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Q4房市!「價微跌、量小增」議價理性

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2016年11月適逢年底購屋旺季,民眾看屋意願增,但建商讓利個案頻傳,比價效應延燒,讓11月房市交易量僅較10月小幅成長。根據永慶房產集團研展中心統計內部交易資料:與10月相比,11月全台房市交易量,北市量微增1%,新北交易量持平,桃園交易量略增4%,新竹縣市量微增1%,台中量增6%,台南略增2%,高雄則成長6%,整體而言,11月全台交易量較10月小幅增加。購屋

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示:雙北市房價修正幅度已超過一成,房價有感修正,在北台灣房價領跌下,10月交易量出現明顯反彈,加上破盤個案消息頻傳,讓屋主心態鬆動,讓價意願增加,部分買方也開始認同價格,11月延續這樣的氛圍,促使11月交易量小幅增加。而台中以南的都會區,在年底購屋潮的帶動下,買方購屋需求強,期望趕在農曆春節入住,議價幅度已不若以往犀利,轉趨理性,買賣雙方價格認知差距縮小,讓11月交易量小幅成長。
Q4房市!「價微跌、量小增」議價理性
此外,林泰隆補充,觀察11月高總價產品交易量也有回溫跡象,不少高總價屋主在地價稅、房屋稅成本攀升下,售屋心態軟化,願意讓價出售,而不少買方看屋已有半年,甚至一年,購屋需求仍在,在房價已有明顯跌幅的狀況下,買方購屋態度轉為積極,價格認同度高,把握機會進場,顯示只要是好產品、好地段仍不寂寞。

林泰隆認為,目前房市自住市場趨勢確立,首購與換屋族群認同的價格才是成交價,自住客購屋預算彈性小,整體房價缺乏上漲動能,只有買賣雙方價格認知縮小,交易量才有擴大的機會,而11月也看到買方購屋心態轉趨理性,大幅砍價情形已少見,建議有意售屋的屋主,把握市場氣氛,提早展開汰弱留強的資產安排,尤其是多屋族的屋主,應妥善規劃,適度讓價以符合市場需求,縮短交易時程,及早出場,讓現金落袋為安。購屋
 
資料來源:Yahoo新聞 
標籤: 購屋

房屋代銷業 回防大台北

房市進入轉折點,代銷接案縮手,過去搶進南台灣的海悅、甲山林、璞園回防大台北基地,海悅去年接案量519.2億元,蟬聯代銷業寶座,且接案以大台北地區為主,顯示代銷接案出現質變,從以量取勝轉為獲利導向。2013年房市高峰期,北台灣重量級代銷紛紛南下接案,海悅廣告都到南台灣搶案。住展雜誌企研室經理表示,整體房市表現欠佳,加上業者對區域市場磨合期長,大型代銷業者開始回防大台北基地。

住展雜誌最新統計,去年前十大代銷業者 接案量約1,942.6億元,較2013年高峰的4,723億元大減59%,顯示出房市進入轉折點時,代銷業者採取保守經營。海悅廣告去年蟬聯代銷霸主。以今年海悅接案狀況來看,有機會出現跳躍性成長,「One Park」、「和平大苑」、「森聯摩天41」總量就逾800億元,有機會是今年接案唯一突破千億元業者。

海悅國際總經理王俊傑表示,房地產 市場進入調整期,代銷接案方式必須調整。目前接案策略有三大原則,第一是建商服務夠好,第二是新案品質要優,第三題個案開價親民,有此共識的業主,雙方才有機會創造佳績。未來公司接案量將維持800億至1,000億元的規模。

資料來源:聯合新聞網
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首購大爆發 房市低迷中逆勢進場

房市雖低迷,不過財政部青年安心成家貸款顯示,首購族 近來積極進場,包括7月單月申請戶數6100多戶 、金額256億元,第3季申請戶數、金額,以及今年前三季申請金額都寫下新紀錄。

市場研究部副總監黃舒衛表示,數據顯示,重稅雖讓置產族、投資客、換屋族大打退堂鼓,但首購族明顯大舉進場,政策打房,反而讓首購族逆勢崛起。財政部為協助名下沒有住宅的青年買房子,自2011年推出青年安心成家優惠貸款,根據財政部國庫署統計資料,申請青年安心成家的首購族在2013年到達新高,戶數達4.6萬,金額1668億元。但去年剛性需求大落跑,申辦戶數2.7萬、金額927億,較先前大減四成以上,第3季僅5800多戶,金額180億,更落入歷史新低。

不過今年房地合一稅上路,首購族申辦優惠房貸反而逐步升溫,尤其520之後,新政府打房疑慮漸消,六月開始出現大爆發,第3季申請戶數為1.3萬戶,金額為624.5億,創下開辦以來的歷史新高,戶數及金額均較去年同期大增一倍以上。今年七月申辦戶數6116戶,金額256.6億,更是創下歷年來單月新高。累計今年前三季新增30,926戶、金額新增1495億,金額較去年同期大增125%,也是開辦以來最高。黃舒衛表示,財政部國庫署今年將青年安心成家貸款,每戶最高貸款額度從500萬提高至800萬元,額度增加幅度近六成,是年輕族群購屋意願升高主因。

另外,政府打房政策無論是央行限貸、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房地合一稅,都不是針對首購族,對首購族來說,購屋與否關鍵在價格、預算,今年下半年房價加速下修,也讓首購族 轉趨積極。
 
資料來源:聯合新聞網 
標籤: 購屋

第4季是購屋旺季?

國人多視年底為購屋旺季,在房市下修的過程中仍能維持此定律嗎?趨勢研究中心表示,過去16年的第4季只有31%的機會是全年最旺,買家不進場主因竟然是「稅制不穩定」。


市場普遍認為第4季是傳統購屋旺季,究竟今年第4季房市最熱機率有多高,是否穩當,趨勢研究中心彙整內政部資料發現,觀察近16年第4季的歷史經驗來看,竟只有31%為全年各季中最旺,反而第2季有高達50%(出現有8次)機率是當年最高。趨勢研究中心認為,屋主若要無視房市持續修正,賭第4季房市會因旺季大幅轉熱,勝算恐不大;至於現今房市下修,買氣不彰,消費者是什麼原因不願意進場,研究也發現,目前消費者不進場原因,竟以「稅制不穩定」居冠,「房貸揹不起或自備款不足」占30%居次,「房價下跌訊息不斷」排第 3,占18%。海悅地產

以往年底建商、房產業者都有促銷活動,加上年底結婚購屋潮,可以提升不少房市買氣,因此第4季一直被認為是傳統購屋旺季。但去年底有房地合一即將上路影響,不少人趕在去年底交屋,使得去年第4季房市爆出大量。海悅地產
資料來源:大紀元 

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中國房地產開發商的「盛宴」或已逝

近日,標普全球評級發布報告指出,北京當局密集調控樓市、地產融資更為嚴格,中國房地產盛宴不再,或許已經結束。


11月22日,標普全球評級在發布的報告《中國房地產業觀察:開發商的盛宴可能已逝》中表示,北京當局自今年9月底以來推出的樓市降溫舉措,可能阻停房地產 商銷售趨勢。預計2017年由於一二線城市供應有限,交易量下降;開發商沒有立刻降價壓力,價格可能持穩,但銷售額下滑5%-10%。報告指出,針對樓價的持續上漲,土地拍賣的溢價率屢創新高,各級官員均明確表態,不得炒作「地王」,必須控制住土地價格。被稱為樓市「四小龍」之一的蘇州,在10月11日至12日兩天內,共中止11宗住宅用地的出讓。官方稱中止出讓的原因是「規劃調整」;合肥、南京等地還出台了土拍「熔斷」規定。在過去的一年,報告稱,寬鬆的信貸條件和豐富的信貸可用性為房地產行業提供了巨大的推動力。個人住房貸款成為新增貸款的主體,居民加速配置不動產,銀行加速向不動產相關資產傾斜,導致風險不斷集聚。

因此,金融監管部門加強了對房地產相關貸款、融資的監管,如上海、南京規定拍地資金來源應為合規的自有資金,不允許來源於銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等,限貸措施或許能起到抑制風險的作用。
6月1日大陸官媒發表評論文章稱,要防範地產泡沫風險。當局認為中國樓市瘋狂是一場由保險資本、地產資本、金融機構發起的財富征伐運動,10月份以後連續出台一系列樓市調控政策。中南海已將遏制泡沫當成了一件政治任務。
 
資料來源:大紀元 
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文山、大安跨區購屋 一坪換兩坪高價差

 根據永慶房產集團統計,今年前10月台北市購屋客群觀察分析,民眾在原居住區域購屋 平均占比約6成,其中市郊區的士林區更高達7成以上,但也有幾個區域是以外來買方為主要客群,如南港區、中山區與中正區,非本區買方占一半以上,其中相鄰區域買方購屋 比例也有15%至23%左右,跨區購屋 明顯。

根據實價登錄資料統計今年前9月房價,這些相鄰區域的房價大都有一定的落差,價差最多的是大安區與文山區,大安區每坪78.6萬元、文山區每坪43.2萬元,每坪價差高達35.4萬元,等於在大安區買一坪可在文山區買兩坪;中正區69.9萬元、萬華區每坪49.4萬元,每坪價差也超過20萬元。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,民眾對於原來居住區域較熟悉,生活環境也較習慣,若是有購屋需求時,通常會以原區域購屋為第一優先考量,不過,民眾未必能負擔的起高房價,即便近期房價已出現修正,但是房價滿足點未到,於是退而求其次,轉往相鄰的區域購屋,因地緣關係、生活圈相近,熟悉度較高,同時還可能有房價相對便宜等優點,成為購屋 第二選擇。

根據永慶房產集團成交資料統計,台北市購屋 客群以原居住區域,也就是在地購屋的占比為58.8%,超過半數的民眾都選擇在居住區域購屋,其中,士林區在地購屋占比74.2%是全市之冠,顯示民眾對於該區域的房價、生活環境認同度高,紛紛留在原居住地購屋。

南港區、中山區與中正區的在地購屋比率不到5成,本地客占比分別只有45.6%、46.9%與47.8%。林泰隆說,南港區捷運、高鐵等公共建設陸續到位後,加上南港軟體園區等重大建設進駐,翻轉「黑鄉」形象,讓房價快速飆漲,即使目前房價已有明顯跌幅,在地人還是較難認同,這也是南港區本地客不到5成的主因。

中山區則是產品型態以套房與小宅為主的市場特性,形成低總價且容易入手的優勢,產生跨區購屋比在地購屋還多的現象,中正區則有北市交通核心樞紐地位以及多所明星學區優勢,吸引相鄰的大安區、萬華區民眾進駐。

林泰隆表示,民眾願意跨區購屋 除了生活圈相近、熟悉度高之外,價格也是另一個受到青睞的因素。林泰隆補充,跨區購屋 民眾多半希望可換到地段更好或交通便捷的生活圈,若區域房價門檻高,超過民眾可負擔,就會往鄰近區域移動,選擇較低房價區域買房,這也就形成穩定的跨區交易量能。

資料來源:聯合新聞網

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專家帶路/明星學區宅 購屋族最愛

信義房屋竹北店專案經理羅淑勤表示,竹北市平均每年人口數成長約5,000人,這不僅直接反映在房市上的需求量,也讓有學齡子女的家庭,更重視挑選「學區宅」的議題。

以竹北的明星學校—仁愛國中為例,其學區內的建案,成為家有學齡子女的購屋族最愛。而縣府每隔幾年,會重新檢討學區劃分,以進行總量管制,注重學區的家長們必須特別留意。

羅淑勤分析,竹北文采街的建案,因為隸屬仁愛國中學區,是瞄準「學區宅」家長們的首選。若是首購族考量的低總價房型,則可考慮文化臻邸、上景二及藝術家。換屋族需求的大三房、大四房的建案,有花園廣場、鑽石雙星,椰林建設的首選一、首選二。

除了搶學區,三民路上仁愛國中正對面的富宇君品社區,則還有兼顧「景觀宅」的永久棟距優勢,也是高價宅的熱門選項。

由於,竹北縣治一期屬於較早發展的商圈和社區,屋齡多半在十年左右。因此,新舊屋齡的房價差異頗大。購屋族除了考量地點、景觀外,也須留意轉手問題。竹北房市主力買家仍以首購族為大宗,總價還是買主的考慮主因。
 
資料來源:聯合新聞網 
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【陳世峰╱台北報導】房市進入盤整階段,不過民眾購屋壓力有減輕嗎?永慶房屋統計今年前7月民眾買中古屋的總價帶變化,六都除台中、高雄外,均較去年略降1~96萬元,不過要在台北市要買1間房子,平均總價仍超過2千萬元,讓一般民眾大嘆,要在北市買房太不容易。


永慶房屋依據實價登錄資料,排除屋齡2年內及1樓成交,統計出六都近3年購屋總價帶變化,今年雙北市購屋門檻仍至少千萬,台北市自2014年的2084萬元,隔年上漲至2113萬元,今年回跌至2017萬元,新北市則維持在1032萬元水準,反而中南部台中、高雄購屋總價逐年走高,分別突破800及600萬元。 

中山區圍成交熱區
永慶房產集團林泰隆協理表示,房市交易處於低檔,不過北市成交總價帶仍達2千萬元,相對一橋之隔的新北市僅北市半價,壓力相對較小,不少首購或換屋族可考慮新北、桃園,且同樣總價可多購得1倍坪數。購屋
針對非北市不住的購屋者,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,不妨看看成交熱區中山區,總價帶千萬以下的路段包括新生北路、林森北路、長安東路等,單價還有機會壓低至5~6字頭,捷運、生活機能完全不打折扣。 

高雄仍是宜居城市
中南部購屋壓力約在5~800萬元間,不過台中及高雄近3年總價帶卻緩步上升,台中市今年前7月更突破800萬元大關。屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩認為,推估應是新成屋持續在市場交易,因而拉高整體平均值。
賴碧瑩指出,過去3年中南部房價表現,基本上是跟著物價指數波動,尤其高雄在2011年推出許多大樓新案,近1、2年仍持續換手,導致市場出現許多屋齡5~7年的新屋成交,拉抬高雄購屋總價帶,否則一般中古屋成交約在3~5百萬元左右,仍是「宜居城市」。
永慶不動產高雄師大店店長葉誌螢說,以今年前7月實價登錄目前資料來看,高雄市以鼓山區交易佔比較高,鼓山區包含豪宅盡出的美術館區域,故帶動今年購屋總價帶,並不令人意外。
民眾林先生說,以台北市來說,高於2千萬不是年輕族群負擔得起,中南部壓力雖輕但工作機會不多,像淡水有8百萬元房子,只有北市一半不到,會是目前的首選。 
 
資料來源:蘋果日報 
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9月還是慘 專家:年底購屋潮不會出現了

六都今天公布9月買賣移轉棟數,北市、桃園、台南、高雄市9月表現都比農曆鬼月還差,天時地利不動產總經理張欣民說,趨勢來看,年底購屋潮不會出現了,今年買賣移轉數預估將下滑至22萬~23萬件。

國內房產史上交易量最低的是2001年的25.9萬件,今年截至8月全台僅15.4萬件,9月又無起色,幾乎可確定今年將創新低。

雖然國人對鬼月購屋已不太有忌諱,但不少在農曆七月買房的購屋人,仍會選擇七月以後,再到地政機關登記完成過戶,也因此9月交易量大多比8月明顯增加。

如去年北市8月移轉件數為1,945件,9月則大增至2,419件。

但今年北市9月交易量僅1,895件,比8月還少了66件。桃園減少12.5%,高雄少10.6%,台南少了快兩成。

台中市小增1.2%,新北市則是增加約8%。新北市主要是大型社區交屋帶動移轉棟數增加。購屋

東森房屋研究中心副理于靜芳表示,今年9月建物移轉量因跨及部分鬼月、颱風紛擾,尤其北市因房屋稅調漲、中古屋加稅議題持續發酵,持量下探不到2,000棟,與去年2,419棟相比,年衰退超過2成。

張欣民表示,目前市場幾乎已無投資買盤,有購屋需求的多是自用、換屋,但自住者看跌房價,不會在這個時間點出手,今年的年底購屋潮應該不會出現了。
 
資料來源:聯合新聞網 
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北京全面封殺 假結婚購屋

(中央社記者馮昭上海13日電)北京今年房價漲勢瘋狂,五環內平均每棟成交價超過人民幣1000萬元(約新台幣4800萬元)。官方接連推出降溫新政,封殺透過「假結婚」騙取購屋資格的投資客。

據證券日報今天的報導,中國大陸北京市官方繼封堵假結婚買新成屋後,限制措施近日更嚴格,且擴大到中古屋市場。

北京先前規定,夫妻雙方購買新成屋時,在網簽階段,無法以沒有購屋資格一方名義單獨購屋。也就是要由有購屋資格的一方在房本署名。如果貸款抵押,整個貸款續存期內不可以再更名。

新政策封堵一部分透過短期結婚、離婚獲得購屋資格的可能性。不過,業界人士指出,一次付清的購屋者依然可以透過「假結婚」內的結婚、離婚手段,完成購屋。因為在婚內可以更名,政策出現漏洞。

然而,自12日起,一次付清的購屋人也無法在婚內更名給無購屋資格的配偶,且同樣的限制政策適用中古屋。

房仲表示,新政策實施後,效果「立竿見影」,不但上門客戶減少,一些原本打算假結婚購屋的客戶也暫時選擇放棄。

中原地產首席分析師張大偉表示,隨著投資客減少,市場或將出現調整。

報導引述機構統計數據,今年前8個月北京商品住宅成交總金額已超過去年總額。以8月為例,北京商品房住宅(不含保障房)平均每棟成交價達人民幣526萬元的歷史最高點,四環內平均每棟總價高達1500萬元,五環內平均每棟成交價也超過1000萬元。
 
資料來源: www.cna.com.tw/news/acn/201609130270-1.aspx
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