城市綜合體一個城市扎堆下的蛋

　隨著福州市城市建設的飛速發展，一個個商業房地產項目也瞄準了這塊海西熱土。短短幾年間，各式各樣的城市綜合體如雨後春筍般不斷湧現，又將給福州的商業發展帶來怎樣的機遇與挑戰呢？

　　今年5·18期間，福州寶龍萬象廣場將啟動平戰結合人防工程，打造地下一層7萬平方米步行街。那麼，雲集了寶龍、萬象、中央第五街、蘇寧廣場等城市綜合體的萬寶商圈，是將「海納百川」還是「消化不良」？

　　實際上，糾結的不僅僅是萬寶商圈。有消息稱，泰禾廣場、紅星國際、世歐王莊等20多個城市綜合體，一兩年內將在福州集中出現。綜合體扎堆，對投資客來說是掘金良機還是危機四伏？

　　熱門地段幾步就一個綜合體

　　回憶起以前的福州城市綜合體，萬象置業發展有限公司總經理林建德提到了一個非常形象的比喻：一個扁擔挑著兩個籮筐，其中扁擔是指整條八一七路，兩個籮筐則是昔日的福州商圈老大東街口和目前的中亭街。那時，福州並沒有城市綜合體。

　　不過，2006年和2007年，位於西二環與工業路交叉口的萬象城和寶龍城市廣場相繼開業，讓福州市民第一次體驗到了大型的綜合性購物中心，並開始對商圈的載體有了全新的認識。隨後，在全國各大城市以破竹之勢大肆擴張的萬達集團也高調進入福州，金融街萬達廣場和台江萬達廣場分別於2010年7月和2011年12月開業。

　　新型的城市綜合體迅速吸引了來自四面八方的消費者。萬寶商圈以及兩個萬達廣場，因東街口老商圈地鐵建設而迅速上位，大有取代東街口之勢。目前，萬寶商圈、浦上商圈及金融街萬達商圈，基本形成了福州商圈的三足鼎立之勢。據不完全統計，萬寶商圈日均客流量逼近10萬人次。而倉山萬達在一次客流問卷調查中發現，超過一半以上的客流來自鼓樓區。

　　萬寶商圈地下空間開發於今日正式啟動。這個位於地下的7萬平方米步行街讓外界寄予極高的期許：福州商圈中人氣「一哥」將如虎添翼。伴隨著這個工程的啟動，蘇寧廣場一期項目也將於近期開門迎客。今年第三季度，五四北泰禾廣場也將正式開業。而到明後年，提上開業日程的城市綜合體項目更多，如紅星國際，海西佰悅城，世歐王莊、東二環泰禾廣場、快安綜合體和名城國際中心等等。

　　粗略算下來，未來兩三年裡，福州大大小小的城市綜合體達到20多個。林建德認為，福州正在從原先的「單中心」的城市商業模式向「多中心」城市發展模式邁進。

　　不僅數量上從個位數直接上升至兩位數，在一些熱門地段城市綜合體更是扎堆。僅西二環至浦上大道，尤溪洲以北就有萬象廣場、寶龍城市廣場、蘇寧廣場、紅星美凱龍、中央第五街，而僅一橋之隔的浦上大道可謂是「走幾步路就是一個綜合體」，包括明年5月開業的紅星國際和目前已開業的萬達廣場及特易購。

　　最快到後年綜合體才會井噴

　　專家表示，福州很多商業綜合體都是原來的住宅開發商在樓市調控期盲目跟風轉型上馬的，但開發商理念仍停留在住宅開發層面，用開發住宅的模式來開發商業地產，最終的產品可想而知，並不符合挑剔的大品牌商家的「口味」。招商難，已成為福州一些綜合體最大的阻礙。

　　泰禾集團商業地產公司總經理朱進康認為，從目前一些項目的建設和招商進展來看，最快也要到2015年，福州城市綜合體才會出現井噴。短期內福州城市綜合體發展仍然面臨供不應求的境況。

　　林建德也指出，在西方發達國家，城市綜合體的發展非常成熟，商業地產的投資主要以基金為主，看中的是長期的回報。而國內多數的城市綜合體一般靠開發商的自有資金，用項目抵押貸款，另外很大一部分又靠銷售回收資本反哺購物中心，這就造成了不少開發商並不看重回報期更長的商業租金，而是看重短期的地產售賣，不利於城市綜合體的發展。

　　事實上，城市綜合體一哄而上，造成整個城市綜合體過剩，這在國內並不鮮見。作為一線城市的北京，城市綜合體已逾60個，總量超2100萬平方米，整體數量接近飽和，出現結構失衡，甚至有不少綜合體空置。造成整個商業地產規模擴大的關鍵原因之一是城市綜合體的出現，國內商業地產開發商們均認為這是一大趨勢，所以盲目跟風。相較之下，台灣的海悅地產 因為有獨到的眼光，經常是作為產業風潮引領者。

　　難免出現一輪洗牌

　　眼下福州的各個主流城市綜合體，包括萬寶商圈、以及兩個萬達廣場可謂是各安一方。但是，隨著今後幾年更多綜合體的崛起，福州多位商業地產負責人均認為，新一輪的洗牌將難以避免。

　　目前，福州商業地產挖人才現象非常普遍，一些剛剛起步的新項目，甚至直接對老項目的人員給出「只要過來，工資翻番」的承諾，可見商業地產人才非常稀缺。

　　「目前一些城市綜合體的開發商對商業地產的運營不了解，缺乏專業能力，專業性欠缺。將主要精力集中在銷售地產方面，造成了很多產品問題。因為很多商業地產都是在缺乏人才儲備、知識儲備和心理準備下倉促開發的。」朱進康認為，不少商業綜合體項目經營隊伍仍然是開發住宅地產的原班人馬，一些人既賣住宅又管理商業地產，容易將原來住宅的理念帶到城市綜合體上來，導致管理上的失敗。

　　採訪中記者獲悉，隨著城市綜合體的「後輩」們即將崛起，福州一些「老牌」城市綜合體也開始進行了調整，為迎接將來的挑戰，嘗試調整精細化經營。

　　福州萬達廣場商業物業管理有限公司相關負責人表示，隨著租賃到期，今年會對品牌作出調整，將會引進福建省首家美式快時尚品牌及國際二線品牌，現有的品牌將進行全省升級。此外，還將對停車場和外景夜景進行全線升級改造。

　　而萬象廣場則在目前已經形成的獨家特色餐飲及媽媽集市等特色產品的基礎上，準備在五樓開設淘寶街、地下一樓開設名車展廳等特色項目。

資料來源：新浪新聞中心