上升的融資成本。此外，通過其海外途徑或子公司拓展海外業務，還能拓寬融資渠道。投資者更可以創建自己的國際聲譽，從而加強他們在國內市場的地位。

>政府政策放寬

另一個推動因素是亞洲各國政府關於海外房地產投資政策的放松。在中國內地，政府正出臺“走出去”戰略。

同時，人民幣的升值使得海外資產相對低廉。中國的開發商將更加積極地進行海外投資，以獲得多元化收益。

[NT:PAGE=$]在台灣，行政院金融監督管理委員會（金管會）曾於2012年11月宣布，保險（放心保）公司不能參與任何投資收益率低於2.875 ％的房地產交易。這促使保險公司開始收購提供更高收益率的海外房地產。2013年5月，台灣金管會又出臺另一項政策，限制只能在七個海外城市（紐約，倫敦，

多倫多，法蘭克福，上海（樓盤），北京（樓盤），胡志明市）進行此類投資 。但在2014年2月，金管會進一步宣布，準備解除這些地域限制，並允許本地保險公司在世界各地的任何地方進行投資。

>降溫措施

因本地政府有可能在2014年繼續保持樓市降溫措施，越來越多來自香港及新加坡的資金將轉戰海外。

>資產設定

另一個值得關注的趨勢是在亞洲的主權財富基金已經開始提高海外房地產在其投資組合中的份額。

中國買家會還成為2014年海外資本的主要來源？

從投資總額計算，香港，中國內地及新加坡一直是亞洲境外房地產資本前三大來源，占2013年全區投資總量的71 ％ 。韓國在過去三年也已加速趕上。但展望未來，來自中國，香港及新加坡的買家，仍將是資金的主要來源。

中國開發商的海外投資

當第一輪量化寬鬆政策推出時，亞洲以外的中國境外物業投資總額自2009年始漲幅明顯，在2013年達到創紀錄的90億美元。在現時國內購房限制的背景下，我們相信會有更多的中國開發商將目光投向海外，以滿足他們的本地客戶的需求，以及分散投資的類別。

我們做一個大膽的假設：如果中國十大開發商將其年銷售收入的50 ％分配到海外投資，這將達到600億美元——這是他們在2012年對外投資的總額的10倍。因此，我們認為，世界的“門戶”城市會在2014年看到中國買家在購買房產上的飛躍。

越來越多的中國投資者熱衷把資金用於海外投資，只是因為他們看到在過去幾年中，他們的業務伙伴、同行和競爭對手在這方面獲得的成功。國內房地產開發商，如，中國萬科，碧桂園，綠地等已經運用不同的入市方式，如直接收購及與當地伙伴組建合資公司進行地塊收購和發展，成功提升他們在海外市場的地位。

韓國迅速趕上

除了中國，其他亞洲國家在海外投資增長方面亦增速明顯。例如，在過去三年韓國的海外投資總額已經迅速趕上。僅2013年，其海外物業投資年總額上升超過50%。首爾的國家退休金服務基金（nps ）預計把更多的的供款收入投資到海外資產以提高整體回報。而韓國監管機構也正在簡化國內投資者購置海外房地產的手續。

類似的情況在台灣正在上演，保險公司自2013年5月已獲準收購海外房地產。

下一波海外投資熱潮會在哪里？

未來幾年美國預期經濟預期將逐步復甦，美國的主要門戶城市將繼續收到追捧。這些城市的優質物業均供不應求，投資者在進行收購及評估收益時會更加靈活。

人民幣預期的升值和亞洲投資者對更高收益的房地產需求持續增長，將進一步刺激亞洲的海外投資資金增長。但是，這些錢將投向哪些地區？

海外投資的第一次熱潮

在過去的5年中，包括美國，英國和澳大利亞市場一直是最熱門的亞洲海外投資目的地。受益於市場透明度高，如倫敦和悉尼等主要城市繼續受到主要投資者的青睞。環球金融危機爆發前，更有不少對外投資資金流向了其他歐洲城市，包括巴黎、慕尼黑及馬德里。

“有趣的是，繼全球金融危機后，投資者繼續看好倫敦和悉尼，但他們也開始把范圍擴大到美國，特別是像曼哈頓和舊金山這樣的門戶城市。 ”

第二波海外投資熱潮

第一次對外投資熱潮中，亞洲投資者的焦點在於重點城市的高質素資產。我們認為，在下一個熱潮中，投資者會把目光擴展至門戶城市的邊緣地帶，例如倫敦東區及曼哈頓的市區，因為這些地方的樓價比傳統的核心區域更具吸引力。

改建和開發機遇的到來

在物業類型方面，亞洲投資者早年大多關注住宅樓宇的投資，如今隨著經濟逐漸復甦，加上投資需求開始增加，商用樓宇也日益受到青睞。

事實上，寫字樓已成為亞洲對外投資者的新寵。據統計，此類物業的投資比重已由2001年的45%上升至2013年60%。然而，預計新的趨勢將是越來越多的跨境投資者，將會涉足非傳統的物業類型，比如酒店，並且在門戶城市的二級市場進行更多的增值性計劃，比如改建等等。（來源：鉅亨網）

走在房地產的大數據經濟時代
‧黃鵬䛥
大數據經濟出現在每個行業和每個部門，這些數據每天都對我們說話，顯示行為傾向，未來企業的成功，將取決於是否能從複雜的數據中找出有用的資料，從而幫助決策…
2013年10月份，擁有100萬會員數的全美最大會員組織-美國房地產經紀人協會(NAR)成立了新部門- Predictive Analytics group，也請來前任NAR的數位發展部主管Todd Carpenter回鍋擔任首席分析部門總監，同時也預計聘請大量數據科學家。這個新創部門將會專注在分析美國市民購屋行為及搜索習慣特性資訊，以數學資訊科學邏輯做出預測性趨勢，幫助客戶及公司營運達到雙贏策略。

從2013年8月全美最大房地產估價及行動搜尋網站Zillow，以5000萬美元現金併購了美國紐約新創公司StreetEasy來看，就可看出其未來世界市場趨勢所在。StreetEasy創建於2006年，是一家為房客和屋主提供即時房屋訊息搜索的公司，它可讓用戶基於社區、公共交通和公園距離等因素獵房。Zillow藉此收購，未來將服務購屋民眾更加迅速熟絡紐約的房地產市場，並通過精確搜索和街道資訊更新驅動搜索結果。

  大數據經濟出現在每個行業和每個部門，這些數據每天都對我們說話，顯示行為傾向。這隱藏的含意是，無論你使用信用卡購物、銀行交易、用Line與朋友分享訊息，這些數據都有人在某處分析你的動作與行為，並預測你的下一步行動，旨在提供你需要的資訊，並提高企業自身的經濟效益。

企業若能在幾秒鐘內，甚至在幾微秒內識別趨勢、潮流和正確分析問題，便能夠贏得先機。數據產生的速度驚人，企業需要進行即時處理，這已成為企業的一項新挑戰。未來企業的成功，將取決於是否能從複雜的數據中找出有用的資料，從而幫助決策。

據NAR最新報告顯示，現今約88%的購房者會透過網路方式找房，未來透過手機及平板電腦找房的人也將越來越多。而NAR本身旗下Realtor.com的MLS房地產訊息流通平台，大幅地提高資訊傳遞效率，降低交易成本，創造一種全新的銷售模式。從加拿大到英格蘭，澳大利亞到紐西蘭，紛紛引進 MLS 。做為一個高度以客戶為中心的行業，現今網絡技術在房地產經紀業運用顯然已是國際化趨勢。（來源：聯合新聞網）

房地產首購族觀望　五大銀行新承做房貸利率創9個月新高

記者蔡怡杼／台北報導

受到季節性因素影響，2月五大銀行新承做購 屋貸款急速降溫，來到312.96億元，創1年來新低，與較上月相較則減少191.27億元，連續第二個月銳減超過百億元，不過，受到首 購族觀望影響，平均房貸利率來到1.97%，創9個月新高。

中央銀行今(24)日公布2月包含台銀、合庫銀、土銀、華銀以及一銀在內的五大銀行新承作放款平均利率，當月新承作購 屋貸款為312.96億元，較上月的504.23億元銳減191.27億元，同時，平均房貸利率為1.97%，較上月增加0.007個百分點，為去(102)年5月來新高位置。

央行經研處副處長陳一端表示，2月向來工作天數較少，加上今年部分春節落在2月，因此，五大銀行新承做房貸銳減近200億元，同時，受到青年安心成家方案新承做銳減影響，平均利率也上升至1.97%，較上月增加0.007個百分點。

此外，就五都買賣移轉棟數來看，與上月相較約有三成左右的跌幅。台北市2月為2256棟，月減29.54%；新北市為3803棟，月減36.69%；台中市為2772棟，月減37.44%；台南市為1206棟，月減31.86%，高雄市為2773棟，月減24.61%。

至於象徵首 購族購 屋力道的的青年安心成家優惠房貸，五大銀行2月新增55億元，幾乎較上月的93億元腰斬，顯示在房市泡沫疑慮擴散下，首 購族觀望心態轉趨濃厚。（來源：ETtoday 新聞雲）

首 購成主流　雙北「三高」產品最夯

好房News編輯中心／台北報導

2月的春節連假讓交易天數減少，加上冷氣團接連報到，多空交戰下讓2月房市交易量，雙北交易量雙雙下滑。根據永慶房產集團研究發展中心統計，北市2月交易量較1月微幅減少2%，新北市減少15%；台北市2月中古屋平均單價每坪來到64.4萬元，新北市單價每坪39.5萬。

1.走進屋內會先經過玄關櫃與餐廳區，其中通往廚房的方格窗木門還蠻有渡假氣氛的。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析民眾購 屋動機，北市中心置產比重占了40%，而首購族群在低迷4個月之後，占比首度反彈，2月占比22%；而北市郊區仍以換屋為主流。值得注意的是，贈與的占比也展了14%，顯示民眾運用贈與節稅的需求度不低。

首 購區域以內湖、文山區為主，主要購買總價帶在1000~1500萬元。黃舒衛分析，內湖區有捷運內湖線，加上內科增加就業機會吸引民眾進住；至於文山區不但與大安區為鄰，加上捷運線通過與比價效應，吸引首 購族進場購 屋。

至於新北市仍是以首 購為主流，中和、板橋、土城都是成交熱區，中和以總價帶600-1000萬元為成交主力，2-3房產品居多；板橋總價帶則為700-1000萬元，以1-2房產品居多。

黃舒衛表示，在民眾購 屋以「先求有再求好」的前提下，購 屋負擔是影響購 屋決策的最大因素，符合自住買盤需求的「低總價、低單價、低公設比」的「三高」中小宅產品也就成為最夯的主流產品。（來源：好房網）

2字頭房價 首 購當選耀時代

中國時報 文／楊明峰

耀時代生活機能完備、後勢看漲。圖／楊明峰

透過大興西路雙軸線，連結藝文、經國雙核特區，更緊鄰有「桃園小天母」之稱的大有特區，「耀時代」案如其名，生活機能完備、後勢看漲，在桃園房市中顯得閃耀動人，僅需2字頭房價，瞄準首 購族。

「耀時代」基地位於春日路、大興路口，基地面積767坪，總戶數95戶，戶戶雙併，其中有9間店面，主力坪數28-38坪，每坪售價28萬起。該案主打菁英部落，社區內有兒童伴讀教室、瑜珈中心、健身中心，還有5年免管理費、垃圾處理服務等，住戶更能享有合生卡，在北台數10間合作店家享有優惠。

「不只賣房，也賣一種生活！」專案經理陳國仁指出，瞄準首 購族推案，更推眾多服務，目的希望民眾不只買到房子，也能減少生活支出。

中正藝文特區，豪 宅林立交通便捷，是桃園首善地段；經國特區更是明日桃園鑽石地段，「耀時代」2分鐘車程，即達藝文、經國雙核地段；經春日路直達南崁交流道，大興西路串聯機場內環道，未來捷運棕線，可望串聯台鐵捷運紅線桃園站、捷運橘線、機場捷運線等，交通更是便利。（來源：中時電子報）

反服貿學運 不影響329檔期

【中央社╱台北25日電】

反服貿議題近日造成社會動盪，此時正值今年第一檔房市329檔期，房地產代銷、房地 產界表示，學運和服貿議題需回歸政治運作，但實際住屋供需仍在，不認為329檔期會受到反服貿學運影響。

反對兩岸服務貿易協議的學生及民眾近日分別闖入立法院及行政院，造成社會動盪，本週末正值房市今年第一檔329銷售檔期，是否會因為不安的社會氛圍影響房市交易，成為房地 產界及房屋交易雙方關心議題。

力麒建設董事長郭淑珍認為329檔期不會受反服貿學運影響，因為房地 產交易是看景氣與供需，目前329檔期看來買氣相當溫和，以個案表現為主。

郭淑珍說，當東協加 6區域經濟組織逐漸成形，區域經濟組織是國際趨勢，若台灣不加入就會出現愈來愈被孤立的危機，一旦被孤立，對誰都沒好處；再加上各行業台商投資大陸數十年，很難再走回頭路，她相信政府不會隨便傷害台灣的利益。

郭淑珍以大陸北控集團投資力麒轉投資的水處理事業為例，經濟部投審會審得非常嚴格，但她有信心短期內就會獲得投資核准，而且未來業務範圍拓展，可望增加雇用，對經濟景氣亦有助益。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，學生們表達意見關心國事是很好的事，不過服貿問題終將回歸國會機制討論，按照法治處理。

對於 329 檔期的銷售，遠雄倒是不擔心。蔡宗易指出，目前各個案場的銷售正常，未受到近日學運影響，一切按計畫進行；只是非常擔心若是學校罷課，部份教授擔任縣市政府的都市審議、環境影響評估會議委員，萬一這些審議程序曲折，將影響建築執照的核發進度，後續工期會延後。

代 銷業新理想團隊副總經理葉清宗研判，反服貿學運延續的時間不會太長，近期旗下各代 銷案場的銷售反而比農曆年還好，不太擔心329檔期受影響。

房仲業表示，反服貿學運是一群學生轟轟烈烈發動，但社會上真正沈默大眾究竟想法如何還很難說，學生們長時間沈浸在校園，鮮少到社會業界歷練，也還不到準備結婚購 屋的人生重大階段，與真正上班族有購 屋、換屋需求者的想法有一段差距。

房仲業認為，服貿協議還是要兩黨協商運作，但房地 產需求仍在，業界照常在走，房地 產最終還是受景氣好壞、供需所左右。（來源：聯合新聞網）

實價課稅若上路　代 銷：奢侈稅應退場

好房News記者曾威智／整理報導
日前內政部針對預售屋實價登錄等制度舉辦一場研討會，由於會中無法和建商、代 銷業者達成共識，導致會後結果不了了之。但近期對於預售屋實價登錄和實價課稅的議題，有代 銷業者表示肯定，認為國外已實施實價課稅多年，應向國外看齊，而預售屋的實價登錄也有助於成交率的提高。其他代 銷業者則建議，倘若實價課稅上路後，奢侈稅應立即退場。
針對實價課稅議題，代 銷業者表示，倘若該制度上路後，現存的奢侈稅應立即退場。（好房資料中心）
實價課稅（大刊頭）
為達成實價課稅目標，內政部日前和建商、代 銷業者召開一場「實價揭露制度通盤檢討會議」，會議內容針對「預售屋實價登錄制度」、「實價課稅配套措施」等議題進行討論，由於雙方持有不同意見，該會議結束後並沒有達成初步協議。據自由時報指出，近期對於實價課稅的議題，新聯陽實業董事長王志祥則表示肯定，他認為歐美等先進國家都已實施實價課稅和實價登錄，台灣應向國外看齊。
王志祥表示，預售屋的實價登錄若上軌道，減少消費者購 屋的考慮時間，反而更能提高成交率，也有助於房地 產資訊的透明化，而在新制度上路之前，也應該給予業者一段緩衝期。此外，對於售屋獲利所得實價課稅的議題，海 悅廣告董事長黃希文則建議，實價課稅上路後，現存的奢侈稅制度應立即退場。（來源：好房網）

服貿前 打房吧

文／Sway

產業界也在服貿中翻騰，一派希望服貿的人說會漲，也希望藉由服貿來整救萎靡不振的地產業界，反服貿的人則覺得服貿及大型大陸企業，也會讓台灣的店面漲翻，進而帶動房租，房價就會繼續漲到國人再也買不起的境界，所以該反，或者希望政府真打房，而希望服貿的人，此時問了一個問題：你希望房價跌嗎？你希望你的資產跌嗎？

房價看漲不跌 買不起房（大刊頭）

台北市房價十年漲三倍，我一萬個希望，房價起碼該跌一倍，政府是真的該打房，實施養房稅、實價課稅、撤除土地房屋分離課稅、空地稅、撤掉土地免遺產稅，不管是啥土地稅的方法，誰漲價就課誰稅，因為台灣的房價，是萬惡的開始，是國家不進步的毒瘤，是經濟的安非他命，是國力的虛耗。

如果台灣有嚴格的房地 產及各產業的管制措施，台灣的房價就不會這樣亂漲，台灣精品真的還是全球的精品，誰會怕服貿？根本就不怕，因為國力很強，一如德國。

德國亂漲房價，要被判刑，他們怕服貿？一點也不怕。

德國人不炒房，不是怕被判刑，因為他們知道，房屋是要拿來住的，拿來炒作是不道德，他們也這樣教育下一代，並且把時間與金錢，投入在研發與產業中，剩下的就拿來悠閒生活，以及大口喝啤酒，德國人不會存錢？他們有錢的很，連計程車都是賓士，生產的家電與工業機械，全球搶著要。

德國人怕中國來？一點也不怕，因為品質是德國的驕傲，中國車可以低價傾銷，但德國人還是只會要賓士。

台灣政府不敢打房，不只因為長官們都擁有多戶房，多數政客們也要靠建商與財團的協助，才選得上，請各位盤點一下，哪些人有建商背景、擁一堆土地、跟建商交好，各位心知肚明，別怪馬總統，縱使他可能是最窮的人，也完全動不了那些多金的立委與各派勢力。

立委與各勢力擁房，他們的支持者更擁房，所以他們只會想要賺更多錢，並且鼓勵與煽動大家一起賺錢，綁在一起，不管是明贊成服貿還是假反對，他們只想要賺更多錢，不管別人是否凍死路邊、失業。

台灣企業一昧的降低成本，所以歡迎中國；台灣的政府不敢打房，希望更多外人來「需求」台灣的房地 產，所以歡迎服貿。小米機一台幾千元，大家搶翻，雖然鼎泰豐每次吃都要排隊，但一般老百姓每天吃的，是頻頻漲價的魯肉飯、雞腿飯。

台灣只有兩千三百萬人，大陸有十三億人口，隨便來一點都很容易把我們淹死，所以我們要管制，我們需要保護自己，我們沒有本錢隨便開放。

我不反對任何國家的人來台灣發展，但我們太小，請政府先打房、想出管制辦法，別再失控。（來源：好房網）

軍用地解禁，土城、龍岡、豐原躍升房市新寵

時報資訊 【時報記者郭鴻慧台北報導】

成屋看好

近年政府不斷釋出公有地，帶動區域發展，全國不動產企研室主任分析，像是新北市土城區彈藥庫周邊、桃園縣龍岡地區受惠於軍方用地解禁，市容煥然一新，新推案猶如雨後春筍般冒出，活絡房市，近一年房價漲幅逾二成！而台中縣市合併後，原台中縣府所在地的豐原區，區內精華地段「豐原營區」確定釋出，將規劃為「國際金融園區」，將於2015年完工，再為當地房市注入活水！

北市土城區因毗鄰新北市最高房價的板橋，近期更在比價效應、新建 案拉抬及軍地變更住宅用地三大題材帶動下，近一年房價漲幅超過二成！全國不動產企研室主任表示，捷運板南線沿線的新板特區、西門町及台北車站，一直到南港區皆為房價上看百萬的精華地段，唯獨土城房價仍在三字頭，在比價效應下，吸引許多台北客群進駐。

而往南走，位於桃園縣中壢、平鎮及大溪交界的龍岡地區早年軍眷色彩濃厚，較著名的眷村社區為忠貞、華勛，近年公有地逐步釋出，建商進駐開發土地、興建大樓，嶄新的市容讓停擺多年的房市注入活水！

被列為「台中12大旗艦建設」之一的「豐富專案」位於豐原大道和中正路路口，原為陸軍台中區聯合甲型保修廠和新嚴營區，縣市合併後，台中市政府積極推動此區開發計畫，打造成有別於豐原車站舊商圈的「國際金融區」。全國不動產豐原豐東加盟店店長蔡福益表示，「豐富專案」範圍約6.5公頃，其中4公頃為軍方土地，預計 2015年完工後，將有20間以上的銀行入駐！蔡福益也指出，豐原曾被封為儲蓄率最高的區域，區內不乏口袋深的購 屋人，特別偏愛透天別墅，以地坪30坪的新成 屋透天別墅為例，目前成交總價約2000-2500萬元，待「豐富專案」於2015年完工、2016年後完成區段徵收後，將再度活絡當地房市！（來源：中時電子報）

鄭本源換屋 喜新厭舊
9次經驗愈住愈大 自嘲「回不去台北了」

富邦人壽董事長鄭本源信奉新 屋投資，一共換了9次房，房子愈換愈大。

自創法則
【王立德╱台北報導】一般人換屋，一輩子換過2、3次就算不少，但富邦人壽董事長鄭本源至今已經換過9次屋，且房子愈換愈大，現在光臥室就有30坪，他說這要歸功於自創的「受薪階級自住兼投資買房術」，讓自己愈住愈舒服。

鄭本源信奉新 屋投資術，不買成屋，一定買新房，「因為新房住起來舒服！」，且鄭本源每次換屋前半年，就開始構思新 屋要怎麼整理、怎麼裝潢，「讓我都興奮得睡不著覺。」每次提到買房子，鄭本源都很難掩飾自己的眉飛色舞。
鄭本源台大畢業後，就進入富邦集團上班，算是富邦集團的元老，過去40年來，住過中和、永和、台北市和平東路、內湖、牯嶺街，10多年前換到桃園地區，在桃園又換了3次屋，現在住的房子近200坪，光臥室就有30坪，跟台北一戶小家庭住的公寓差不多大，還設有三溫暖，更衣間，他也因此感嘆，「所以，我回不去（台北）了」。
「沒有任何1次賠錢」

鄭本源說，自己跟一般薪水族一樣，一開始也只能從小坪數的公寓下手，不過富邦給的待遇不差，老婆又是收入穩定的公務員，讓他在上班第3年就決定買進人生第1間房，坪數約30多坪，總價45萬元，鄭本源抱著15萬元頭期款跳入，幾年後順利以90萬元出售，換成位於和平東路，40多坪的新房。
買房停利點設在3成

之後，鄭本源陸陸續續換屋，一共換了9次房，房子愈換愈大，也沒有任何1棟讓他賠過錢。搬到桃園前，鄭本源住在台北市大湖公園附近，是一棟5層樓，有私人花園的別墅，不過因房子本身施工品質不好，漏水不斷，讓他決心要出售。
當提到賣掉內湖別墅時，鄭本源有點心痛的表示，雖然賣掉時房價已經漲了3倍，只是若放到現在，房價又是出售時的3倍，「不過，至少現在住得舒服。」鄭本源轉念一想，又開心了起來。
他說，「人一生有一半時間都待在家，所以居住品質一定要顧」，以現居的桃園南崁中悅帝寶來說，共有176坪，主臥室就有30坪，裡頭還裝設了三溫暖、更衣室，回家就像回度假村一樣，無論有多累，隔天上班又是生龍活虎，好漢一條。
鄭本源鼓勵薪水族買房子，「因為即使房價不漲，也有房子住，是自己的資產。」
但買房子一定要特別注意幾件事，第1，若確定未來的收入穩定，自備款也夠的話，就可以善用分期付款機制來買房；第2，要設停利點，他以自己的經驗為例，停利點設在3成，一旦房價漲超過3成，就會開始尋找下一個新居。
看好桃園交通狀況優

地點選擇上，鄭本源看好桃園，「因台北市1坪換桃園3坪還有剩」，台北市現在房價每坪動輒70、80萬元，但他當初買進中悅帝寶時每坪僅20餘萬元，即便現在漲到30多萬元，仍遠低於台北市。
而交通上，交通狀況好時，從南崁到北市敦化北路只要18分鐘，比天母到市區上班還快，鄭本源因此半開玩笑說，「那幹嘛住天母？」
鄭本源買房守則

★只買新房：一定要買新房，即使房價不漲，住起來也舒服
★分期付款：若確定未來收入穩定，就可以分期付款方式買房
★落實停利：一旦房價上漲3成，就售出換房
★地點選擇：台北太貴，住桃園兼顧成本及通勤時間
資料來源：鄭本源口述，記者整理 （來源：蘋果日報）

房地產業：服貿不會引陸資炒房

【聯合報╱記者陳景淵╱即時報導】

網路流傳服貿協議一旦生效，恐推升台灣房地產價格，對此傳言，建商認為「子虛烏有」，服貿與國內房地產關聯並不大，因為國內對陸資管制仍多，推測陸商服務業若來台，可能「以租代買」，對房價實質影響不大，更遑論推升房價，「炒房」等字眼似乎言過其實。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，台灣開放陸資進入房地產已行之數年，但因為控管嚴格，限制又多，實際上陸資真正買房僅是少數，尤其現階段服貿所觸及項目，與房地產關聯不大，若說服貿生效會助長炒房，這是「政治操作」，絕非事實。

遠雄建設發言人蔡宗易指出，尤其是陸資在台置產，須在海協會等機構審查名單，真正大咖的陸資礙於不願資料曝光，更不願來台，所以現有陸資在台置產以千萬元以下居多，至今總申請數仍未破一百五十戶，若說要「炒房」，該字眼恐不恰當。（來源：聯合新聞網）


服貿協議/建商澄清:管制很嚴　陸資難炒房

陳恆光/整理

網路流傳服貿協議一旦生效，恐推升台灣房地產價格，對此傳言，建商認為「子虛烏有」，服貿與國內房地產關聯並不大，因為國內對陸資管制仍多，推測陸商服務業若來台，可能「以租代買」，對房價實質影響不大，更遑論推升房價。

根據聯合報24日報導，鄉林建設董事長賴正鎰昨天表示，台灣開放陸資進入房地產已行之數年，但因為控管嚴格，限制又多，實際上陸資真正買房僅是少數，尤其現階段服貿所觸及項目，與房地產關聯不大，若說服貿生效會助長炒房，這是「政治操作」，絕非事實。

遠雄建設發言人蔡宗易指出，陸資房屋貸款限制五成，陸方購買人在台每年停留時間不得逾四個月，置產後三年內不得轉賣，諸多限制導致陸資進入台灣房地產為數不多。蔡宗易說，陸資在台置產，須在海協會等機構審查名單，真正大咖的陸資礙於不願資料曝光，更不願來台，所以現有陸資在台置產以千萬元以下居多，至今總申請數仍未破一百五十戶。（來源：中央網路報）

大陸準備好了　服貿通過　4萬8移居台灣？

好房News記者黃慈雯／整理報導
以反黑箱服貿為訴求，台灣發生首次學生佔領立法院的群眾抗爭。PTT出現服貿通過等同變相炒房，讓台灣人更買不起房的言論。另一方面，服貿引起民眾關注聲中，網路上也瘋傳有移民公司早就做好進駐台灣的準備，推出「移民台灣十大理由」，更打出「4萬8！移居台灣」的口號，等著服貿一通過，立刻就可以舉家移居台灣。
服貿尚未通過，大陸移民公司就以做好文宣，強力推廣移居台灣的十大理由。（好房資料中心）
移民台灣的十大理由（大陸房地產廣告）
服貿協議因學生霸佔立院而引起國人的強烈關注，近日網路盛傳有移民公司大打「購買台灣房地產 的十大理由」，包括：買房產即可擁有房屋及土地的永久產權、房價較低、房市熱絡、房市穩定成長、遺產稅只有10％、海外人士亦可享有銀行貸款權利、台灣創投於亞洲領先地位、交通便捷、全球位置優越以及台灣觀光產業發展高。申請資格的門檻低，只要在台投資台幣五百萬元，或是存款台幣五百萬元滿一年即可長期居留。
大陸移民公司祭出購買台灣房產的十大理由（好房資料中心）
購買台灣房地產十大理由（大陸房地產廣告）
另外一張廣告為移民公司打出「4萬8！移居台灣」口號，其中文宣內容主打，移居台灣可享有健保、十二年國教等各種專屬台灣人的權利，若是服貿通過，大陸人只要人民幣4萬8，相當於約台幣24萬就可享有。而此廣告文宣在臉書上瘋傳，其中部落客I am FIFI在貼文中表示，「往後的成本根本就是變相轉嫁到台灣人身上，你能接受嗎？」。也有網友為查證廣告真假而打電話去此文宣上的公司查證後發現，根本無此公司，要網友們冷靜行事。而記者實際去電，也發生電話無人接聽的情況。
網路瘋傳只要台幣約24萬，就可輕易享有只專屬於台灣人擁有的權利（好房資料中心）
4萬8！移居台灣（大陸房地產廣告）
與台灣有類似情形的香港，於2003年與中國大陸簽訂了「CEPA」(Closer Economic Partnership Arrangement)《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》。中研院社會所助研究員林宗弘接受自由時報訪問時表示，香港與大陸簽訂CEPA雖然帶動預期經濟成長，但反向的卻造成資金外流、貧富差距擴大等負面影響。
而香港與大陸簽訂的CEPA可歸類為貨物貿易自由化、對香港、澳門開放服務貿易，以及提升貿易投資的便利。而這當中，服務貿易的開放領域尤其廣泛，涵蓋十八個服務行業，以及商業活動、自然人的流動、跨境服務和境外消費，這些面向皆造成了香港現在的難題。
香港已連續4年蟬聯房價負擔最高的城市，青年喊著撤退到台灣。房價已成民怨之首的台灣民眾現在擔心，台灣將淪為第二個香港。（來源：好房網）

2字頭房價 首購當選耀時代

中國時報 文／楊明峰

耀時代生活機能完備、後勢看漲。圖／楊明峰

透過大興西路雙軸線，連結藝文、經國雙核特區，更緊鄰有「桃園小天母」之稱的大有特區，「耀時代」案如其名，生活機能完備、後勢看漲，在桃園房市中顯得閃耀動人，僅需2字頭房價，瞄準首購族。

「耀時代」基地位於春日路、大興路口，基地面積767坪，總戶數95戶，戶戶雙併，其中有9間店面，主力坪數28-38坪，每坪售價28萬起。該案主打菁英部落，社區內有兒童伴讀教室、瑜珈中心、健身中心，還有5年免管理費、垃圾處理服務等，住戶更能享有合生卡，在北台數10間合作店家享有優惠。

「不只賣房，也賣一種生活！」專案經理陳國仁指出，瞄準首購族推案，更推眾多服務，目的希望民眾不只買到房子，也能減少生活支出。

中正藝文特區，豪 宅林立交通便捷，是桃園首善地段；經國特區更是明日桃園鑽石地段，「耀時代」2分鐘車程，即達藝文、經國雙核地段；經春日路直達南崁交流道，大興西路串聯機場內環道，未來捷運棕線，可望串聯台鐵捷運紅線桃園站、捷運橘線、機場捷運線等，交通更是便利。

「耀時代」坐享寶山街市場、經國路24小時家樂福商圈，又臨會稽國小、會稽國中雙學區，生活機能完整；附近有虎頭山公園、18公里南崁溪自行車步道，盡享青山綠水生活。

桃園航空城、五楊高、捷運等重大建設逐漸到位，桃園市房價一路看漲，桃園市精華地段少有2字頭房價，「耀時代」位於增值核心地段，價格親民。（來源：中時電子報）

房貸利率漲 流彈傷首購族

中國時報
吳泓勳／台北報導

央行公布近一年平均房貸利率

抑制投機炒房，近期公股行庫紛調高房貸利率，本以為可藉墊高投資客借貸成本抑止炒作，但實際投資客卻可利用高額存款優勢，轉向民營銀行取得優惠房貸利率，這波利率調升結果變成只打到無力炒房的首購族。

彰銀在3月7日宣布調高新承做房貸利率0.1個百分點，包含華南銀、第一銀等泛公股行庫，也約在同時期調高房貸利率。

根據中央銀行公布今年1月五大行庫（台銀、土銀、合庫、華銀、一銀）新承作放款統計，平均購屋貸款利率為1.963％，創下自去年6月以來新高點。

但這項抑止房市炒風的政策，卻未必真傷到投資客。大型不動產仲介業者表示，行庫公布的房貸利率基本上僅供參考，實際價碼都是根據個案條件去談。尤其沒有政策任務，經營策略較靈活的民營銀行更有彈性，例如曾聽過在銀行存款達到300萬元以上，房貸利率約可談到1.88％，甚至聽過有外銀開出1.84％條件。

房仲業主管指出，利率調升，雖可拉高投資客倚賴的低利率投資成本，但在還款能力上，怎麼樣都比一般用來自住的首購族來得好，反而是一般買房族群受到的衝擊較大。（來源：中時電子報）

改推小宅 建商搶首購市場

王筱君．報導
首購小宅夯，建商為求銷售順利，不惜變更建案設計規劃，改推低總價小宅搶市。業者直言，首購市場需求量大，5年內絕對是支撐房價主力。
知森堂及茂德建設在五股推出「璞麗」、「世界馥」建案，規劃1~3房，總價約800~1700萬元；另外，新莊副都心房價破6字頭，大宅去化速度趨緩，「皇翔富豪」1~2房產品獲小家庭青睞。（來源：爽報）

小資首購如何殺價？　一搭一唱常奏效

好房News記者蘇彥菱／整理報導
「殺價是天經地義，不殺價是不仁不義」，一間房子動輒上千萬，不殺價的才是冤大頭，首購族要如何殺價，方能購得心中的理想好宅？市場上盛傳「買貨才是嫌貨人」的說法到底正確與否？專家建議，嫌要嫌在刀口上，才不會惹得賣方生氣，根本不想賣給你。
永慶房屋顧問葉國華說：買房「殺價」是天經地義，不殺價是「不仁不義」。（翻攝自三立財經台之台灣好所在）
永慶房屋顧問葉國華說：買房「殺價是天經地義，不殺價是不仁不義」。（翻攝自三立財經台之台灣好所在）
對於首購族來說，除了一邊存自備款之外，其實也可一邊「看屋」，就如同房產專家Sway在三立財經台的節目《台灣好所在》所說：「想買房，請至少看50間房子！」累積經驗，才不會被賣方或代 銷的話所迷惑，而預售 屋案場所舉辦的活動，也可去看看當作「觀光」，但他並不建議首購族買預售 屋，畢竟預售 屋的不確定因子實在太多。
永慶房屋顧問葉國華則表示，即便今年329檔期建商推案依舊猛烈，不過基於升息、選舉及買方預期降價心理等因素，他認為，從今年到明年都是「買方」市場，呼籲購屋者切勿心急。他還說：「殺價是天經地義，不殺價是不仁不義！」。有關談價的訣竅，據自身曾帶看無數間房子的經驗，葉國華建議，最好不要嫌過頭，否則屋主根本不想賣你。
除此之外，看房子最好有人陪伴，一搭一唱較有殺傷力，假設該間房子屋主開價800萬要賣，較適當的話術是A跟B說：「上次那間1000萬元的好像比較好？」兩人一搭一唱除了壯膽外，同時也向賣方證明，其實自己是有買1000萬房子的實力，即便沒有，也要裝出來，才不會被賣方吃死死。另外，如果是女生，善用苦肉計搏得屋主同情，也不失為一個殺價良方。（來源：好房新聞網）

房價要跌很難！　代銷：建商至少可撐5年

好房News記者曾威智／綜合報導
日前北市代銷公會舉行一場春酒宴，與會的代銷業者除了指出大環境不佳，造成台北的預售市場買氣快要不及格之外，還表示過去房地 產的10年榮景讓不少建商賺飽飽，建商資金雄厚，加上利率又比往年來得低，過去建商撐1年就和房價妥協，現在至少能撐5年以上，預估建商有本錢玩持久戰的情況下，房價短期內恐怕難跌。
代銷業者指出，現在建商資金雄厚，房價短期內恐怕難跌（好房資料中心）
房價看漲不跌 買不起房（大刊頭）
台北市代銷公會日前舉辦春酒宴，代銷公會理事長王明成在會中表示，由於預售屋實價登錄政策的不確定性，加上QE退場干擾因素，讓整個預售市場處在濃厚的觀望氣氛，甚至直言北市的預售案僅剩60分，再下去買氣就要不及格了！
除了大吐代銷越來越難做的苦水外，據自由時報報導指出，當天就有其他代銷業者表示過去房地 產走了幾10年多頭，不少建商因此口袋賺飽飽，且現在利率是過去正值本土型金融風暴時的1／5，在建商資金雄厚的背景下，只要利率不大幅提升，和過去撐一年就和房價妥協的情況相比，現在建商至少能撐5年以上，短期內房價難跌，而在成交量推不動的情形下，代銷也越來越難做。（來源：好房網）

代銷業：奢侈稅應退場

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

台北市代銷公會理事長王明成昨（5）日表示，今年台北市房市60分，再下去就「不及格」，代銷業者支持政府房市政策，包括預售屋簽約後30天的實價登錄，以及實價課稅。但實價課稅上路，奢侈稅就應立即退場，否則資金只會一直外流海外。

台北市代銷公會昨天舉行媒體餐敘，各大代銷業者齊聚，公會理監事合計握有大台北近九成新推案量。王明成說，以往順銷的低總價產品開始鈍化，加上東南亞、日本等海外置產熱，資金持續出走，顯示國人愈來愈不信任國內投資環境，這些都是警訊。

他說，近期不少購 屋客將原本要在國內購 屋的資金，轉向買股票、買人民幣和海外房產，政府打炒房如果再打下去，將來就不容易救了。

王明成指出，事實上代銷業並沒有反對政府預售屋實價登錄的政策，政府相關措施符合交易透明化、租稅公平化，對消費者有利無害，代銷業者當然贊成。只是若代銷業銷售預售屋要實價登錄，建商自售也應登錄，同一產品不應有二種登錄政策。

代銷公會全聯會理事長黃炯輝表示，預售屋交易並不是物權交易，客戶很容易因為覺得買貴而退戶，但交易時已經登錄較高的價格，預售屋的實價登錄反而造成市場價格的錯亂，需要留意這種狀況下的配套措施。海 悅廣告董事長黃希文認為，資金都出走了，「降稅可以救國」，可以從此角度思考，如何把資金和人才留在台灣。（來源：聯合新聞網）

建案瘋打卡　動動手指A好康

多樣化的網路行銷時代，讓新建案也來趕搭熱潮，紛紛推出打卡贈獎活動，如新竹南寮的新建案「春福Hi- YOUNG」推出打卡摸彩活動，只要完成看屋流程，就可參與現場摸彩，每組看屋人有1次機會，獎項包括威秀電影票2張、7-11超商禮券500元，以及火 紅的LINE FRIENDS互動樂園展覽票1張，活動從即日起開始，通通有獎，送完為止。

無獨有偶，新理想廣告也推出打卡送手工皂的 活動，「竹城長崎」專案經理林昕熾表示，目標是要新理想行銷團隊facebook粉絲團的人數由1000多人衝破至萬人，現在所有新理想廣告負責銷售的案 場，如「謙樹」、「合康慕夏」等，都有推出打卡按讚送陳怡安手工皂的活動。另外，桃園新建案「竹城早稻田」為求曝光度，也推出參觀打卡送小熊吊飾，歡迎大 家一起來A好康。（洪安怡／綜合報導）（來源：蘋果日報）


高價建案區／高雄美術館 大環境超讚

【經濟日報╱林政鋒】

圖／經濟日報提供

區域介紹：高雄高房價熱區仍首推美術館特區，由於興富發建設將在高雄美術館第一排推出「國王之冠」超級豪 宅，每坪上看50萬至70萬元，創新高房價，一般認為可帶動周邊熱銷，加上高美術區域交通、學區尚稱便利，只是生活機能還有待補強。

看 好理由：高雄美術館面積是台北國父紀念館的2.5倍，是高雄文化中心的三倍，加上全區列為高雄「都市設計審議」範圍，建築、設計、外觀等都必須經過審議， 優質的大環境無可挑剔。尤其高雄豪 宅群聚在此，第一排房價的抗跌性優，並穩步增值中。區內可用建地愈來愈少，強化其稀有性，但偏高的量體，是否造成房價不 利影響，可以注意觀察。

區域現況：美術館區新建案愈來愈少，由於房價不斷墊高，近來傳出投機客大量進駐的3年至10年輕齡成 屋，出現售屋 潮，其中不乏美術館第一排建案，中古屋約18萬至25萬元。值得注意的是，同屬北高雄位於博愛路愛河之星旁的「德勒斯登」建案，最近打出每坪28.8萬元 促銷，直接將房價摜壓在每坪30萬元以下，是否帶動一波降價潮，備受關切。（來源：聯合新聞網）


房市亮點－善化高單價建案 叫座
工商時報 記者陳惠珍／台南報導

善化的生活機能佳，不但距離市政中心近，又有工作機會，更重要的是，聯外道路四通八達，主力客源包括區域客層、南科人，以及投資客等。圖／陳惠珍

大台南房市買氣熱度延燒到二線區域，位處南科的善化地區的新建案，不少高單價的新 屋叫好又叫座，不論是首 購族的大樓產品，或是單幢上千萬元的透天別墅產品，深受南科人與在地人的青睞；含電梯的透天別墅，也因數量稀少，紛成為搶購者的首選。

響應台南市政府喊出「宜居台南livable Tainan」的訴求，以台南房價比台北少一半，坪數比台北多一倍，加上台南不斷釋出利多，台積電也將在南科大舉擴廠，再提供7,000工作機會，帶動南科的房價連番起漲，讓台南成為許多文青科技精英之移居首選。

自去年下半年，大台南的房市價格飛漲，大坵塊的市區土地一地難求，因此二線區域快速崛起，尤其是囊括台南科學工業園區（南科）一半用地的善化區，開始成為台南建商與嘉義建商相繼搶進的主力區域。自去年第二、三季推出的預售案，銷售成績也相當理想。

商捷建設經理陳敬元表示，預售案「方程式」挾其位處於善化區公所的後方，透過自辦重劃方式所取得的僅存一塊建地，具有鬧中取靜的優勢；同時，走簡約設計時尚風格的外觀建物，自去年10月底開始預售，成績超乎預期，目前僅存一戶，因此，將在善化找第二塊地，規畫興建新案場。

方程式個案的購屋族，涵蓋30至50歲，其中又以30至40歲的南科人居多。由於造型方正，每戶地坪26至38坪，建坪56至86坪，每間房間都不小，若是大坪數的別墅，還有電梯設備，十分便利三代同堂。

太子建設副理陳冠佑指出，善化的生活機能佳，不但距離市政中心近，又有工作機會，更重要的是，聯外道路四通八達，主力客源包括區域客層、南科人，以及投資客等。

去 年底才推出的WIN會館與別墅，位處善化高中腹地旁，又是臨大路的大巷內，所以82戶的透天住宅，由於近善化區的中正、中山商圈，至於227戶的住家大 樓，建坪28至39坪，適合小家庭或三代同堂的顧客群，是目前善化南科唯一的2、3房純住宅個案，十分適合首 購族，銷售率已逾50％。

另 據興建「雙橡園3」個案的嘉信建設指出，善化地區的房市，自從南科開始建設之後，後市持續看俏。其地點是南市二線城市中，生活與交通機能十分理想的區域， 因此，雙橡園推出後，買氣持續活絡，「雙橡園3」的銷售率已達80％，其中含電梯設備的透天住宅，由於戶數少，物以稀為貴，早被搶購一空。（來源：中時電 子報）

新成屋、預售 屋爆量演出 住展房市風向球回升至黃藍燈
鉅亨網記者許庭瑜

根據住展雜誌資料顯示，2月房市指標已經從1月的藍燈(31.6)回升至黃藍燈(35.3)，主要受新成 屋推出逾8百戶，預售案量近500億推動元，和低迷的1月相比，數字成長許多。

選舉利空刺激 業者提前推建案 2月新成 屋量增

住 展表示，在七合一選舉，與連勝文正式宣布參選(台北市長)等相關話題影響下，房市利空提前引爆，迫使房市業者開始搶推案。這是2月住展房市風向球重回「衰 退注意」，實則為「緩步回溫」之黃藍燈的主因。其中2月新成 屋推出超過8百戶，且預售案量也接近500億水準；和1月相較，是爆量演出，堪稱風向球擺脫低 迷藍燈的最大「推手」。

而去年中房市景氣走弱、觀望氣氛轉濃，也是受政策因素使然；住展1月風向球亮出代表谷底衰退的藍燈，也得「歸功於」官員的唱衰及打壓政策；但2月在人氣及推案量皆增加的情況下，住展房市風向球擺脫谷底藍燈，來到象徵緩步回溫的黃藍燈；接下來要觀察的，是成交能否跟著提升。

氣溫回暖 看屋人潮增 但利率仍使民眾觀望

除了供給量大增外，2月房市另一「特徵」是人氣回籠。住商表示，今年1月多道寒流來襲，氣溫驟降、又濕又冷，確是除年節前辦年貨因素外，1月房市人氣降到谷底的主要原因。不過來到2月，情況已見改善；北台灣各建案銷售現場人氣，也跟著逐週緩步加溫。

不過住商提醒，雖然受惠天氣轉暖以及新推案量增，但美國QE退場，長期利率看升的打壓下，市場買氣仍普遍較低落、消費者也轉趨觀望。再看議價率，變動則有限，顯示買賣價格認知的差距仍未能拉近；這是2月成交量和1月相比僅持平，經季調後僅微幅成長的關鍵因素。

短期來說，北台灣房市已走出年初低檔，加上業者走避年底選舉意圖甚堅，上半年推案及廣告量，絕對還會繼續增加。所以景氣是否持續復元，觀察重點便在於，供給量增、新舊案同場競爭之下，成交量能否反彈回升？

住展認為，就基本面看，上半年房市將是供給大於需求的格局，加上買賣雙方價格認知持續存在落差，恐怕很難有突破性演出。而且3月後新案開價仍高懸，屆時議價率有可能變大。

此外，儘管近期新案仍不斷開出區域新天價，但就住展雜誌市調人員側面了解，同時間已有舊案鬆動價格，不過相關人等多不願證實，目前為止屬傳聞居多。（來源：鉅亨網）

新成 屋 自備3個月繳清 點交驗屋眉角多

若購買新成 屋，買方可以直接觀察社區施工品質、規劃，也不須等待漫長的工期。

【潘姿羽╱台北報導】辛苦攢了一大筆積蓄買房，終於擺脫無殼蝸牛的身分，自然希望盡早入住新居，此時，相較於尚未完工的預售 屋，新成 屋便是較佳選擇。不過專家提醒，新成 屋須在簽約後1~3個月內繳清自備款，且因屋齡新，房價普遍比中古屋要高，買方付款壓力更大。
若要購買新房子，不外乎預售案或新成 屋2種選擇，前者自備款可分階段付清，後者則建築已落成，不須靠銷售海報、圖面臆測房屋未來樣貌，建商或代 銷業者甚至會規劃實品屋，讓民眾對未來居住空間配置、裝潢更有概念。
簽下成 屋買賣契約後，買方須在約1~3個月的過戶手續中付清自備款。
實品屋裝潢放大空間

「實品屋參考就好，裝潢可能沒那麼實用。」雖然新成 屋有眼見為憑的優勢，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民提醒，實品屋常常運用裝潢表現手法放大空間、修飾樑柱，民眾看屋時，除了裝潢好的戶別，最好也能至其它樓層看看空屋。
倘若社區有一定規模，通常也會有氣派多樣的休閒設施和中庭花園。不過金磚動力行銷副總經理施孝文指出，噴水池、瀑布、游泳池、SPA池等跟水有關的設施，維護成本都相當驚人，如果社區戶數又不多，往往因管理費過高而停止使用，原先社區的加分條件反因疏於維護而減分。
建議詢問入住戶心得

他建議，看新成 屋時，除了室內空間，也要查看地下室、停車場、頂樓等公共設施，檢查施工品質是否一致，最好也問問已入住的住戶居住心得，並詢問隔壁社區的鄰居施工期間有無發生意外。
由於新成 屋已完工，買方簽約購買後，便直接在1~3個月內辦理用印、完稅、對保和過戶等手續，建商也會在這階段進行驗屋點交。
施孝文提醒，驗屋對購買新成 屋的消費者來說是最重要的關卡，須檢查水、電、瓦斯管線是否通暢、有無作好防水、地坪磁磚是否鋪設妥當，確認屋況良好才可填寫點交確認單。
儘管部分屋況瑕疵無法於驗屋時立即看出，施孝文表示，建商對房屋有1年的設備保固期限，因此買方在交屋後1年內，發現任何瑕疵或破損都可要求建商限期修繕，不過若在交屋初期便發現瑕疵，工班尚未撤離建案現場，可立即處理，自然效率會更高。（來源：蘋果日報）

新成 屋爆大量 房市供需壓力增

【網路地產王/綜合報導】農曆年後各地房市動起來，但去年新成 屋供給創新高量後，今年房市新屋供給持續增加，讓新建 案面臨不小銷售壓力。市場人士表示，若新建 案無法適度去化，再加上政策持續打房下，整體房市供需失衡壓力漸上升。

不 動產第一次登記即為新成 屋落成交屋量，2013年為11.1萬件，創金融海嘯以來新高，年增8.4%。各主要都會區不動產第一次登記，台北市因可建地稀 有，預售推案減少，去年登記件數7012戶，年減26.5%。其他新成 屋落成量明顯成長的都會區，包含新北市年增18.2%、桃園縣年增23.4%、台中 市年增20.4%、台南市年增17.8%。

有鑑於台北市核心區房價高漲，民眾選擇往外圍、房價相對低的地區購 屋，輔以公共建設持續向市郊擴建，吸引建商進駐推案。因此新北市與桃園地區新興重劃區成為去年新屋落成戶數成長最多的區域。

近3年來，新北市的淡水、新店及新莊各有逾7000戶房屋落成，林口、三重、板橋、中和也有逾4000戶房屋辦理第一次登記。去年則以五股地區成長最明顯，其關鍵就在於洲子洋重劃區持續開發，去年共830戶交屋，較往年僅約百餘戶，呈現數增。

全 台不動產辦理第一次登記的件數，在2010、2011年均在10萬戶內，但趨勢呈現逐年增加。房仲業者表示，金融海嘯後房市景氣翻揚，市場所推出的建案持 續完工所致。房價高的台北市，除內湖區外，多數區域新屋落成量均在千戶以內，新北市新成 屋則多為一般家庭人口所需，房型為3~40坪、3~4房產品。

由 於新成 屋供給連年增加，整體景氣仍有居高盤整的空間，市場認為新進場的建案是否順利去化，攸關後續供需是否平衡，若新案在預售階段未能適當去化，就可能累 積市場總待售量，若民眾產生觀望、政策進一步壓抑，就可能使市況丕變。屆時，若整體去化不佳，供給量大激化建案求售，就可能使房價發生鬆動壓力。（來源： 網路地產王 www.vrhouse.com.tw）