樓市波譎雲詭 水晶球揭示未來前景

轉角市蓄勢待發，樓價正醞釀新一輪調整，市場需求正受着經濟環境、未來供應以及息率因素等所左右，預計將結束一直以來「長升長有」趨勢，邁向「溫和調整」的新局面。

據差餉物業估價署資料顯示，8月份樓價指數升幅僅得0.4%，增長率為近5個月以來最低。本港樓市表現自上一季開始明顯轉差，多個負面因素出籠，包括中港股災、人民幣貶值、零售業偏弱以及加息陰霾等，均重挫本港第三季樓市。美聯樓價走勢圖顯示，9月份實用面積平均$10,916，按季微升1.3%，比起第二季升幅2.6%再進一步放緩。

樓市不景氣率先反映在二手市場上，各區紛紛錄得劈價、低於市價及銀行估價、蝕讓，甚至乎寧願撻訂蝕錢亦不惜離場的成交個案，可見市場上彌漫着一片悲觀情緒。據利嘉閣地產研究報告資料顯示，9月份全港50個屋苑的加權平均實用呎價$12,106，按月回軟1.1%，為5個月以來首度錄得跌幅，而且其總交投量亦僅錄得272宗成交，為此指數於2005年有紀錄以來的歷史新低，可以預見二手樓價跌幅將進一步擴大。

二手量價齊跌，一手亦難獨善其身。美聯於本周初發表報告預測，由於本港未來住宅供應將逐漸增多，加上經濟不景氣、加息周期將至，發展商在面臨去貨壓力下，新盤大有機會以較二手折讓價來搶佔客源，個別未來供應重鎮如元朗、屯門等，區內新盤更可能出現負溢價情況。

樓價轉向漸漸成形，不少大行更率先高調唱低未來樓價走勢，其中預測跌幅最大的認為，日後樓價將會較現時下挫最多50%，而第四季起開始先跌2至20%，相信其驚人預測已經令不少買家成為驚弓之鳥，即時放棄入市以免摸頂接火棒。

樓價陰乾式下跌 未來私宅供應達8.6萬

不少業內人士均對樓市前景轉審慎，其中中原集團創辦人施永青更預期現時至年底有5至8%跌價，令2015年全年樓價升幅收窄。海悅地產

星級分析員陸東早前指主宰樓價三大關鍵因素包括息口走向、失業率及未來供應。其中聯儲局維持利率不變，但12月份會再度議息；失業率方面，政府指7至9月經季節性調整的失業率為3.3%，與6至8月數字相同，認為勞工市場大致維持穩定；運房局新公布截至9月底，未來3至4年可提供的私樓單位有8.6萬伙，較上季8.3萬伙增加3,000個，再創紀錄新高，包括5,000伙貨尾單位、5.5萬伙興建中但未售出單位，以及2.6萬伙已批出並可隨時動工的土地上能興建的單位。

可想而知，除非本港在政治及經濟上出現突發性變動，嚴重衝擊樓價令其暴跌，否則樓價將會以「陰乾式」狀態作出調整，令資產價格不知不覺地蒸發，這宗唬嚇式預警減低買家入市意慾，估計二手膠着情況將會蔓延至一手新盤，發展商要打開缺口令購買力重回市場，只好在價錢着手，貼市價、甚至最悲觀地要以低於二手價去貨現象將會應運而生。

另一方面，從消費者角度來看，物業價格愈下跌，他們就會愈卻步，因為買賣雙方都對後市看法悲觀，難免令買家對物業價格產生一種「愈遲買愈抵」的感覺，假若發展商在新盤定價上仍未能打動買家，新盤往後售價只好「愈削愈平」來吸納購買力，從而令樓價呈骨牌式下跌。

劈價賣樓原先目的是勾起買家入市意慾，但卻有機會換來買家對後市愈益恐慌，因而愈缺乏入市原動力。而且，現時推出的不少新盤都是發展商在兩、三年前於市況暢旺時以高價投得的地皮項目，計及建築成本及利潤，若果以貼二手或低二手價去貨的話，分分鐘會「蝕入肉」，減價賣樓只會「賠了夫人又折兵」。海悅地產

一手推盤策略 隨時扭轉樓市形勢

以下有兩個發展商過往的賣樓推盤案例值得大家借鏡參考一下：1998年金融風暴時，青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰，由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售，隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客，迫使新地要大幅割價逾一成來還擊，同時使到其他區域新盤一同跟隨減價，而全港整體樓價亦隨即展開長達6年的調整期，大幅下挫七成。

另一個案例是2013年一手新盤市場面對着一手新例、政府加辣等不利因素，當時一手新盤銷情陷入冰封期，當時新地以一個半新盤豪宅項目天璽來測試市場反應，配以回贈印花稅等優惠來變相減價，成功掀起搶購潮，亦令向隅客購買力流向同區另一新盤THE AUSTIN，令一、二手樓價邁向另一波升幅浪潮。

從這兩個例子來看，前者因發展商互相劈價而拖低後市，後者卻因發展商推盤策略得宜而重啟樓市升勢，至於這次新盤戰況會屬於前者抑或後者，取決於面對競爭時發展商如何拿捏「減定唔減」、「要減幾多」等多項元素，因此發展商近期在新盤定價上的取向、策略，將對大市起着舉足轉重的啟示作用。

資料來源:香港經濟日報