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產經解析－該擔憂中國房地產的前景嗎？
作者: 海悅廣告 日期:
中國8月份經濟數據出現放緩跡象，而近期中國房市持續疲軟的表現，更進一步加深投資人對房市前景的擔憂程度。然而，根據聯博的研究顯示，目前中國房市的基本面其實比許多人認為的還要強勁。真正中國房市的最大風險，在於政策出現錯誤的可能性。
從數據來看，投資人的擔憂其來有自。中國房市銷售量在6月似乎走穩之後，在7月又出現下跌。今年上半年，全國房市銷售量較去年同期下挫6.7％，至3兆人民幣（約4,884億美元）。這是自2011年以來，第一次出現如此深的跌幅。
但是，現階段真的該擔憂中國房地產的前景嗎？我們認為，在下定論前，應該要先去了解造成這一波房地產降溫的背景原因，之後再去進一步剖析未來前景。
仔細探究，中國房市降溫的原因主要有三。其中，最主要的原因是受到中國官方開始緊縮信用所致；另外，加上2012年市場的強勁需求被壓抑而遞延至2013年、導致2013年房市銷售數據攀高；最後，整體經濟成長放緩，也都影響了中國房市的表現。上述這三個原因都和政府政策有關。
先前，信用擴張政策曾經一度助長2012年房市需求；如今，中國政府開始推動改革計畫，重新平衡中國經濟結構，有意提升內需消費產業的重要性，讓其成為推動中國經濟成長的雙引擎之一。
再者，有關中國房市的前景，也可從以下所列的主要基本面因素，來進一步探究中國這些政策對房地產市場的潛在影響。
中國房市近期銷量出現下滑的跡象，不過全國房價卻並未因而出現顯著下跌。根據中國官方統計數據顯示，今年前6個月，全國隱含平均售價只下跌了0.8％，不同城市和個別建案的售價與銷量表現上則各有差異。
一線城市如北京、上海、廣州和深圳的住宅建案，只要建商願意降價5％至10％，銷售成績就有可能在一夕之間獲得大幅提振；可是，類似的降價策略對提振後線城市的房產銷售則相當有限。
這也進一步解釋了為什麼中國房價並沒有因為銷售出現下滑而出現動搖。因為在一線城市當中，降價而售出的房產數目太少，以至於不足以影響中國全國房市的平均售價。其他城市建商之所以不願採取降價策略，因為他們知道這麼做也可能無助於提振銷售成績。
以此來推估中國房市前景，如果民眾房貸申請條件沒有放寬，或者全國房價修正幅度不足以刺激換屋與投資需求，預期中國房市未來還有可能出現進一步整理的空間。
很多人擔憂中國房市前景主要是因為房市出現供過於求的跡象，但從相關研究數據來看，房市供過於求的現象並不是一個全國性問題，只有出現在少數後線城市和商用不動產。
若就整個中國房市而言，目前供需不均衡的幅度還在可以控制的範圍內，而且這個問題在中國官方持續推動都市化，以及民眾換屋需求增溫等相關政策的支撐下，相信在未來2、3年內應該有機會獲得解決。
從相關數據來看，目前中國商用不動產供過於求的現象，確實要比一般住宅來得顯著，而且還進一步衍生出鬼城頻現等問題。但實際上，中國商用不動產占整體房市的比重極低。換句話說，這意味著中國整體房市因商用不動產問題而出現動盪的機率，可說是微乎其微。
總結來說，目前中國房市確實有出現供需不均的狀況，但是，只要政策與信用環境能保持穩定，相信未來幾年內，中國房市應該有機會可以自行消化市場供需不均的問題，進而舒緩外界對於中國房市前景的擔憂程度。
我們認為，目前中國房地產市場未來或有可能面臨的主要風險，並不在於供給或需求，而是在於取得短期流動資金的門檻是否升高。所以，未來仍需關注信用市場和流動性的變化，以及中國政府的政策走向。
資料來源:中時電子報
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