專家論市／預售屋 議價空間變大了

政府近期打房動作頻頻，房市幾乎陷入窒息。以大台中為例，建商從年初以來就紛紛減量推出，業界原本預估全年推案金額上看2,000億元，如今可能只剩1,600億元，減幅達二成，顯示市場觀望氣氛濃厚。

市調也顯示，大部分原訂第1季或第2季進場的大型建案，北部多順延到928檔期，中南部則延至第4季選後才公開。業界不諱言，年底七合一選舉變數太大，推案還是儘可能避開為宜。隨著年底選舉將近，房地產再次成為打壓標的，財政部最近修法，將非自用房屋稅率提升至最高3.6%；隨後，央行祭出限縮管制，新增全台八區限制貸款額度，且第三房貸款最高五成、豪 宅認定標準亦轉趨嚴格；還有實價登錄也從成 屋擴及到預售屋。政府一波波財稅、金融緊縮措施，被外界解讀為「下重手打房」，北中南房市無一倖免，全台各預售案場來客平均下滑三至五成，房價也面臨反轉，可能終結房市連續12年的多頭格局。

近二年，中部推案及熱銷區塊以新開發的重劃區為主，由於房價較低，受到廣大的首 購族及投資客青睞。但也因為建商一窩蜂搶推，市場逐漸浮現供過於求的窘境。尤其，政府打房力道加強，投資客選擇退場，自住型換屋客層再度抬頭，取代首 購族成為市場主力。他們較關注台中市四期、五期、八期重劃區，以及草悟道綠園道、台灣大道等成熟商圈，這些區塊交通方便，生活便利性也高。整體來看，雖然各案場來客明顯減少，但由於營建成本降不下來，加上房貸利率依舊處於低檔，建商心態普遍惜售，或是改採先建後售。尤其，過去預售推案，銷售往往要過八成才會開工，如今四、五成就提早開工，銷售紛紛往後遞延。對消費者來說，現在反而是進場買 房的好時機，尤其是預售屋市場，過去議價空間約在10%至15%，如今有機會爭取到20%的空間，等於變相降價5%。

至於何時是進場的最佳時間點，一般預售案以開賣前二個月最好，一旦銷售過五成之後，議價空間就可能不那麼大了。主要因為初期建商對未來成本無法掌控，等銷售率過半，建案開工，心裡也踏實多了，此時再來談降價，空間有限。話又說回來，健全房市不等於一定要透過下重手打房，正確的作法，應該是要「去泡沫化」而非讓房市「泡沫化」，尤其台灣自宅擁有率高達88%以上，讓房市全面下跌，是全民、也是政府的損失。尤其，目前政府許多相關措施，不但沒有紓解房價上漲壓力，反而間接助長房價上揚，這些措施包括限縮容積、提高地價稅、土地公告現值拉近市價等，都只會增加建商的成本。另一方面，營建的原物料與人工成本也不斷上漲，建材從今年初到現在，平均漲幅逾三成，工資也漲五成，以模板工為例，連工帶料，從年初的每坪5,500元，到現在已漲至8,000元還發包不出去，缺工荒日趨嚴重。

其實，落實居住正義與健全房市，應從房價合理化及推出社會住宅等方案著手，政府應該要推出完整的住宅政策，才能真正解決居住正義的問題，而不是靠加稅的方法來打房。因為，賦稅增加只會墊高屋主的售屋成本。現階段政府應該做的是，立即提出完善合理的土地價格與土地稅制健全政策；輔以讓青年得以在都市安居就業的社會住宅政策，並導引整體建築開發業者朝向合理化、制度化的經營。

 

資料來源: 聯合財經網 (http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=229112)