預 售屋實價登錄 一國兩制

工商時報
記者蔡惠芳／台北報導

內政部研議修正「不動產經紀業管理條例」，規定經紀人簽訂預 售屋買賣契約後30日內，須完成申報實價登錄，然而建商若自建自售，則不在管轄範圍，代 銷業砲轟政府修法草率，讓不法建商有可趁之機。

內政部研議修正「不動產經紀業管理條例」，規定經紀人完成正式簽訂預售 屋買賣契約後30日內，必須完成申報實價登錄，然而建商若自建自售，則不在管轄範圍，引爆實價登錄的大黑洞！不但形同「一國兩制」，還讓建商成為實價登錄制度下的死角。

內政部日前研議修正「不動產經紀業管理條例」，納入預售 屋簽訂買賣契約後30天內，經紀人必須向主管機關登錄成交價格；但如此的修法方向，是管人、不管事，規範到內政部地政局管轄範圍內的不動產經紀人、卻規範不到內政部營建署管轄範圍內的建商和不動產開發業。此舉已導致建商和代 銷業雙方面臨這半世紀以來最嚴重、最緊張的對峙局面，建商依然是實價登錄制度下唯一可以逍遙法外、無法可管的行業。

最近檯面下已產生很多亂象，建商在無法可管、可以大鑽漏洞之下，建商可能不再委託代 銷業者，儘量自售預售 屋，拖長完工登錄時間，讓實價不曝光；或矮化代 銷地位、只作純企劃，甚至還有建商乾脆讓代 銷業者印上自己公司的名片、繼續賣自家預售 屋，以為就此可以規避預售 屋實價登錄的責任。

代 銷業者炮轟，內政部如此草率修法、只作半套，讓不法建商有可趁之機、成為漏網之魚。據悉，目前全台灣建商和不動產開發業者家數，大致在1萬多家，每年公開上市的預售屋銷售總額，高達1.5兆元！可是，全台灣不動產代 銷經紀公司（代 銷公司）家數，只有902家，要扛下龐大預售屋市場的實價登錄重責大任，代 銷業也有難言之隱。

新聯陽實業董事長、台北市不動產代 銷公會副理事長王志祥主張，不動產交易資訊透明化、全面實價登錄，已是世界潮流，代 銷業完全配合政府政策，而且建商實在沒有必要去排斥，應坦然接受預售屋納入實價登錄。因此政府修正「不動產經紀業管理條例」部分條文，納入預售屋交易價格之前，不應只作半套。

信義房屋代 銷事業研展組經理楊國昌表示，近月來房市很多潛在客戶不諱言因為政府要推動預售屋納入實價登錄，而產生觀望心態，想先查詢實價之後再進場；不過，現階段還有很多漏洞，需要補強，因此建議政府最好邀集業界、專家，深入了解預售屋交易流程，並暫緩實施預售屋納入實價登錄，除非配套完善、週延，否則不宜倉促實施。（來源：中時電子報）

預售屋實價登錄爭議 政院將再評估

新聞引據：工商時報

內政部高層27日表示，有關地政三法修正草案，已送到行政院審查，修正草案明確要求代 銷業者銷售預售屋時，須於簽訂買賣契約後30日內完成實價登錄，至於如何將建商自售預售屋也一併納入登錄體系，行政院將於審查時檢討評估。

地政司副司長王靚琇表示，地政三法修正草案，亦即平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例，已獲內政部的部務會報通過，送到政院審查，依據修正草案，現行代 銷業者於全體預售屋銷售結案後30天內完成登錄的法規，已修正為代 銷業者與個別民眾簽訂買賣契約後30日內申報登錄，這一法律的修正將讓預售屋的交易行情，可以更快揭露。

王靚琇表示，這項修法雖讓預售屋的交易行情可以即時揭露，但現行預售屋並非全由代 銷業者銷售，有些是建商自建自銷，由於建商並非不動產經紀業，因此無法用「不動產經紀業管理條例」去要求他們即時登錄交易訊息，本次內政部送至行政院的修正草案，並未納入建商。不過，內政部高層表示，鑑於各界反映這項修法會導致建商與代 銷業者差別待遇，進而使得建商以後可能不再委由代 銷業者銷售，因此行政院未來審查地政三法修正草案時，會把這個問題納入評估。（來源：中央廣播電台）

預售屋銷售新策略　建商蓋「客變中心」

好房News記者馮牧群╱桃園報導

客製化服務能做到什麼程度？有別於傳統預售屋銷售，買方只能在業者的公司或樣品屋等地點進行「客變」（客戶選配建材），缺乏真實感受，桃園捷寶建設的客變中心「捷寶美述館」近期落成，室內除了布置名畫及雕塑作品，也是與客戶溝通設計概念、交換情感的場所，業者指出，透過這樣的巧思，很多客戶還沒交屋，彼此就先成為好朋友。

單獨設置客服中心的作法，即使在台北市也未曾出現，為高級住宅市場的行銷策略開創了新格局。走進位於桃園藝文特區「中悅世界中心大樓」的客變中心，可發現牆壁、桌椅充分展現出建材本質的質樸；另一側為建材展示館，提供在裝潢過程中的諮詢與建議，搭配隨處可見的當代藝術品，讓客戶感覺彷彿置身藝廊之中。

捷寶建設為中悅建設旗下公司，今年推案多集中在桃園青埔與中正藝文特區，捷寶建設總經理謝孟勳指出，去年底進場總銷23億元，位在藝文特區的「捷寶君品」銷售已破八成，近期在青埔推出總銷27億元的「目木本」則定位為精品飯店宅，每坪45萬元的開價已站上區域新高，市況越冷，建案的地段與品牌越重要。

謝孟勳分析，桃園房市前年開始有明顯拉升，由青埔及藝文特區領漲，現在藝文特區已經沒有素地，整體開發程度接近七成，看好當地的商業空間需求，中悅建設手中庫存的五塊可開發基地中，除了已落成的中悅世界中心為住辦大樓，另一棟「中悅新天地」為只租不售的純商業空間，內部規劃餐廳與坐月子中心。（來源：好房News）

搞懂節稅技巧　買屋、賣屋報稅大不同

好房News記者曾威智／整理報導

5月報稅季節到，不管買屋、賣屋都各有節稅的空間和技巧，只要準備好證明文件，就能為自己爭取最有利的節稅。以購 屋的報稅人來看，若購買自用住宅且向金融機構貸款，貸款利息最高可列舉30萬元扣除；而在去年（2013）售屋者，今年報稅則採「核實課稅」，只要屋主能提供當初購 屋相關的「成本」證明文件，都可以納入核實課稅的扣除範圍。

從買 房子的納稅義務人來看，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購 屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。舉例來說，小明去年度的購 屋貸款利息共50萬，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購 屋借款利息時，需以50萬減去10萬，得到餘額40萬，但是餘額已超過申報額度上限的30萬，因此只能以30萬來申報。

另外，由於今年採「核實課稅」方式申報，也就是實際售出價格減去以「取得成本」及「移轉費用」後，計算出售屋所得來課稅。而在去年有售屋的納稅義務人，都以此方式優先申報。其中取得成本是指取得房屋的價金，和其他如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等費用；移轉費用則有仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

陳俊宏表示，售屋相關計算方式上，若出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，就可以選擇按實際發生的價格申報。也就是說，只要屋主當初購 屋付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購 屋之後的裝修費用，加上購 屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以納入「核實課稅」的扣抵範圍，藉此達到節稅效果。

雙北市售屋財產交易所得標準（無買進成本或無售屋價格）

資料彚整：永慶房產集團
註：高級住宅之認定依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定為準。（來源：三立新聞網）


買屋避免糾紛 簽約加註保固期

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

北市房地產「貴森森」，消費糾紛卻也多。北市地政局統計，去年全市房地產消費糾紛共214件，最多的是房屋漏水，占27件，其次為隱瞞重要資訊23件、仲介公司欺罔行為、終止委售或買賣契約各21件。

地政局提醒，近年來氣候變化極端，暴雨天氣多，民眾購 屋時除了要看清楚屋況，簽約時也可加註「保固期限」，避免事後爭議。

214件消費糾紛裡，除房屋漏水問題最多，其次為隱瞞重要資訊、仲介公司欺罔行為、終止委售或買賣契約等。此外，服務報酬爭議、交屋遲延、仲介「斡旋金」返還等，也是常見糾紛。

地政局科長沈瑞芬表示，無論老舊中古屋或新成 屋，都有可能發生漏水問題，就曾有新成 屋因施工品質不佳，一遇大雨就滲水，部分中古屋則是因為管線問題，出現漏水狀況。

此外，部分業者為求順利成交，常會「不小心」隱瞞可能會影響成交意願的資訊，如隔壁曾是凶宅、附近有加油站、變電所等，物件本身雖沒問題，但周遭有許多鄰惡設施，消費者往往搬入後才發現，也會引起糾紛。

沈瑞芬建議，消費者購 屋時，除了看物件本身，也要看周遭，把握多看、多聽、問清楚的原則，漏水問題則可訂定半年或一年「保固」，保障自身權益。

除提防業者刻意隱瞞，沈瑞芬表示，因許多人白天要上班，部分房仲會帶消費者看屋到晚間11、12時，消費者因精神不濟，一時衝動簽約。

她說，消費者往往以為，反正只簽約沒付錢，待房仲聯絡時，屋主早已簽約，雙方買賣成立，這時想反悔，反還要付違約金。

沈瑞芬強調，購 屋糾紛大多來自於雙方認知不同，民眾簽任何契約前，除要確認坪數、附帶屋內設施、車位產權等基本資訊，「違約條款」也應該看清楚，以免一不小心就要付高額違約金。（來源：聯合新聞網）


買屋省房租！小Call置產有一套　70萬換700萬大房

記者于成虎、陳儀潔／台北報導

藝人小Call剛出道時，不只上通告也擺地攤，辛苦存下70萬，終於擺脫租房子的命運，順利買下在新店山區的家。今年她剛換了新房子，雖然在同一個社區，不過卻越換越大；她自己說70萬用3年時間，就可以買下700多萬的房子，實在是很好的投資。

買房投資70萬換大房子

兩年多前手上只有70萬資金的小Call，先是以195萬買下第一間房子，後來轉手以330萬賣出；半年前再買下同社區的新家，花了710萬元，不過空間卻大了13坪。

藝人小Call：「我原本只有70萬的現金，3年前然後因為這樣子的買房的投資，所以我漸漸三年後，我就可以70萬也可以買到710萬的房子；所以我覺得這是一個強迫自己儲蓄的一個方法。」

70萬換到700萬，三年之內以小換大，這是小Call教快速增資的訣竅。不過位在新店山區，一眼望去全是樹林；雖然有自然庭院跟陽台，但是地點決定房價，小Call也有自己的考量。

「這邊的房子比較便宜我買得起，當然一開始我也是想買在台北市的房子，但是那房子實在房價太高了！那70萬要等到幾年後才可以買得到，那我們就是先從小房子慢慢換成大房子，我們先從郊區可以慢慢換到市區裡面。」

小Call買房考慮房價，認為買房比租房子便宜，因為以前在市府站租小套房，光是房租一年就繳了20幾萬，還是個無殼蝸牛，倒不如拿來付房貸。小Call雖然只花了40萬裝潢，但這個溫馨小窩看起來顯得格外舒適，民眾不妨參考看看。（整理：實習編輯林顥宗）（來源：三立新聞網）

減少購屋糾紛　新北擴大土地資訊查詢

新北市的「3圖合1查詢系統」，包括都市計劃分區圖、地籍圖與地形圖等的，從昨日起擴大提供台北港特定區的查詢範圍，民眾只要輸入門牌地址、街道路名等資料，即可查到房屋所在地的土地使用分區、地形與地籍等資訊，減少往返至機關申辦的時間。

新北市城鄉發展局表示，透過都市計劃分區圖，提供具有空間感的地形圖與地籍圖方式呈現，讓民眾購屋前可清楚了解該區與附近都市計劃的分區劃設及公共設施設立狀況，減少民眾購屋時因不了解或查詢不易，而產生購屋糾紛。

3圖合1查詢系統從去年9月陸續開放查詢土城(頂埔)、永和、蘆洲和新莊地區，現在又開放台北港特定區查詢，讓民眾查詢相關資訊更多元且透明，至於其他區域是否會陸續開放，新北市城鄉發展局表示會再研討。（張菱育／台北報導）（來源：蘋果日報）


金融業承作房貸 轉趨低調

【經濟日報╱記者蔡靜紋／台北報導】

政府持續端出打炒房政策，金融機構房貸業務轉趨低調，配合政策強調主推首次購屋的房貸業務。

據統計，目前壽險公司推出的房貸商品，一段式利率頗受歡迎，並還是可找到1.86%的低率。

依台經院最新景氣動向調查月報顯示，政府對房市調控力道有增無減，加上市場憂心資金退潮，甚至不動產開發業者積極搶照，短期內市場供給量可能大增等因素，使得不動產業未來半年景氣保守。

為了配合政策，加上不想受到房價下跌衝擊貸款違約風險，銀行、壽險公司近來對動房貸業務都相當低調。

國泰人壽目前架上有不少房貸產品，但強調保險公司產業的核心價值首重風險控管，授信作業會採較嚴謹態度。

中信人壽表示，由於民眾對市場利率調升的預期心理，目前選擇固定利率房貸者有增多趨勢；若對利率波動有較大承受度、且較不偏好分段式前低後高利率的房貸族，可選擇「固定加碼一率到底型」，反之若是對利率波動較為敏感，且對未來利率有升息恐懼及新房貸戶，則可選擇「半固定型」。

目前壽險公司一率到底的房貸產品利率大都落在2%上下，國寶人壽近日便針對自用型購屋族推出一段式房貸優惠專案，年利率破盤，最低最降到1.86%，總費用年利率也是1.89%起跳，且最高貸款額度可達2,000萬元。

不過，國寶人壽優惠專案的標的必須坐落於雙北市、台中市及高雄市。國寶人壽表示，只要年滿20歲，有經常性的工作收入且能提供明確收入證明皆可申貸，但考量擁有較多就業機會的都市往往房價降幅有限，甚至不易跌價，因此鎖定貸款標的為三大都會區，而且是名下沒有其他房屋 的人才可適用這項優惠專案。

國寶人壽強調，這次的房貸專案貸款年限最長可達30年，寬限期三年，貸款年限拉長可減輕還款負擔。

圖／經濟日報提供

【2014/05/27 經濟日報】（來源：聯合新聞網）

首購貸款不足？試試6種方式搞定

好房News記者蔡佩蓉／台北報導

受到央行審查貸款趨嚴且一般新承作房貸利率多從2％起跳，不少首購族要買房更加困難，尤其對於原本預期可貸款8成的民眾，面對現在銀行普遍下調核貸成數5％，首購族買房更加困難，銀行專家就建議，不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款，有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

貸款只差臨門一腳？有幾種方式核貸機會高。（好房News記者陳韋帆攝影）敦化民生路口街景,敦化北路與民生路口街景,渣打銀行大樓,風水不佳刀鋒煞。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

銀行業者指出，由於央行要求銀行端2周回報一次貸款資料，也嚴格審查選擇性信用管制區民眾第2屋貸款6成的放款資料，目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下，對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。

至於能夠提高貸款額度的方式，銀行業者提出6點建議。第1、公務人員貸款容易：這類族群收入穩定，同樣標的物，若為一般薪水上班族僅能貸款7成，銀行針對老師、公家機構人員申請貸款可能可達到8成。第2、500大企業：有些銀行會因民眾是在500大企業工作，貸款有加分效果。

第3、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業有條件搭配，假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款，無法達到期待金額，至個人薪水入帳銀行談貸款，也許有機會拉高成數。

第4、銀行VIP：若被列為銀行VIP客戶，或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比，那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。

第5、保證人：銀行業者說，現在已經沒有保證人制度，但若是財力較薄弱民眾，主動提供保證人也會比較有優勢，若保證人父母是公務員、薪水穩定，勢必會有核貸的優勢。

第6、建商優惠貸款：建商因與相關銀行交涉貸款事宜，通常民眾經由建商指定銀行申請貸款，不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證8成5、工程期款延遲給付等，都是便捷之路。

不過，銀行人員提醒，現階段首購族若湊不足自備款，千萬別硬撐，「對銀行來說，100件放款有1件倒帳，是合理正常風險，但若民眾因房價下跌遭法拍，則是一輩子的陰影。」（來源：好房網）


工商界：首購族應給9成房貸     
作者：陳忠賢

【記者陳忠賢台北報導】馬總統聚焦青年關心的議題，包括高房價、低薪資與就業等，北市商業會理事長王應傑指出，以廣建「只租不售」社會住宅等措施抑制高房價，緩不濟急；政府應給青年首購族九成的房貸額度，減輕自備款壓力，才是具體務實的居住正義政策。

全國工業總會秘書長蔡練生則說，最根本的就是要解決台灣整體經營環境等問題，現在台灣產業海外生產比達百分之五十二，如果政府能加把勁，引導台商回台，把餅做大，自然能提高就業機會，也就能推高薪資。（來源：人間福報）


雙連商圈　首購族優選

記者方明／台北報導

捷運雙連站商圈因四通八達的交通，又有便利的生活機能，加上區內有馬偕醫院，因此也有「馬偕商圈」之稱；該區域套房產品總價落在1,000萬元左右，成為首購族的首選，而總價落在1,500萬元左右的住宅，則是當地詢問度最高的產品。

雙連捷運商圈因鄰近捷運站，且民生西路公車動線多，交通非常便利；中山北路二段上的「遠雄富都」為大坪數豪宅案，規畫125～250坪，成交單價約130～150萬。（記者方明／攝影）

雙連捷運商圈因鄰近捷運站，且民生西路公車動線多，交通非常便利；中山北路二段上的「遠雄富都」為大坪數豪宅案，規畫125～250坪，成交單價約130～150萬(見圖)。圖／方明

雙連商圈包涵大同區與中山區，區內有馬偕醫院、寧夏夜市與南京西路圓環、延平北路的大稻埕商圈緊密相連，是北市昔日最繁華的商圈。此外該區學校眾多，更有指名詢問度超高的明星學校成淵國、高中、建成中學與靜修女中及蓬萊國小等許多學校。

雙連商圈內公寓華廈分布於中山北路二段、雙連街、民生西路與赤峰街一帶，該區多為公寓產品，占7成以上，公寓屋齡多在30～40年左右，但釋出量較少。

信義房屋捷運雙連站專案經理嚴健文指出，雙連商圈以總價1,500萬元左右的住宅產品詢問度最高，交易最熱的為套房產品。

民生西路上20～30年的套房大樓，成交單價約70～75萬元，總價約在800～900萬元左右；而10年內挑高4米2的套房大樓，平均單價約100萬上下，其中，指標個案民生東路一段上的「M House」屋齡8年，9～13坪，總價約在900～1,300萬元。

嚴健文表示，區域10年以上電梯大樓產品，平均單價約75～80萬元，其中，屋齡11年左右的「雙連捷座」，成交單價72.1萬、總價約1,468萬元；而屋齡僅1年剛交屋的「樂揚千里」，因離捷運站僅100公尺，成交單價則達到91～93.8萬元，總價為2,600～4,000萬元。

永慶房屋重慶北店店長李文成表示，五原路上的電梯大樓「時尚之星」，屋齡4年多，規畫中小坪數（11～35坪），步行至捷運占約7～8分鐘，平均成交單價約70～75萬元，也是當地指標個案。

中山北路二段上的「香榭富裔」及「遠雄富都」皆為大坪數豪宅案，前者規畫60～80坪，單價約100萬元上下；後者規畫125～250坪，成交單價約130～150萬元。

在預售案方面，萬全街上的「永德言葉」，規畫24～48坪，成交單價約100萬元上下，目前已全數完銷。

嚴健文表示，雙連捷運商圈缺點為街廓老舊，但因鄰近捷運站，且民生西路公車動線多，交通非常便利，區內又有不少明星學區，還有建成公園及蔣渭水紀念公園，此外，規畫中的民生汐止線預計110年完工通車，屆時，捷運雙連站將成為淡水線與民生汐止線的交會站點。（來源：好房網）

有錢的關鍵在房地產？富豪不會告訴你的5件事

好房News編輯中心／綜合報導
近有一則新聞指出，一位俄羅斯億萬富豪芮波洛列夫（Dmitry Rybolovlev），與前妻的離婚官司纏鬥了六年，最後法院判決，他要支付1334億元贍養費，創下全球最高昂的離婚紀錄。而平常在螢光幕上看到的富豪，除了有錢炫富，還是有錢炫富，近日華爾街日報就特別整理了富豪不會告訴你的幾件事情，才驚覺原來富豪的腦袋裡想的跟我們有多不一樣。
億萬富豪喜歡隱士而居。此圖是位於美國的「紫葉山毛櫸農莊」，日前以近36億新台幣的天價賣出。（翻攝自美國廣播公司）

位於美國的「紫葉山毛櫸農莊」，日前以近36億新台幣的天價賣出（翻攝自美國廣播公司）
1. 「我們越來越富有。」
窮人越窮，富人越富，但他們究竟有多富有？根據富士比2013年億萬富翁排行榜上，光是1426名富豪的財富就高達5兆4千億美元，約台幣162兆元。其中有386位富豪居住在亞太地區，366位住在歐洲，442位住在美國，129位則住在美國以外的美洲其他國家，103位住在中東和非洲。
以美國富豪為例，即使在經歷次級房貸的金融風暴，這些富豪的資產卻不減反增，尤其在房地產資產比例拉高。
紐約財富管理公司財富策略師在接受華爾街日報採訪時就透露，前1%的富人財產激增，主要受惠於商用不動產與住宅價值出現反彈，加上低利率、低通膨率的情況下，為富裕階級創造了更有利的環境。

2. 100萬已經不像過去那樣有意義了...
根據房地產網站Trulia數據指出，曼哈頓房價中值已突破100萬美元(台幣3千萬元)，但這卻不代表擁有一棟曼哈頓房子就表示你很富有。
尤其是想要跟上巴菲特或比爾蓋茲的腳步，年收入至少要達到八位數（美元計價），因為在富豪的世界裡，買一台物美價廉的直升機，價格落在7千萬美元；過去開賓利是(Bentley)是富人象徵，但現在富人追求的是快速、昂貴，就會選擇240萬美元買一台超級運動跑車。
過去富人住所，可能會集中在特定某些區域，但有些億萬富豪為了不被打擾，選擇隱世而居，像是有網站PrivateIslandsOnline.com，就特別整理了全球各地的隱居地點，供富豪選擇，像是在斐濟，坐落在南太平洋島嶼卡塔方阿島、佔地225英畝的居所，在市場標價為2千萬美元，約台幣6億元。
或許天龍國的人會說，6億元買225英畝(約27萬5400坪)很便宜，換算下來一坪價格才21萬8千元左右，但別忘了，這不是信義計畫區的豪宅社區，而是需要坐私人飛機，方圓百里內都不會有鄰居，甚至還得自己運送物資的隱居小島，為了富豪的生活安全與便利，甚至還需要保鑣與傭人，撇開房價不談，光是這些花費就夠驚人了！

3. 富豪天敵是......「離婚律師」 每個人都有罩門，而富豪的罩門不是妻子，也不是家人（畢竟談到錢，親兄弟都會翻臉了>"<），而是離婚律師！最近最轟動的就是俄羅斯富豪芮波洛列夫，因為離婚官司，被判要給妻子1334億元贍養費。 也因此日前Wealth-X針對全球億萬富翁進行調查，發現84%的已婚億萬富翁中，只有8%的人離婚，比美國全國離婚率40%~50相比，算是非常的低。 4. 沒有人是在靠股票發財的 你以為單純炒股就可以賺大錢嗎？美國一些財務諮詢師就說了，其實大部分億萬富翁都是靠白手起家，單靠投資股市就想要成為億萬富翁，是行不通的。畢竟投資有賺有賠，「如果可以連續20年都可以一直跑贏股指1%，你就是超級大明星了。」美國財經作者馬丁﹒弗裡德森說，若以20年後擁有10億美元財富計算，就得連續20年投資報酬率為15%，並且一開始就要有6500萬美元的本金，若真可以辦到，都可以直接拍成《不可能任務10》了！ 5. 你們說逃稅，但對我們而言這只是在避稅... 雖然目前沒有相關數據指出，超級富豪比普通人更常逃稅的數據，但會登上媒體版面的逃稅新聞，往往金額都很龐大。但與其說逃稅，確實有許多億萬富豪都設法避稅。 只是非法逃稅與合法避稅界線是模糊的，有專家就說，基本上大部分富豪並不會故意或蓄意逃避納稅，因為對於富有階層來說，有許多收入來自投資，就能藉此大幅降低所得稅率。根據美國國會研究服務處在2012年研究報告顯示，約有25%的百萬富翁繳稅稅率低於中等收入的納稅人。（來源：好房網）


楊樂渝：“房地產拐點論”應區別看待
鉅亨網新聞中心
 
全國房地產經理人聯合會執行主席兼秘書長 楊樂渝

【本期導讀】 2014年對房地產行業來說，注定是不平靜的一年。年初至今，整個房地產市場交易量持續低迷，政策資金面也是越來越緊縮，讓人們不禁要問：這是泡沫破裂的前兆，還是調整的必然？拐點是否已現？如何去產能化、去泡沫化？如何面對資金困局？無論如何，房企轉型之路已是迫在眉睫。金融界網站邀全國房地產經理人聯合會執行主席兼秘書長楊樂渝先生做客《金融街(行情,問診)會客廳》，就此熱議。

【嘉賓簡介】 楊樂渝，1964年11月3日生於四川樂山，高級工程師、工學碩士。具有十五年左右的房地產 開發和經營管理經驗。現任全國房地產經理人聯合會執行主席兼秘書長。

金融界：都說“2014年是房地產拐點的元年”，對這個觀點您是如何看待的？

楊樂渝：關於“房地產拐點”這樣一個議論，在我的印象里面已經有很多次了。“拐點”這個詞從某種意義上來說，它不是一個理性的表述，它是媒體的比較搶眼球的詞匯。其實每個房地產市場，它都是各個城市的市場，就是在中國的經濟和社會千差萬別的條件下，每個市場的供求它是完完全全不一樣的，你不可能用一個詞或者用個別地方的表現來概括整個市場，它是完全不可能的。中國的一線、二線、三線、四線的城市，每個城市的房地產發育水平、城鎮化水平以及經濟發展的水平千差萬別，所以使得各個地方房地產市場表現有千差萬別。

所以我們現在看到的一些地方出現了供應量過大，成交量開始下滑，這是由於那個地方表現出來的特點，比如說鄂爾多斯(行情,問診)、寧波還有很多供應量很大的三四線城市，都出現了房價的停滯，這是市場的表現。但是我們也看到了一二線城市，尤其是很多一線中心城市，其實房價不僅堅挺，實際上成交量還是不錯的。我們要分類的看待這個市場，現在市場出現了明顯的分化，它不能用一個詞匯來概括整個市場的特征。我想這也是我們對市場做的一個更理性的判斷。

金融界：您剛剛說了市場分化是指一線城市還是比較熱的狀態，二線三線城市可能稍微有一些停滯是這個意思嗎

楊樂渝：不能一概而論，即便是二線城市，但是它在不同的區域板塊供應量也是不一樣的。比如說在成都和重慶，還有一些供應量偏大的城市，市場就表現出區劃率速度比較低的特征，在有一些供應量偏小的城市，北京、上海區劃速度依然很快。所以即便是一二三四線城市你都不能做明顯的區分，說哪個是熱的哪個是冷的，或者哪個是好的或是哪個是壞的，其實都沒有一個統一的標準，我們只能是觀察不同的城市它的狀態來給出個別的答案，而不是普遍性的答案。在中國用一種期望，用一種普遍性的答案概括整個市場，這個思路和這種想法就是可能偏頗的。（來源：鉅亨網）

預售 屋怎樣買便宜？掌握3大進場時機

好房News記者曾威智／綜合報導
買房最希望買在價格低點，在大環境的變化之下，預售 屋只要把握3個大好的進場時機，就能談到相對便宜的好價錢。其中像是建商仍在「試水溫」的「潛銷期」，以及代銷公司剛接手的「促銷期」，最後就是房子開始動工的「施工期」，若能把握3階段的進場時機，議價空間也相對較大。
代銷公司剛接手時，通常會有段促銷期，也是買方議價的好時機。（好房News記者陳韋帆攝影）
看屋時心要靜、氣要沉，才不會倉促做出錯誤決定。(好房News記者陳韋帆拍攝)
預售 屋該怎麼買最划算？《Smart 智富月刊》指出，通常住宅推案的銷售價格，以潛銷期、促銷期和施工期會是買方較容易談價格的階段，潛銷期指的是建商剛推案仍屬測試買氣的階段，因此可以撿到不少便宜，價格也最為好談；接下來就是建商把預售 屋包給代銷公司銷售時，通常會有段促銷期，而這段期間的殺價幅度為牌價和底價間的折扣。
最後一階段的施工期，指的是房子開始動工，代銷公司可能已經撤出案場的時候，這時建商或許還有餘屋沒賣完，買方議價空間自然會比較大。對此，房產專家Sway認為，在房市買氣低迷的時期，通常上門看屋的人數會相對減少許多，這時認真的跑案場，銷售人員對你的印象深刻，也有助於價格的對談。（來源：好房網）


買屋自保！ 對照「建築執照圖」實地丈量

東森新聞

樣品屋陷阱，辛辛苦苦買了房子卻被黑心建商「偷坪數」，這該怎麼辦呢？專家建議，不管是在預售階段或是施工中，甚至是成 屋之後，消費者務必要跟建商要求「建築執照圖」，因為建照圖是用來向主管機關申請建照的，不像是銷售DM平面廣告，有可能「加工美化」，拿著圖帶把尺檢查比對格局尺寸，才能保障自身權益。

買房是人生大事，但千萬別急著裝潢入住，最好先拿把捲尺仔細丈量保障自身權益，代銷公司副總施孝文：「這是政府核發的執照圖，基本上你可以先對照格局上面有沒有落差，所以這就表示第一個我沒有所謂的陽台外推」，依法消費者有權向建商要求提供建築執照圖，也唯有比對這張圖上標示的數字才不會被「偷坪數」，但這畢竟是新成 屋已經蓋好了可以量，若是買預售 屋建商搭建的樣品屋總是美輪美奐，消費者又該小心什麼陷阱？代銷公司副總施孝文：「第一個當然是室內寬度，每一個空間的尺寸再來一個是高度，比如說我們沒辦法實際去量那個高度，有時候我高度稍微放一點，你感覺不出來，尤其是那種挑高的建案，你要拿著實際的圖來跟現場樣品屋對照」。

若是黑心建商有意誆騙呢？像是台北這個建案預售時主打有「空中泳池」，蓋好後卻被檢舉建築執照申請的其實是蓄水池，而台中這個建案更扯，把騎樓公共空間全部蓋成內部空間來銷售，於是自保的關鍵還是要看建築執照圖，代銷公司副總：「比如說一般常見的會做成二次施工的，第一個還是機車停車位，但執照上它一定還是顯現是機車停車位，那你如果認同建商跟你做的二次施工的約定，但你要承擔的風險就是，如果碰上檢查就必須要復原」，千萬別嫌麻煩，買預售 屋務必要仔細審視合約內公私有與公設面積等權狀坪數、實際使用坪數，還有建材或設備等約定，以防黑心建商偷偷更動損害自身權益。（來源：yam新聞）

淡海新案近5字頭天價成交！　雙北房價下修「無感」

好房News編輯中心／綜合報導

財長張盛和說，雙北市房價慢慢消風，目前有緩和下修的趨勢。但是民眾有感嗎？淡海新市鎮新建案甫開案即有首件簽約成交，每坪逼近５字頭，創下淡海新市鎮的最高價。雙北市房價是不是真的緩慢下滑，還得看未來房產的成交趨勢。

淡海新市鎮指標建案，創下當地每坪新天價（好房News記者蔡佩蓉攝影）
淡海新市鎮首次出現旋轉超豪宅，開案即銷售超過5成。（好房News記者蔡佩蓉攝影）
財政部長張盛和日前表示，雙北房價都已下修，台北市房價降幅5%、新北降幅5%以下，下降幅度不同，但趨勢都是向下走。不過淡海新市鎮的百億指標大案「天藝」昨（８）日開案，首件成交價格每坪將近５０萬元，總價大約６千多萬元，創下淡海新市鎮的最高價。此建案開價約35~45萬元，已賣出五成，買家包括陸客，帝寶住戶都在其列。
但根據好房最新行情資料顯示，淡海新市鎮住宅成交行情，落在每坪約21萬，儘管中古與新成屋行情向來就有落差，但該案成交價是行情的兩倍，是否能帶動週邊房價，後續值得觀察。
另外，在台北市房價部分，財政部與華固合作的地上權住宅，4月中開賣，每坪成交價約在45-50萬元左右。有網友在台大批踢踢實業網上就暗諷：「如果實價登錄後，此建案的價格會不會拉低台北市成交平均價格？財政部是不是因為看錯數字才以為房價有下降？」
財長張盛和日前解釋，由於公股行庫的資料來源為貸款資料，公股行庫資料顯示的新北下跌幅度為5%以下，都顯示出房價的下修趨勢，對民眾預期下跌心理仍然相當有幫助。（來源：好房網）


台中8期 吸建商搶推換屋型產品

台中8期受惠於捷運綠線及公園綠地多，成為自住客換屋的首選區域之一，今年再掀推案熱潮，包括遠雄、惠宇、同興協記等建商陸續進場；其中，遠雄繼於單元2推出「遠雄一品」後，即將在8期文心南路推出新案「遠雄二代宅」，市場預估，每坪單價突破45萬元，可望創區域新高價。

台中房仲業者表示，8期擁有台中市最大的綠覆率，施工中的台中捷運綠線G12站，就位於台中市文心南路、文心南五路口，屬於8期正中心點，周邊有豐樂公園、南苑公園及好市多，交通、綠地及生活機能皆完備，居住環境單純，吸引建商購地推案，搶推換屋族產品，隨著可供開發建地日益稀少，新建案開價從35萬元起跳。（來源：中時電子報）

行庫房貸成數縮2成　首 購族「免驚」

好房News記者胡珮蓉／綜合報導
房價壓力測試不斷上演，行庫也開始注意房貸風險管控，新的房屋貸款成數將從以往的八成「自動」縮水到六成，房貸利率也跟著提高。但有買 房計畫的房地產首購族不受影響，財政部提供的「青年安心成家購 屋優惠貸款」，不僅房貸利率較低，貸款成數仍舊可以維持8成。
行庫開始進行房貸風險管控，新的房屋貸款成數可能縮水。（好房資料中心）
房貸 銀行信用貸款（大刊頭）
行庫主管指出，雖然一般的房屋貸款成數可達7成，但行庫的鑑價會比市價再低個1成到1成5，因此實際的平均房貸成數大概只有成交價的6成左右，比起以往少了2成。而房貸利率也跟著上漲。合作金庫主管接受中國時報訪問時指出，新貸放的自用住宅利率都已來到2.2～2.3％，非自用住宅利率則是2.7～2.8％，已經增加了0.25個百分點以上。
但首 購族不用擔心，財政部目前提供「青年安心成家購 屋優惠貸款」。只要年滿20歲，且配偶及未成年子女都沒有自有住宅者，在2014年底前，可向8間公股銀行申請優惠貸款。貸款成數最高可達8成，利率也比較低，有「混合式固定利率」和「機動利率」2種可供選擇。雖然貸款金額上限是500萬元，比起雙北地區恨天高的房價還是少很多，但對其他縣市的買 房民眾而言，確實有不少幫助。（來源：好房網）

抑制炒房 台銀貸款成數從嚴規範

鉅亨網新聞中心

配合政府抑制投機炒房政策，公股行庫紛紛緊縮房貸條件，國銀龍頭台灣銀行除了拉高對第二棟的房貸利率外，房貸成數條件也從嚴規範，本月起，房價收支比須達到百分之一百三十，才能取得八成房貸。（黃悅嬌報導）

台銀副總經理兼發言人江士田表示，台銀原本內部規定房貸收支比在百分之一百二十的客戶，房貸成數最高才可貸到八成，但鑑於房價已來到相對高檔，風險升高，同時配合政府政策，台銀房貸成數進一步從嚴規範；放款也會視客戶的資力、收入彈性考量。『調整房貸所得比，原來一百二十，現在百分之一百三十，才讓他能貸到八成，如果是第一棟房子；如果第二棟，我們也會有些調整。』

在利率方面，江士田指出，首 購族較為優惠，目前利率百分之二點二，第二棟拉高至百分之二點三，若是投資客，銀行會另行考量，投機成份高的不一定放貸給他。另外對於央行公布的房市「熱區」案件，台銀也會更注意，甚至不承做。（來源：鉅亨網）

名人找個家／顏茂淵 地段擺第一

【經濟日報╱記者陳怡慈／台北報導】

不少人對房市前景的看法轉趨保守，包括美國量化寬鬆（QE）退場、服貿協議引發學運的後續影響，加上年底縣市長選舉、2016年總統選舉等，皆為房市走向增添變數，台新銀行通路事業處中區資深協理顏茂淵認為，今年房市行情，應「審慎」看待。

顏茂淵的購 屋心法為，慎選區位，好地段永遠不怕沒有好價格。

不動產市場常以「蛋黃區」、「蛋白區」，甚至是「蛋殼區」來形容區位對於房地產的重要性，不動產的價格循環中，通常先由位於交通要衝、生活機能佳的蛋黃區帶領漲勢，等房屋價格漲到一定程度之後，再帶動蛋白區及蛋殼區補漲。

近來有許多外圍區域的漲勢，竟然有凌駕精華地段的態勢，因此顏茂淵提醒，購 屋時要慎選區位，區位條件好的地段，相較其他較弱地段，在市場面臨挑戰時，絕對有較強的抗壓能力。

絕大多數首 購族，買 房時都需要貸款，如何貸款成了重要課題。過去幾年房市多頭，買 房子是「隨便買隨便賺」，銀行幾乎不會碰到房貸倒帳的客戶，因為這段期間購入房子的民眾，房價應該都有一定的漲幅，與其讓銀行拍賣，不如自己賣。

房市走了十年多頭後，未來買 房不再是買到賺到，建議民眾置產時，以自身支付能力作為最主要的考量，一般而言，房貸支出不宜高過月收入三成。

除了房貸支出及日常生活支出外，另須考量升息及未來可能會產生的額外支出等，以免買了房子以後，反倒讓自己對於危機的承受能力變低。

首 購族通常比較不會選擇在精華區域購置生平第一間房子，無法兼顧各項機能性時，建議將交通列為首要考慮。多數重大建設沿著交通建設發展，可在通勤1小時以內的區域，添購一間買得起的房子；未來換屋時，在其他機能性建設帶動下，或許可以為自己賺得一小桶金。

房市近來有種「只問總價不問單價」的現象，尤其在20坪到30坪左右的產品更是如此，因為豪宅價格讓人望之卻步，反而是低總價的物件，對很多首 購族群以及投資人來說，「投資自用兩相宜」，這樣的物件在市場上流通的速度快、投資風險相對較低。

顏茂淵建議民眾，善用工具、參考實價登錄網站區域價格，找到相同或附近區域行情，作為購 屋談判及價格參考的依據，將可事半功倍。

購 屋是多數民眾一生中最重要的決定之一，宜審慎評估自身支付能力，慎選區位與機能性較佳的標的，才能找到一個最適合自己的家。（來源：聯合報）

建商一哥寶佳 跨足房仲業

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】

圖／經濟日報提供

近年來大型營建、房地產代銷地產集團紛紛跨足房仲業，建立通路門市，銷售自家建案餘屋轉售，建構一條龍售後服務。全國推案量最大的建商寶佳機構跨足房仲業，將推出「寶佳房屋」，計劃7月前在台北、台中等地共開七個門市據點。

寶佳機構跨足房仲業市場，將推出「寶佳房屋」，7月前在全台開出七家據點。圖為寶佳在新北市林口的「新北郡」建案。 本報系資料庫
寶佳機構10多年來連年居全台推案量最大建商首位，根據住展雜誌統計，去年寶佳機構全台推案量達1,136億元，幾乎是位居二、三名的興富發及遠雄總和。寶佳機構旗下有60多家子公司，還有20多家長期合作的代 銷公司銷售寶佳每年龐大案量。

據了解，寶佳機構成立房仲體系「寶佳房屋」，長期合作的代 銷公司將為房仲據點主要加盟對象。此外，各建設子公司推案銷售的超價獎金，未來也將挹注寶佳房屋各據點營運。預計今年7月前，寶佳房屋將在全台開出七個據點，包括台北三重、林口、板橋、淡水、台中烏日等地。

房地 產業者認為，近年大型連鎖房仲品牌在全台積極擴點，品牌房仲的密度已相當飽和，全台約7,000個房仲門市，大型品牌市占率逾六成，新品牌介入空間有限，不少新品牌投入市場均告失敗，但現有品牌房仲業者也面臨開發物件激烈的競爭。

寶佳推案遍布全台各地都會區、鄉鎮與新興重劃區，10多年來在全台各地蓋出超過10萬戶房屋，但推案規模與資金實力與其知名度不成正比，每年數百億元規模、近萬戶房屋的完工量，大批完成的房屋轉售業務，將是寶佳房屋跨入房仲市場最大的競爭利基。

除傳統房仲連鎖體系經營中古屋買賣業務外，愈來愈多營建及代 銷等集團型地產商跨足房仲業、整合上下游，建立更完整的一條龍服務，例如遠雄、海 悅等業者都已投入房仲，經營其興建或銷售後房屋的轉售業務；甲山林則規劃在其興建的大型社區建立房仲店，提供客戶更多轉售、代租代管等服務。
原文網址：money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=307992#ixzz327pELOeS

倪子仁：北市豪宅上衝400萬？

好房調研中心記者曾晨安／台北報導

豪宅大本營信義計劃區動作愈來愈加勁。基地面積達2,500坪的北市信義計劃區亞太會館改建案「陶朱隱園」，總戶數40戶，規劃為地上21層的旋轉式豪宅，每戶300坪，獨自擁有百坪的私人庭園。

陶朱隱園設計為旋轉式豪宅，獨戶享百坪庭園。 (好房news記者 陳韋帆攝影)亞太會館工地,信義區松高路、松勇路交叉口,國泰世華後方,A25旁邊,陶朱隱園,360度觀景藝術建築,101大樓,模型圖,示意圖,建構圖。(好房News記者 陳韋帆/翻攝自工地現場)

業主雖稱還在潛銷階段，價格不願正式公開，惟以一旁「皇翔御琚」成 屋案，實價登錄的價格已達260~270萬一坪，因此預售案的「陶朱隱園」成交價不可能低於300萬，開價應該在330~350萬之間。

「皇翔御琚」成交價已達260萬以上，預料「陶朱隱園」不可能低於300萬 (好房news記者 陳韋帆/攝影)皇翔f4,皇翔御琚 忠孝東路五段236巷底(好房news記者 陳韋帆/攝影)

好房網調研中心執行長倪子仁在上TVBS節目時指出，信義計劃區房價飆上300萬一坪，位於天母的「華固天鑄」豪宅案自然也是”輸人不輸陣”的開出一坪190~250萬的高價相競價，一戶180坪、3億元起跳的該案，成為北市北區的房價新標竿。

今年推案量上看2,500億元的台中房市，其中大陸工程進軍中部房市的首件豪宅案「寶格」，正式點燃七期豪宅戰火，每坪開價70~90萬元，改寫台中房價的新高。

倪子仁表示，豪宅建商作多的心態仍強，只是大部份建商與代 銷公司，怕刺激到政策及官方，尤其是創新高及突破『彭淮南防線』的豪宅建案，只能低調再低調的進行所謂的『潛銷』。

夾帶著兩岸人流與金流來台購買房地 產，北市豪宅的想像空間仍大，近年豪宅市場的爆發力源源不絕，不僅指標豪宅建案精銳盡出，實際銷售狀況也是捷報頻傳，支撐台北市房價的行情居高不下。

雖說台北市的房價抗跌性高，惟現階段台北市房市也出現不少亂象，一些地段不對、產品不對，建商也沒有優越品牌信譽的建案，出現漫天喊價的亂象。倪子仁認為，台北房市雖不致於泡沫，但如果開發商仍一廂情願的亂開高價〈如B級地段開A級價格〉，不但破壞既有的市場，更可能因為惹火了主管單位，下重手打房，因此他呼籲建商應謹慎開價。（來源：好房網）

 海悅地產

【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】
    
代 銷龍頭海 悅（2348）公布第1季季報，稅後純益2.4億元，較去年同期淨損1,036萬元大幅成長，首季每股稅後純益（EPS）2.85元，主要入帳多數來自內湖150億元案「?湖匯」。海 悅預期，若第2季維持首季水準，今年有機會超越去年全年度業績。

海 悅去年中借殼上市以來，業績逐季成長，今年第1季每股純益2.85元，較去年第4季2.29元成長，也創入主以來單季新高。海 悅第2季除了「?湖匯」持續銷售外，包括青埔的「宏普光年」、「明日苑」、「竹風航空城」，台北文山「忠順大苑」、汐止「康郡」、內湖「文心日日」、天母「築丰天母」等代銷案，第2季都會陸續貢獻營收。

全文網址: 海 悅2.85元 全年看旺 | 上市公司 | 股市投資 | 聯合新聞網 udn.com/NEWS/STOCK/STO4/8678748.shtml#ixzz31qRCAXp0
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