東亞銀：內資湧入 豪宅供應增加 香港樓市失衡

2010/07/07 08:00 鉅亨網編輯查淑妝　台北綜合報導

東亞銀行於最新一期《經濟分析》報告中指出，超低息環境令供樓開支仍處於可承受水平，但息率抽高將會顯著增加負擔。同時，內地資金湧入及豪宅供應增加，將令整體樓市出現失衡的現象。

香港《大公報》報導，分析報告重點談及香港房地產市場發展。該行認為在過去數年時間，消費物價中私人住宅租金升幅，已跑贏其他開支價格及住戶入息中位數升幅，加上就業前景好轉，將帶動自住宅物業需求上升。

報告指出，目前住宅樓價已較 2008 年金融危機前高出 20% 。以一個 45 平方米單位為例， 2009 年的樓價相當於住戶入息中位數 8.7 倍，接近 1997 年 9.3 倍的高位。豪宅

事實上，根據美聯樓價走勢數據顯示， 6 月份平均樓價呎價為 4662 元 (港元，下同) ，已較去年底 4321 元高出約 8% ，亦較 2008 年 7 月時的 4066 元，超出近 15% 。樓價對上一次達 4700 元水平，已是 1998 年 3 月份。中原城市領先指數 6 月最後一星期錄得 80.12 ，指數上一次超過 81 水平已可追溯至 1997 年底，而同年第 4 季曾創出最高的 102.93 點。

儘管香港樓價持續向上，惟受惠於超低息環境，令供樓負豪宅擔尚未達至危機水平。東亞於報告中，以一個 45 平方米單位為例，今年首季一個中位數住戶入息的家庭，按揭供款開支佔收入比重約 42% ，低於過去年 20 年平均的 53% ，但主要由於現時最優惠利率計劃的實際按揭僅介乎 2-2.5% 之間，而拆息計劃的按息低見 1% 。該行估計，一旦按息回復至金融海嘯前約 4-5% 水平，較現水平上升 3% ，按揭供款將會大增 30% 。

在低息的環境下，房地產市場亦成為投資者的追捧目標，參與者不但本地買家，亦有內地的資金湧入。報告中指出，隨著財富日漸增長，內地居民積極物色投資機會，而香港與內地鄰近，自然受到內地投資者喜愛。雖然投資需求多集中於豪宅，但有跡象顯示大型單位價格急升，已影響中小型住宅市場，情況已令人感到憂慮。

數據顯示， 2008 及 2009 年大型單位佔年內落成量的比率分別為 13% 及 34% ，而之前的 10 年比重僅 4% 至 10% 左右。東亞銀行估計，預測今年兩明比重仍然高低 10% 及 15% 左右，而中小型住宅供應亦會受到排擠。

另外， 2000-2008 年大型單位的空置率平均僅 8.8% ，而 2009 年已上升 10.5% ，中小型住宅則由 5.7% 降至 3.8% 。自住率方面， 2000-2008 年大型單位為 64% ， 2009 年則降至 39% ，有關數據正反映市場對大型單位的投資意欲已升至新高。

東亞銀行認為，受面需求強勁所帶動，越來越多新住宅被發展成為豪宅項目，繼而影響中小型住宅的供應。同時間，後者的價格急升令不少準買家卻步。因此，增加中小企住宅供應，對於安撫社會對新樓價的不滿極為重要。與此同時，內地資金湧入對本港樓市長遠的影響，雖然現階段亦難以確定，但相信可能對用家與投資需求之間的平衡，產生結構性的改變。

資料來源:news.cts.com.tw/cnyes/money/201007/201007070511810.html