買預售屋 首選蛋黃區

王應傑（東森房屋董事長）

近年來國際經濟動盪不安，從冰島破產，再到希臘債務危機，從此端看全球經濟走勢，依然可發現2008年次貸危機引爆全球金融海嘯和歐債後遺症，仍然牽動著歐洲整體經濟。日前不少人唱衰台灣會步上希臘後塵，我認為台灣擁有龐大的外匯存底，且零外債，不至於發生此問題，不過台灣資金持續出走令人憂心。

與海外投資相比下，我建議投資理財應以國內為主，尤其是不動產的部分。民眾要知道，在台灣，即使投資置產看得到也接觸得到，也就是可以接觸與掌控，不過海外置產因投資物件無法就近及時處理，若當地市場發生變化，風險必然會大幅升高，因此消費者得要知悉所投資標的的區域、地段、物件、法令和匯率，若是不熟悉的不動產產品建議別碰，才能避免傷財又傷心。預售屋

觀察這幾年國內房地產市場，買氣受到政府祭出奢侈稅、實價登錄、豪宅限貸、容積限縮等政策調控的影響，讓台灣不少高資產、多資金的客群，紛紛將國內資金大舉往海外不動產移動，尤其是不少投資人，只看到網路、媒體報導和宣傳品均打出高租金報酬的訴求，就做了投資的決定，但實際上，消費者並未詳細的評估其每個國家匯率波動等，所會帶來的風險性。

在我的觀點來看，若民眾非要選擇海外置產，我認為財力豐沛的家庭，未來若考慮子女到海外念書，例如日本、英、美等國家留學三到五年，父母親得到當地陪讀或探望，這種置產我比較認同。

但是若是普通的中產階級要到海外投資，就得留意本身資金財務的配置，畢竟資金移轉到海外置產，其物業管理的部分，也是個很大的問題，因此我真心建議購買海外房地產的消費者，一定要確認銷售業者的背景、信用度和產品、建商知名度，才能減少風險的產生。

在國內，投資管道何其多，可以買高殖利率的台灣股票，也可以透過投信機構買海外基金，要變現或贖回都很容易，投資理財我還是認同在國內進行，畢竟在國內看得到，每天都能接觸到訊息。畢竟「有土斯有財」，不動產終究是「不動」的資產，更何況到了海外，要動就得慎選產品。

而談到房地合一稅塵埃落定，從今年6月買賣移轉棟數統計來看，雙北市、桃園市及台南市都較5月提升，整體來看，不確定性已消除，下半年房市交易量將走向持平盤穩。

我建議，現階段的賣方，持有滿二年物件者，仍適用房地分開課稅的舊制，因此賣一棟可減少銀行貸款，而且得考量美國升息恐連帶加重房貸負擔，若想要降低財務槓桿倍數，我建議盡早獲利了結、落袋為安最好。

我認為，年底前是買自住宅跟換屋的好時機，但要議價前，還是得先行了解屋主何時取得物件，若屋主的購屋成本低，隨便賣都賺，那議價空間會很大，但若未事先了解前屋主的成本，就隨意砍價，那賣方掉頭就走機率很大。而近期若非要買預售屋的民眾，真的要挑選量價穩定的蛋黃區，即具有抗跌、保值、低風險的優勢；而盡量少碰「高投資報酬率、高獲利、高增值性」的產品，若建商下車的機制未掌控好，出場易發生問題，相對地也會提高消費者購屋的風險性。