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預售屋 就像兩面刃 台中預售屋完工前漲200萬 但彭淮南抨擊預售屋像期貨
作者: 海悅廣告 日期:
新聞分析－預 售屋 就像兩面刃
工商時報 【蔡惠芳】
近40年來，預售 屋的存廢，總是成為房價狂飆時的焦點話題，平心而論，預售屋制度就像兩面刃，利弊參半、優劣互現。
對於購 屋客戶來說，最大優點，首先是付款輕鬆，可在2~3年施工期繳交房價3成作為自備款、手頭資金可作最有效運用，其餘7成於交屋後銀行撥款時繼續繳款；其次，客戶可於預售期間要求建商量身訂做，避免建材無謂浪費、減少建材廢棄物污染。
不過，缺點是必須承購景氣衰退期房價於交屋後下跌的潛在風險，自備款繳交期間違約被沒收的風險，以及無法掌握未來鄰居素質，銀行貸款成數於交屋後可能縮水，坪數誤差導致的合約糾紛，以及建商施工品質不如預期等風險。
對於建商而言，利用預售制，可透過財務槓桿原理，以一當百、以小搏大；不過，當通膨導致建材成本大漲，也將承擔盈轉虧、甚至財務危機的潛在風險。
然而，當彭總裁「控管預售屋」的一席話，再度喚起大家對於預售制度的檢討聲浪，究竟預售屋是居住不正義？還是強迫無殼蝸牛儲蓄購 屋的入場券？各界看法很兩極。
這波房價狂飆，始作俑者是低利環境造就的游資浮濫，有漏洞可鑽的預售屋制度、加上不動產稅制千瘡百孔，使得游資無孔不入，趁勢炒作。
不可否認，預售屋行之多年以來，確實有投機炒房客介入牟利，尤其利用少數門檻超低的付款條件，讓預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床；近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，也都是從預售屋制度所衍生。
因此，政府主管機關確有管理預售制度的必要；不過，檢討和管理預售屋制度，權責在於內政部，並不在央行，如何拿出積極性作為，提供全民安居樂業的環境，內政部責無旁貸。（資料來源：中時電子報）
台中預售屋轉四手 完工前漲200萬
【聯合報╱記者莊亞築、喻文玟、洪敬浤／台中報導】
台中市近兩年來預售屋交易熱絡、房價攀升，不少投資客趕在交屋前換約，不但避開奢侈稅，也不用辦貸款、繳交水電等雜費，輕鬆進帳數十萬至百萬元，操作猶如期貨，但幾乎穩賺不賠。
陳姓上班族兩年前在台中市南區買一間四十坪大的預售屋，總價六百五十萬元，這兩年繳自備款加上工程款，支出一百五十萬元，年底就要交屋，但她卻沒有要搬進去，反而趕在交屋前售屋，仲介竟不到一周就成交，「賺了六十萬元，等於是上班一年的薪水」。
台中一家建設公司的經理說，過去台中市預售屋買賣很少有人在交屋前換約，但近兩年來卻掀起一股換約熱，除投資客，也有原先是自住型的買者不想受奢侈稅限制，加上房價上漲，乾脆獲利了結，也搭上換約潮。
這名業者說，政府猛打豪 宅，也將部分豪 宅投資客逼進首 購市場，這些投資客只要拿出數千萬元就有辦法大炒首 購宅，甚至傳出有建案被數個投資客聯合買光，待建案完銷後再重新開盤，一坪加個五千、一萬就賣，獲利很可觀。
業者透露，不少投資客都有長期合作的房仲業者，近一、兩年不少房仲看投資客操作手法屢試不爽，也紛紛跳下去買屋，「別看一間只賺個三、四十萬元，數量多就很驚人。」
他也說，隨著市區土地越來越少、建築成本不斷提升，台中房價只會越來越高，這股換約熱潮苦了一般購 屋族，房價只漲不跌，他曾看過一間房屋換過四次約，這棟房屋從預售到快完工，房價漲了兩百萬元。
業界指出，三年前還有機會在台中市中心買到四、五百萬元、約卅坪的首 購宅，現在卻得花上八百至一千萬元才買得到。（資料來源：聯合新聞網）
彭淮南 抨擊預售屋像期貨
工商時報 【記者呂清郎／台北報導】
中央銀行總裁彭淮南昨（2）日在立院財委會答詢時指出，預售屋的銷售方式，有如「房屋期貨」，助長房價上漲，進而牽動現貨市場房價；立委孫大千接話詢問「預售屋制度是不是應加以規範改革？」彭淮南並未表示反對。
彭淮南指出，根據現行預售屋的銷售方式，就好像是一種「房屋期貨」，他進一步舉例說，買一棟一般房子（成 屋）的錢，大約就買進10間的預售屋（付先期款）；暗指如投資客等非自用需求的資金，會大量投資預售屋，等房價上漲後立即出售，變相助漲房價，連帶影響房屋現貨市場價格。
立委許添財昨質詢指出，央行控制貨幣供給政策，卻使得房價所得比不斷攀升，雖不是央行應負全責，但也要負擔一部分責任；尤其央行採取選擇性信用管制措施，但卻是房貸、建築貸款餘額不斷創新高（逼近7兆元），整體市場游資氾濫，連國外所做的房價變動報告，台灣房價變動更是名列前茅。
彭淮南強調，房價問題不能完全歸咎於貨幣政策，其實兩者有點關係、卻不是全然相關，不能劃上等號；例如有些國家的實質利率很高，但房價仍在上漲。反觀我國的資金寬鬆，主要來自於超額儲蓄，央行已竭盡所能利用發行定存單方式，大量收回市場剩餘資金，這也解釋了房價和貨幣政策之間並不是等號。
彭淮南強調，不動產選擇性信用管制措施，未來是否會持續或退場，必須觀察市場房價漲幅及所得比的兩大指標；例如台北市及新北市房價漲幅比較高，這與所在的地點（精華區）、交通（捷運）、人口及預售屋銷售制都有關係。
立委費鴻泰質詢說，央行上周理監事會議相關談話卻讓市場解讀央行即將重啟升息循環，有可能對房市造成很大的衝擊，事實是否如此？
彭淮南強調，央行是基於提醒民眾要有防患未然的風險意識，消費者應注意利率可能的變動，這也有助於台灣金融穩定，這並非代表調升利率，更不樂見房 地產因此不穩定。（資料來源：中時電子報）
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