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預售屋報稅 以尾款交付為準

房地產景氣低迷,銀行房屋貸款條件愈趨嚴格,投資房地產的成本持續上升,使部分民眾因資金壓力而讓渡持有的預售屋。財政部表示,個人出售預售屋,如買受人於不同年度支付買賣價款,則該筆財產交易所得應以交付尾款日期的所屬年度為歸屬年度,申報繳納該年度綜合所得稅。

財政部指出,為維護租稅公平,國稅局會透過建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路與報載等管道蒐集資料,並調查相關金流查核交易情形,以遏止刻意炒作房地產賺取差價卻未申報財產交易所得情事,買預售屋和交屋者為不同人的情況,就是稅局獵漏的對象之一。

依現行稅法規定,個人購買預售屋在尚未取得預售屋所有權前就出售者,屬於權利移轉,而非不動產買賣,故須以交易時的成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額作為財產交易所得,申報繳納個人綜所稅。

台北國稅局近期查核到轄內一個個案,發現甲君於2012年向A建設公司購買預售屋,並陸續繳納價款,但A公司於2014年興建房屋完成後,第一次移轉登記的所有權人卻變成乙君,因而進一步追查。

經國稅局查核後發現,甲君於2013年9月與乙君簽訂預售屋讓售契約書,並經A公司同意將其購買預售屋的權利義務讓與乙君。依照契約書內容,甲君與乙君的預售屋成交價額為1,000萬元,乙君分別於2013年9月、12月及2014年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元、400萬元。

官員說,預售屋權利讓受常會分期付款,惟須以交付尾款日期所屬年度為所得歸屬年度,但甲君2014年度的綜所稅並未申報該筆出售預售屋權利的財產交易所得,因而核定補徵稅額外,並依《所得稅法》第110條規定,照補徵稅額處3倍以下罰鍰。

官員呼籲,如民眾因不諳稅法致短、漏報繳稅款者,請儘速依《稅捐稽徵法》第48條之1規定,自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款,以免受罰。


資料來源:中時電子報
標籤: 預售屋

房屋代銷業 回防大台北

房市進入轉折點,代銷接案縮手,過去搶進南台灣的海悅、甲山林、璞園回防大台北基地,海悅去年接案量519.2億元,蟬聯代銷業寶座,且接案以大台北地區為主,顯示代銷接案出現質變,從以量取勝轉為獲利導向。2013年房市高峰期,北台灣重量級代銷紛紛南下接案,海悅廣告都到南台灣搶案。住展雜誌企研室經理表示,整體房市表現欠佳,加上業者對區域市場磨合期長,大型代銷業者開始回防大台北基地。

住展雜誌最新統計,去年前十大代銷業者 接案量約1,942.6億元,較2013年高峰的4,723億元大減59%,顯示出房市進入轉折點時,代銷業者採取保守經營。海悅廣告去年蟬聯代銷霸主。以今年海悅接案狀況來看,有機會出現跳躍性成長,「One Park」、「和平大苑」、「森聯摩天41」總量就逾800億元,有機會是今年接案唯一突破千億元業者。

海悅國際總經理王俊傑表示,房地產 市場進入調整期,代銷接案方式必須調整。目前接案策略有三大原則,第一是建商服務夠好,第二是新案品質要優,第三題個案開價親民,有此共識的業主,雙方才有機會創造佳績。未來公司接案量將維持800億至1,000億元的規模。

資料來源:聯合新聞網
標籤: 購屋

首購大爆發 房市低迷中逆勢進場

房市雖低迷,不過財政部青年安心成家貸款顯示,首購族 近來積極進場,包括7月單月申請戶數6100多戶 、金額256億元,第3季申請戶數、金額,以及今年前三季申請金額都寫下新紀錄。

市場研究部副總監黃舒衛表示,數據顯示,重稅雖讓置產族、投資客、換屋族大打退堂鼓,但首購族明顯大舉進場,政策打房,反而讓首購族逆勢崛起。財政部為協助名下沒有住宅的青年買房子,自2011年推出青年安心成家優惠貸款,根據財政部國庫署統計資料,申請青年安心成家的首購族在2013年到達新高,戶數達4.6萬,金額1668億元。但去年剛性需求大落跑,申辦戶數2.7萬、金額927億,較先前大減四成以上,第3季僅5800多戶,金額180億,更落入歷史新低。

不過今年房地合一稅上路,首購族申辦優惠房貸反而逐步升溫,尤其520之後,新政府打房疑慮漸消,六月開始出現大爆發,第3季申請戶數為1.3萬戶,金額為624.5億,創下開辦以來的歷史新高,戶數及金額均較去年同期大增一倍以上。今年七月申辦戶數6116戶,金額256.6億,更是創下歷年來單月新高。累計今年前三季新增30,926戶、金額新增1495億,金額較去年同期大增125%,也是開辦以來最高。黃舒衛表示,財政部國庫署今年將青年安心成家貸款,每戶最高貸款額度從500萬提高至800萬元,額度增加幅度近六成,是年輕族群購屋意願升高主因。

另外,政府打房政策無論是央行限貸、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、房地合一稅,都不是針對首購族,對首購族來說,購屋與否關鍵在價格、預算,今年下半年房價加速下修,也讓首購族 轉趨積極。
 
資料來源:聯合新聞網 
標籤: 購屋

第4季是購屋旺季?

國人多視年底為購屋旺季,在房市下修的過程中仍能維持此定律嗎?趨勢研究中心表示,過去16年的第4季只有31%的機會是全年最旺,買家不進場主因竟然是「稅制不穩定」。


市場普遍認為第4季是傳統購屋旺季,究竟今年第4季房市最熱機率有多高,是否穩當,趨勢研究中心彙整內政部資料發現,觀察近16年第4季的歷史經驗來看,竟只有31%為全年各季中最旺,反而第2季有高達50%(出現有8次)機率是當年最高。趨勢研究中心認為,屋主若要無視房市持續修正,賭第4季房市會因旺季大幅轉熱,勝算恐不大;至於現今房市下修,買氣不彰,消費者是什麼原因不願意進場,研究也發現,目前消費者不進場原因,竟以「稅制不穩定」居冠,「房貸揹不起或自備款不足」占30%居次,「房價下跌訊息不斷」排第 3,占18%。海悅地產

以往年底建商、房產業者都有促銷活動,加上年底結婚購屋潮,可以提升不少房市買氣,因此第4季一直被認為是傳統購屋旺季。但去年底有房地合一即將上路影響,不少人趕在去年底交屋,使得去年第4季房市爆出大量。海悅地產
資料來源:大紀元 

標籤: 購屋

中國房地產開發商的「盛宴」或已逝

近日,標普全球評級發布報告指出,北京當局密集調控樓市、地產融資更為嚴格,中國房地產盛宴不再,或許已經結束。


11月22日,標普全球評級在發布的報告《中國房地產業觀察:開發商的盛宴可能已逝》中表示,北京當局自今年9月底以來推出的樓市降溫舉措,可能阻停房地產 商銷售趨勢。預計2017年由於一二線城市供應有限,交易量下降;開發商沒有立刻降價壓力,價格可能持穩,但銷售額下滑5%-10%。報告指出,針對樓價的持續上漲,土地拍賣的溢價率屢創新高,各級官員均明確表態,不得炒作「地王」,必須控制住土地價格。被稱為樓市「四小龍」之一的蘇州,在10月11日至12日兩天內,共中止11宗住宅用地的出讓。官方稱中止出讓的原因是「規劃調整」;合肥、南京等地還出台了土拍「熔斷」規定。在過去的一年,報告稱,寬鬆的信貸條件和豐富的信貸可用性為房地產行業提供了巨大的推動力。個人住房貸款成為新增貸款的主體,居民加速配置不動產,銀行加速向不動產相關資產傾斜,導致風險不斷集聚。

因此,金融監管部門加強了對房地產相關貸款、融資的監管,如上海、南京規定拍地資金來源應為合規的自有資金,不允許來源於銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等,限貸措施或許能起到抑制風險的作用。
6月1日大陸官媒發表評論文章稱,要防範地產泡沫風險。當局認為中國樓市瘋狂是一場由保險資本、地產資本、金融機構發起的財富征伐運動,10月份以後連續出台一系列樓市調控政策。中南海已將遏制泡沫當成了一件政治任務。
 
資料來源:大紀元 
標籤: 購屋

新北豪宅失守8字頭 每坪最高77.4萬

  不只北市豪宅冷,新北市豪宅也面臨挑戰!觀察實價登錄資料,今年新北市總價6千萬元以上豪宅 ,單價最高為「仁愛101」,每坪77.4萬元,相比去年至少單坪80萬元才有機會擠入前5名,豪宅市場冷清不少。
實價資訊顯示,今年永和區仁愛特區「仁愛101」2月以6600萬元成交1戶,坪數99.8坪,單價77.4萬元,拿下今年新北市單價王寶座;第2名則由板橋區「橋峰」,以單價76萬元拿下。前5高的單價建案,僅有新板特區的「馥華雲鼎」總價破億,以1.09億元成交,單價70.8萬元。


買賣方價格仍有落差
  不過,去年4月「橋峰」曾以每坪86萬元成交,拿下當年最高價寶座,且去年豪宅 榜前5名單價均在80萬元以上,今年新北市豪宅市況不僅難創新高,甚至同社區價格也出現下跌態勢,顯示豪宅市況仍未見起色。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,新北市房市多依附北市而起,台北市豪宅走弱,自然殃及新北,而「橋峰」、「仁愛101」、「遠雄香榭園」、「馥華雲鼎」一類豪宅今年成交價格普遍下修,都顯見買賣雙方對價格的認知落差,觀望氣氛重。
天時地利不動產顧問總經理張欣民分析,雖然新北市豪宅沒有出現台北市新制房屋稅問題,不過整體買氣低迷,加上新北市
豪宅 買家主要以在地客源為多,不像北市是全國性甚至有僑外買家,層層不利因素疊加下,也讓新北豪宅更顯冷清。

資料來源:蘋果新聞網
標籤: 豪宅

夫妻互贈 持有年限怎麼算?

老公買房子快1年,現在想贈與給老婆,想問日後要賣房子,成本跟持有年限,是以什麼時間為基準?

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,個人交易如果因為繼承、受遺贈,或者是配偶贈與取得房地產,除受贈人的持有期間,還可以合併計入贈與者持有房產的時間。
以這個民眾的案例來說,因為老公已經持有這個房子快1年,贈與給老婆後,未來出售時間是從老公買房子開始做起算,到出售時間為止。
至於取得成本,也以老公當時購屋價格及相關費用加總合計。


資料來源:蘋果新聞網
標籤: 買房子

年前買屋大哉問 新成屋這樣不NG

Q:最晚在什麼時間點簽約,我才能在新家過新年呢? 
A:簽約到交屋,整個過程45~60天,若快一點大約1個月時間,而裝潢期從施工到完工須花1~3個月,若以
購買 裝潢屋為前提,12月初前簽約完畢,可在農曆過年前順利入住新厝。 
Q:買新成屋有哪些稅要注意呢? 
A:一般比較大筆的費用是契稅,其他可能還有代書費、相關過戶規費、謄本費等,土增稅由賣方繳納。 
Q:如何在購買前先評估未來房屋稅金額高低? 
A:
購屋 後須繳交契稅,是以房屋評定現值去計算,所以可根據契稅的高低判斷未來要繳交的房屋稅是否能負擔,建議購屋前請業者提供該戶契稅做為參考。
Q:很多新成屋都有主打低自備付款優惠,買屋 是否更輕鬆? 
A:不一定,若是公司無息貸款會較輕鬆,若要付利息或信貸,利率會偏高,較不建議。
Q:如果新成屋已有實價揭露,可以怎麼喊價? 
A:業者可能會先挑高價的戶別登錄,建議除參考同社區實價外,也查詢鄰近路段的社區行情。 
 
資料來源:蘋果及時網 
標籤: 買屋

文山、大安跨區購屋 一坪換兩坪高價差

 根據永慶房產集團統計,今年前10月台北市購屋客群觀察分析,民眾在原居住區域購屋 平均占比約6成,其中市郊區的士林區更高達7成以上,但也有幾個區域是以外來買方為主要客群,如南港區、中山區與中正區,非本區買方占一半以上,其中相鄰區域買方購屋 比例也有15%至23%左右,跨區購屋 明顯。

根據實價登錄資料統計今年前9月房價,這些相鄰區域的房價大都有一定的落差,價差最多的是大安區與文山區,大安區每坪78.6萬元、文山區每坪43.2萬元,每坪價差高達35.4萬元,等於在大安區買一坪可在文山區買兩坪;中正區69.9萬元、萬華區每坪49.4萬元,每坪價差也超過20萬元。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,民眾對於原來居住區域較熟悉,生活環境也較習慣,若是有購屋需求時,通常會以原區域購屋為第一優先考量,不過,民眾未必能負擔的起高房價,即便近期房價已出現修正,但是房價滿足點未到,於是退而求其次,轉往相鄰的區域購屋,因地緣關係、生活圈相近,熟悉度較高,同時還可能有房價相對便宜等優點,成為購屋 第二選擇。

根據永慶房產集團成交資料統計,台北市購屋 客群以原居住區域,也就是在地購屋的占比為58.8%,超過半數的民眾都選擇在居住區域購屋,其中,士林區在地購屋占比74.2%是全市之冠,顯示民眾對於該區域的房價、生活環境認同度高,紛紛留在原居住地購屋。

南港區、中山區與中正區的在地購屋比率不到5成,本地客占比分別只有45.6%、46.9%與47.8%。林泰隆說,南港區捷運、高鐵等公共建設陸續到位後,加上南港軟體園區等重大建設進駐,翻轉「黑鄉」形象,讓房價快速飆漲,即使目前房價已有明顯跌幅,在地人還是較難認同,這也是南港區本地客不到5成的主因。

中山區則是產品型態以套房與小宅為主的市場特性,形成低總價且容易入手的優勢,產生跨區購屋比在地購屋還多的現象,中正區則有北市交通核心樞紐地位以及多所明星學區優勢,吸引相鄰的大安區、萬華區民眾進駐。

林泰隆表示,民眾願意跨區購屋 除了生活圈相近、熟悉度高之外,價格也是另一個受到青睞的因素。林泰隆補充,跨區購屋 民眾多半希望可換到地段更好或交通便捷的生活圈,若區域房價門檻高,超過民眾可負擔,就會往鄰近區域移動,選擇較低房價區域買房,這也就形成穩定的跨區交易量能。

資料來源:聯合新聞網

標籤: 購屋

都更政府該做的3件事

我國景氣復甦動能遲緩,號稱產業火車頭的房地產也欲振乏力,由於我國老舊房屋占比偏高,若老舊住宅均透過都市更新重建,不僅可配合政府住宅政策,也將為營造業及關聯產業創造七兆元產值,但政府必須鬆綁金融監理法規,才能創造更多活力。

內政部統計,台灣卅年以上老舊住宅約三○二萬戶、屋齡廿至廿九年的老舊住宅也有一七二萬戶;不論從活化資產或安全考量,這些老舊建物都有都更重建的必要性,且從經濟發展的角度思考,將目前老舊住宅都更重建,產值高達七兆元,有顯著的刺激經濟功效。

在都更整合前期,可帶動營建、專業規畫的專業服務業;更新執行階段則創造營造業產值的成長、金融市場的融資活動,以及不動產代銷、經紀業者的服務等;都市更新後,房屋、地段都更有價值,可導引文化創意產業、觀光旅遊業、零售批發、餐飲業、金融業及百貨商場等產業進駐,進入「收成期」。

為了讓都市更新更活絡,在此提出三大建議,一是建立明確的分工制度,借重建築專業機構或建築經理公司參與前期工作、提升整合效益;二是強化信託並加入續建完工機制,確保專款專用並繼續興建置完成。

鬆綁法令及銀行監理規定勢在必行,除了百分之百同意且無爭議的都更案件,應速審速決,且相關審議程序應予以簡化;協議合建的方式則可比照權利變換,享有更新會的賦稅減免優惠,而政府對於自主更新會的補助也可提前發放,減輕負擔。

為了鼓勵金融機構協助都更的進行,若是銀行配合政府辦理防災都更,以及對弱勢或債信不佳者辦理授信產生的逾放情形,應一併提列為政策不利因素,不列入銀行業授信逾放比例計算。

資料來源:聯合新聞網