豪宅房貸 祭出可貸5成

房地產景氣渾沌未明，特別是先行指標豪宅市場，近期更是話題不斷。今年台北市「豪宅稅」確定上路，政策的搖擺，先領頭炒熱議題，接著市場傳出「勤美璞真」以每坪304萬元成交的假消息，這項傳聞讓央行再度關切房市，將祭出比選擇性信用管制更嚴謹的豪宅貸款限制，確定執行後，未來豪宅房貸，最多只能貸5成。

豪宅貸款限制5成

除了豪宅稅，4月底豪宅市場曾經傳出「勤美璞真」以每坪304萬元成交一事，雖然經證實為市場上的「假消息」，不過此傳仍聞引起各界關切，甚至有央行總裁彭淮南喬裝客戶了解實情一說。

天價成交的個案證實只是傳聞，卻引起市場上盛傳「陰謀論」，有人說是投資客為了「實價登錄」制度即將上路，企圖拉高出價，獲利出場。或是放出高價成交消息，透過人頭戶拉高登錄價格，想轉手時，稅可以少繳一點。

這項消息不僅突顯實價登錄的重要性，也讓投資客操縱豪宅市場的問題浮出檯面，在9月「實價登錄」政策執行之前，央行將限制豪宅房貸的額度。

這是央行繼2009年底祭出「選擇性信用管制」後，繼續以貸款額度抑制炒作歪風。據了解，央行早已邀請土銀、合庫及台銀等九大房貸行庫董事長，「共同研商不動產授信業務風險控管事宜」，呼籲各銀行注意風險控管。

今年6月起可能要比照台北市豪宅稅定義，針對每戶8千萬元以上豪宅，限制貸款成數最高不得超過5成，這項限制將比現行的選擇性信用管制「第2屋不得申貸超過6成」以及針對全台建商土地融資的6.5成還要嚴格。

目前豪宅交易量縮，銀行放款件數少，若央行開始嚴加控管豪宅貸款成數，就能降低炒作機率，在購屋成本提高下，若口袋不深的投資客，可能就要從豪宅市場淡出，或是降低手中持有數量，助於房市正向發展。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，今年地段率調漲，不少人收到房屋稅單都嚇了一大跳，而今年台北市要課徵的「豪宅稅」，原定鎖定符合8大條件課徵，卻在上路前，臨時新增8千萬元、80坪或每坪百萬元等門檻，台北市「豪宅」也從原本400棟減為139棟。

不過，豪宅稅於法無據，加上房屋價值難以認定，雖然有全台課徵的構想，各界對於該稅政策充滿疑慮。近幾年房價飆漲，民國99年由台北市政府財政局提出「豪宅稅」一案，直到今年4月豪宅稅上路前，北市府才公告由台北市不動產評價委員會審議通過，高級住宅的八大條件，包括「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」。當時初估台北市約有400棟、約1萬400多戶豪宅，將被課徵較高的房屋稅。

評定方式不公 價值難以認定

不過豪宅稅的「條件說」惹來爭議，8大條件由人為方式評定，仍有不公之處。雖然後來新增條件為「每戶總價8千萬元以上、每坪單價1百萬元以上」，或「每戶總價8千萬元以上、坪數超過80坪以上」，才視為豪宅，卻遭質疑豪宅稅有違憲之虞。

由於民眾是依照憲法的國民義務繳稅，須以法律訂之，但是豪宅稅沒有法律基礎，評定標準與方式沒有標準，在實價登錄還沒上路前，總價8千萬元怎麼認定都是問題。依新標準初步審定，台北市豪宅最多得前3行政區分別是信義區、大安區與中山區，而內湖、南港、文山、萬華等區沒有房子列入。

 

資料來源: 自由時報