名家－何以無視陸房地產泡沫風險

今年以來一線城市房價瘋狂上漲，現在開始蔓延到不少二線城市，年輕人也想搭上這次財富增長快車，否則錯過這個機會，可能一生也不會再來。就如2015年股市暴漲時，不少年輕人瘋狂湧入股市一樣。

房產泡沫不容忽視

第1季全大陸信用擴張，社會融資總規模達6.59兆元人民幣（下同），銀行信貸4.51兆。個人住房抵押貸款1.5兆多，增加幅度25%以上，都創歷史最高水準。並非大陸居民持有資金太多而不得不投資房地產，而且如何利用銀行低利率及高融資槓桿進入房地產。當前大陸一線城市及部分二線城市房價瘋狂上漲，基本上是住房投資者利用銀行的錢及金融市場槓桿湧入房地產市場的結果。

可以說，當前大陸房地產市場房價之高，房地產泡沫之大，是不可否認的事實。這不僅在於各城市的房地產市場價格持續上漲，10多年從來就沒有調整，有些市場房價在此期間上漲10倍以上。全球10大房價最貴城市，中國大陸就占了7個。也就是說，大陸已經打造出現代史上最大的房地產市場泡沫。

當前大陸房地產市場泡沫這樣大，房價這樣高，但是仍然竭盡全力鼓勵住房投資炒作者湧入房地產市場。可以說，當前中國大陸房價與日本20世紀80年代發生的前所未有房地產泡沫相比，有過之而無不及。之後日本遭遇了一場60%的崩潰，即使已過去25年，日本房地產市場價格還是沒有恢復到當年水準。但是，當前中國大陸房地產市場泡沫這樣大和房價這樣高，投資者從來沒有這樣的意識，更不會意識到大陸房地產市場泡沫在破滅之危險。

因為，從大陸住房投資者經驗來看，從2003年商品房市場快速發展以來，除了溫州、鄂爾多斯等幾個城市特例外，其他城市房價從來就沒有下跌過，只漲不跌。甚至房價只要些許下跌，政府立馬會出台救市政策。因此，當前房地產市場投資者認為，房價只會上漲而不會下跌。

但是，大陸房地產價格這樣奇高、泡沫如此之大，房地產泡沫就不會破滅？答案是否定的，只不過是時間而已。如果房地產泡沫真的破滅，它將對家庭財富造成嚴重巨大影響。但是，對投資者來說是視而不見。住房投資者從來沒想過，當前住房需求是從哪裡來。

從現實情況來看，這些需求不是什麼居民存款多，而是低利息讓住房投資者利用金融槓桿湧入市場。這些需求都是借銀行錢及首付貸的錢進入而出現。如果這種融資槓桿或政策改變，房地產泡沫不破滅也得破滅了。

對此大陸政府不知道，大陸民眾更不知道。否則就不會一次又一次重演金融危機。如果大陸房地產泡沫破滅，將帶來巨大財富損失。當前大陸居民財富大致在30兆美元，80%是以住房方式持有。如果房價像當初日本那樣暴跌60%，這將意味著大陸居民就有近15兆美元或一半以上財富蒸發。如果下跌80%，那麼將有20兆美元、甚至更多財富蒸發。而這種財富蒸發，肯定會比住房70年土地使用權大限要來得早。

老黃曆可能不通了

如果大陸房地產泡沫，不要說造成大陸金融危機、銀行危機及經濟危機，僅是個人財富損失也將是十分慘重。但是，對於這樣一個十分現實可能會短期發生的問題，大陸的住房投資者從來就不去考慮與關注，因為他們把希望完全寄託在大陸政府身上，認為政府不會讓房價下跌。

但實際上，老黃曆有可能不通了。因為，美國金融危機以來，大陸的情況與市場環境發生巨大變化。大陸政府同樣以最為量寬的貨幣政策救經濟，當市場充滿了流動性，資產價格炒作得極高之後，資產價格暴跌是必然。估計這是誰也沒有能力抗拒的。美國是這樣，中國大陸豈能不這樣？

 

 

資料來源:中時電子報