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海悅國際申報現增籌資案今生效 擬募集1.6億元
作者:海悅廣告 日期:
海悅國際開發(2348-TW)向金管會送件申報8000萬元股本的現金增資案今天生效，海悅國際此一公開募集的現金增資募資案，預計以每股20元發行，由福邦證券(6026-TW)主辦。
海悅申報辦理此一公開募集的現金增資案，主要募集資金用途為償還銀行借款。
海悅國際開發2015年的營收為91.67億元，稅後盈餘9100萬元，每股稅後盈餘為1.06元。而依2015年財報顯示，海悅的每股淨值為12.72元。
而由海悅國際規劃其自地自建自售案鶯歌鳳鳴建案，規劃「輕建築」和「耐候性」建築，格局以2、3房和大3房產品，預計5月可以拿到建照，將採先建後售方式，估計總銷金額18億元。
而海悅7億元股本私募股轉公開發行已在4月27日上市買賣，也就是說，股本8.56億元的海悅國際在市場流通的股票，由1.56萬張再增加7萬張達到8.56萬張。
來源：NOWnews
人口紅利有撐 品牌建商湧入新竹
作者:海悅廣告 日期:
【記者柯安聰台北報導】看好新竹人口紅利，北部、中部品牌建商都湧入新竹推案。遠雄陸續在新竹推出三案，台開也將在今年推出酒店式公寓，寶佳旗下興築建設也一口氣推出3個新案，中部建商總太、富宇、惠宇也搶進新竹，就是看好新竹的剛性需求。
據內政部統計顯示，全台近5年各縣市人口流動情形，以桃園、台中和新竹表現最亮眼，桃園和台中淨流入人口大幅成長，新竹去年雖減少335人，但過去4年都呈現淨人口成長情況，顯示新竹地區仍有人口紅利支撐住房需求。
看好這份剛性需求，遠雄在高鐵新竹站、台科大重劃區推出「遠雄六家匯」、「遠雄文華匯」等案，坪數從30坪的小坪數到中坪數的60坪，就是針對新竹的自住、換屋族群做規劃。
遠雄案場銷售指出，從春節開始人氣、買氣都明顯回籠，陸續成交10餘戶，靠近新竹高鐵站的「遠雄六家匯」，受惠於高鐵新站開通效應，吸引不少看屋客，其中超過2成是北部客，創造佳績，搶攻區域自住客的「遠雄文華匯」，也吸引不少在地客前來賞屋。
過去建商最夯的購地區域一直落在縣治一、二期，近年來縣治三期、斗崙重劃區也快速興起，高鐵特定區一直是新竹建案兵家必爭之地，今年農曆年後寶佳機構旗下興築建設一口氣在新竹推出3個指標建案「興傳」、「興希望」和「興世代」，由海悅地產廣告代銷。
年中也搶進新竹，在新竹新埔推出「智能生態園區」酒店式公寓的台開，搶攻休閒度假功能，推出6戶規劃600坪的Villa別墅，吸引不少演藝圈、媒體圈和企業界目光。
新竹不只吸引北部大型建商落腳在此推案，不少台中建商也看好新竹人口有撐，包括總太、富宇、惠宇都在此推案，推出「總太雍河」、「惠宇謙里」、「富宇君天下」、「富宇財經」、「富宇天觀」等。
台中上市建商總太地產首座跨足新竹建案「總太雍河」，是總太在新竹的自信代表作，總太指出，現在新竹購屋由自住、換屋客主導，更在乎社區經營，是考驗建商品質和規劃能力的時機點。「總太雍河」位在竹北興隆路上，正對頭前溪畔，是水岸景觀宅第1排。海悅地產
在地業者指出，竹北以五大重劃區為主，包括縣治一~三期，台科大重劃區及高鐵特定區，竹北高鐵特區附近推案多以中小坪數為主，預售案開價落在每坪27~35萬元間，受到高鐵、台鐵、中山高、北二高與68號快速道路等交通便捷帶動，竹北地區一直頗受自住客青睞。（自立電子報2016/4/28）
據內政部統計顯示，全台近5年各縣市人口流動情形，以桃園、台中和新竹表現最亮眼，桃園和台中淨流入人口大幅成長，新竹去年雖減少335人，但過去4年都呈現淨人口成長情況，顯示新竹地區仍有人口紅利支撐住房需求。
看好這份剛性需求，遠雄在高鐵新竹站、台科大重劃區推出「遠雄六家匯」、「遠雄文華匯」等案，坪數從30坪的小坪數到中坪數的60坪，就是針對新竹的自住、換屋族群做規劃。
遠雄案場銷售指出，從春節開始人氣、買氣都明顯回籠，陸續成交10餘戶，靠近新竹高鐵站的「遠雄六家匯」，受惠於高鐵新站開通效應，吸引不少看屋客，其中超過2成是北部客，創造佳績，搶攻區域自住客的「遠雄文華匯」，也吸引不少在地客前來賞屋。
過去建商最夯的購地區域一直落在縣治一、二期，近年來縣治三期、斗崙重劃區也快速興起，高鐵特定區一直是新竹建案兵家必爭之地，今年農曆年後寶佳機構旗下興築建設一口氣在新竹推出3個指標建案「興傳」、「興希望」和「興世代」，由海悅地產廣告代銷。
年中也搶進新竹，在新竹新埔推出「智能生態園區」酒店式公寓的台開，搶攻休閒度假功能，推出6戶規劃600坪的Villa別墅，吸引不少演藝圈、媒體圈和企業界目光。
新竹不只吸引北部大型建商落腳在此推案，不少台中建商也看好新竹人口有撐，包括總太、富宇、惠宇都在此推案，推出「總太雍河」、「惠宇謙里」、「富宇君天下」、「富宇財經」、「富宇天觀」等。
台中上市建商總太地產首座跨足新竹建案「總太雍河」，是總太在新竹的自信代表作，總太指出，現在新竹購屋由自住、換屋客主導，更在乎社區經營，是考驗建商品質和規劃能力的時機點。「總太雍河」位在竹北興隆路上，正對頭前溪畔，是水岸景觀宅第1排。海悅地產
在地業者指出，竹北以五大重劃區為主，包括縣治一~三期，台科大重劃區及高鐵特定區，竹北高鐵特區附近推案多以中小坪數為主，預售案開價落在每坪27~35萬元間，受到高鐵、台鐵、中山高、北二高與68號快速道路等交通便捷帶動，竹北地區一直頗受自住客青睞。（自立電子報2016/4/28）
ＡＢＣ九分購屋法 評定你選的房屋等級 15年內折舊房子最加分
作者:海悅廣告 日期:
在房產業界打滾13年的蔡璟柏，歷經大落大起的投資生涯，曾經因經商不善，慘賠上千萬元，為救回差點被法拍的房子而投入房地市場，之後再靠著操作房地產重新爬起，13年下來已買賣超過千戶房子，這次他將以豐富的實戰經驗分享給讀者。正值壯年的蔡璟柏，已歷經無數次商場戰爭，最早經營網咖失敗，轉身投入法拍市場，近年更進軍海外房市，在中國、日本、美國房地產代銷物件，將觸角伸向國際，逐漸在房產界嶄露頭角。
需求10年一變 無須一步到位
10幾年來交易過上千物件，蔡璟柏也不是百發百中，進入房市前幾年，也曾不慎買到凶宅、鬼屋，甚至買到沒有路權通往自家大門的房子，更別說其他賠錢賣出的物件，這些失敗經驗，反讓蔡璟柏愈戰愈勇。他總結出一個重點，只要了解房市景氣循環，在對的時間點下手，房子的增值空間就大。蔡璟柏說，房地產並非直線往上猛漲，當然也不會跌跌不休，回顧過往歷史，2008年歷經金融風暴，不少建商差點斷頭，但過了一年到2009年，房市卻猛烈上揚，就
這樣一路往上衝，一直到去年才開始出現盤整下修。房地產代銷
他整理出房市每4年會有一個循環，因為台灣每3年就有一次小選舉，每4年一次大選舉，這段期間，政策不會有太多變化，而目前正值總統大選前夕，從現在到明年新任總統上任前，是房市最混亂的時候，預料明年3月房價會探底，因此，從現在開始到明年4月前，都是購屋時機，他自己也是積極看屋。對於自住客來說，房市循環影響不大，蔡璟柏說，買房千萬別一直想買在低點，因為你永遠不知道低點在哪裡，自住客本身應該有「10年一變」的觀念，每10年都會衍生出新的住宅變換與需求。換句話說，買房只要看眼前2∼3年的需求就可以了，先求有、再求好。
自創ＡＢＣ九分法 輕鬆挑房子
蔡璟柏舉例，剛出社會的年輕人，可能只要1間距離公司近的套房就可以了，之後結婚、生子，可能要換間3房住家才夠住；到了孩子準備就學，又必須找間近學校的房子；老了退休，會希望住得離醫院近些，且一定要有電梯。這些需求隨著年紀不斷在變，因此，買房不急於要一次到位，先按照目前的需要找房子才是關鍵。
購屋預算決定購買地點，到底該如何挑選才能買到經濟又實惠的住家？蔡璟柏分析，地段、價格、住屋需求是決定A、B、C等級的關鍵，建材和屋齡則是次要條件，地段是優先考量，再依照屋齡、建材、需求慢慢扣分，形成九宮格分類。例如，台北市的中正、大安區屬A級地段，但2,000萬預算只能買到舊公寓，原本A+的總分稍微扣分變成A-；相同預算若到三峽購屋，可買到更新、更大的房子，但地段只有B-級，加上建材、屋齡優點，勉強擠進B級，這時還得再看自身需求，若工作距離住家太遠，又得再扣分，變成C+或C級。
中國房地產業行業副會長任志強：房產疲軟恐壓倒中國經濟
作者:海悅廣告 日期:
工商時報【記者賴湘茹╱綜合報導】
中國房市雖自去年下半年以來逐漸回暖，但房地產開發投資已接近零成長，令各界擔憂。儘管在節前，中國人民銀行等主要部會已下調首購及二套房的頭期款比率，但各界仍期待3月召開的中國全國「兩會」（人大、政協）時，中國政府能夠宣布更進一步的放寬措施。房地產首購
一向敢言的中國房地產業行業副會長任志強在春節前就連番放炮，他指出，一旦房地產增速下降，「會成為壓倒中國經濟這個駱駝的最後一根稻草，只有房地產保持增速，才能把駱駝撐起來」。
就在任志強炮轟隔日，中國人民銀行與銀監會發文，即起在不實施限購的城市，首購族的房貸頭期款比率最低可下調至20％，業界預期，今年第1季，將出現一籮筐的房市寬鬆政策。最受市場關切的二套房，頭期款比率更從現行的40％，下調至30％。
不過對此，任志強再度放炮，他透過微博評論，「出個政策也婆婆媽媽的？明明是過時的限制性政策，就是不肯統一降到首付兩成？」
任志強談話，凸顯中國房產業者對於市場的悲觀。數字顯示，2015年全年，中國房產銷售有回暖，但開發投資金額卻表現不佳。2016年房地產開發投資可能為負增長，成為隱憂。
任志強說，「要解決中國經濟未來的發展問題，所有矛盾集中在房地產行業，只有房地產能救中國。」要讓房地產投資恢復正常水準，首先需要解決土地供應問題，要把去年土地30％的負增長補充回來。
他並直指，從政策面來說，取消第3套住房的限制性條件，以及取消1、2套房的差別利率，或者是取消其他限制性條件，都有利房地產行業需求增加。
中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華稍早也在上海證券報發文指出，從中長期趨勢看，人民幣貶值所代表的經濟基本面變化，已經不再支持房地產牛市。中國房市的「白銀時代」已提前結束，由此進入光華黯淡的「青銅時代」。
從2005年7月開始的人民幣對美元持續10年的單邊升值，營造了極寬鬆的資金氛圍，有力助推了中國房價的快速上漲。鄒琳華認為，如今人民幣對美元單邊升值階段告終，開始進入雙邊波動、貶值預期為主的新階段，這可能是房市由盛轉衰的重要標誌。
資料來源： 中時電子報
春假成交量激增3成，春燕不遠了 代銷龍頭：房市蝴蝶回來了
作者:海悅廣告 日期:
即將在4月22日屆滿20周歲的房地產代銷「天王」海悅廣告總經理王俊傑表示，329檔期到4月春假，房市已呈現來人多、回籠多、出價多的「三多」局面，來人、成交量激增3成，單周平均成交額突破8億多元，「成群蝴蝶已經飛回來了！春燕也不遠了！」
王俊傑表示，為迎接下波浪頭，海悅今年將更穩紮穩打，全年代銷案量達800億元，比2015年縮減4成，但卻相對量少、質精；自地自建案處女作新北市鶯歌鳳鳴重劃區，將在5月取得建照，屆時正式動工興建。以下是專訪摘要：
問：最近房市脈動，跟2014年央行擴大信用管制之後的沈寂，出現哪些變化？
答：感覺房市已落底！329到春假，我們來人多、回籠客多、出價多，出現久違「三多」局面，平均多3成，有些案子甚至1倍！單周成交額達到8億多元。相較於這1年半多平均單周降到2～4億元，還有3月以來平均4～6億元，明顯的回來了。我們的案子，從雙北、桃園、新竹、台中到宜蘭，從低單價低總價、中價位一直到高價位，統統都有。
我看到小陽春了，雖不敢說春燕來了，可是至少蝴蝶已經成群飛來了。
問：這波房市底部出現了嗎？
答：底部已出現在2015年第4季；現在已經回溫。3月24日央行解除管制、降息，台積電產能塞爆、BDI指數回彈至500點、國際原物料行情回升…，我們的敏感度告訴我們，底部出現了。
問：海悅廣告今年接案策略、徵才策略如何？
答：今年會改採量少質精、減量經營策略，代銷案量目標800億元，會比2015年減少4成，有「和平大苑」、「興傳」、「森聯摩天41」等；現在員工人數220人，是最適規模、不會再徵才。
減量經營是此時最佳上策，對於很多建商、代銷來說，不景氣是最佳的考驗，很多建商和代銷已朝減量經營調整，對於市場供需結構相對更健康。
問：取得上市公司海悅國際開發公司之後，自地自建案的策略如何？
答：我們接手後每年都獲利不錯，2015年營收到91.66億元、EPS達1.06元，今年會採持盈保泰，目前海悅4位主要大股東總計持股比率達8成多、很集中，每股淨值達13元多，我們非常愛這公司、更愛這塊土地。第一筆自地自建自售案鶯歌鳳鳴案，規劃2、3房和大3房產品，特色是「輕建築」和「耐候性」建築，預計5月可拿到建照，會先動工、採先建後售，估計總銷約18億元。
資料來源:www.chinatimes.com/newspapers/20160411000021-260202
桃園中正特區首購族群看房率增
作者:海悅廣告 日期:
桃園市中正特區周邊機能豐富，未來捷運綠線通過後，更有望帶動此區整體房市，專家表示，桃園市近期年輕人看房買房的量提升，但成交狀態不穩，多卡在價格認知差距。
中正特區周邊機能優渥，吸引不少看屋人潮，東森房屋桃園藝文寶慶加盟店副總曾文川說，買氣在清明節過後有出現，但買賣雙方價格落差大，因此仍需時間磨合，而客群多為年輕人，換屋族相對較少。
位主幹道經國路新案「經國city」，專案經理葉時超表示，3月後看房人數持續增加，尤其假日更為明顯，因此案地段好，旁邊就是學校，具吸引力，3房已快銷售完畢，客群從首購到退休族都有，每周來客量最多可達逾35組，另一新案「早安藝文」，近學區莊敬國小，旁邊又有綠地莊敬公園，專案經理陳柏勳表示，年後周來客達30多組，多為首購自住型客，多為年齡35歲上下的上班族，陳柏勳表示，降息訊息出來後，顧客更願意詢問細節，包含建材的規劃，付款條件等，購屋意願提高。
來源：蘋果日報
自住客回籠 新成屋成市場寵兒
作者:海悅廣告 日期:
隨著全球各主要國家利率走低，加上國內央行降息及房貸管制鬆綁，為台灣房市增添利多。由於2016年房地合一稅制上路，導致不少投資客退場，自住型剛性需求成為房市主力，新成屋為市場新寵。
台中市不動產公會理事長魏嘉銘指出，經歷二年房市疲弱不振，建商推案愈來愈保守，多數建商寧願拉長土地開發時間，分散風險以求細水長流，許多大型建設公司暫緩推案，或是採先建後售方式，在新案量供給降低下，使得今年329檔期旺季不旺，台中整體房地產推案量並沒有突顯的變化。
他說，2016年首季，預估整體推案金額約300億元，其中不乏去年推案遞延或更改產品，由大坪數調整為中小坪數個案。預估上半年台中房地產市場整體推案量為600億元左右，與去年同期相較減幅約15％。
上半年主要推案個案包括寶鯨「清翫」、「雙橡園1617特區」、精銳建設「精銳雲」、興富發建設「臻愛」、時代建設「英倫大廈」、總太建設「商辦案」，以及「惠宇大聚」等。
魏嘉銘表示，市場上新案雖然減少，但是「新成屋」卻成為市場寵兒。在稅制明朗前許多自住客期待房屋市場會大幅降價，但發現房價降幅不如預期，加上鄰近國家主要城市房產市場皆已陸續恢復榮景、新政府應不再「打房」下，農曆年後自住客紛紛出籠，在買方願意出價，買賣雙方對價格的差異也大幅縮小下，第一季交易量明顯比去年下半年回升，且以新成屋和成熟型商圈的產品最受青睞。
他認為，現階段房市已出現三大現象，包括建商暫緩購地、中小坪數為推案主流和新成屋銷量優於預售屋。也因市場回歸到以自住型購屋者為主要訴求，故而包括良好生活機能、公園綠地及學區等機能完善的「成熟型商圈」，最能符合這些自住型購屋者的需求。如以地段與產品規畫分類，草悟道特區與台灣大道周邊、四期、五期、八期等生活便利性較佳之區域，總價在2000萬元以下、格局規畫為35至50坪的住宅，較受自住客青睞。
資料來源：中國時報
美3月成屋銷售大增
作者:海悅廣告 日期:
大師過招！建案爆發設計師大戰搶賣點
作者:海悅廣告 日期:
為吸引買氣，建商紛紛打出知名設計大師的招牌，房市競爭的新賣點，也讓台中市成為國際建築櫥窗。
沅林建設總經理林炫佑在單元1推出新建案「沅林．君子硯」，針對各地頻傳地震，喚醒國人居住安全意識，凸顯建築耐震重要性，請來7期豪宅建築師賴浩平、趙英傑操刀，打造國家級耐震工法，獲國家卓越建設獎及中華建築金石獎。
設計師張立人規畫「君子硯」，強調國外度假會館休閒概念，還特別退讓街角，讓民眾行經時可以享受藝術品和綠意空間，每坪開價39到45萬，吸引很多中科主管、醫師和企業主。
「錢」進12期！興富發建設推出該區最高的29樓摩天住宅大樓，主打10%低自備，688萬買2房，不到70萬自備款即能脫離無殼蝸牛行列。
興富發副理曾鴻裕表示，新建案「赫里翁臻愛」，採歐式巴洛克建築特色，古典拱門、愛奧尼式柱、科林斯式柱、列柱迴廊、圓頂天花、飛簷、古典老虎窗，買12期享受7期豪宅公設水準，搶攻首購族市場。
精銳建設在單元2熱銷的「精銳雲」，規畫37坪，總價約在1500萬至1600萬之間，大手筆請來譚精忠、許盛鑫、張清平等三名國際設計大師，量身打造6款室內裝潢，不必擔心其他住戶敲敲打打，提著一卡皮箱就可以搬進新家。
資料來源：中時即時
名家－何以無視陸房地產泡沫風險
作者:海悅廣告 日期:
今年以來一線城市房價瘋狂上漲，現在開始蔓延到不少二線城市，年輕人也想搭上這次財富增長快車，否則錯過這個機會，可能一生也不會再來。就如2015年股市暴漲時，不少年輕人瘋狂湧入股市一樣。
房產泡沫不容忽視
第1季全大陸信用擴張，社會融資總規模達6.59兆元人民幣（下同），銀行信貸4.51兆。個人住房抵押貸款1.5兆多，增加幅度25%以上，都創歷史最高水準。並非大陸居民持有資金太多而不得不投資房地產，而且如何利用銀行低利率及高融資槓桿進入房地產。當前大陸一線城市及部分二線城市房價瘋狂上漲，基本上是住房投資者利用銀行的錢及金融市場槓桿湧入房地產市場的結果。
可以說，當前大陸房地產市場房價之高，房地產泡沫之大，是不可否認的事實。這不僅在於各城市的房地產市場價格持續上漲，10多年從來就沒有調整，有些市場房價在此期間上漲10倍以上。全球10大房價最貴城市，中國大陸就占了7個。也就是說，大陸已經打造出現代史上最大的房地產市場泡沫。
當前大陸房地產市場泡沫這樣大，房價這樣高，但是仍然竭盡全力鼓勵住房投資炒作者湧入房地產市場。可以說，當前中國大陸房價與日本20世紀80年代發生的前所未有房地產泡沫相比，有過之而無不及。之後日本遭遇了一場60%的崩潰，即使已過去25年，日本房地產市場價格還是沒有恢復到當年水準。但是，當前中國大陸房地產市場泡沫這樣大和房價這樣高，投資者從來沒有這樣的意識，更不會意識到大陸房地產市場泡沫在破滅之危險。
因為，從大陸住房投資者經驗來看，從2003年商品房市場快速發展以來，除了溫州、鄂爾多斯等幾個城市特例外，其他城市房價從來就沒有下跌過，只漲不跌。甚至房價只要些許下跌，政府立馬會出台救市政策。因此，當前房地產市場投資者認為，房價只會上漲而不會下跌。
但是，大陸房地產價格這樣奇高、泡沫如此之大，房地產泡沫就不會破滅？答案是否定的，只不過是時間而已。如果房地產泡沫真的破滅，它將對家庭財富造成嚴重巨大影響。但是，對投資者來說是視而不見。住房投資者從來沒想過，當前住房需求是從哪裡來。
從現實情況來看，這些需求不是什麼居民存款多，而是低利息讓住房投資者利用金融槓桿湧入市場。這些需求都是借銀行錢及首付貸的錢進入而出現。如果這種融資槓桿或政策改變，房地產泡沫不破滅也得破滅了。
對此大陸政府不知道，大陸民眾更不知道。否則就不會一次又一次重演金融危機。如果大陸房地產泡沫破滅，將帶來巨大財富損失。當前大陸居民財富大致在30兆美元，80%是以住房方式持有。如果房價像當初日本那樣暴跌60%，這將意味著大陸居民就有近15兆美元或一半以上財富蒸發。如果下跌80%，那麼將有20兆美元、甚至更多財富蒸發。而這種財富蒸發，肯定會比住房70年土地使用權大限要來得早。
老黃曆可能不通了
如果大陸房地產泡沫，不要說造成大陸金融危機、銀行危機及經濟危機，僅是個人財富損失也將是十分慘重。但是，對於這樣一個十分現實可能會短期發生的問題，大陸的住房投資者從來就不去考慮與關注，因為他們把希望完全寄託在大陸政府身上，認為政府不會讓房價下跌。
但實際上，老黃曆有可能不通了。因為，美國金融危機以來，大陸的情況與市場環境發生巨大變化。大陸政府同樣以最為量寬的貨幣政策救經濟，當市場充滿了流動性，資產價格炒作得極高之後，資產價格暴跌是必然。估計這是誰也沒有能力抗拒的。美國是這樣，中國大陸豈能不這樣？
資料來源:中時電子報
