預售市場回溫！根據統計顯示，7月預售屋 推案量增加，比6月大增150多億元，成交量也成長10％。不過，在案量提升的情況下，房價卻不跌反升。專家分析，建商是為了讓舊案能夠順利交屋，新案只好硬著頭皮開高價，只要「舊的先賣完」，整體情況就不會太嚴重。

根據房產雜誌統計顯示，7月預售屋 供給量止跌回升，但成 屋案量反而走低，降到不足1300戶。此外，預售市場的來人數、成交組數，也比上個月成長，顯示房市已出現回溫跡象。

不過，房價並未隨著推案量增加而下跌。財經專家蔡明彰在節目《57新聞王》中指出，位於板橋的「三輝歌劇院」，開出的平均單價每坪為75萬，比區域內的電梯大樓行情49萬，硬是貴了53％。此外，新店的「友座臻美」平均也開出8字頭的房價，比區域行情的45萬，也是貴了77％。

房市專家Sway在《57新聞王》表示，預售有三寶，就是「勇氣、護盤、交屋好」。他表示，上述兩個建商都有前期的預售案在賣，價格每坪70幾萬，如果建商今天開出6字頭、5字頭的房價，前面就不用交屋了，這樣的情況對建商來講更糟糕，所以只好拿出勇氣開高價。

「預售屋 漲到民國300年都不能跌！」投資客帥過頭附和，若先前案子賣70萬，新案開75萬，至少可讓前面的平安下莊，現在若是賣65萬，那70萬的根本不可能會交屋。

儘管預售屋交易量微升，但好房網雜誌社長倪子仁也建議，建商最好將房價再向下修正一點，才能帶動買氣，真正刺激出成交量。

資料來源：好房網News 

官方資料顯示，建商對房市後市已有相當「覺悟」，不但今年上半年新屋開工戶數大減23%，原本預期的建照搶照潮也不見蹤影，今年上半年核發數比去年下滑15%。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，此一數據顯示買方看衰房市後市，建商推案也保守以待，但建商減量經營的作法，也讓區域房市供過於求的疑慮不會再擴大。

根據內政部統計資料，今年上半年，桃園、新北市住宅開工戶數急縮，桃園去年上半年開工1.1萬戶，今年腰斬，僅剩5500戶，新北市去年1萬5000多戶，今年剩8000多戶，也大減45%。

以全國來看，全國去年住宅開工共5.67萬戶，今年只剩4.36萬戶，平均減幅高達23%。

黃舒衛表示，住宅新屋開工的數字，比建照申請核發數更能反映建商對市場的判斷，因為建商申請建照，可能為搶容積或增加土地價值，基本上仍是看好後市；新屋開工則直接反映建商對市場信心，如對後市憂心，通常會選擇延後開工，以拖待變，以免增加持有成本。

黃舒衛指出，美國在判斷經濟情勢時，「新屋開工」（Housing Start）是重要的領先指標，主要是房屋開工有助於帶動營建、建材、裝修、融資、家具、家用品等購置需求，一般來說，新屋開工年增率的上升或下降，往往預先反映經濟榮枯轉折。

黃舒衛分析，今年上半年的開工數大幅滑落，除代表國內房地產市場低迷不振，陡降的產業動能所蒸發掉的就業機會，擴延的失業以及內需問題，更值得注意。

除了新屋開工數急滑外，營建署延後一年實施的容積獎勵上限，今年7月正式上路，市場原預期，建照為保住名下土地原有容積，會有一波建照搶照潮，但數據顯示，今年上半年全國住宅建照核發件數約5.6萬戶，也較去年同期的6.6萬戶，少了15%。

 

資料來源:聯合財經新聞網 

台灣之前最貴豪宅，是由威京集團所推動的亞太會館改建案「陶朱隱園」，針對亞洲富豪銷售，開出每戶約新台幣24億元、1坪新台幣800萬價格銷售，價格讓升斗小民感到吃驚，然而有錢人就是任性!24億還不夠看，近來大陸蘇州出現1棟相當新台幣25億元的別墅，刷新豪宅天價。

大陸百度貼吧「中華城市吧」出現一個討論串「5億!一套!見識一下蘇州的中國第一豪宅!」，大陸的地產開發商參照「拙政園」的造園方式，造了一個蘇州園林，每套別墅約售價25億台，然而底下網友瘋狂吐槽，外表中式，裝潢西式，洋不洋，土不土，正宗暴發戶模式。

網友「小子很跳」發起討論串，表示世界觀人生觀就是用來不斷被打破的，最近有開發商花鉅資參照拙政園的造園方式，自己造了一個蘇州園林。28棟獨幢別墅就隱藏在這座蘇州園林裡面。500米範圍內共有3個世界文化遺產，拙政園、獅子林、京杭運河蘇州護城河段，放眼全國，恐怕找不到第二家了！所謂的絕版大概就是這意思。

這些別墅，每棟都有私人室內游泳池、電梯、雙客廳，男女主人各自有獨立會客空間，3到9個車位，上百到上千坪的私人園林花園，以及茶室、喝紅酒也有專屬房間，外觀中式，裝潢西式，極盡奢華，一套別墅開價5億人民幣，約台幣25億元。豪宅

然而討論串中每張別墅照片底下，幾乎都被網友瘋狂吐槽，其中以中式外觀，西式內裝最被詬病，有網友說「西方裝飾中國外表，瘋瘋癲癲的，誰買這種房子，估計也只有浙南一帶沒讀書的暴發戶。」，另有網友說「本蘇州土著表示，這完全不是傳統蘇州人的室內裝飾，最討厭那種不中不洋的。」還有人說「洋不洋，土不土，正宗暴發戶樣式。」還有網友說，他只關心每個月的管理費要多少錢。(中時電子報)

資料來源:中時電子報

房地合一稅明年上路，於是這一陣子常看到媒體報導，年底前將現購屋潮，建議民眾買房子要快，否則適用新制，以後負擔就大了，真的要這麼趕嗎？

　這的確是現階段賣房子很好的話術，不過，有個更實際的問題要好好思量一下。沒錯，年底前買房省了稅，但有沒有想過，如果買了之後，房價還繼續跌，那省了這些稅，賠了房價划算嗎？

　那就來看看房價會不會跌，我不是房地產專家，也無法神預言，不過，可以從幾個現象來判斷。聊價格，我習慣先從供需看起。根據內政部的資料顯示，以建物買賣移轉動數與家庭戶數計算出的家戶購屋比，上半年六都皆是連續兩年下滑，2013年平均是2.5%，2014年減少0.3個百分點到2.2%，2015年又再度下跌至1.7%，其中又以桃園市年減0.7個百分點最多。而全台上半年的買賣移轉棟數只有13.5萬棟，較去年同期減少了約18%，交易量退回到14年前水準。

　不是只有「房市」如此，土地交易也急凍縮。根據永慶房產集團的統計，2013年全台土地交易總金額達1.6兆元，2014年衰退至1.2兆元，全年減少了23.5%，今年1~5月只剩2677億元，比去年同期大幅縮水46%。

「房」「地」市場都明顯萎縮，也不用太意外，因為最近一到假日，馬路旁、河堤上、公園裡，不時就可以看到房仲從業人員的身影，跟過去客戶主動登門拜訪的榮景相比，就知道生意有多難做了。

　問了房仲業的朋友，他們表示，房地合一稅的議題，確實帶來了一些看屋人潮，但離媒體說的「購屋潮」還有很長一段距離，而且買方拚命砍價，賣方死不降價的案例比比皆是。

　再來看大環境，第二季的經濟成長率只有0.64%，全年3%的目標鐵定泡湯了，另外，主計總處公布7月消費者物價總指數（CPI），較去年同期下跌0.66%，這是連續第七個月下跌，大家很擔心發生通貨緊縮的情況，想想日本過去失落的二十年，就知道這些數字都告訴大家一件事，大環境不佳，房價應該還會跌。

　就像股市一樣，房價要漲有時得靠一些投資的資金，或者你要稱它投機資金，也行，如今打房打成這樣，這些錢不入台灣房市就另闢戰場，所以你看到各種投資海外房地產的廣告、說明會、甚至看屋團紛紛出籠，而且一買就買到了關島，柬埔寨，據說還很搶手呢！房市少了資金活水，當然不會漲，而且原先在台灣投資的錢撤出，房價那有不再跌的道理。

　房價跌，當然對想買房自住的人是利多，但既然還會跌，那何必一定趕在年底前買呢？尤其是想自住的朋友，買了這房子可能就一輩子住下去了，又何必管它成本不成本，什麼稅不稅的，房價可以低一點比較實際。買房子

　但話又說回來，假使本來就想要購屋自住的民眾，真的看上了中意的房子，那還是要記得在年前底辦好過戶，因為新制是要以登記日為準，畢竟買房有時是緣份，總不能一直等低價，卻錯過了自己「呷意」的房子，那可會後悔一輩子。同時，也提醒先前已經買了預售屋的民眾，若是本來就計劃今年交屋者，可要把握年底前辦好一切手續，免得一拖，原本可適用舊制變新制，就只能高唱三聲無奈了！

　有人說，房地合一稅實施後，以「投資」為目的買房者將無利可圖，甚至絕跡。看你怎麼想，當下這個氛圍與打房制度下，當然沒搞頭，但如果經濟一直壞下去，景氣一直起不來，大家看著好了，屆時一定又會有一些刺激房市措施出籠，這就是歷史的莫非定律，物極必反，一定重演，但可能要幾年後才會發生吧！

　所以，有能力，也想買房投資者，這幾年就養精蓄銳，準備好資金，有事沒事就去看一下物件，等到房價跌到一定程度後，再出手，包租公包租婆的夢，還是有機會實現的。

資料來源:ETtoday

代銷業者海悅國際(2348)受今年全台房市預售市場成交量能急凍，今年首季EPS 0.54元，明顯較去年同期的2.85元下滑，海悅表示，今年儘管預售案成交速度放緩，但公司今年調整接案策略，並和業主協議接案方式，以期今年仍能有穩定業績。據了解，海悅今年第2季即將推出大同集團尚志開發旗下的海山站附近百億大案，市場相當看好該案銷售狀況，預料有助後續業績。

海悅今年第1季營收2.1億元，年減61.68%，毛利率44.55%，年減9.11個百分點，營業淨利4975萬元，年減79.69%，稅後淨利4618萬元，年減81.07%，EPS 0.54元，大幅低於去年同期的2.85元。

海悅坦言，由於政策未明朗，全台房地產預售市場買盤更觀望，公司以代銷為主要業務，營運明顯受到影響；而因應目前的市況，公司已調整接單策略，像是慎選地點、產品力佳的個案接案，以及與業主變更接案方式，由過去的包銷轉為純企劃，減少費用的產生，並可以拉長銷售期。

但海悅認為，市場氣氛不佳，其實更有利代銷業者的生存，因為業主會更倚重代銷業者對市場的判斷，反有利代銷接案。

而展望後續，海悅表示，今年第2季公司將有大案推出，由於該案的位置佳，將有利業績表現。海悅仲介

外界則預測，海悅今年5月將推出大同集團的海山站案，該案全區光基地面積即達2.6萬坪，將分3期開發，而5月即將推出的第一期總銷即上看百億元，對海悅而言，以代銷業收入為總銷的5~6%，若全案順銷，則今年海悅業績仍可期。

法人則估，海悅今年營收有機會達到10~15億元，以第1季毛利率估算，全年EPS應有機會挑戰2元。

資料來源:MoneyDJ 財經知識庫 

【二手淡靜】

新盤搶客及天雨影響，二手樓交投量在低位徘徊。中原地產統計的十大屋苑，於過去周六及日僅錄得三宗買賣，按周跌四成，創四個月新低，多達八個屋苑吞蛋。美聯統計的十大屋苑亦只有六宗買賣。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本周末受天雨影響，加上新盤接連開售吸去不少購買力，令二手交投淡靜。股災過後，近日受人民幣貶值，亦令買家入市心態猶豫。海悅地產

尚悅錄反價個案

二手盤源不斷減少，樓價繼續乾升。美聯林振華表示，元朗地皮高價賣出後，同區二手反價情況顯著，其中尚悅8座高層F室，實用355方呎，原叫價430萬元，反價數萬元至433.8萬元賣出。

利嘉閣鮑允中稱，九龍灣德福花園K座高層13室，實用551方呎，昨開價690萬元，即晚以675萬元成交，呎價12,250元。美聯