財經觀點／銷售率苦守3成 預售屋成本保衛戰

2015年，在政策打壓及房價降幅未能達到買方滿足點的情況下，成交量一直無法擴增。房市買氣淡如水，很多不動產業者都說，入行20、30年來，沒看過房市這麼難賣，連2003年SARS期間都沒這麼慘。

 

房市氛圍不佳是不容否認的事實，但實際上到底多慘？從數據上可以看出。

根據內政部統計資料推估，2015年全國買賣移轉棟數僅約27萬棟，比2002年低；其中，雙北市是重災區，成交量應會創下史上新低。除了新成房屋成交量創新低外，預售屋市場的銷售率也不佳。

根據住展雜誌統計，2013年北台灣新成房屋、預售房屋建案平均銷售率為78%；2014年年初，財政部長張盛和拋出房地合一構想後，房市大受衝擊，建案成交狀況急轉直下，導致平均銷售率驟降到43%。2015年情況更加險竣，是年1至10月為止，新成房屋、預售房屋建案平均銷售率重摔至28%。以目前市況判斷，全年度平均銷售率大概只剩3成，新房屋銷售與現成房屋一樣創下新低紀錄。

一般而言，一個新建設案只要賣出3成多的案量，就能達到回收成本門檻；如果銷售量體低於3成，就是賠錢了。2015年北台灣新成房屋、預售屋平均銷售率若勉強達到3成，等於宣告建商已陷入「成本保衛戰」；別說要賺錢了，連能不能收回成本，都是難題。

若建商口袋夠深，就能以拖待變，1年內只賣3成，那就慢慢賣、賣個2、3年，藉由拉長銷售期來提升銷售率。只是管銷成本也會增加，且價格也不一定會比較漂亮，更遑論後市充滿著捉摸不定的複雜性因素。

假如2016年買氣仍無明顯提升，不動產業者就應思考改善銷售方式，或是調整定價策略，這既是一個無法迴避、且迫在眉睫的燙手問題。房市惡化的同時，壓力不僅落在不動產業者身上，假使價格修正幅度過大，政府更得面臨是否擴大救市的棘手難題，在高房價與拯救經濟間作出最後的取捨。

 

來源：聯合財金網