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新北成屋委售量 增29%最多
【經濟日報╱記者陳美玲/台北報導】
    
政府打房頻出重手,賣方獲利了結心態轉濃,據永慶房仲網最新統計,今年5月成屋委售量較1月成長約21%,其中以新北市委售量增29%最多。永慶房產集團房仲網資深經理高川婷表示,在央行祭出新一輪管制措施下,預料買方觀望心態將更趨濃厚,下半年賣方開價鬆動、房價向下修正情況會更明顯。

據永慶房仲網統計,今年5月成屋委託銷售量和年初1月相比,新北市委售量成長幅度居冠達29%,台北市、桃園、新竹也都有逾20%的增幅,顯示北台灣在房價相對高檔下,成為政府積極「關注」區域,也讓賣壓更明顯。相較北部市場,雖然中南部屋主拋售情況不若北部大,但台中5月較1月的委售量也成長15%,高雄也增加20%,台南則小幅增加4.5%,顯示因為政府打房,加上美國QE(量化寬鬆)退場而醞釀的升息壓力,強化了賣方出脫意願。(來源:聯合新聞網)


1-5月房市委售量增20.9% 買方進場意願降低
鉅亨網記者許庭瑜

根據永慶房仲網統計,今年1-5月委售量新增了20.9%,顯示市況轉冷,其中七都以新北市委售量增29%為最多。再加上政府力促打房,喊出兩年降三成的口號,囤屋稅法也快速過關,大大減低買方進場意願。接下來恐怕買家購屋、加價意願都偏低,房市上漲力道也恐怕喊停。

新北市壓力最大 點擊率下滑20%

永慶房產集團房仲網 高川婷資深經理表示,房價高檔盤旋,量縮帶動賣壓加劇,會進一步刺激屋主獲利了結的動機,且買方的觀望心態越趨濃厚,預估在實際成交量、買氣明顯萎縮之後,屋主價格鬆動的現象會更普遍。光是今年5月的買 屋人次就較4月大幅減少10%。

而七都之中,受衝擊最大的就是新北市,不僅委售新增量高達29%,5月也較4月新增6.7%;此外網路物件點擊率也下滑最多,光是5月就比4月整整少了2成,屋主賣壓較其他五都明顯。。

至於其他地區,表現也不是很樂觀,多數委售量也都有2成的增加,根據永慶房仲網資料顯示,台北市部分,今年新增23.8%、桃園縣新增23.5%、新竹縣增20.4%、高雄市增加20%,台中市也有15%的成長,但幅度比起其他地區來看,相對低了許多。僅台南市增加幅度不到5%,小幅上升4.5%,且也是七都中唯一5月表現較4月好的縣市。

高川婷表示,因政府的房市調控措施及未來升息的因素,確實使得全省委售量增加不少,目前雙北市房價確實已屬相對高檔,在近期市場供給量增的狀況下,若屋主有意在此時售屋,不妨將開價貼近市場行情,必將更能縮短交易時程,獲利了結。

雙北市房價 每坪平均下修0.31-0.41萬

人氣的減少,同樣也影響房市漲幅,全台的漲幅都明顯低於去年同期,台北市今年5月網路開價相較於1月,單價下修了0.4%,為七都單價唯一下修的縣市,只有新竹縣優於去年同期。

以金額來看,新北市網路住宅開價從4月的每坪41.62萬,降至5月的每坪41.21萬元,下修了0.41萬元,為七都單價下修最高的地區。台北市則是從4月的每坪80.04萬,減至每坪79.76萬元,下修0.31萬。

高川婷建議,有意願購屋者可趁多區屋主開價出現下修,網路委售物件增加,趁早進場挑選適合自己的物件並把握議價機會,購得人生第一間夢想屋,在未來交通設施、生活機能陸續到位後,還能為以後換屋累積第一桶金。(來源:鉅亨網)
《傳產》雙北7月後完工新成屋,房屋稅恐倍增

【時報記者郭鴻慧台北報導】

沿用約30年的房屋構造標準單價,從今年7月1日起將有新的改變,雙北市已經公告新的房屋構造標準單價,以15樓的鋼筋混泥土的住家為例,北市調漲約136%、新北市調漲一倍,簡單來說,雙北市在7月1日以後完工的新成 屋,未來房屋稅將呈現倍增的狀況。

信 義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,此次雙北市的房屋構造標準單價大幅調漲,將導致未來新落成的建築,房屋評定現值大增,對於買方來說,交易今年7月 以後完工的房屋,交易時產生的契稅、持有的房屋稅,都將呈現倍增狀況,而先前透過路段率調整的豪 宅產品,則面對房屋構造標準單價、路段率雙漲的壓力,新落 成的豪 宅產品,每年的房屋稅漲幅將更為驚人。

至於賣方的部分,若持有7月1日以後完工的新成 屋,未來出售時的財產交易所得,也有可能因為房屋評定現值增加,拆算到房屋部分的比例拉高,財產交易所得也可能變多。另外,透過新成 屋贈與等行為,也可能因為房屋評定現值的拉高,導致節稅效益減少。

曾 敬德表示,此次房屋構造標準單價調整,主要影響層面為7月1日建築完成之房屋,對於目前雙北市248萬戶住宅並無直接影響,不過若是現在購買預售屋,但在 7月1日以後才完工,未來持有與交易的成本都可能增加。曾敬德建議,對於想要購買新成 屋的民眾,可以挑選目前已經完工的新成 屋,契稅與房屋稅都相對較省。 (來源:中時電子報)


雙北房屋稅變革,7/1後新落成大樓課稅料倍增

MoneyDJ新聞  記者 新聞中心 報導

沿 用約30年的房屋構造標準單價,從今年7月1日起將有新的改變。信義房屋不動產企研室指出,雙北市已經公告新的房屋構造標準單價,以15樓的鋼筋混泥土的 住家為例,北市調漲約136%、新北市調漲一倍,簡單來說,雙北市在7月1日以後完工的新成 屋,未來房屋稅將呈現倍增的狀況。

信義房屋不 動產企研室專案經理曾敬德指出,此次雙北市的房屋構造標準單價大幅調漲,將導致未來新落成的建築,房屋評定現值大增,對於買方來說,交易今年7月以後完工 的房屋,交易時產生的契稅、持有的房屋稅,都將呈現倍增狀況,而先前透過路段率調整的豪 宅產品,則面對房屋構造標準單價、路段率雙漲的壓力,而新落成的豪 宅產品,每年的房屋稅漲幅將更為驚人。

至於賣方的部分,曾敬德分析,若持有7月1日以後完工的新成 屋,未來出售時的財產交易所得,也有可能因房屋評定現值增加,拆算到房屋部分的比例拉高,致財產交易所得也可能變多;另外,透過新成 屋贈與等行為,也可能因為房屋評定現值的拉高,導致節稅效益減少。

曾 敬德表示,此次房屋構造標準單價調整,主要影響層面為7月1日建築完成之房屋,對於目前雙北市248萬戶住宅並無直接影響,不過若是現在購買預售屋,但在 7月1日以後才完工,未來持有與交易的成本都可能增加。因此他建議,想要購買新成 屋的民眾,可以挑選目前已完工的新成 屋,契稅與房屋稅都相對較省。(來 源:MoneyDJ 財經知識庫)
美國5月新屋銷售上升至年率50.4萬棟 預估44萬棟

鉅亨網編譯郭照青

美國政府周二公布,美國5月新屋銷售年率上升至50.4萬棟,創六年來最大增幅。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估,5月新屋銷售年率為44萬棟。

但5月新屋銷售上升,主要係因東北部銷售大幅增加。該地區新屋銷售通常全美最低,季節性修正數據可能大幅波動。例如,4月東北部銷售幾為二年來最低。

5月,美國西部新屋銷售上升34%,南部上升14.2%。

5月新屋銷售中間價格上升4.6%至282000美元。

5月新屋銷售較去年同期上升16.9%。但4月銷售則較去年同期下降6%,突顯出該數據的波動情況。(來源:鉅亨網)


《美國經濟》5月新屋銷售跳增18.6%,創6年新高

MoneyDJ新聞 2014-06-25 06:15:20 記者 陳瑞哲 報導
美國新屋銷售連續兩個月回升,且5月一舉來到6年新高,宣示房市景氣已走出年初的低潮。

美國商務部24日公布,5月份新屋銷售年率月增18.6%、年增16.9%至50.4萬戶,創下2008年5月以來新高。據路透社調查,經濟學家原預估新屋銷售將回升至44萬戶。

截至5月底止,新屋庫存為18.9萬棟,與前月持平,週轉天期為4.5個月低於前期的5.3個月。由於庫存開始吃緊,新屋成交價中間值自前月的26.97萬美元升至28.2萬美元。

全美四大地區新屋銷售均有改善,其中表現最突出的東北部跳增54.5%、西部跳增34%,而南部與中西部分別回升14.2%與1.4%。(來源:MoneyDJ 財經知識庫)
建商賣預售屋 須實價登錄

記者呂雪彗/台北報導

地政三法修法概況

行政院研議補齊自售與自地自建兩塊缺角,建商賣預售屋將須實價登錄。(本報系資料照片 洪錫龍攝)

建商自售預售屋無法規避實價登錄了!據了解,基於公平正義考量,政院政委簡太郎認為實價登錄拼圖不宜缺任何一角,以免差別待遇產生弊端,上周四指示內政部,研議在平均地權條例補提修法條文,將預售屋建商自售及自地自建二塊缺角補齊,比照代銷業納管,須在簽訂交易契約後30日內向地政機關申報。

一旦預售屋不因身分別全面納管,勢必增加地政單位許多行政稽核成本。政院官員說,未來地政單位與建管單位可籌組聯合稽查小組跨單位合作,緊盯建商銷售的時點資訊,以利發揮稽查效益。

行政院上周四邀請地政士、預售屋代銷業、建商及消基會等公協會代表,針對地政士法,不動產經紀業管理條例,及平均地權條例等「地政三法」召開座談會,但意見分歧,各方代表強力捍衛自己立場。

針對預售屋代銷業擬修法納管,代銷業仍盼維持現制,整批建案銷售結束後30日登記即可,因現制已將銷售契約訂到建物完工辦理登記後才生效。對此,消基會並不認同,認為如此消費者在購買預售屋時,無法有購屋透明資訊可供參考。

代銷公會擔心,建商自售一併納管,若有不肖業者炒作造假,製造天花板價格,讓後來價格很難超越第1個實價登錄價格,致民眾誤解,且對往後銷售建商沒有議價能力,或者有的建商在檯面下找熟人以「潛銷」方式規避法律規定,都會破壞實價登錄制度。

針對業者所提問題,簡太郎、消基會代表都認為,只要政策上該做,技術細節問題都可克服,且只要有實際交易資料,政府就有辦法查核,不致讓建商有造假炒作機會。

簡太郎說,他不會退回地政三法,已指示內政部研議,在平均地權條例補提修正條文,很快即可展開地政三法審議工作。

官員說,從統計來看,預售屋實價登錄可供查詢約1萬多件,占申報總件數2~3%並不多,在現制未修法前,未有預售屋銷售時點可供稽查,缺乏建照資料的地政單位管理上較困難。(來源:中時電子報)


預售屋 房貸額度緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

房價漲不停,大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示,為有效控管房貸額度,今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時,只承做土建融額度內的房屋貸款,且以「收回土建融額度」為原則,等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

業者解釋,一般來說,建商在建案完工後衍生的房屋貸款,即所謂的「分戶貸款」,約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說,若建商的土、建融額度是10億,完工後轉成購屋者的房屋貸款,金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行,房貸量也較大。

但隨房價飆至相對高點,近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務;例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數,部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是,等建案交屋後,銀行只想回收建商端的土建融貸款,但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

合庫即指出,目前政策或市場氣氛偏空,為分散風險、有效控管房貸額度,近來對於該行承做的土、建融建案,在轉為分戶貸款時,將採原貸款額度方式;即建案交屋後,不會配合建商增加對購屋者的貸款額度,只會在該行提供建商原來的土建融額度內,辦理房貸。

例如銀行若貸給建商的土、建融額度10億,完工後也只承做10億的分戶貸款,避免房貸量無限度擴張;其餘的20億房貸就「讓」給其他銀行,此舉等於是大幅緊縮三分之二額度。

業者表示,以往銀行對土建融建案衍生的分戶貸款,幾乎是「全吃」;但今年房市氣氛改變,各銀行紛紛採取收回原土建融額度策略。

某大銀行主管解釋,土建融利率比房貸利率高(約介於2.8%至3%以上)、貸款期限短(約2至3年),但房貸年限動輒15、20年,銀行不願意承擔長期的風險。除大型行庫外,近來不少民營也採取相同策略,甚至只承做前段的土地和建築貸款。

不過,銀行業者也表示,由於炒房客轉移到中南部地區,不少中南部地區農會以市場超低利率(近期甚至喊出1.5%至1.6%)介入房貸業務,業者認為,即使各大型銀行陸續緊縮貸款,但包括民營銀行和基層金融機構都忙著搶客戶,購屋者應該可以貸到款。(來源:聯合新聞網)
北市三大豪宅板塊成形? 專家:大直恐得「再觀察」

好房News記者曾威智/整理報導
北市大直近來出現一筆每坪逾200萬的成交紀錄,雖然和豪宅群聚的信義區和大安區仍有50萬以上的價差,但有媒體指出,北市大安、信義和大直顯然已經成為台北的「3大豪宅板塊」。對此專家認為,大直的地段價格還不如相鄰的中山北路生活圈,對於外界把大直納入豪宅板塊的說法,恐怕還要更多成交資料才能說服人。
實價登錄每坪破200萬的大直「帝景水花園」(好房資料中心)
1位在河畔第一排的「帝景水花園」,住了不少知名企業大老闆。
實價登錄資料顯示,台北市大直樂群二路豪宅揭露總價為2.2億元,若以權狀100.85坪、車位23.39坪,每個車位350萬元計算,每坪單價就有211萬元。《卡優新聞網》報導指出,該物件雖然和信義區、大安區豪宅有50萬元以上的價差,顯然已加入「200萬俱樂部」,以地理位置來看,「北大直、中大安、南信義」的3大豪宅板塊已然成形。
對此,房產專家紅色子房認為,大安區和信義區的豪宅定位自然無可挑剔,但如果以實價登錄資料來看,大直的地段價格還不如僅有一橋之隔的中山北路生活圈。他說,要把大直定位成北市的豪宅生活圈,恐怕還需要更多高單價的成交紀錄才能夠說服人。(來源:好房新聞網)


房產名人堂/豪宅物業推手陳品峯 「台式溫馨物業」席捲兩岸

好房News記者蔡佩蓉/專訪

每天出門時,物業人員精神奕奕地向你道聲早安,下班回到家,社區物業團隊已將你的包裹簽收保管,這些稀鬆平常、看似微不足道的動作,在安杰國際物業集團總經理陳品峯的眼裏,卻是魔鬼藏在細節,商機就存在別人屏棄的枝微末節當中!憑著十年磨劍打下的基礎功,讓他在毛利不高的物業管理產業中帶領安杰衝出傲人佳績,成為深耕兩岸的五星級物業團隊,陳品峯更不諱言地期許公司成為「華人地區物業界的麥肯錫」。

陳品峯帶領安杰以「台式溫馨服務」,成功開啟對岸市場。(好房News記者陳韋帆攝影)

安杰國際物業集團董事總經理陳品峯,擁有工地主任、設計、管理等相關工作經驗,自嘲擁有包山包海的能力,但也因為不怕學習,讓他可以有能力做好物業管理的事業。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

安杰物業的事業版圖已經擴及台北、上海、廈門、蘇州等兩岸城市,包含建案前期物業設計到服務人員培訓、進駐實戰,從不知名的公寓大廈管理公司,現在已經成為頂尖的物業團隊,2015年將在大陸市場擴編至1500人,目前更編制200人服務於2010年榮獲美國建築師學會(AIA)優秀設計獎並入選2011年亞洲10大超級豪宅的廈門五緣灣豪宅「恆禾七尚」,此案安杰打敗了諸多歐美國頂尖物業公司,為跨入對岸市場取得了關鍵一役。

台灣軟實力擄獲陸企業主 安杰絕處逢生

現在看似發展平步青雲的安杰,其實2008年面對全球金融風暴衝擊,佈局5年的大陸市場卻慘遭滑鐵盧,最終黯然退回台灣。陳品峯說,「2003年赴對岸發展時,因大陸經濟成長率優越成長,房子很好賣,建商根本不需耗費心思包裝,人民因從早期貧窮邁向富裕,無法體驗被人禮遇服務的感覺,讓物業管理遲遲發展不起來。」

大陸市場萬事具備只欠東風之際,即便挾著爐火純青的物業功力,卻因碰上金融海嘯全球性不景氣,2008年只能退守台灣重整方針,同一年度,兩岸開放直航利多卻為安杰的「台式溫馨物業」再次登陸埋下了伏筆。陳品峯說,兩岸直航、開放自由行,大陸人深刻感受到台灣的人文厚度,尤其服務業體貼、細膩的互動更是讓他們對台灣服務業刮目相看。

他坦言,兩岸的交流打破了以往彼此想像的隔閡,反倒不少對岸的人深切擁抱了這類「台式溫暖服務」,對台灣的文化憧憬加深,這也是安杰再度有機會赴陸發展的契機。從海陸沿線廈門「恆禾七尚」豪宅案開始,漳州、蒲田乃至上海、蘇州都看得到安杰在前期物業設計到交屋後的物業服務的蹤跡。

金融海嘯衝擊 敏銳發掘保證回租商機

成為台灣物業成功登陸的品牌,成功背後並非單純的精緻服務與熱忱,這也關聯到掌握商機的敏銳度。回憶起安杰最經典的收益型案例「羅馬假期」,時空背景正是發生在6年前的金融海嘯,「第一家代銷公司因銷售不佳撤場,業主希望透過行銷有所突破,我觀察『羅馬假期』屬套房社區,臨近內湖科學園區,基地旁又是『沐蘭旅館』,正是酒店式公寓的絕佳規劃與地點!」陳品峯當時試圖扭轉賣壓沈重的社區,更意外觀察到「收益型物業經營」的趨勢。

原本試圖說服業主額外投資裝潢套房,添購「一卡皮箱就能入住」的設備,但建商與陳品峯不熟識擔心受騙,他乾脆自己先談下3間套房並投入資金裝潢,「2009年政府為振興經濟發放每人3600元消費券,沒想到農曆新年期入住率超乎預期,也代表酒店式包租商機可行。」他說,建商對此景象深感驚訝決定出資裝潢尚未出售的房屋,向買方訴求保證回租,銷售效果不錯,甚至不少已購客戶都回頭找安杰裝潢出租。

當時含裝潢費每坪房價大約60萬元,現在「羅馬假期」動輒百萬元起跳,在具租金報酬的基礎之下,許多屋主簽長約給安杰,由安杰扮演二房東角色與外資公司簽下長期租約。出租最大的競爭力就在於「價格低於五星飯店、住宅環境更貼近住家」,成為外商科技主管來台短住的據點,加上安杰更承攬「羅馬假期」社區物業管理也因此讓酒店式服務真正具體落實在社區之中。

相較一般單純物業管理如保全、清潔及社區秘書服務等,毛利率大約僅10%,甚至有些社區在競價之下6~7%都有業者願意接案,安杰近幾年跨入「收益型物業經營」也成為獲利的重要關鍵。

建商底子 監工、會計一條龍式磨練

今年安杰首次進軍台中,參與順天建設「商務行政公寓建案」前期物業設計及交屋2年的代管服務,陳品峯靈活操作物業更將服務熱忱貫注於工作之中,已經在房 地產界建立起口碑,顯然這與他過往的磨練與經歷有所契合。

早期陳品峯在知名建設公司東帝士集團任職,好奇心與對工作的衝勁,什麼新事物都願意嘗試,「當時公司認為我就是包山包海,最好用的人,直至集團出現財務危機,我一直是那名不會被資遣的員工。」陳品峯說,當時遇97亞洲金融風暴,房 地產景氣非常差,東帝士在北海岸的造鎮案入住率不高,最後連公設也沒錢可施工,集團沒業務、沒推案,自己便放棄了100多萬元的資遣費離職。

也正因在東帝士時期被稱作「包山包海先生」,舉凡工地監工、行銷、會計管理及物業任何大小雜物都承攬在身上,甚至離開東帝士之後,到朋友的水蓮物業協助,卻甘願自掏腰包付員工薪水,最後甚至成為股東之一。

提醒自己 要有「被利用的價值」

不管是願意為朋友掏錢付員工薪水,或看準「羅馬假期」的收益型物業經營先自己出資裝潢,陳品峯都有「做就對了」的個人行事風格,先把事情做好,再問有沒有回饋。他笑說,「不管做任何事情,都必須投資心力、時間與金錢,唯有讓人感受到自己的『被利用價值』,才能創造後續的合作機會。」

物業管理是人的產業,所謂「體驗行銷」就是要讓客戶深刻被感動才能建立起彼此的信賴,陳品峯在安杰領軍的方式,也正是告訴員工,不要害怕在工作中付出,人能夠創造出「被利用的價值」,才能顯現其卓越之姿,他甚至調侃,「別人不想做的或做不到的,由我們接手,安杰才有機會茁壯。」例如台北市首座公營住宅「大龍峒公營住宅」的物業管理,就是歷經流標最後才由安杰接下,至今都尚未改由其他廠商承接。

陳品峯近期出新書,將物業設計與服務的心法傳授給讀者。(好房News記者陳韋帆攝影)

安杰國際物業集團董事總經理陳品峯,分享自己對於買房的想法,不在意自己的Know how傳承給所有人,希望每個人都能幸福。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

父親熱忱、厚實的人格影響一生

陳品峯近期出版新書《買房也要買幸福》將物業設計與管理的最精華Know How無私地分享給同業以及購 屋民眾,在書中的扉頁之處,並非開門見山分享多年物業心法,而是將最重要的位置獻給他最思念的父親。

陳品峯憶及曾是九份礦工的父親,在鄰里眼中就是一名熱心奔走的人,老一輩歷經清寒貧苦的磨練,自然形塑了堅毅、厚實的性格,他就是這麼被父親潛移默化成為一名專注又具熱忱的經理人。他也說,做物業經營的人,不僅要有100分的熱忱實踐力,還要有創新與解決問題的能力,這也是未來企業趨勢所在,因此陳品峯說,安杰不只要做好物業管理,未來目標更是「華人地區物業界的麥肯錫」,成為最厲害的物業設計顧問。(來源:好房新聞網)

經濟短期內或築底企穩 基金看好能源地產階段性機會

□本報記者 曹乘瑜

受打新影響,上周A股市場 呈現下跌走勢,上證指數收於2026.67點,周跌幅為2.13%,深證成指收於1050.11點,周跌幅為2.71%。尤其周四大盤下跌幅度較大,以中 小盤、創業板指數帶頭領跌,板塊上則以傳媒、商業貿易跌幅最大。業內人士認為,接下來打新影響或許會消除一些,而股市在政策轉暖的情況下,房地 產、能源等 有望出現階段性機會。

海悅地產

看好微刺激下能源地產

基金公司認為,上周市場大跌,主要是因為上周四隻新股開始申購,機構為了打新得騰挪出資金,有的甚至賣股打新,四隻新股申購資金超過3800億元。不過,業內人士認為,目前來看,新股的中簽率較低,未來打新的熱情將降低,或許,部分被打新套牢的資金會回到股市。

部分基金公司對下一階段的市場較為樂觀。博時基金研究部總經理聶挺進認為,目前政策層面上出現了一個比較好的環境氛圍,貨幣政策和財政政策上已經開始了 局部的定向寬鬆,同時一系列的微刺激也正在逐步落實,所以政策層面正在向偏暖的方向發展,股市也有望迎來一定的投資機會。他表示,未來一個階段,比較看好 定向微刺激下的能源、特高壓投資,以及包括房地 產在內的一些金融板塊的投資。

展望後市,上投摩根認為,短期具有成長性和熱點主題的小 市值股票仍可能繼續成為市場表現的主力軍。具體從行業景氣趨勢看,結合產業政策,電子、醫葯、傳媒或表現較為平穩;而光伏、電動汽車、環保、軍工、通信有 改善可能;此外,與能源安全密切相關行業值得重視。建議後續尋找低估值高紅利個股,並遵循低估值高紅利個股和主題改革兩條主線,關注優質成長股及主題價值 股的投資機會,可重點關注電子、醫葯、旅遊、新能源及智慧城市、信息安全主題的個股投資機會。

國泰基金認為,在流動性相對寬鬆的局面下,我們認為如果A股出現一輪反彈,那麼一些傳統行業中的藍籌股公司會存在結構性的投資機會。具體來看,這類公司須具備兩個條件,一個是行業基本面出現轉機,另一個是這些公司的前期估值必須已經相當便宜。

經濟短期內或築底企穩

上周,越來越多的銀行被納入定向降準行列,包括股份制銀行,部分基金公司都預測政策層面將進一步寬鬆。上投摩根認為,整體分析,隨著之前穩增長措施逐步顯效,經濟短期築底企穩。近期觀察,宏觀經濟數據、政策面、流動性等各方面均有所好轉。

不過,大成基金判斷,宏觀經濟已經走入底部區域,在連續穩增長髮力之後高頻數據略顯好轉,但最近兩期數據顯示經濟仍有下行壓力,說明穩增長力度還不足以 使經濟進一步企穩,預計力度仍然會加大。其次,我們預計,穩增長加大基建投資力度的同時必須配合地產政策的放鬆,預計短期內地產政策有放鬆的可能性。第 三,隨著經濟的企穩,通脹回升較快,目前預計未來2至3個月通脹大概率在5%以上,貨幣政策可能會出現拐點。

華商基金研究發展部宏觀 策略研究組認為,真正企穩恐怕還要到8、9月份。華商基金錶示,首先,過去兩年,每年4、5月份都出現過工業增加值數據一個月的回升,股市也出現過短暫反 彈之後的回落。其次,從數據角度來看,當前中採大型企業PMI還沒有明顯回升的跡象,這表明經濟主體企穩較為勉強;而且,一般來講政策傳導到實體經濟需要 兩個季度的時間,今年政策實行微刺激,因此傳導時間應當是三個季度,那麼從1月份銀行間利率和匯率雙降算起,真正企穩應當到8、9月份。(來源:新浪新聞 網)

海悅仲介


國內地產中介集體圍剿搜房網

樓市下滑寓言:地產中介與搜房網的戰爭

張曉玲

去年在美股市場風頭強勁的搜房網,最近遭遇國內地產中介的集體“圍剿”。

自此前杭州、青島、北京等地中介聯盟呼籲抵制搜房後,6月18日,深圳中原、美聯等四大中介聯手,要求搜房降低埠費,並宣佈停止與搜房電商在新房上的合作。

房地 產中介與搜房、安居客等垂直類房產網站本是一條鏈上的地產服務機構,但在樓市下行時期,二手房市場備受打擊,成交低迷已持續數月,而降價調整或剛剛開始,導致雙方的“和諧”被打破,利益之爭擺上了桌面。

新房快速增長時期即將過去,大中城市二手房將逐漸占據主導地位,但二手房服務機構與消費者的需求尚有較大差距。搜房網主要面向二手房經紀機構開發的核心 產品“搜房幫”,其盈業模式是收取埠費,但僅限於房源信息發佈,並不能解決交易雙方的真實性問題,虛假房源仍充斥網路;另一方面,大型中介機構正在嘗試建 立自己的互聯網平臺,與搜房、安居客競爭。二手房服務平臺即將迎來大變局。

埠費之爭

6月18日上午10時,中原地產、世華地產、中聯地產和美聯物業組成深圳中介聯盟,目標直指搜房網。

“這次抗議的焦點就是搜房幫埠套餐的持續升級引發的,”據中介人士介紹,近年來,搜房網通過埠版本的提升來促成埠費的加價,從搜房幫60到搜房幫600,2008年至今,相應埠費用從每月每人60元一路飆升到600元。

作為搜房二手房的主力產品,幾乎大中型中介公司經紀人人手一個埠,天天到搜房幫刷房源。套餐的級別越高,可發佈房源的數量和刷新的次數越多。

與此類似的是,之前的3月份,諸多中介與安居客戰爭的焦點是“競價排名”,即按點擊收費,付費越多,搜索房源排名越靠前。

在易居中國聯席總裁丁祖昱看來,搜房埠套餐與安居客競價排名,都是當前尚未成熟的中介行業白熱化甚至惡性競爭下的產物,是市場選擇的結果。市場好的時候,中介可以去競價抬高套餐費,但市場下行,各家均承受不起了,紛爭即由此產生。

深圳中介聯盟提出諸多訴求:搜房只能在深圳市場銷售中介聯盟認可的60版、120版埠產品;給中介聯盟各家公司提供各版本埠的價格在現有折扣上再給予五折;停止對APP產品額外收費等。

中介聯盟表示,如果搜房無法滿足所提要求中的任一項,中介聯盟與全國各地方中介公司將採取統一行動,終止與搜房的合作。

杭州市中介抵制時,搜房CEO莫天全曾給出了和解方案:埠費各套餐6折並給中介戰略合作伙伴1000萬低息貸款支持。但丁祖昱認為,中介的訴求不僅僅在 於打折,而是希望回到60版甚至更低。此外,各家中介的訴求並未達成共識。丁祖昱指出,中介與搜房的條件差距很大,預期雙方的戰爭短期內不會結束。

搜房模式之弊

在巴西世界杯開戰的同時,搜房網在美國納斯達克的股價爆跌20%,而其同行樂居股價也受到影響。香港一投行人士透露,近期評級機構下調了搜房股票的評級。

搜房網是中國最大的房地 產垂直門戶網站,擁有近3500萬註冊用戶。它的營收由線上廣告、房源發佈和電子商務三部分構成。

其中,房源發佈來自中介。房地 產中介通過支付一定費用獲得搜房網提供的埠。通過埠,中介公司可以將房源信息推送到搜房網前臺,供購房租房者搜索、瀏覽。

數據顯示,搜房網房源發佈業務收入從2008年的1600萬美元漲到2013年的1.62億美元,6年漲了9倍。2013年,此項收入占搜房網營收的29.5%。

同期,房地 產中介為每個埠支付的費用從幾十元漲到了幾百元,而每個埠帶來的收益並沒有成倍上漲。在房價上漲、成交活躍的時候,中介基本不會抱怨,當成交低迷時埠費就成為不能承受之重。

2014年以來,房地 產市場進入調整期,二手房成交量連續下滑。1-5月杭州主城區二手房成交套數8055套,同比下降近52%;5月北京二手房住宅簽 約量為7272套,為2009年以來同期最低;5月深圳二手房成交套數為5531套,環比下跌8.23%,同比下降22.95%。在這樣嚴峻的形勢下,房 產中介的生存狀態已然受到威脅,“關店、裁員、降成本”——中介應對危機的三部曲又一次全面啟動。

“資本市場的反應並不過分。”上述投行人士認為,在房地 產市場前景難料的情況下,搜房網、安居客接連受到大型房產中介聯合抵制,暴露了線上、線下商家之間的深層矛盾及房地 產電商議價能力的不足。

互聯網從業人士介紹了美國Zillow公司與搜房網的不同。Zillow作為美國最大的房地 產信息發佈公司,其運營的核心在於搭建一個真正的房價評估系 統,為買賣雙方構建平臺,而不僅僅是一個房源展示;此外,其對經紀人的收費模式為發佈房源免費,更多的是通過增值業務包收取費用;同時,也對房源信息的真 實性進行監控,以讓買賣雙方更好知道區域真實的房價。

互聯網“免費”的思維在其Zillow平臺上得到充分應用,充分實現攜C以令 B,從而獲得更多的流量、真實的交易數據等。而搜房網的房源發佈量雖然占據中國50%左右的市場份額,但並不對房源真實性進行監控,也沒有建立一個房價評 估系統,並未為買賣雙方搭建一個更好更專業的平臺。因此市場也不由它說了算。

二手房市場變局

丁祖昱指出,刷新房 源成為主流模式,說明中國房地 產中介行業還很不成熟,重覆房源、虛假房源充斥互聯網。以青島為例,下架之前有25-30萬套房源,下架之後還有四五萬套房 源,但整個2013年青島才成交二手房3.77萬套,可見原來的25-30萬套房源大部分是虛假或重覆房源。

“按埠或點擊收費,搜房網、安居客們沒有動力去杜絕虛假信息。”互聯網觀察人士指出, 搜房網二手房房源發佈實際上是從中介手中搶蛋糕,是典型的零和博弈。

中介與搜房之戰的背後,滿足用戶需求的方式在發生轉移。當鏈家、我愛我家、中原、21世紀不動產這些大型經紀機構從過去單純的信息搜集匹配、小本經營, 發展到具備品牌影響力和數百家連鎖店的時候,勢必通過特有的服務模式爭取更多的市場;當上游平臺無法提供更好的服務,這些經紀機構自發創造和逼迫上游革新 的力量也會越來越大。

更深層次的行業變局則正在發生:大中城市將進入二手房主導時代。

數據顯示,城鎮化率越高, 二手房成交量越大。例如,深圳2013年二手房成交面積與一手房成交面積比例為170%。城市化進程相對較弱的天津、成都、杭州、南京等一批二線城市,很 快也將步入二手房超越新房的時代。不動產統一登記制度的推進,也將對二手房市場產生重大影響。

對於垂直互聯網網站來說,中介的底氣在於它擁有大量房源。如果搜房、安居客、58同城能夠在房源這一層通過互聯網的手段截斷上游,中介行業將迎來徹底的變局。大中介將消亡大半,執證經紀人的時代將到來。

但另一方面,房地 產互聯網平臺可複製性太強,在深圳、北京和上海,品牌二手房經紀公司已開始搭建自己的互聯網平臺。深圳世華地產有關人士向21世紀經濟報導記者透露,世華地產新版Q房網已於近日正式上線。搜房、安居客等將面臨更多的競爭。(來源:新浪新聞網)

海悅

 台灣到底需要什麼宅?

文/敖國珠

桃園八德合宜住宅爆出官商勾結,也爆出合宜宅的缺失,政府為了解決高房價而推出的平價宅方案,到底哪裡出問題?改推只租不賣的社會住宅會比較好嗎?

社會住宅 房價上漲(大刊頭)

為什麼要推合宜住宅?四年前推合宜住宅的背景是:民怨和選舉。高房價引發大民怨,加上2010年底有首次五都市長選舉,民進黨打得凶,國民黨輸不得,合宜住宅和社會氛圍一拍即合,讓2000年後就停止興建的國民住宅,以新樣貌重現。

國宅為什麼會喊卡呢?一是品質太糟,二是官商勾結。

說起國宅,大部分人的評價都是又醜又爛,外觀不美、隔局不優、建材又差,漏水幾乎是常態。為了讓合宜住宅不再被嫌,政府退出,改請民間與建,希望蓋出好看又好住的新型國民住宅。

政府不只覺醒,還超有效率,不到二年的時間,完成招標、抽籤和動工,沒想到,這個經驗被負責執行的內政部營建署長葉世文帶到桃園縣,竟演變成官員索賄、建商行賄的大弊案。合宜住宅還沒完工,就爆發官商勾結,這個新的國宅政策顯然還是重蹈覆轍。

於是中央宣不再蓋合宜住宅,改衝社會住宅。社會住宅和合宜住宅最大的不同是「只租不賣」,讓無殼蝸牛和弱勢族群不用籌錢(自備款)當屋奴(揹房貸),也能有個家。

「社會住宅」其實不是新鮮貨,早在民國五十幾年就曾經被提出,為什麼不做呢?政府嫌管理太麻煩。納稅人養公僕,公僕挑簡單的做,大推國民住宅,「限期買賣」的做法,種下政府帶頭炒房的惡因。

N年下來,臺灣僅臺北市和新北市有社會住宅,戶數當然不會多,跟其他國家比較,歐盟社會住宅平均14%、荷蘭34%、香港29%、新加坡8.7%、美國8%,台灣0.08%,比例實在低太多。官方的說法是:國人還是喜歡買房子,因為「有土斯有財」的觀念根深蒂固。是嗎?

時代不同了,「只租不賣」的社會住宅,國人接受度不一樣了。臺北市房屋所得比高達15倍,世界第一,得不吃不喝15年才能買得起房子,人生還有未來嗎?政府提供低於市價的出租住宅,能照顧弱勢族群住得起,也可以降低年輕人剛入社會時或剛成家時住的負擔,何樂而不為?

而我們的政府卻擔心「標籤化」:哪裡蓋社會住宅,那棟樓、那個社區就是貧民區,對住戶不公平,還會拉低房價,引發周邊住戶的抗議…。這些疑慮在國外早用「混居」方式消除掉,政府的住宅政策有與時俱進嗎?

國父的「住者有其屋」在21世紀的臺灣顯然不適用了,如何用「以租代買」的方式,讓「住者適其屋」,政府責無旁貸。合宜住宅沒有照顧到需要被照顧的人,應該先有社會住宅政策再談合宜住宅。無殼蝸牛夜宿忠孝東路今年滿25年,住宅問題依舊無解,8月26日會有多少無殼蝸牛再躺忠孝東路?政府不怕嗎?(來源:好房網)


拍賣圈驚爆 林百里砸9億買聖羅蘭故居

Guillaume Tsai、陳昱翰、李筱雯、陳佩儀/台北報導

時報周刊提供

2010年5月,伊夫聖羅蘭(Yves Saint Laurent)位於巴黎左岸第七區55,rue de Babylone的故居傳出拍賣消息,當時包括法國總統薩科奇在內的名人,都想「染指」這間堪稱藝術品的房子,最後由一位法國實業家得手。最近,拍賣圈盛傳,聖羅蘭故居又賣了,傳出新任屋主是廣達集團總裁林百里,交易價格約台幣9億2千萬元。

本期(1896期)《時報周刊》除加贈《金宇彬特輯》外,有鑑於炎夏來臨特別推出《HI健康誌》,每本不到百元,教讀者甩肉苗條秀出好身材,健康&減肥兼顧不是夢,還能抽獎獲得超值精美好禮。(來源:中時電子報)

壞時機 房仲業南屋北賣 找新契機

歹時機找新契機 房仲業開始南屋北賣

房地產代銷

【網路地產王/綜合報導】這幾天八德合宜宅弊案相關消息持續曝光,然同時間也有一則消息也值得關注,那就是房仲公會理事長李同榮所辦的吉家網將推聯賣制度,結合全省仲介店頭通路,銷售南部預售案,而且號稱由於省下代 銷廣告費用,價格將更具彈性。

當然,無論聯賣或南屋北賣,部分原因是政府打壓力道加重,導致北台灣房市成交量減;而透過這樣的操作,確有機會增加成交量,維繫企業命脈。然而這項動作,還有以下兩項弦外之音。

首先是「代 銷獲利空間彈性大於仲介」。以單戶來說,代 銷賣出一戶,賺的或許不比仲介收取服務費多,但仲介多半一次也只成交1、2戶,但代 銷如能接到規模夠的案子,往往賣一案獲利就非常可觀;也就是從經濟規模角度,排除風險考量,代 銷的投資報酬率確實優於仲介。

於是國內唯一上市房仲信義房屋,很早就成立代 銷部,其對手永慶房屋也在87、88年間就進軍代 銷界,現在則又有吉家網跑來代 銷台南預售案。而且除了實體店頭外,透過房仲業更佔優勢的網路或網站銷售,又等於打破地域限制,或許會成為另一種建案行銷的新趨勢。

再來則是「北部投資客口袋仍深」。根據報導,這回吉家網要賣的是台南的大案『伍彩東急』;而其實該案月前就已在全台版面統一的財經報紙上刊出廣告,目的當然只有一個,那就是向北部置產投資客招手,因為這類客源購買力最足。幾個知名代 銷南下接案,甚至上市建商興富發南下推案,也都是以北部客戶為主。

事實是,台北或北台灣房市,近年還有海外回歸及台商資金一起加入戰局,因此房價被快速墊高、操作空間受限,部分代 銷或建商於是帶領北部投資客南進,且以門檻低的預售案為主要操作標的。於是,中南部近年房市看似蓬勃、價量俱揚,但實際上與北部投資客南下購 屋大有關係。吉家網將南部建案拿到北部賣,說穿了也是打著這樣的算盤,而且還省去親自南下的舟車勞頓。

總括來說,從建商、代 銷南進,到房仲南屋北賣,其實真正說明的仍只有兩件事,那就是,第一、台灣游資依舊充沛,而且仍未遠離房市,只是近年政府打壓管控加上基期墊高,於是開始從北部往中南部移動;第二、台灣房市過度商品化,與預售制度不無關係,是否該加以檢討,也許今年就會有初步答案吧!(來源:新浪新聞網)

房地產首購


房貸管制 學者:難抑制高房價

【聯合報╱記者蕭韻純/台北報導】

央行將在下周四召開理監事會議,傳出不排除對五股、泰山祭出房貸管制,希望能穩定國內房市。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨天直說,「合理,因為那邊炒翻天了。」但他認為,信用管制雖使買氣下降,但仍難抑制高房價。

莊孟翰表示,實行房貸管制後,使得投資客能貸款的成數降低,原本跟隨建商、代 銷炒房的投資客也會逐漸減少,買盤自然降溫。

永慶房產集團企研室經理黃舒衛說,目前房市為自住買盤,五股、泰山重劃區新建 案的房價約每坪35到40萬元,比起鄰近的新莊副都心上看7字頭、頭前重劃區站穩5字頭來說,五股、泰山還是享有低價優勢,以及建設題材多,價格難以下修。

莊孟翰、黃舒衛皆認為,央行這次祭出的管制政策宣示意味濃厚,但對平抑房價的作用有限。

小資族若欲在五股、泰山購 屋,莊孟翰建議,一定要買在捷運站周邊,未來即使認賠也可殺出。同時,若房價真的鬆動,非捷運周邊的房價將首當其衝,屆時價格跌再多,也難脫手。

黃舒衛說,透過信用管制,使買盤縮減,建商將無法快速推案;但建商推案的速度放緩後,將可避免「林三淡」供給量過大的問題。未來業者該如何運作、促銷建案,將是值得關注的焦點。

莊孟翰指出,買盤縮減會影響建商財務操作,雖不致影響開價,但出現「偷偷降價」的可能性大增,未來可以透過實價揭露來觀察。(來源:聯合新聞網)

58%民眾想買屋 42%看漲
【中央社╱台北11日電】

台灣房屋進行「2014下半年購 屋意願調查」,調查顯示今年下半年仍有57.89%的民眾想購 屋,購 屋預算上限平均約新台幣816萬元;雖然政府打房未停歇,但仍有42%民眾看漲房價。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,在「2014上半年購 屋意願調查」中,有意願購 屋者佔65.14%,相較之下,下半年的購 屋意願減少約7個百分點,顯示囤房稅等房市政策的影響性漸漸發酵,觀察市場反應,部分置產族卻步,購 屋腳步放緩。

調查顯示,受到今年政府打房動作頻頻,影響原本想購 屋族群,其中54.03%改採觀望暫緩購 屋,21.26%不受影響仍會購 屋,17.82%選擇逢低進場,6.89%將資金轉向海外或其他金融商品。

另外,認為這一波打房政策對房價的影響不減反漲的有42%,能達到價降效果佔41%,其餘認為「維持不變」佔18%。

針對囤房稅政策,42.71%民眾覺得認為「僅對少數人有影響,效果有限」,有42.33%受訪者認為可以「有效釋出空屋,增加供給」;「投資族會透過其他名義買房,不受影響」佔39.32%;限制3戶自用的條件,47.37%受訪者覺得符合自用狀況,但仍有37.97%覺得「太鬆,應訂在三戶以下」。

民眾認為最能抑制房價飆漲的政策是「空屋稅」,佔39.09%、「囤房稅」佔37.97%和「調高富人稅」佔35.71%。

至於影響下半年房市的主要因素,55.26%受訪者認為「選舉」是最大議題,其次逾40%認為是「房市政策」和「利率調升」。

張旭嵐分析,新的國際政經議題或房市政策,初期會影響投資信心,選舉過後,當選人的房市政見也會影未來房市走向,估計下半年的房市觀望氛圍仍濃,但對首購或換屋族的影響不大。

對於自住族群來說,此時反而是看屋時機,一方面看屋者少房仲會更加積極服務,再者屋主姿態放低,開價有機會下修,議價空間也大,小資族有機會撿到便宜,下半年房市可望進入「買方市場」。 (來源:聯合新聞網)


房仲估:下半年進入買方市場 議價可望加大

好房News記者曾威智/綜合報導
受政府打房影響,不少準備進場的民眾寧可選擇觀望,也不想貿然出手。房仲業者統計發現,原本打算進場購 屋的民眾,其中有54%民眾轉向持續觀望,2成民眾表示仍會進場購 屋。房仲業者推估,下半年房市觀望氣氛仍濃厚,對自住客來說是看屋好時機,因為在議價空間有機會拉大的情況下,下半年房市將可望進入「買方市場」。
房仲業者推估,下半年房市將進入「買方市場」(好房News記者陳韋帆/攝影)
台北橋周邊鳥瞰圖,台北橋,大橋頭,捷運大橋頭站,大橋頭捷運站,重慶北路,民權西路,民生西路,承德路,台北鳥瞰圖,街景,鳥瞰圖。(好房news記者 陳韋帆/攝影)
台灣房屋調查顯示,原本想購 屋的民眾受政府打房影響,有54%轉向觀望、暫緩出手,21.26%不受影響仍會購屋,17.82%選擇逢低進場,6.89%有意將資金轉向海外或其他金融商品。另外,55.26%民眾認為「選舉」是影響下半年房市的最大議題,超過40%的人則認為是政府的「房市政策」和「利率調升」。
對此,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,選舉過後,當選人的房市政見會影未來房市走向,預估下半年的房市觀望氛圍仍濃厚,但對首購或換屋族的影響不大。對於自住客來說,此時反而是看屋時機,因為看屋的人少,房仲就會更積極服務,加上屋主姿態放低,開價有機會下修,議價空間也會變大。她推估,下半年房市可望轉向「買方市場」。(來源:好房網)
首購族想買房? 先用心想清楚這9件事…

好房News記者蘇彥菱/整理報導

買房需要契機,通常結婚成家就是其中之一!新婚夫妻的買房經驗幾乎是零,在買房前應該要先建立起哪些觀念?又或者是該注意哪些事情?有位曾經從事房地 產相關產業的部落客壯漢拎北在其網誌分享購 屋撇步,更重要的是,其中也揭露了一些業界人士才知道的秘辛!

1. 新婚夫妻想買房,切記「別貪心」
壯漢拎北(以下簡稱為壯漢)說,常聽到年輕夫妻因「房事」鬧得不愉快,例如老婆抱怨老公沒能力買大房子,又或者是妻子抱怨因房貸在身而無法出國旅遊等,夫妻之間吵來吵去,都是同一件事,這就是小倆口在買房前沒有想清楚,擁有一間房子是否為優先,還是要趁年輕力壯多出國旅遊?下定買房的決心後,還要記得「別貪心」、「有多大的胃,才吃多少東西」壯漢拎北說。

假如頭期款不夠買市中心?那就買離娘家近一點的蛋白區,孩子還可以請媽媽代為照顧,省下一筆保母費。頭期款不夠買新房子?買中古屋也沒有不好,只要通風好、採光佳,其實不必求新,日後裝修也行。除此之外,房貸切勿超過兩人收入的一半,否則生活過得太沉重,因為他看過太多夫妻因為錢而鬧到離婚收場了。

2. 認清需求最重要,挑出自己最重視的三到五樣
瞭解自己有多少能力之後,接著是依所需來篩選物件,免得浪費時間看屋。壯漢拎北列出以下清單,建議預算有限者可先挑出自己最重視的3到5樣:

1. 總坪數(含公設)大約____坪
2. 主附建設坪數(室內坪數)___坪以上
3. 兩房或三房(或是別墅、透天厝)
4. 車位(平面、機械或休旅車車位等)
5. 樓層(最好頂樓不要)
6. 地點(建議以娘家為中心點,或是離上班地點近)
7. 學區(倘若有生孩子的計畫)
買別墅及透天類的還須考慮:

1. 坐向
2. 臨路或社區型
3. 神明廳朝向哪邊
4.神明廳後面有無樓梯

3. 沒有100%完全符合你需求的房子
這世界上沒有百分之百完全符合你完全需求的房子,不過可以靠裝潢來改造成你理想中的完美房子。

4. 至少看過50間房子後再決定
這點房產Sway也曾講過,看越多,才能更清楚自己真正所需、才越知道行情,也越知道哪種類型的房子是房仲賣不掉的,所以才一直推薦給你的。

5. 投資客的房子未必不好,而是…
當你看房的經驗值累積到一定程度後,相信投資客的房子逃不過你的法眼,不過壯漢認為,不是說投資客的房子就一定不好,有時候反而可以撿到便宜,由於買進成本低,加上若投資客遇到資金周轉的問題,就很容易殺價。壯漢表示,他曾考慮買「投資房」,只是裝潢實在是太醜了,讓他卻步。在此,他也列出幾點「投資房」的特徵:1.超詭異的低調奢華風 2.看似昂貴卻很鳥的水晶吊燈 3.突兀、 質感又差的壁紙。

6. 通風好、採光佳是絕對必要
壯漢說,當居家環境好,無論是工作或身體都會跟著好起來。

7. 向高樓迷思Say No!
他以曾待過建設公司之良心建議,11樓以下的樓層比較安全。

8. 房子最好附車位 否則難轉手
房子若沒車位,轉手性就差,除非位在黃金地段。另外,壯漢也提醒,不要聽信房仲說車位進去再買就好了之類的話,他說,一個車位100萬,付完頭期款後哪還有現金再買個車位?

9. 養好房仲 好物件才會介紹給你
想買到好房子,一定要和房仲打好關係,把房仲當作朋友,而不是只是來削你錢的敵人。曾經做過房仲的壯漢說,人和人之間是互相的,在一片罵聲指責中,只要有個客戶對他好,相信房仲一定會盡其所能幫你爭取到最接近你理想中的價格。

原文出處:https://www.facebook.com/yamutsuri


銀行利率 首購精打細算 換屋仔細挑
充分利用自身條件優勢 人生階段購屋沒煩惱

怎樣挑選房貸可以說是買房中極重要的問題,而市面上房貸種類眾多,面對銀行琳瑯滿目的花招,首購及換屋的族群到底要怎樣才能選到適合自己的房貸,可說是一門不小的學問。文/葉家豪
近一年五大銀行 新承作購屋貸款平均放款利率

近一年五大銀行新承作房貸利率已接近2%,利率一直是房貸的重要因素之一,在未來利率趨勢不明,房貸種類又五花八門的狀況下,購屋的目的也可作為選擇房貸的一個指標。
青年安心成家購屋優惠貸款 與指數型房貸差額[表一]
妥善利用首購優惠

內政部曾於2009年推行「青年安心成家方案」,但「青年安心成家方案」已於2012年停辦,現在則由財政部與8間公股銀行(註)搭配推出「青年安心成家購屋優惠貸款」。以[表一]來看,若以三十年期來看,青年首次購屋優惠貸款須總繳663萬元左右,但指數型房貸就增加至704萬元左右,足足節省有41萬之多。
一般壽險與壽險型房貸差額[表二]
換屋聰明選 邁入人生另一個階段

有換屋打算的民眾,大多是因為有了家庭責任,要如何選擇房貸才能給家人是一份保障而不是負累,壽險型房貸無疑是結合房貸與壽險的一項聰明選擇,而壽險型房貸又可分為「平準型」與「遞減型」兩種,以某人壽定期壽險商品為例[表二],30歲男性保額100萬20年期月繳保費為333元,若是平準型房貸躉繳保費為58,700元,相當於月繳245元,而遞減型保費更低達31,000元,個人可依據自己的需求選擇適合的商品。
【八家公股銀行青年安心成家 購屋優惠貸款利率】

●二段式機動利率:前2年I加0.345%機動計息;第3年起I加0.645%機動計息
●前二年固定利率:第1年I加0.525%固定計息;第2年I加0.625%固定計息;第3年起I加0.645%機動計息
※以上所稱I為中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率,詳細資訊請洽該公股銀行
註:八間公股銀行分別是台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行。(來源:蘋果日報)