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新聞分析-預 售屋 就像兩面刃


工商時報 【蔡惠芳】
     近40年來,預售 屋的存廢,總是成為房價狂飆時的焦點話題,平心而論,預售屋制度就像兩面刃,利弊參半、優劣互現。

     對於購 屋客戶來說,最大優點,首先是付款輕鬆,可在2~3年施工期繳交房價3成作為自備款、手頭資金可作最有效運用,其餘7成於交屋後銀行撥款時繼續繳款;其次,客戶可於預售期間要求建商量身訂做,避免建材無謂浪費、減少建材廢棄物污染。

     不過,缺點是必須承購景氣衰退期房價於交屋後下跌的潛在風險,自備款繳交期間違約被沒收的風險,以及無法掌握未來鄰居素質,銀行貸款成數於交屋後可能縮水,坪數誤差導致的合約糾紛,以及建商施工品質不如預期等風險。

     對於建商而言,利用預售制,可透過財務槓桿原理,以一當百、以小搏大;不過,當通膨導致建材成本大漲,也將承擔盈轉虧、甚至財務危機的潛在風險。

     然而,當彭總裁「控管預售屋」的一席話,再度喚起大家對於預售制度的檢討聲浪,究竟預售屋是居住不正義?還是強迫無殼蝸牛儲蓄購 屋的入場券?各界看法很兩極。

     這波房價狂飆,始作俑者是低利環境造就的游資浮濫,有漏洞可鑽的預售屋制度、加上不動產稅制千瘡百孔,使得游資無孔不入,趁勢炒作。

     不可否認,預售屋行之多年以來,確實有投機炒房客介入牟利,尤其利用少數門檻超低的付款條件,讓預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床;近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象,也都是從預售屋制度所衍生。

     因此,政府主管機關確有管理預售制度的必要;不過,檢討和管理預售屋制度,權責在於內政部,並不在央行,如何拿出積極性作為,提供全民安居樂業的環境,內政部責無旁貸。(資料來源:中時電子報)
台中預售屋轉四手 完工前漲200萬

【聯合報╱記者莊亞築、喻文玟、洪敬浤/台中報導】
台中市近兩年來預售屋交易熱絡、房價攀升,不少投資客趕在交屋前換約,不但避開奢侈稅,也不用辦貸款、繳交水電等雜費,輕鬆進帳數十萬至百萬元,操作猶如期貨,但幾乎穩賺不賠。

陳姓上班族兩年前在台中市南區買一間四十坪大的預售屋,總價六百五十萬元,這兩年繳自備款加上工程款,支出一百五十萬元,年底就要交屋,但她卻沒有要搬進去,反而趕在交屋前售屋,仲介竟不到一周就成交,「賺了六十萬元,等於是上班一年的薪水」。

台中一家建設公司的經理說,過去台中市預售屋買賣很少有人在交屋前換約,但近兩年來卻掀起一股換約熱,除投資客,也有原先是自住型的買者不想受奢侈稅限制,加上房價上漲,乾脆獲利了結,也搭上換約潮。

這名業者說,政府猛打豪 宅,也將部分豪 宅投資客逼進首 購市場,這些投資客只要拿出數千萬元就有辦法大炒首 購宅,甚至傳出有建案被數個投資客聯合買光,待建案完銷後再重新開盤,一坪加個五千、一萬就賣,獲利很可觀。

業者透露,不少投資客都有長期合作的房仲業者,近一、兩年不少房仲看投資客操作手法屢試不爽,也紛紛跳下去買屋,「別看一間只賺個三、四十萬元,數量多就很驚人。」

他也說,隨著市區土地越來越少、建築成本不斷提升,台中房價只會越來越高,這股換約熱潮苦了一般購 屋族,房價只漲不跌,他曾看過一間房屋換過四次約,這棟房屋從預售到快完工,房價漲了兩百萬元。

業界指出,三年前還有機會在台中市中心買到四、五百萬元、約卅坪的首 購宅,現在卻得花上八百至一千萬元才買得到。(資料來源:聯合新聞網)


彭淮南 抨擊預售屋像期貨
工商時報 【記者呂清郎/台北報導】
     中央銀行總裁彭淮南昨(2)日在立院財委會答詢時指出,預售屋的銷售方式,有如「房屋期貨」,助長房價上漲,進而牽動現貨市場房價;立委孫大千接話詢問「預售屋制度是不是應加以規範改革?」彭淮南並未表示反對。

     彭淮南指出,根據現行預售屋的銷售方式,就好像是一種「房屋期貨」,他進一步舉例說,買一棟一般房子(成 屋)的錢,大約就買進10間的預售屋(付先期款);暗指如投資客等非自用需求的資金,會大量投資預售屋,等房價上漲後立即出售,變相助漲房價,連帶影響房屋現貨市場價格。

     立委許添財昨質詢指出,央行控制貨幣供給政策,卻使得房價所得比不斷攀升,雖不是央行應負全責,但也要負擔一部分責任;尤其央行採取選擇性信用管制措施,但卻是房貸、建築貸款餘額不斷創新高(逼近7兆元),整體市場游資氾濫,連國外所做的房價變動報告,台灣房價變動更是名列前茅。

     彭淮南強調,房價問題不能完全歸咎於貨幣政策,其實兩者有點關係、卻不是全然相關,不能劃上等號;例如有些國家的實質利率很高,但房價仍在上漲。反觀我國的資金寬鬆,主要來自於超額儲蓄,央行已竭盡所能利用發行定存單方式,大量收回市場剩餘資金,這也解釋了房價和貨幣政策之間並不是等號。

     彭淮南強調,不動產選擇性信用管制措施,未來是否會持續或退場,必須觀察市場房價漲幅及所得比的兩大指標;例如台北市及新北市房價漲幅比較高,這與所在的地點(精華區)、交通(捷運)、人口及預售屋銷售制都有關係。

     立委費鴻泰質詢說,央行上周理監事會議相關談話卻讓市場解讀央行即將重啟升息循環,有可能對房市造成很大的衝擊,事實是否如此?

     彭淮南強調,央行是基於提醒民眾要有防患未然的風險意識,消費者應注意利率可能的變動,這也有助於台灣金融穩定,這並非代表調升利率,更不樂見房 地產因此不穩定。(資料來源:中時電子報)

財部:預售屋不納入奢侈稅範圍

財部:預售屋不納入奢侈稅範圍

【聯合報╱記者林政忠/台北報導】
 
財政部檢討奢侈稅,各界直指預售屋炒作成為奢侈稅「漏洞」,但因預售屋尚未完成交屋過戶,奢侈稅難查核。財政部高層傾向維持現行課徵方式,預售屋轉售所有權將計算財產交易所得,納入個人綜所稅,最高稅率40%。

財政部奢侈稅報告指出,目前奢侈稅有6大缺失,包括:課稅範圍規範不足、排除課稅範圍有漏洞、誤傷無辜、避稅誘因高產生閉鎖效果、稽徵人力不足、持有成本偏低易成囤地囤屋。

針對課稅範圍不足等缺失,學者建議,將具有炒作疑慮的預售屋、非都市土地素地、依法不得核發建造執照的都市土地素地(例如畸零地)、區段徵收土地等納入課稅範圍,防治短期投機炒作。

不過,財政部高層表示,奢侈稅是以過戶日核算持有課稅期限,但預售屋尚未完工過戶,認定上易生爭議,因此傾向維持現狀,不納入奢侈稅課徵範圍,而依交易利得課徵財產交易所得稅。

市場人士指出,近來出現預約單炒作預售屋亂象,特別是桃園縣青埔、八德、林口、竹北等熱區異常熱絡。

財政部北區國稅局長李慶華表示,「我們都有關注這些現象」,從民國100年起,國稅局即執行「預售屋及鉅額房地選案查核計畫」,針對大型建商、建地選案查核,交易熱區將加強查核,短漏報者將加罰0.5倍罰鍰,單是北區國稅局執行首年即補徵稅款20多億元。

財政部官員說,青埔所有建案都還在興建中,每次經過都是草比人高,但青埔交易異常頻繁,國稅局已鎖定。


全文網址: 財部:預售屋不納入奢侈稅範圍 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8111843.shtml#ixzz2ces7HPM3 
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「期貨」預售屋狂炒 奢侈稅管不到

【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】

 
奢侈稅實施屆滿兩年,房價未跌反漲,房仲業者說,奢侈稅只修不廢只是讓「現貨」中古屋交易冷清,炒房資金全流向「期貨」預售屋,間接拉高區域房價,才是房市不健康的真正主因。

去年新竹、青埔吹起一股炒「紅單」風潮。紅單是指建案尚未取得建照前的預約單,建商取得建照前先「潛銷」房屋,民眾此時購買預售屋,只要付訂金五萬至十萬元就可取得紅色預約單;等建商取得建照後,消費者再正式簽約。

房市達人鄭詩韋表示,有些投資客在簽約前就轉賣紅單,直接墊高房價,假設原本投資客與建商簽約一坪三十萬元,在外面轉賣一坪三十二萬元,投資客現賺一坪兩萬元的價差,不少厲害的投資客一次就可賺上百萬元。

他表示,這幾年炒紅單風潮一路從新竹、青埔炒到台南,如今甚至連紅單都不需要,建商只拿出「預約登記表」就讓投資客登記,等簽約前要調漲多少、喊多少,都是建商和投資客說了算;不過也因為登記表沒有契約效力,很容易演變成建商認為「賣太好」,乾脆封盤不賣,自己私下大幅度調漲房價,前面登記的投資客也等於白登記,根本來不及賺價差。

房地 產業者說,這些炒作預售屋的風氣多在新興重劃區,從前幾年最熱的板橋、新莊、三重,一路炒到新竹竹北、桃園青埔、南崁與八德;後來因為央行限縮房貸成數後,炒風最近又往外散開到淡海新市鎮和台南,就連房價多年未漲的基隆、鶯歌也開始醞釀炒房風潮,這股炒風一路從市中心蔓延到外圍區域。

地產業者私下說,有些還沒開始炒作的冷門區,也有建商利用實價登錄營造出熱門假象,還有建商要求下游廠商買屋,成交價比市價貴一至二成,再故意透過實價登錄揭露房價,讓外界以為該區域房價就是這麼貴,建商再私下透過工程回扣給下游廠商,製造區域房價持續上漲的假象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,預售屋不在奢侈稅管轄範圍內,投資成本低、稅低,更容易成為投資客投資目標;奢侈稅即使再修,也很難打到要害。


全文網址: 「期貨」預售屋狂炒 奢侈稅管不到 | 奢侈稅廢不廢 | 財經產業 | 聯合新聞網 udn.com/NEWS/FINANCE/FINS1/8107682.shtml#ixzz2cesaKBHO 
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