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現在進場購屋 掌握「3要3不要」

房地合一朝輕稅後,市場觀望氣息更濃,有業者喊出「房價跌定了」。中信房屋副總劉天仁建議,現在是進場多看屋的好時機,若能夠掌握「購屋 三要三不要」的原則,早日購得黃金屋不是夢。

「三要」指的是選擇有基本面,同時也要有「後市看漲」潛力的地段與產品。也要詳細了解該區域過去幾年的成交行情,還要買符合自己生活型態的房子。

「三不要」則是不要過度膨脹能力,以免繳不出自備款或房貸,也不要衝動、不要被感覺牽著走,忽略安全、實用等理性考量。第三不要盲目追逐名牌地段。

劉天仁說,台北市仁愛路是大部分民眾心目中的頂級路段,但是每個行政區也都會有自己的「仁愛路」,只要多累積看屋的經驗、多詢問有買賣房屋經驗的親友、多向區域房仲探詢打聽,入住精華地段不是夢。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,自住族群可關注蛋白區,尤其在地已有小型成熟商圈,自住需求得以滿足,相關建設2年內可具體達成的區域,例如機場捷運、高雄輕軌,沿線住宅便利性大增。若可打破區域限制,跨區通勤、跨縣移民,便有機會用輕鬆價格入住優質環境。

劉志雄認為,在價格有逐漸鬆動情況下,多比價、勤看屋,有機會找到願意平盤出場的賣家。只要大膽出價,便增加成交機會,也可以逢低搶到寶,一圓成家夢。

資料來源:聯合報
標籤: 購屋

家戶購屋比 林口買氣旺

象徵區域房市買氣的家戶購屋比率,去年由新北市林口區奪冠,平均每百戶家庭有近11戶購屋,二、三名分別為新北淡水區、台中西屯區。

台灣房屋智庫根據六都公布的2014年房屋買賣移轉件數、家庭戶數,計算2014年家戶購屋比率,六都均下降;其中新北市減少1.5戶,從每百戶5.5戶購屋 ,下降至4戶,降幅最大。

六都來看 桃園最高

表現較穩的是桃園市,近三年都是六都最高,去年雖下滑,但每百戶仍有六戶購屋,名列第一。台北市和台南市則同以3.1%,並列最末。

從行政區來看,以新北市林口區買氣最旺,家戶購屋 比率達10.8%,也就是每一百戶中,有近11戶購屋。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析,林口房市有桃園機場捷運通車、國賓影城與購物商城進駐等利多加持,本地加上外來自住買盤雙重支撐,家戶購屋比因此表現亮眼。

六都各行政區家戶購屋比率前十名中,台中入榜最多,共有西屯區、南區、中區及北屯區等四區,新北有三區,桃園兩區,台南一區,北、高兩市摃龜。

台灣房屋崇文加盟店總經理林映辰表示,台中入榜的四區都有重大公共建設或就業機會加持,以西屯區為例,交易熱區集中在中科商圈,而中科近年有台積電、上銀、巨大、矽品、鴻海等廠商進駐,加上BRT行經,房市買氣因此暢旺。

資料來源:聯合晚報
標籤: 購屋

小市民購屋教戰守則

「房地合一稅」最快將在2016年上路,無論是先前傳出的5~15%,抑或是最新版本的17%,都將高於目前現行的房地分離,針對房屋部分課徵財產交易所得稅,以目前的態勢來看,房地合一上路也是遲早而已。房仲業者表示,若擔心日後被課徵重稅,非自用、短期持有型的購屋人最好避開「兩高一低」的標的,以免成為負擔最重的一群。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,在移轉稅上,節稅關鍵在於「自用」、「低總價」及「成本扣除額」3大關鍵;首先,要避開「高總價」標的,若以目前財政部版本來觀察,有可能以2,000萬元為門檻,也因此,除非自用,無論是住宅或是土地,最好避開這類標的,以免被課徵重稅。

其次,要小心「土地占比高」標的,若在未來房地合一後,資本利得稅將會房地合併計算,過去不少人購買土地占比較高的老房子或土地,透過懸殊的房地比例,以節省房屋財產交易所得稅,未來在房地合一、資本利得思考下,交易狀況將會更困難。

最後,要注意「低取得成本」,特別是透過贈與、繼承取得的房 地 產,由於取得成本將以取得年度的公告現值計算,因此,一旦移轉其稅費將會非常驚人,而國稅局也針對這類個案積極查稅。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示,房地合一實價課稅簡單講,就是要把過去房地產交易時,土地按公告現值課土增稅、建物按評定現值課財產交易所得稅,分離課稅的做法單純化,以房地合一、實際交易所得進行課稅,對於有意賣屋的屋主而言,2年前賣、現在賣、明年賣,除了行情變動之外,最大的差異在於交易稅的負擔。

所以在法條內容未確定之前,屋主一方面不知道未來加稅幅度多大,另一方面也因為目前持有的稅、利息成本尚低,間接使房市進入高價盤旋、低檔盤整期。

對於想進場的買方來說,受政策搖擺影響程度其實很低,自住買方本來就沒有奢侈稅,未來還搭配長期持有的減免條件及更有彈性的重購退稅配套措施,等於是利空條件逐步減輕。

黃舒衛認為,買、賣方立場及變動條件確立之後,買方市場優勢會凸顯,成交價格不再是按照屋主期待,而是在實價登錄出現的行情價、成本價,甚至向下比價才有賣點。

黃舒衛建議,小市民買房有3項功課要做好;首先,銀行承做房貸日趨保守,個人買屋能力要妥善評估,確定房貸月付金占家庭所得比在1/3以下,對未來升息也要有所準備。

另外,市場行情絕對要隨時掌握,除了網路上實價登錄查詢資源外,不妨先請有往來的銀行代為預估可貸金額,以確保負擔能力、避免下訂後出現變數。

最後,區域、產品市場的定位要釐清,精華區、外圍區供需條件大不同,抗跌能力也差很大,千萬不要在即將形成多殺多的地雷區追高,但若有地緣關係、自住需求,也要借力使力議價、撿便宜。

資料來源:工商時報
標籤: 購屋

房市貸款行情將可上網查

銀行主管分析,此舉將讓各地區貸款成數、金額更透明,有助房市買賣價格更趨合理穩定,對民眾來說,可了解哪些地區供過於求;對銀行而言,可做風險控管外,也可開發新商機,如淡水區都是高齡層置產,就可開發銀髮族商機。
金管會昨拍定啟動11項大數據(big data)計劃,其中最引人注目,是聯徵中心研擬建置「不動產授信統計資料平台」,有關民眾購屋參考部分,將會做公開。 
 
金管會資訊處長蔡福隆說,如某些區域貸款狀況,包括金額、成數、年限等,屬購屋後貸款資料,和目前實價登錄不同,可作為購屋參考,惟他強調,對民眾可公開資料,會到何種程度,仍未確定。
據聯徵中心規劃,將與銀行公會合作建置「不動產成交行情與銀行鑑價資訊平台」,透過研究分析,建立「不動產授信統計資訊平台」並將此平台相關資訊,以去識別化方式,開放與外界分享。
聯徵中心手上資料包括銀行鑑價資料建物約350萬筆、土地約128萬筆,又屬買賣件向銀行貸款者,並有買賣契約價格,都可供該平台建置。
 
聯徵中心依使用者需求,分3大面向做資料分析,一是購屋者屬性分析,二是不動產所在地、坪數、價格分析,三是銀行貸款金額、成數、年限分析,預計三個月內可完成程式開發和統計資訊上線。 

銀行做好風險控管
金管會主委曾銘宗說,大數據分析有3大意義,一是評議中心資訊對外公開,如讓民眾知道哪類商品爭議最大,哪類商品購買要小心,也讓金融業理解,為何這類商品爭議大,以後開發產品可避開做改進。
其次是聯徵中心資料的開放,讓業者知道那類產業有更好前景,可利用資料分析後,讓銀行做更好的風險控管;第三是有關證券,對投資行為做分析,提供投資大眾做參考。
金管會官員說,開放資料(open data)就如同開放一個原始資料,如鳳梨是個原始資料,供大家運用做成鳳梨酥、鳳梨酵素或是其他創新商品;大數據(big data)則是分析在哪個區塊可以種出最好吃的鳳梨,屬資料分析運用。
曾銘宗說,開放資料部分,5月底公布631項相關資料供各界查詢運用,比目前83項更多,其次是金管會配合行政院白皮書,將編制資料開放的行動綱領。 
 
資料來源:蘋果新聞 
標籤: 購屋

生活機能佳 台中市 最理想的購屋地點

對於羊年房市,21世紀不動產進行2015年度民眾購屋意向大調查統計指出,56%的民眾認為今年是進場好時機,且51%有購屋打算,過半數民眾仍持續看好今年房市。

至於最理想的購屋 地點,台中市以生活機能優渥,房價適中,最受民眾青睞,新北市則以鄰近全台蛋黃區台北市,成為第二選擇。

21世紀不動產係針對25歲以上民眾調查,時間從2014年12月8日到2014年12月22日,回收有效問卷共1651份。

根據調查結果發現,隨著9合1大選落幕,參與調查民眾過半認為今年是購屋 的好時機。21世紀不動產董事長王福漲分析,政府打房具體效果顯現在房價下修與否,去年尚未呈現明顯變化,今年打房力度不減,預估累積下來的延遞性買盤將全面釋出,買方市場將成主導,民眾持樂觀態度。

至於影響今年房市的因素,民眾認為是2016年總統大選,以及房地合一稅。王福漲表示,從奢侈稅到房地合一課稅,都是政府為了抑制高房價炒作的稅制大改革,在房地合一稅尚未真正實施前,對於具有剛性訴求的自住買家而言,影響則較小。

對於今年房價走勢分析,多數業者及專家認為房市利空因素多,房價將會下修5∼15%不等,但近約56%的民眾持相左態度,認為台灣整體房市將會小幅上漲5%∼10%,反映出買賣雙方對於價格認知差異大。

而今年有購屋 打算的民眾,出於換屋自住訴求的民眾占41%,首 購成家者占36%,置產投資者占23%,顯示出2015年度購屋群體仍以家庭自住等剛性訴求為主,在房市環境局勢尚未穩定前,投資者多持觀望態度。

自2011年起奢侈稅上路起,熱門商品大翻盤,低價小宅成為主流市場,今年依舊延續購屋最夯類型產品,多數民眾選擇以25∼35中小坪數為首選,總價1000∼1500萬元之間,或是1000萬元以下的中低產品最熱門。而近50%的民眾購屋類型仍以中古屋為優先考量,相比新成 屋而言,中古屋入手價格低,也無預售 屋風險,只要賣方願意降價售出,物件大多能順利出售。

王福漲分析,2015年上半年度是近期內進場的最佳時機,當房地合一課稅尚未明朗,投資客紛紛脫手之時,正是自住需求的買方議價空間最大的時刻,購屋族可大膽出手。

資料來源:中時電子報
標籤: 購屋

「家庭主夫」4年增1倍 女力崛起帶動購屋比例

「男主外、女主內」的傳統家庭觀念可能要改觀了!根據主計處最新統計,為了料理家務而退出職場的男性去(2014)年達到4.9萬人,4年來共成長1倍,創下統計以來新高,顯示更多女性活躍於職場。然而在「女力」的崛起下,不同年齡層的性別購屋比例也有明顯變化,房仲業者指出,在40~59歲的購屋民眾當中,女性比例比男性還多出了3~4成。

據主計總處2014年人力運用調查報告,為了料理家務、照顧家庭,選擇退出職場的「家庭主夫」倍增,2010年5月調查時,台灣家庭主夫人數約2.2萬人,之後人數逐年增加,到了去年增加至4.9萬人,4年成長1倍。調查也顯示,相較於過去,女性近年更活躍於職場,女性受雇員工人數20年前占比僅42.5%,但2013年已增加到46.1%,人數逐步追上男性。 在「女力」的崛起下,不同年齡層的性別購屋比例也有明顯變化,房仲業統計2010年起3年多來的成交資料發現,39歲以下的購屋人中,比例是男高於女,不過在40~49歲的年齡層中,女性購屋比例首度高於男性,到了50~59歲的購屋行為中,女性購屋占比更高於男性,每百人中女性就有58.4位,比起男性的41.6位高出約4成。 房仲業者曾敬德指出,女性購屋已經是近年房市趨勢,從年輕女性的購置小宅、首購成家的首購宅,甚至是換屋行為,都可發現女性扮演了舉足輕重的角色,女性購屋比例明顯高於男性,除了顯示女性自主的購屋意識抬頭外,在一般家庭換屋需求上,為了避免限貸管制或爭取較好的貸款條件,以女性名義購屋,也是導致女性購屋比例明顯高於男性的原因之一。

資料來源:好房網
標籤: 購屋

房市亮點-台北房市 府中商圈 板橋購屋首選

新北市板橋區府中商圈生活機能完善,為發展成熟的商圈,而捷運府中站離新北市最貴地段的新板特區捷運板橋站僅一站之隔,但每坪房價卻有10萬~20萬元的價差,成為入住板橋地區的購屋首選。

府中商圈早期為板橋後火車站,為當地最熱鬧的商圈,但新板特區成形後已取代府中商圈地位,不過因捷運府中站通車帶動,商圈並未因此而沒落。

府中商圈涵蓋範圍廣大,北與新板特區交界,南與亞東商圈相交,區域內主要幹道包括中山路一段、府中路、四川路、館前東西路、南雅南路、重慶路等,為板橋的商業中心。

永慶房屋府中捷運店店長鄭偉洪表示,中山路一段、館前東路及府中路一帶,商業氣息濃厚,主要以店面為主,自用住宅主要以重慶路、實踐路、忠孝路以北、館前東路以南的後埔商圈為主。

他指出,當地有後埔國小及忠孝國中學區,步行至捷運府中站約15~20分鐘,當地30年以上公寓單價約35萬~40萬元,總價約在800萬~1,000萬元;中古大樓單價約40萬~45萬元,2~3房總價約1,200萬~1,600萬元。

鄭偉洪強調,府中商圈與新板特區僅隔一條民權路,捷運也僅一站之隔,但新板特區房價在7字頭以上,府中商圈僅有5字頭,每坪單價相差高達15萬~20萬元,總價可落差達400萬~500萬元。

台灣房屋板橋特區特許加盟店副店長吳惠玲表示,府中商圈仍以捷運府中站縣民大道一段、中山路一段附近房市交易較熱,屋齡2~5年以及10年以上物件都有。

其中,交易最熱的指標物件為中山路一段上的「站前凱悅」,該案離捷運站約250公尺,屋齡約13年,規畫11~37坪,每坪單價約56萬~63萬,1~2房產品較多,總價在1,000萬元內。

縣民大道一段上的「昇陽府中棧」,屋齡約5年,離捷運站約200公尺,規畫24~42坪,每坪單價約62萬~68萬元,2~3房總價約1,500萬~2,000萬元。

吳惠玲指出,南雅南路及館前西路附近因有興南批發市場,為當地較便宜路段,當地公寓產品單價約28萬~35萬元,總價約800萬~900萬元;電梯大樓指標物件為「新站歐洲」,屋齡7年,單價約48萬~52萬元,套房到3房產品皆有,總價約600萬~2,000多萬元。

吳惠玲表示,府中商圈生活機能完善,有誠品百貨、麥當勞、星巴克,也可步行至新板特區大遠百,但府中站小坪數產品單價較板橋站便宜約10萬~15萬,價格具相當優勢。
 
資料來源:中時電子報 
標籤: 購屋

鎖定都會蛋黃區 小坪低總價建案房價穩定等看漲

近幾年政府為了抑制房價的漲幅,打房政策層出不窮,有意投資購屋的民眾都在擔心房價會暴跌嗎?尤其是日前提出的「實價課稅」,幾乎打趴了所有投資人的自信心。現在真的不適合房市進場嗎?哪些地段依然保有增值空間呢?買多大的房子,才符合成本效益?現在就有業者看到新一波的投資趨勢,推出小坪數、低總價、好地段、穩定獲利的建案模式,突破房 地 產崩盤魔咒!

由於新政策的預告,許多地區的房價出現波動震盪,然而如果從過去的經驗來分析,以都會區而言,最容易受到影響的部分,是所謂的蛋白區,以大台北為例,新北市就屬於蛋白區,此區塊房價較不穩定,容易出現暴漲暴跌的現象,相較之下,臺北市東區,也就是大安區一帶,由於位處都會要地,商業繁榮,近幾年始終呈現只漲不跌的態勢,即便面對實價課稅的陰影,仍然表現穩健。

另一方面,目前央行推出的購屋 利率仍然偏低,對於民眾而言,貸款壓力並不算大,尤其是在景氣狀況變數仍多的狀況底下,買房投資依然是風險較小的理財方式,尤其是小坪數低總價的建案類型,結合低利率的貸款方案,獲利空間仍然清晰可見,較低的頭期款也讓有意進場的民眾門檻下降,尤其是主計處樂觀預估明年GDP成長將會回穩到3.15%,台灣對外貿易將回復至常態成長軌跡,整體經濟狀況變好,荷包滿了,房市自然一片看好。

國礎建設協理侯勝凱表示,雖然近期政策面的變動引起許多投資客的擔憂,然而位於大安區的忠孝敦化特區新 建案成交件數依然穩定,尤其是在這個區塊空地越來越少,零星的新 建案價格不斷向上攀升,比起其他地區,結合商業、時尚、流行、文創元素的忠孝敦化特區一直以來都有供不應求的情形,這幾年只有漲價的快慢,完全沒有貶值的情形發生。

侯協理表示,在房市整體狀況尚未明朗之前,民眾可以選擇結合包租模式的新 建案,以確保先期就能有穩定的投資獲利,以國礎建設即將推出的新 建案「大安富裔館2.0」為例,前三年採委任包租的形式,每年獲利率至少3.5%,讓有心投資的民眾在等待經濟復甦的同時,還能賺進超過一成的租金收入,三年之後景氣回穩,再去脫手轉賣,這種因應新政策提出的投資模式,未來勢必成為房 地 產投資人的主流獲利模式,「大安富裔館2.0」就是這股潮流的新起點。

資料來源:台灣好新聞
標籤: 購屋

日圓狂貶 今年赴日購屋已破百億

日圓今年開春後一路貶值,從1美元兌95日圓,到近期已貶至117日圓,貶幅近25%,等於現在進場房價打75折。

日圓重貶,帶動國人新一波赴日購屋熱。日本信義今年前十個月即成交350戶,總成交金額換算新台幣約52.4億元;台灣房屋今年也成交120戶,成交金額約20億元。上個月才投入銷售日本地產行列的全國不動產,目前成交30戶,總金額約3億台幣;以仲介高總價店面、豪宅為主的大師房屋,今年成交金額則達25億元。合計光是國內四個主要日屋仲介業者今年已賣出逾新台幣100億元的日本不動產。

根據日本信義調查,國人赴日購屋目前集中在東京,其中近九成在都心地段,包括港區、新宿、中央區、千代田、澀谷等;以住宅為主,購屋人以40到60歲的自營商、上市公司高階主管、科技業及醫生、會計師居多。

看好日圓貶值帶來的赴日購屋效應,日本「三菱地所」今天來台與日本信義舉行台日聯賣記者會,並端出該公司年度代表作「The Parkhouse 西新宿 Tower60」,向國人招手。

日本三菱地所表示,「西新宿Tower60」樓高60層,完工後將是日本最高層的住宅大樓,此一預售案為三菱地所與新宿區政府共同推出的大型都更住宅,開價台幣每坪79萬到194 萬元,格局從套房到三房。

日本信義專案經理柳政億表示,日本住宅計價只算室內面積,連陽台也不列入權狀坪數,因此如比照台灣,日本建案開價需再打6折,此案開價相當於台幣每坪48~116萬元。
 
資料來源:聯合財經網 
標籤: 購屋

女性買房考量大不同 8成受訪者最重視「安全」

近幾年來,台灣社會女性晚婚加上單身比例提高,女性購屋主導權提高,因此女性購屋動向,已成為首要重視及研究的族群。

台灣房屋便針對女性購屋需求做了調查,發現超過8成的受訪者,認為「安全」是購屋最重要的條件,其次則為交通、學區,社區管理等。
台灣房屋針對女性購屋族群進行分析,將女性區分為「未婚粉領族」、「已婚媽媽族」、「已婚頂客族」、「退休銀髮族」四大類,調查女性購屋決策排行榜,調查發現82.13%的女性認為「安全」是購屋最重要的考量條件,其次才考量交通(75.41%)、學區(68.32%)、社區管理(60.15%)、就醫(58.22%)等條件。

因此,台灣房屋首創推出「婦女夜歸安全」新功能服務消費者購屋之需。
台灣房屋首創 「婦女夜歸安全」全新上線 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,根據台灣房屋智庫調查有8成2的女性購屋對「安全」特別重視,尤以「未婚粉領族」與「已婚媽媽族」居多,喜歡巷弄明亮、夜晚有巡邏隊巡視的路段,以及居家安全社區大樓有管理員嚴控進出管制。

有鑑於此,台灣房屋103年10月『婦女夜歸安全』全新功能上線。
張旭嵐指出,全新「婦女夜歸安全」以「居家、住戶、環境、夜歸」等四大安全指標為考量項目,提供更方便、更安心的搜尋物件方式。
晚安地圖除了提供物件本身的安全指數之外,也可以顯示夜歸明亮路段提供路線建議,幫夜歸的人找到明亮安全的路,透過官網全新功能,讓民眾買的安心,住的更放心。

資料來源:鉅亨網
標籤: 購屋