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〈北部〉7月房地產實價登錄 量價齊跌

〔記者謝武雄/桃園報導〕市府地政局統計七月的房地產實價登錄行情,顯示房地產景氣持續低迷!截至十月十六日止,土地、建物交易五一八六件,比六月減少十九.八%,比去年七月同期也減少廿一.六%;今年七月成交總金額是二○六.八九億元,比六月減少廿九%,較去年七月同期更減少卅三.四二%,量、價都衰減;在航空城部分,農牧用地成交五件,仍屬低檔盤整的格局。
桃園七月房地產實價登錄,量價都衰減。


航空城仍屬低檔盤整
桃園市近一年來的房地產成交重點區域,仍以中壢區、桃園區為主,兩區的交易件數合占卅六.三一%,第三是龜山區十二.三%;中壢區一萬二二五一件最高,其次是桃園區的一萬一五八三件,龜山區八○四六件。在成交總金額方面,龜山、桃園與中壢區是全市前三名,分別為七九五.三億元、七四八.七七億元、七四七.○六億元。
住宅市場成交均價呈現漲跌互見,公寓七月成交均價為每坪十一.五八萬元,比六月的十一.八四萬元下跌二.二%,較去年七月的十二萬元下跌三.五%;大樓七月成交均價為每坪十八.五九萬元,比六月的十八.四五萬元小漲○.七六%,但比去年七月的十九.三七萬元下跌四.○三%。
都會區住宅 桃園區均價最高
分析桃園市都會區的住宅成交均價,七月以桃園區最高,每坪均價廿.四三萬元,其次是中壢區的十九.八九萬元,第三是蘆竹區的十九.四四萬元,整體而言,七月的成交均價除了桃園區、中壢區略有上漲,其餘行政區都維持平盤或微幅下跌。
至於航空城特定區計畫內的土地交易量仍持續探底,七月只成交五件,比六月增加三件,與去年同期成交五件相當,成交的土地都是農牧用地,每坪均價七.二三萬元,由於件數少、易受個案影響,比較不具參考價值。
資料來源:news.ltn.com.tw/news/local/paper/1044611 
標籤: 房地產

徵房地產稅催油 明年提人大審議

大陸房地產稅制改革始終是熱議話題,在近期房市過熱趨勢下,且不動產統一登記工作逐步推進,房地產稅何時水到渠成再成焦點,專家指出,房地產稅草案已有了,最快明年提交全國人大審議。

大陸財政部長樓繼偉7月下旬曾表示,遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒有推出,但指出,「下一步會義無反顧去做」。

房地產稅的實施,一直是大陸熱議的焦點,但由於立法程序漫長,再加上各界意見不能統一,致談了多年的房地產稅,何時能真正實施,一直是個未知數。不過,近來大陸媒體認為房地產稅的實施條件已逐步成熟。

據《法制日報》報導,截至7月,大陸全國有170個地市、1400多個縣區開始不動產登記。上海8日起則全面實施不動產統一登記制度。

至於未來房地產稅如何徵收,技術細節,各界尚未達成共識。北京大學財經法研究中心主任劉劍文表示,包括房地產稅的稅率、免徵範圍以及徵稅辦法等,還有不少爭議,需要進一步討論研究後加以明確。

但房地產稅立法正逐步推進,劉劍文表示,目前草案已有,還需要通過審議,按立法程序要三審,最快明年提交全國人大審議。綜合社會共識等方面考量,房地產稅最快半年之內上路。

大陸國家行政學院經濟學部博士生導師馮俏彬則表示,原來財政體制改革的時間表計畫房地產稅在2017年落地,但是由於立法程序較漫長,且各方意見不能統一,2017年實施的可能性較小。倘若立法環節都很順利,2020年之前有望上路。

(旺報)
 
資料來源:www.chinatimes.com/newspapers/20161012000825-260309 
標籤: 房地產

大陸房價暴漲 業界更擔憂另一件事

最近大陸大中城市樓市火爆,一線城市深圳的房價9月中旬一度飆過每平方米七萬元(人民幣,下同)。業內人士注意到,比樓市暴漲更可怕的是房地產「劣幣驅逐良幣」現象。

近日,兩方面數據引發業界高度關注。一是大陸樓市量價齊升、地價攀高;二是新增貸款中大部分是以房貸為主的居民中長期貸款,而企業新增貸款出現減少。

也就是說,老百姓手中的錢,以及本應刺激實體經濟的資金,大規模流入了房地產市場。

分析認為,大陸地價房價攀升、房地產利潤高於實體經濟,個人和企業紛紛把資金投入房地產市場,但其後果是,居民揹負巨額房貸,再沒有資金去拉動內需消費;實體經濟投資不足而愈加衰退。

評論人士楊連寧曾表示,這就是房地產版的「劣幣驅逐良幣」,就是說,大陸房地產市場同時吸走了實體投資和消費——高房價吸納了高投資高負債,轉移了製造業投資;高房價擠占了自由消費。

令業界擔憂的還有,高房價令很多人想藉此一夜暴富,這種不勞而獲的心理衝擊了自主創業的熱情,同時也隱含著巨大風險——房價泡沫破裂將導致財富瞬間跌入谷底。

最新數據顯示,今年8月份中國大陸70個大中城市有64個房價上漲;進入9月份漲勢依舊,一線城市深圳在9月14日和16日的日成交均價都超過七萬元(分別為77,231元和71,727元,人民幣,下同)、杭州9月19日重啟限購前一天驚爆簽約5105套,有房東臨時要求漲價十幾萬。

財經人士秦朔今年3月份發文表示,大陸經濟已經在相當程度上被房地產綁架,從上世紀90年代以來的「經濟發展」一直是高度依賴房地產,而非實體經濟,房地產成為拉動GDP的支柱產業、成為地方政府財政收入主要來源。

近日,有分析人士表示,即使目前中共央行印錢想刺激實體經濟,結果還是很多資金流入了房地產市場。

公開數據顯示,今年地方政府超高價出讓土地,8月份驚現大陸歷史上新的總價「地王」和單價「地王」,分別在深圳和上海。創造這兩個「地王」的集團分別是招商華僑城聯合體、融信中國,都有國資委的背景。

財經作家艾經緯曾整理大陸樓市的發展軌跡,大陸房價在上世紀90年代初曾經歷過一次泡沫破裂,主要是海南、上海等城市,比如上海房價幾年內從平均每平方米6000元大跌到3000元。

經濟學家任澤平9月6日發表文章,提到上世紀90年代初海南房地產泡沫。當時海南政府、銀行、開發商結成了緊密的「鐵三角」,1992年出現兩萬多家房地產公司,三年房價增長4倍多。泡沫破裂後,「爛尾樓」和倒閉房企比比皆是,銀行不良貸款率一度高達60%以上。

艾經緯表示,隨後,從1999年開始的十幾年間,房地產價格又一路飆升。比如上海平均房價在1999年到2012年間從每平方米3102元上漲到13870元,上漲了3.47倍。
 
來源: 大紀元 
標籤: 房地產

想靠買房發財? 他指出房地產走跌20年五大理由

房子只漲不跌嗎?有理財專欄作家以日本及美國的經驗為例,提出「台灣房地產將走跌20年的五大理由」,提醒投資客別妄想「買房致富」。不過,有房產專家表示,「不動產」會創造穩定現金流,仍是養老的利器,不如趁現在房價下跌,好好觀察進場機會。
 
專家指出房地產將走跌20年的五大理由,提醒投資客別妄想靠買房致富。(好房網News記者張聖奕攝影)
台北市房市。(好房網News記者張聖奕攝影)

 
現在房價下跌,許多民眾都摩擦掌準備進場,但是理財專欄作家林書廷卻在《商業週刊》提出5大理由,預言台灣房地產將持續走跌20年,包括:沒有人口紅利,買房潛力族變少;房價所得比領先全球,根本買不起房子;租金收益率只有1.57%全球最低,房東根本苦哈哈;少子化衝擊,以後沒人買房子;再加上政府全力打房,房地合一稅讓投資客更頭痛,想短時間轉手賺差價變更難。綜合以上5大理由,林書廷提醒投資客未來想靠買房致富,簡直是「妄想」。
 
目前房市走向雖對投資客不利,房產專家卻認為是自住客搶進的好時機,更可以提早為自己的老年退休生活做準備。包租公律師蔡志雄於《鉅亨網》表示,在現在各項年金可能面臨破產的窘境下,少子化可能讓年金問題雪上加霜,還不如趁早準備一筆「被動收入」,為退休生活做準備。
 
蔡志雄認為,「不動產」很適合作為退休規劃的工具,可以買房出租,每個月有穩定收入之外,年老還可以參加以房養老,配合年金保險,按月領取生活費,可以趁目前房價下跌,好好觀察進場機會,「買個房子,退休靠自己卡實在!」
 
資料來源:hinet 新聞網 
標籤: 房地產

8月房地產信心悲觀 928檔期能回天?

中央大學台灣經濟發展研究中心公布8月消費者信心指數,購買房地產信心持續下滑,本月指數來到88.95點,顯示消費者對房市仍抱持審慎悲觀看法;房地產專家表示,下半年房市後繼恐無力,旺季效應面臨考驗。

根據台經中心調查,消費者對「未來半年購買耐久性財貨時機」指數自去年7月至今年8月,連續14個月下跌,去年指數仍在100點以上的樂觀水準,但今年以來都是100點以下的悲觀水準。

就指數變化來看,今年8月較去年8月下降超過14點,耐久性財貨指的主要是房地產,8月是連續第二個月低於90點,以性別來看,男性的悲觀程度大於女性。

台經院近期公布的營建業氣候測驗點雖然連續五個月上揚,指數也增加了4點,但主要是來自營造業的貢獻。由於景氣好轉,加上政府振興經濟,對於公共建設發工程包速度和效率都轉強,營造業下半年景氣比較看好,但房地產方面表現則不如前幾個月。

台經院副研究員劉佩真表示,民眾購屋意願受到持有稅爭議影響,目前看起來房市表現仍不好;928檔期今年推案量雖然比去年增加,但有一部分是上半年的推案遞延,而且需求面受到持有稅壓抑,房市恐出現供過於求情況;今年的旺季效應,要看建商讓利程度,是否出現旺季不旺,則是未來觀察指標。
 
資料來源:聯合新聞網 
標籤: 房地產

謝金河:沒房地產廣告 媒體提早進寒冬

財信傳媒董事長謝金河在臉書表示,媒體業提前進入寒冬,主因廣告量大幅減少,特別是房地產業幾乎沒有人推案後,廣告量驟減8、9成。

謝金河說,過去電視靠遠雄還可以撐住秒數,現在房地產廣告沒了,大家都喝西北風。

他指出,三立電視台大裁員,引起媒體圈內極大的震撼。這個大裁員動作,也掀開國內電視產業經營困難的冰山一角。

他說,看民視,經常會看到「XX滴雞精」,這類置入性行銷。房地產業死了,電視,雜誌,報紙一個比一個慘。大家看到報紙張數愈來愈少,以前蘋果日報厚厚一大疊,現在薄薄的,雜誌以前厚厚的,現在都變薄了。

謝金河批評,就像沒有陸客的旅遊業一般,台灣很多產業陷入困難,只有政府稅收一直不停地增加,政府如果漠視這個現象,很快就會出現連環倒閉的骨牌效應。

這十幾年來,三立是有線電視產業的優等生,很多年前,三立一度公開發行,且登錄興櫃,是一家每股盈餘(EPS)逾5元的績優公司,後來,三立以沒有資金需求為由,自動下櫃,且撤銷公開發行。這些年三立仍經營的虎虎生威,尤其是卯足全力的華劇。

他認為,實力雄厚的三立電視驚傳裁員,這是個很可怕的訊號!這代表整個電視產業提前進入寒冬,而且陷入經營困難的絕對不會只有三立一家,更可怕的是,慘的也不只是電視,台灣所有媒體業都會進入寒冬。
資料來源:聯合電子報 
標籤: 房地產

愛上台灣房地產?55%受訪港人有意買房

香港房價居高不下,不少香港人開始尋求新的投資區域,台灣房產成為新選擇。中原地產調查顯示,有55%受訪的香港人願意在未來12個月投資台灣地區房產,超過64%的人表示房產只用於投資出租。

一財網報導,台灣中原地產董事總理許大衛指出,這份《2016年香港人在台灣置業問卷調查》源於很多香港遊客在台灣旅遊的同時,會特地在當地找中原地產查詢房地產行情,更有不少香港人通過電話或網上跨洋查詢。他表示,香港人鍾情台灣,中原地產自身也看好對台灣地產的投資。

報告顯示,大約55%的受訪者考慮未來12個月投資台灣的房產,超過64%表示房產是用作投資出租用途,中原地產認為,未來台灣的房產可以提供可觀升值回報。

另外,有近40%的受訪者表示,房產購置後會作升學、退休、度假等自用用途。大約55%的受訪者表示會考慮購買兩房的戶型,而有69%的受訪者看中台灣房價較香港更低這個因素,另外,40%的受訪者考慮的則是未來升值前景、交通配套、居住環境等。

不過,其實不少考慮購房者均在香港擁有自己的房產。問卷調查發現,受訪者之中,超過半數在香港至少有一套自有住宅,近七成在內地、香港或海外擁有自己的住宅。

許大衛表示,移民台灣在全世界範圍內來講,都屬於門檻較低的選擇。投資移民只需要新台幣600萬元用作商業用途,這一數額大約相當於人民幣127萬元,並沒有其他過多的要求。在歐美一類傳統移民國家移民門檻提高的當下,這個移民條件無疑是很具吸引力的。

他又補充,台灣當地的投資租金回報率約為3%,目前在台灣,可以接受香港人貸款的銀行並不多,所以香港人在台灣置業時需注意事前做好貸款查詢準備。
 
資料來源:http://udn.com/news/story/6/1901330 
標籤: 房地產

個人所得房地產要加稅

大陸中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇日前表示,大陸目前70%的稅收是來自消費稅、營業稅等間接稅,因此這一輪稅制改革的基本路線是上調個人所得稅等直接稅,以及下調間接稅的比重,從而達到稅收制度的優化,使稅收負擔分配結構更加公正、更加公平。

經濟參考報報導,高培勇是在中國經濟50人論壇主辦、新浪財經和清華經管學院協辦的長安講壇上,發表題為「本輪稅制改革的主題」的主題演講中指出,這一輪稅制改革一共涉及的稅種有六個,包括增值稅、消費稅、環境保護稅、資源稅、個人所得稅和房地產稅。

六個稅種當中個人所得稅和房產稅屬於直接稅,消費稅和增值稅等屬於間接稅。要改革的直接稅兩大稅種,是對現行稅收徵管機制的重大挑戰,所以作為配套改革又增加了一個稅收徵管法,整個稅制改革的版圖就被描述為「六稅一法」的改革。

高培勇表示,本輪稅制改革的基本路線是,直接稅要從30%的比率向上走,而間接稅的比重要從70%的比率向下調,自然人納稅要增加,而法人承擔的稅收要減少。

「間接稅減少之後所移出來的稅收收入的空間,就需要增加直接稅來填補。」高培勇指出,其實這一輪稅收制度改革的看點、難點和重點都在直接稅身上,而不是在營改增,不是在間接稅身上。

目前所列入的稅制改革規劃中的兩項直接稅,一個是個人所得稅,另外一個是房地產稅,目標指向都是加稅,不是減稅。
標籤: 房地產

投資海外房地產 牢記「三利三險」

現階段投資國內房地產或出租收益率均偏低,若有意購買海外房地產,專家提醒先進國家房價不一定貴,高所得會撐起租金報酬率,但要注意招租期長短和脫手難易度等「三利三險」。

大環境不景氣,海外較佳的獲利空間助長跨境投資熱潮,自2013年以來,海外不動產經紀業家數翻倍成長,至2015年總投資額首度突破新台幣1000億元,預計今年再成長50%,上看1500億元。

台灣搜房網創辦人楊建傑認為,隨著海外房地產日漸活絡,投資者對其中利害務必深入了解,尤其針對買、租、賣等各項環節,才能在布局規劃上做好趨利避險。

楊建傑指出,「海外三利」首要有「先進國家房價不一定貴」的觀念,例如與台北中山區條件相仿的千萬中古物件,東京新宿區的新案卻是千萬元有找;比大台北多出200萬人口的芝加哥都會區,美式獨棟別墅僅僅新台幣400萬元出頭。

其次「高所得撐起租金報酬率」,影響租金最重者除了地段,還有當地民眾的所得程度。由於台灣社會長期低薪,租金成長連帶遲緩,但先進國家的所得相對高,但房價不一定貴,在高租金搭配低房價下,投資報酬率自然跟著高。

第三利是「可包租代管,甚至約定買回」。楊建傑說,跨境投資物業遠在天邊,大小事房東很難即時掌握,必須透過當地專業的物業公司,代為招租及管理事宜;亦可與物業公司簽訂「包租」合同,轉嫁空置風險。而部分如酒店、停車位等類型的物件,開發商甚至會附帶「買回」的離場保證,在包租期滿後,以原價或加價贖回物件。

另外有利必有弊,「海外三險」也是投資者不得不注意之處。楊建傑提醒「招租期長短與脫手難易度」,為避免空置與後繼無人的窘境,「人流」永遠是房地產獲利最重要因素,優先選擇市中心或周遭,坐擁較高的租賃需求,例如日本交通便捷的鐵道宅、英國大學城的學生公寓、以及美國鄰近就業熱區的物件等。

第二,「預售屋潛在爛尾風險」。舉凡國內外的預售物件都有能否順利交屋的疑慮,尤其是發展較落後的市場,爛尾樓事件層出不窮;對比中古屋或新成屋可以立即檢視屋況、立即交屋,交易完成現享租金收益。另外,如遇翻修物件交期延宕,在先進國家,買家還可依約向開發商索求已付款項的利息給付。

第三,「跑單幫房仲售後能力不明」。楊建傑強調,不少本土房仲轉戰海外銷售,交易前可要求業者提出過往實績,藉此汰除會賣卻無力處理後續問題的「單幫客」,投資人可透過內政部的不動產經紀業資訊系統查詢房仲業者是否合法。
 
來源:聯合新聞網 
標籤: 房地產

自由廣場》房地產稅制 應全面檢討改革

綜觀近十餘年來的房地新稅制,幾乎都在救房市和打房價的氛圍推出,將原本就分屬財政部與內政部主管,涉及中央與地方稅率、稅收等複雜問題,其土地政策與財政功能搞得更加混亂!地方政府長期壓低的公告地價、房屋稅基的調高,更招致各方對政府的搶錢質疑!

為打擊投資客、使稅基合理化並挹注財政,近年各縣市政府紛紛調高房屋稅基。(資料照,記者劉信德攝)
民國九十一年,土地增值稅可以從原先的四十%、五十%、六十%稅率減半徵收,讓地方政府重要的稅源流失,以圖救當時的金融業、房地產業的困境。當房市被救醒,房價甚至數倍狂漲之後,再藉機以打房之名,祭出奢侈稅、豪宅稅、房地合一稅等,非但造成房市交易量創歷年新低的閉鎖效應,甚至房地合一稅還引發中央地方搶錢之譏!近年來,偏低的地價稅基和三十餘年未經調整的房屋稅基,被質疑為圖利炒作房地產和地方財政失衡的重要原因,卻因在適度調整之後,未有對外合適的說帖,導致各方質疑未保障民眾的居住權益。
通盤建構合理與完善的房地產稅制,越來越有必要性與急迫性,期盼新政府未來的房地稅制改革,以摒除房地產投機、健全地方財政自主、落實照顧自有住宅、引導產業正常發展等四大目標進行。儘速以行政院的層級來整合內政部、財政部與地方政府的各自為政,邀請產、官、學界,從房地產稅制的交易、持有、優惠、懲罰等四個面向,進行一次結構性與全面性的檢討與改革會議,檢視房地產稅的居住正義、產業發展政策與地方財政自主的功能,同時考量設立中央房地估價審議委員會,督導評議地方政府做好土地、房屋稅基估價;再研議以實價登錄為基礎,運用大數據建構大量估價技術。
在全面檢討改革房地產稅制之前,應宣示對於只有一戶自有住宅的家庭,或對經濟發展有貢獻的產業投資,維持五年或十年稅賦優惠,以減少改革阻力!(作者為不動產估價師公會全國聯合會創會理事長)
 
資料來源:自由電子報 
標籤: 房地產