ＡＢＣ九分購屋法 評定你選的房屋等級 15年內折舊房子最加分

在房產業界打滾13年的蔡璟柏，歷經大落大起的投資生涯，曾經因經商不善，慘賠上千萬元，為救回差點被法拍的房子而投入房地市場，之後再靠著操作房地產重新爬起，13年下來已買賣超過千戶房子，這次他將以豐富的實戰經驗分享給讀者。正值壯年的蔡璟柏，已歷經無數次商場戰爭，最早經營網咖失敗，轉身投入法拍市場，近年更進軍海外房市，在中國、日本、美國房地產代銷物件，將觸角伸向國際，逐漸在房產界嶄露頭角。

需求10年一變 無須一步到位

10幾年來交易過上千物件，蔡璟柏也不是百發百中，進入房市前幾年，也曾不慎買到凶宅、鬼屋，甚至買到沒有路權通往自家大門的房子，更別說其他賠錢賣出的物件，這些失敗經驗，反讓蔡璟柏愈戰愈勇。他總結出一個重點，只要了解房市景氣循環，在對的時間點下手，房子的增值空間就大。蔡璟柏說，房地產並非直線往上猛漲，當然也不會跌跌不休，回顧過往歷史，2008年歷經金融風暴，不少建商差點斷頭，但過了一年到2009年，房市卻猛烈上揚，就

這樣一路往上衝，一直到去年才開始出現盤整下修。房地產代銷

他整理出房市每4年會有一個循環，因為台灣每3年就有一次小選舉，每4年一次大選舉，這段期間，政策不會有太多變化，而目前正值總統大選前夕，從現在到明年新任總統上任前，是房市最混亂的時候，預料明年3月房價會探底，因此，從現在開始到明年4月前，都是購屋時機，他自己也是積極看屋。對於自住客來說，房市循環影響不大，蔡璟柏說，買房千萬別一直想買在低點，因為你永遠不知道低點在哪裡，自住客本身應該有「10年一變」的觀念，每10年都會衍生出新的住宅變換與需求。換句話說，買房只要看眼前2∼3年的需求就可以了，先求有、再求好。

自創ＡＢＣ九分法 輕鬆挑房子

蔡璟柏舉例，剛出社會的年輕人，可能只要1間距離公司近的套房就可以了，之後結婚、生子，可能要換間3房住家才夠住；到了孩子準備就學，又必須找間近學校的房子；老了退休，會希望住得離醫院近些，且一定要有電梯。這些需求隨著年紀不斷在變，因此，買房不急於要一次到位，先按照目前的需要找房子才是關鍵。

購屋預算決定購買地點，到底該如何挑選才能買到經濟又實惠的住家？蔡璟柏分析，地段、價格、住屋需求是決定A、B、C等級的關鍵，建材和屋齡則是次要條件，地段是優先考量，再依照屋齡、建材、需求慢慢扣分，形成九宮格分類。例如，台北市的中正、大安區屬A級地段，但2,000萬預算只能買到舊公寓，原本A+的總分稍微扣分變成A-；相同預算若到三峽購屋，可買到更新、更大的房子，但地段只有B-級，加上建材、屋齡優點，勉強擠進B級，這時還得再看自身需求，若工作距離住家太遠，又得再扣分，變成C+或C級。