订阅
這一只公文 會成為房價最後殺手？
作者: 海悅廣告 日期:
這一只公文 會成為房價最後殺手？
撰文者紅色子房
11月初，許多媒體曾針對營建署所公布未來「容積獎勵全面設限」的修法政策，進行大篇幅報導，學者專家們斷言已高價購地的建商，為了避免容積獎勵無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，促使房屋供給量大增。在預期供過於求的情況下，房價有機會下跌。
真的會這樣嗎？
建商面對這樣利益縮減的危機，從民國86年「全面實施容積率」時代後的經驗，可知道建商們會分三種來面對。
一般理論來說，以新成 屋為例，建商在蓋房子時，要將建築圖說掛號審議並取得「建造執照」再辦「開工」。等完工後取得「使用執照」，新成屋 出售的時候才會有「價格」。
舉例來說，我們生病看醫生，要「掛號」、「看病」、「吃藥」才會出現「療效」；從建商蓋房子來看，也是要「掛建照」、「開工」、「完工取得使用執照」才會出現「價格」。因此面對「容積獎勵全面設限」的政策，我用病人行為來形容這三種建商的作為有：
第一種：立即掛號就醫痊癒型的建商
許多小建商其實囤地不多，手上一兩個建案坦白說在民國104年7月以前一定可以「消化」完畢，接著就繼續跟新的地主們談合建及都市更新。主推案在雙北市的小建商們，除了持續以精工堆砌出手上賣相不錯的小建案外，「確定容積獎勵上限」這件事反而更有助於他們與地主談條件，因為「確認未來可建容積上限」將讓地主對建商可能賺多少錢都清清楚楚，剩下就是讓地主選哪家建商願意讓利更多，哪家建商品牌有助於提高賣價讓地主賺錢。
這樣房價會跌嗎？未必，因為小型品牌建商會更堅持他們價格，以免地主拿走大部分的利益。
第二種：掛號看病轉診不吃藥型的建商
根據監察委員調查，民國86年全面實施容積率前，的確有一波「搶照」風潮，建商們趕著「掛號」申請建造執照，以適用舊有較高的容積率。
但依據內政部營建署統計，從86年全面實施容積率前所核發的建造執照，已申報開工但至今實際未開發共163件，其中有10案是核發建造執照超過20年以上。這就是所謂「帶照養地」。
這些建商們「帶照養地」，在工程上持續配合政策辦理變更設計或展延工期，最後在適當時機轉賣給其他建商獲利。由於這種帶有建造執照的土地，仍保有最大容積率以及可建築樓地板面積，因此開發商通常有意願以較高價格買進這類「帶照土地」。
這些「帶照養地」的案子，雖會適時「搶照」卻不會「搶賣」，因為未來有可能轉手他人，自然也不會有推案量出現，進而影響市場價格。
第三種：直接跟醫院院長談條件的建商
這個醫院院長就是政府，而且其實已經發生了。
讀者們可以參考內政部營建署今年5月2日及11月6日所發布的公告，有什麼不一樣？
沒錯！原實施日期從今年7月1日，調整到明年103年1月1日，又延後到後年104年7月1日，表示已經有高層去關心啦。
至於104年7月1日全面實施的這個日期，由於目前只是都市計劃法台灣省施行細則的規定，其他法律位階平行的各直轄市自治條例是否能如期配合修法還得觀望，說不定屆時還會再往後延呢！（到時會不會有建商發現，這陣子根本就白搶了）
「搶照潮」的建商會促使房價下跌嗎？
嗯，短期不會，紅色子房認為「搶換現金潮」的建商才會促使房價下跌。
那麼要怎樣讓建商釋出房價善意，願意從市場搶換現金回來？
答案其實在於融資銀行對建商的態度。
怎麼做？問央行總裁就知道。(資料來源：商周雜誌）
上月移轉棟數 新北增12％
新店「玉上園」交屋 成長175％居冠
受「玉上園」交屋影響，十一月新店區買賣移轉棟數一千一百八十五棟冠居新北市。范厚民攝
【郭寶懃╱台北報導】昨日台北市、新北市、台中與台南分別公布11月買賣移轉棟數，台北市月減3.5％為2983棟；而新北市月增12.7%，因有新店區指標建案「玉上園」交屋，推升新店區月增175.6％冠居新北市。
台北市買賣移轉棟數11月2983棟，較上月下滑3.5%，成交量最高在中山區580棟，月增幅21.6%。淡江大學產經系教授莊孟翰認為，中山區以前特種行業多，導致該區套房租售多，許多投資客會在此投資小套房，另外自住客若買不起其他區，也會買中山區1200~1500萬元的2房格局。
新北市11月買賣移轉棟數總計7264棟，較上月增12.7%，其中新店區1185棟，增加175.6％，居新北之冠
台北市買賣移轉棟數前5名
新北市買賣移轉棟數前5名
建案樂觀看待年底
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新北市新店區受到預售 屋「玉上園」交屋帶動影響，月增175.6％，加上受惠於捷運網絡完整，有利於大台北地區通勤族往新北市。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，11月移轉棟數反映的是10月到11月上旬的買氣，這段時間雖然奢侈稅議題尚未定案、買盤偏向保守觀望，但許多新建 案都樂觀看待年底的需求，所以各都最賣座行政區，相較於前一個月，大多出現非常明顯的增幅。
雙北市建物買賣移轉棟數變化
台中北屯區建設多
在台北工作3年多的Mini表示，現在房屋價格太高，像是新莊與板橋都買不起，若以首 購來說，會以小坪數為主，主要先求有再求好，若有結婚生孩子，以後再換大屋，她說央行會調升房貸，現在買也怕初期買得起，以後付不出來。
台中市11月建物買賣移轉棟數為4355戶，與10月比較略減1.8％。該行政區交易量排行前三名為北屯區為742棟、西屯區為652棟與北區421棟。住商不動產中區協理賴萬指出，北屯區新成 屋量體多，加上近期74線快速道路年底通車，與14期重劃區建設利多，許多換屋族會前往該區購屋。
台南市11月建物買賣移轉棟數為1940棟，較上月減3.6％，行政區交易量排行前三名為永康區為320棟、安南區為264戶棟與東區258棟。
永康區中古屋熱銷
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，永康區與緊鄰的東區比較，平均房價相對便宜，除了中古屋交易熱絡，也有部分零星的新成 屋過戶。 （資料來源：蘋果日報）
撰文者紅色子房
11月初，許多媒體曾針對營建署所公布未來「容積獎勵全面設限」的修法政策，進行大篇幅報導，學者專家們斷言已高價購地的建商，為了避免容積獎勵無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，促使房屋供給量大增。在預期供過於求的情況下，房價有機會下跌。
真的會這樣嗎？
建商面對這樣利益縮減的危機，從民國86年「全面實施容積率」時代後的經驗，可知道建商們會分三種來面對。
一般理論來說，以新成 屋為例，建商在蓋房子時，要將建築圖說掛號審議並取得「建造執照」再辦「開工」。等完工後取得「使用執照」，新成屋 出售的時候才會有「價格」。
舉例來說，我們生病看醫生，要「掛號」、「看病」、「吃藥」才會出現「療效」；從建商蓋房子來看，也是要「掛建照」、「開工」、「完工取得使用執照」才會出現「價格」。因此面對「容積獎勵全面設限」的政策，我用病人行為來形容這三種建商的作為有：
第一種：立即掛號就醫痊癒型的建商
許多小建商其實囤地不多，手上一兩個建案坦白說在民國104年7月以前一定可以「消化」完畢，接著就繼續跟新的地主們談合建及都市更新。主推案在雙北市的小建商們，除了持續以精工堆砌出手上賣相不錯的小建案外，「確定容積獎勵上限」這件事反而更有助於他們與地主談條件，因為「確認未來可建容積上限」將讓地主對建商可能賺多少錢都清清楚楚，剩下就是讓地主選哪家建商願意讓利更多，哪家建商品牌有助於提高賣價讓地主賺錢。
這樣房價會跌嗎？未必，因為小型品牌建商會更堅持他們價格，以免地主拿走大部分的利益。
第二種：掛號看病轉診不吃藥型的建商
根據監察委員調查，民國86年全面實施容積率前，的確有一波「搶照」風潮，建商們趕著「掛號」申請建造執照，以適用舊有較高的容積率。
但依據內政部營建署統計，從86年全面實施容積率前所核發的建造執照，已申報開工但至今實際未開發共163件，其中有10案是核發建造執照超過20年以上。這就是所謂「帶照養地」。
這些建商們「帶照養地」，在工程上持續配合政策辦理變更設計或展延工期，最後在適當時機轉賣給其他建商獲利。由於這種帶有建造執照的土地，仍保有最大容積率以及可建築樓地板面積，因此開發商通常有意願以較高價格買進這類「帶照土地」。
這些「帶照養地」的案子，雖會適時「搶照」卻不會「搶賣」，因為未來有可能轉手他人，自然也不會有推案量出現，進而影響市場價格。
第三種：直接跟醫院院長談條件的建商
這個醫院院長就是政府，而且其實已經發生了。
讀者們可以參考內政部營建署今年5月2日及11月6日所發布的公告，有什麼不一樣？
沒錯！原實施日期從今年7月1日，調整到明年103年1月1日，又延後到後年104年7月1日，表示已經有高層去關心啦。
至於104年7月1日全面實施的這個日期，由於目前只是都市計劃法台灣省施行細則的規定，其他法律位階平行的各直轄市自治條例是否能如期配合修法還得觀望，說不定屆時還會再往後延呢！（到時會不會有建商發現，這陣子根本就白搶了）
「搶照潮」的建商會促使房價下跌嗎？
嗯，短期不會，紅色子房認為「搶換現金潮」的建商才會促使房價下跌。
那麼要怎樣讓建商釋出房價善意，願意從市場搶換現金回來？
答案其實在於融資銀行對建商的態度。
怎麼做？問央行總裁就知道。(資料來源：商周雜誌）
上月移轉棟數 新北增12％
新店「玉上園」交屋 成長175％居冠
受「玉上園」交屋影響，十一月新店區買賣移轉棟數一千一百八十五棟冠居新北市。范厚民攝
【郭寶懃╱台北報導】昨日台北市、新北市、台中與台南分別公布11月買賣移轉棟數，台北市月減3.5％為2983棟；而新北市月增12.7%，因有新店區指標建案「玉上園」交屋，推升新店區月增175.6％冠居新北市。
台北市買賣移轉棟數11月2983棟，較上月下滑3.5%，成交量最高在中山區580棟，月增幅21.6%。淡江大學產經系教授莊孟翰認為，中山區以前特種行業多，導致該區套房租售多，許多投資客會在此投資小套房，另外自住客若買不起其他區，也會買中山區1200~1500萬元的2房格局。
新北市11月買賣移轉棟數總計7264棟，較上月增12.7%，其中新店區1185棟，增加175.6％，居新北之冠
台北市買賣移轉棟數前5名
新北市買賣移轉棟數前5名
建案樂觀看待年底
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，新北市新店區受到預售 屋「玉上園」交屋帶動影響，月增175.6％，加上受惠於捷運網絡完整，有利於大台北地區通勤族往新北市。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，11月移轉棟數反映的是10月到11月上旬的買氣，這段時間雖然奢侈稅議題尚未定案、買盤偏向保守觀望，但許多新建 案都樂觀看待年底的需求，所以各都最賣座行政區，相較於前一個月，大多出現非常明顯的增幅。
雙北市建物買賣移轉棟數變化
台中北屯區建設多
在台北工作3年多的Mini表示，現在房屋價格太高，像是新莊與板橋都買不起，若以首 購來說，會以小坪數為主，主要先求有再求好，若有結婚生孩子，以後再換大屋，她說央行會調升房貸，現在買也怕初期買得起，以後付不出來。
台中市11月建物買賣移轉棟數為4355戶，與10月比較略減1.8％。該行政區交易量排行前三名為北屯區為742棟、西屯區為652棟與北區421棟。住商不動產中區協理賴萬指出，北屯區新成 屋量體多，加上近期74線快速道路年底通車，與14期重劃區建設利多，許多換屋族會前往該區購屋。
台南市11月建物買賣移轉棟數為1940棟，較上月減3.6％，行政區交易量排行前三名為永康區為320棟、安南區為264戶棟與東區258棟。
永康區中古屋熱銷
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，永康區與緊鄰的東區比較，平均房價相對便宜，除了中古屋交易熱絡，也有部分零星的新成 屋過戶。 （資料來源：蘋果日報）
标签:
评论: 0 |
引用: 0 |
阅读: 1139
