達人教戰 買屋這樣才夠殺

329檔期來臨，又進入購屋旺季，每一個買屋者最怕「買貴」，《地產王》請地產專家Sway與房市名嘴蔡玉真，分享殺價招數與省錢撇步，除了多做功課、查詢區域價格外，別忘記廣告戶是很好的開價依據，而釋出誠意、贈品折現、團體議價，都是不錯的撿便宜妙招。

Sway的殺價撇步 了解區域價位 從7折砍起

以一般來說，預售案開價不能高於周邊中古行情的4成，假設周邊行情50萬元，預售價格則不能超過70萬元。殺價基本原則為「先大力砍價，再慢慢往上加價」。不過也不是漫天亂砍，民眾進到案場前，可先了解區域價位，若該建案與周邊開價相當，原則從7折砍起，若屬創高價、開天價類型產品，則可直接以6折喊價。 

如何殺價殺到刀口上，就得從嫌到「對」的地方開始，例如調查建商風評，過去有哪些糾紛、瑕疵，只要有憑據便可做為殺價籌碼。 

另外，千萬別被接待中心銷售話術沖昏頭，如近捷運、校園、公園，市面上建案幾乎都有如此條件，別輕易被說服。除此之外，也可以用「假投資、真自住」方式談價，表示自己是投資客，或是假裝打電話給親朋好友，塑造多人談價形象，「我們很多人要買」，價格也就相對好談。 

塑造多人談價形象

假設價格無法達到心中理想數字，大可帥氣轉頭離開，沒多久銷售人員自然會再撥電話過來，由於現在出價的人不多，即便最後無法購買，也別氣餒，因為還有很多建案可以挑選。

不少建案為促銷買氣，都有不少優惠活動，像是買房送汽車、車位等，民眾可等銷售人員主動表示市價值多少後，直接要求建商折現。不過，若是建商願附贈的標準建材配備，便不要貪小便宜要求折現，因建商一般建商可拿到市價的3~6.5折，而自己殺價頂多只能買到6~8折，所以，若不需要這些建材，之後還可用市價轉賣小賺一筆。 

廣告戶當殺價依據

另外，廣告戶也可作為殺價依據，可要求以此價格購買其他樓層戶別，最後別忘記在車位補上一刀。或者也可找尋預售案完工後的餘屋，價格通常較低。

跟著名嘴買房也是撿便宜方式之一，透過演講、講座便能認識名嘴或知名投資客，並請這些名人介紹最近買的房子，就有機會能以名嘴的買價購入，但須確定他們的價格是否屬實。

房價沒有「一定漲」的道理，現在房市概況呈現「看屋人多、出價人少；郊區推案量大、市中心推案少」，雖然329檔期喊價多，但主要是建商想看銷售市場反應，以試水溫居多，因此建商目前都把好產品往後延，而預售屋原本就無立即居住需求，倘若民眾不急著購屋，或許可等待928檔期建案。 

Sway小檔案

經歷：房地產網路始祖、暢銷作家、資深媒體人

代表作：黑心三部曲－《黑心建商的告白》

《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》

志向：房地產資訊透明化

殺價心法

◆ 一般建案從7折砍起，天價建案從6折殺

◆ 嫌對地方殺價，如建商風評，環境缺點

◆ 可找親朋好友作伴，塑造多人購買假象，砍低房價

◆ 優惠贈品可求折現，標準配備則不要退

◆ 跟著名嘴買房，有機會接近名嘴底價

資料來源：《蘋果》採訪整理 

蔡玉真的殺價兵法 清楚建商底價 忌哀兵政策

殺價時不建議使用哀兵政策，建商與銷售人員與你非親非故，並不會同情任何人，買方必須表現出專業態度，讓對方了解「想唬我？不可能！」務必不要表現出「非這間房子不可」的態度，反而應該表現自己還在看其他案子，冷靜分析缺點、成本與利潤佔多少等，殺到業者痛處，讓對方知道「我很清楚你的底價」，逼使銷售人員主動讓步。 

分析成本與利潤

買預售屋時要掌握一個要點：「了解建商底價。」從一些上市櫃建商如華固（股票代號：2548）、興富發（股票代號：2542）、長虹（股票代號：5534）等公司的財務報表可得知其毛利佔40%，因此若每坪40萬元價格的物件，其成本是每坪24~25萬元，再加上管銷、人力等費用，約增加10%，因此，每坪合理底價就是30~31萬元，據此可做為與銷售人員談判籌碼，只要擺出「我會算底價，我不好騙，你無法佔我便宜」的態度，購屋就較難吃虧。

民眾到銷售案場時，都要了解該區所謂的表價與底價，如新莊副都心表價為每坪65~70萬元，但實際上底價是每坪50~52萬元，此時若堅持每坪48萬元的價格，便很難成交，但若有其他民眾用每坪60萬元購買，則有機會讓銷售人員將其他客戶的溢價加上來，讓你以較低價格成交，但通常是在該建案急著完銷時才較有此機會，且多已剩下條件較差的戶別。 

可先找建商下手

通常建商尚未將建案承交給代銷業者前，如果有門路直接向建商預定，就有機會優先選擇樓層與戶別，也較能夠接近底價，因此建議先找建商下手，當代銷進場銷售後，隨著景氣銷售情況，便會每月調漲開價，此時則可先向銷售人員談價格，最後透過關係，再找建商幫忙給最後優惠。

若民眾看成屋時，喜愛已裝潢完工的實品屋，由於其設計與施工費用皆已在代銷成本管控內，因此可要求實品屋裝潢以6、7折價格折價出售，而預售屋樣品屋同樣擺設不少家具、家電，也能要求現場人員以6、7折價位賣出，除了價格較便宜，即便自己未來新屋不需要，還能拿來裝潢舊屋。

現在市場多為自住客空間，投資客已逐漸出場，衡量有多少自備款後，再來推算能買哪些區域，中古屋與新成屋只要開價不要太離譜，表價的6~7成便足以考慮。買房子要有恆心與毅力，看100間房子總有一天會出現1間急缺錢的屋主急售，尤其目前市場供給量高，即便買不到最愛，仍舊會有其他選擇。