房地產泡沫后你就能買起房子嗎？ 房地產創新的四件事

房地產泡沫后你就能買起房子嗎？

說房價還會漲、城市房子需求旺盛，肯定有人罵；但說房地產快泡沫了，肯定很多人拍手叫好。然而，我們看見的事實總是與我們的情感好惡不一致。

房地產 泡沫 房子

說房價還會漲、城市房子需求旺盛，肯定有人罵；但說房地產快泡沫了，肯定很多人拍手叫好。然而，我們看見的事實總是與我們的情感好惡不一致，也就是說我們看到的事實趨勢卻總不按照我們的情感觀的好惡而往我們想要的方向傾斜。

中國地產大佬任志強說，不管你愛不愛聽，房價還會漲---他很可能是對的，北上廣深等一線城市的房價曲線圖就是對任志強的背書。關於房價走勢的預測，任志強跑贏了大部分悲觀派。

是的，縱觀中國這幾年，哪一樣商品不泡沫化？十年前白菜五毛錢一斤，現在六元錢一斤，漲了多少？漲了12倍，十年前房價也就幾百元，現在大幾千，也是一樣的，都存在泡沫。所以說，我們整個社會都出現了商品泡沫化，而不僅僅是房子出現泡沫化。問題是房地產泡沫化太嚴重了。

事實上任何一個企業，包括房地產商，當然想合理的價格多賣產品實現資金回籠，但問題是土地受限制（意味著生產受限制，供給受限制），以及過高的成本。

對於那些喊泡沫的人，我們僅依靠自己的好惡去判斷，完全忽略了事情的本質。當房價漲的時候大伙都喊調控，結果越調越高，這是為什么？政府越調控，監管越多，審批越多，交易成本越貴，羊毛出在羊身上，哪有不貴？

當房價三千元的時候，我們會摸摸口袋里每個月一千五百元，說太貴，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌。當房價六千元的時候，我們摸摸口袋里每月三千元，說太貴，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌。

當現在房價一萬的時候，我們口袋每月五千元，收入與價格不相符，不符合經濟規律，肯定會跌……在我們的眼里，沒有永遠不跌的商品，美國一樣，日本也一樣，泡沫遲早將會到來，已經在路上了，近了。

因此，房價貴是肯定的了，不管是否存在泡沫，房價都很貴。可以這么赤裸裸地說，房地產平臺是某些集團赤裸裸掠奪老百姓不吃不喝幾代人辛苦勞動成果的場所，是一個場所，掠奪場所，也就是一個平臺，財富轉移平臺。

中國老百姓目前對於房地產市場的態度有兩種人，第一種人罵奸商，另一種人就是唱衰房價，盼泡沫破。

事實上房地產不算什么泡沫，商品生產的成本本身就高，即便有泡沫，試問那些唱衰房價盼泡沫的人，房地產泡沫破裂了我們能買得起房嗎？房地產泡沫破后我們更買不起，在溫和的經濟增長期我們都買不起，泡沫后整個社會經濟蕭條期我們就能買得起嗎？我們更買不起，那時候我們的生活肯定比現在還艱難。

當然，那些連綿不絕的樓盤絕對是人類歷史上一個巨大泡沫的一部分。沒有不會破裂的泡沫，問題只是時間和方式。但是泡沫將在什么時間以什么方式擠爆是不確定的。

之所以不敢確定，一來是基於人類行為的復雜性，預測未來總是一種狂妄。而就房地產泡沫 而言，實在是由於中國特色的政治經濟結構，導致市場供需邏輯失靈，一般的經濟分析失效。依附並得益於房地產泡沫的諸多得益者，正在動員各種資源，對抗房地產泡沫的破裂趨勢。

那么，到底誰在阻止房地產泡沫的破裂？

青年經濟學者溫克堅近日撰文稱，那些擁有一套甚至多套住房的有房一族，是社會學意義上的中產偏上階層，他們大概不希望房價大幅調整，但由於這個群體並沒有能力實質性的影響公共政策，他們並不構成狙擊泡沫破裂的重要力量。

而真正有意愿，有能力狙擊房地產泡沫破裂的主要角色是開發商和地方政府。

溫克堅稱，房地產泡沫破裂意味著價格下跌、交易萎縮、行業蕭條、企業破產。直觀的看，對房地產開發這個行業來說當然是利空。因此和這種行業性角色相吻合的是，開發商們希望房地產行業繼續保持高歌猛進的姿態，黃金十年之后最好連著白金十年，林毅夫和龔方雄這類不斷唱好未來的經濟學家是他們的最愛。而當市場轉季，交易量下降，泡沫破裂的輿論甚囂塵上的時候，狙擊泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反應。

從2003年以來，房地產市場其實已經經歷過幾個波段起伏，除了王石偶然發表一些示警性言論，絕大部分開發商似乎都被某種樂觀期待所引導，不愿接受房地產領域存在泡沫的論斷。面對市場真實而艱難的情境，他們會相互打氣，相互感染，秉持對未來美好前景的期待。

這種樂觀態度的重復，會產生潛移默化的效果，簡直就符合勒龐那個思維一致化的著名論斷。雖然有個別例外，但作為一種社會現象，開發商群體都在為迎接更美好未來而備受煎熬，這似乎變成了某種咒符。

這種態度的一致化，導致了開發商行為的一致化，面對艱難的市場行情，他們以各種方式死撐。房地產是資金密集型行業，融資一直是開發商的達摩克利斯之劍。通常來說，如果市場前景不妙，銷售趨緩的話，理性反應應該是盡快降價促銷，通過去庫存化來保持健康現金流。

但是在現實規則中，除了溫州這種對資金特別敏感的典型的市場化地區，大部分城市的開發商們都以各自的方式扛著，窮盡包括銀行信貸，員工籌款，項目信托，民間高利貸等各種渠道融資，目的都是為了熬過銷售低迷期，迎接信念中的地產春天。

開發商們的這種有代表性的反應模式，短期來看，的確推遲了泡沫破裂的時間，為行業獲得了喘息空間。通過復雜的融資安排，房地產泡沫滲透到整個經濟體中，客觀上形成房地產綁架經濟體的征兆。

開發商們對行業共同利益的捍衛符合一定的邏輯，但是其背后的認知基礎未必合理和堅固，事實上這種對危機缺乏恰當認知的抱團模式，后果是可怕的，因為這種一致性行動，降低了風險識別能力，抑制了企業之間正常的競爭，市場對失敗者的清空機制也無法發揮作用。

任志強在房價判斷上的屢屢正確給了他額外的自信和話語影響力，但是人不可能一貫正確，任志強的偏執觀點和為行業利益而戰的形象，以及他的話語影響力，替代了開發商們通過價格競爭而形成的差異化判斷，可能構成一種極大的誤導，最終給整個行業帶來災難性后果。

當然，開發商們的一致性反應，也許只是一個表象，表面的行業共同利益背后，其實是各參與者各自的精心盤算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脫逃。不過如果生活經驗是某種借鑒的話，這種盤算失敗的概率也非常高，因為雪崩一旦發生，就沒有時間逃生了。更何況，開發商們事實上被更深層次的協同機制所引導，很多時候失去了應變的靈活性，這就必須分析狙擊房地產泡沫破裂的更厲害的一個角色---地方政府。

筆者已經陸續對地方政府在房地產領域中的角色做過一些描述，一個基本結論是地方政府有充分動力來維護房地產行業的繁榮，地方政府也有充分動力來阻止泡沫的破裂。（資料來源：鉅亨網新聞中心＼BWCHINESE中文網）


馮侖：房地產創新有哪四件事

新浪財經訊 「2013(第十二屆)中國企業領袖年會」於2013年12月7日-9日在北京舉行。萬通地產董事長馮侖先生在會議演講中談到我們所有創新工作的核心有四個方面，第一個方面是行為，決定空間價值的事情是人的行為。第二部分就是成本，如果大家開會，我不需要把這個空間做的穿金戴銀。第三件事情就是技術，我們創新會有一些技術上的創新，創新對於空間價值最大的影響就是科技。第四件事，住宅方面的創新就是細分市場。

以下為馮侖發言實錄：

馮侖：我今天就跟大家分享一下房地產，房地產這件事情，最近看到媒體有講，政治局開會新聞報導這樣講加強住宅保障和房地產市場的調控。房地產經過20年以後現在恰好開始有角色了，這個角色就是這兩天開會的時候，昨天注意看到王健林是一個角色，隔壁老胡講住宅，那又是一個角色，你發現住宅是住宅，商用是商用，這兩個角色已經開始分得很清楚了，這就是青春期。青春期之前，五年前，十年前，我們每年銷售3萬，6萬、8萬億的房子，絕大部分都是住宅，就是沒有性，講房地產等於住宅，今天講住宅就不等於房地產，因為房地產的概念遠遠大於住宅的概念。所以，我們來這裏分享未來的房地產，我們必須要講到，相當於我們講人的故事必須要講男人，要講女人，否則這個人的故事就講不完全。

那麼，我們為了把這個故事講完全，我先問大家一個很有趣的事情。你們認為房地產是幹什麼的？大家每天都來聽房地產，你鬍子大，你歲數大，你說房地產是幹什麼的？這個行業是做什麼的？

回答：我覺得是住的，現在都把它認為不動產。

馮侖：不動產是幹嘛的，我們這個行業是做什麼事的？

回答：賺我們錢的。

馮侖：哪個行業不賺錢。

回答：它是用來投資的。

馮侖：這都是過程中，我們自己行業怎麼講？我們自己行業叫做房地產是創造有價值的人造空間，這是我們的工作。首先，是創造有價值的人造空間，是人造空間，那麼，人造空間從哪兒來呢？這個故事得往回講30萬年以前。你們知道在非洲草原看到肯亞、南非，當時最大的挑戰我們的對手是獅子、獵豹和老虎。在這樣一個競爭情況下，人突然學會了直立行走，但是你不能躲過獅子的侵害，獅子跟人怎麼競爭，人怎麼活下來？獅子也活下來了，其中一個重要的是獅子是短跑運動員，跑了以後用嘴散熱，而人是長跑運動員，人可以一邊呼吸一邊跑，因為直立行走，獅子爬著的時候心臟負擔很重，所以他跑完大口呼吸，停一下，這時候人就一邊跑，一邊喘氣，但是問題就來了，如果你短跑就不出汗，人就一邊跑，一邊散熱，毛就開始退掉，於是人為了戰勝獅子的襲擊，毛跑沒了，只有剩下局部有毛。

然後，沒了毛之後就出現了一個問題，這風黨羽就是問題，有毛的時候冷熱不清，沒毛的時候人就有問題，所以有衣服的需要。所以，獅子永遠都在戶外，沒毛的時候就開始找一個洞，這樣下雨、曬身體能夠安全。但是，逐步發生洞裏面競爭的還有短毛的老鼠，還有硬殼蟲，凡是這些毛短的和沒毛的都要找洞。於是，在六千年以前，在陝西就開始架木為巢，開始人創造第一個人造空間。然後有一個人造空間，而有巢，架木為巢是人類最早的房地產，那個時候不賺錢。由於人造空間有限，後來又有了貨幣，有了一夫一妻制，有了私有財產，有了市場，有了交易，於是這個有限的人造空間大家要想進就得給錢。而且造這個人造空間越造越好，成本也越高，也要收錢。於是人造空間就變成了一個產業，房地產便是創造有價值的人造空間，我們創造的所有的人造空間是收費的，青海高原，西藏、新疆、廣袤的自然空間，你去待著可以不收費，那不是房地產商乾的事，但是你會像最早的在東非草原上的原始人類一樣需要找洞，草原上沒有洞你想搭一個房子就得給錢。

所以，房地產這件事情本身說起來非常簡單，就是創造有價值的人造空間，就是四堵牆，一個頂，加一個地板，在這個人造空間里我們發生的所有活動都要付成本，你所付的成本就是我們的收益，而我們的收益就變成這個空間的價值形態，就可以估值。大家現在知道房地產就這麼一個買賣。所以，我們的責任就是為了讓大家安全、舒適、便捷的生兒育女和家人在一起，來開會，去酒店，最後去八寶山告別廳，所有這些事都是在人造空間里完成的。只不過人類進步以後，在人造空間把它根據人的行為方式把人造空間細分了，我們現在80%的時間絕大部分人幾乎百分之百的人都在人造空間里生活和工作。正因為這樣房地產的市場和生意一直可以發展下去，而且至今不可能被互聯網淘汰。我們不可能互聯網出來以後，我們回到東非草原上，一人批一張獸皮，跟獅子一再一起和睦相處。

講這個故事的意義在哪兒？房地產的創新和這個人造空間的價值一樣，我們所有的活動，無論住宅還是商業部動產都會圍繞四個方面展開，我們所有創新工作的核心就是這四個方面更優化的配置，使這四個方面更有價值。第一個方面是行為，決定空間價值的事情是人的行為，比如你們都站著，這個地方收不到很多錢，但是你坐著，打麻將、遊戲、賭博，我們收到很多錢。如果你躺著，桑拿、美容、八寶山告別，然後醫院，我們收到的錢更多，所以站著不如躺著收錢多，這就是行為決定。另外，你需求彈性大的行為付錢多，比如吸毒、賭博、賣淫、嫖娼，很多事需求彈性大，容易上癮，像薛蠻子。但是，這些事不能做，所以政府比允許做，凡是做這個你這個空間給人收錢，掃黃打黑你還得賠錢。所以，合法範圍內找需求彈性比較大的收費比較多。我們根據它的行為有不同的現金。

第二部分就是成本，如果大家開會，我不需要把這個空間做的穿金戴銀。所以，成本控制對我們的價值很重要。馬桶上面都變成了牆、大理石全部是金的沒有必要，所以空間要根據它的行為和收費最後成本上要管好。

第三件事情就是技術。我們創新會有一些技術上的創新，創新對於空間價值最大的影響就是科技。如果我們科技創造，比如有空調我就多收錢，水配的好我也多收錢，有設想，安全比較好，我也多收錢，有電梯我也多收錢，有熱水我也多收錢。科技越來越進步，一個空間里的舒適度，便捷性越高，我應該可以多收錢。而且因為技術上的進步吸引大家來，如果沒有空調的地方，今天在這兒開會，我相信一半人都走了，但是因為有空調，大家在這裏很開心。所以，技術對我們空間價值有很大的影響。

最後，管理。同樣一個空間我們用什麼方式來管理，包括設施管理，能源管理，資本管理。你比如說T3，T3這麼老大，大家知道是冬冷夏暖，這麼大一個空間，光一年的電費少不了一個億。所以，把它做好以後才發現，要管好這個T3，一年電費得上億。於是就捨不得把電開這麼足，於是空調夏天也開的不夠，冬天也開的不夠，於是冬天冷，夏天熱。這就是運營和管理。如果你管理的不好，你比如一開始設計的時候，做四個小盒子，外面再做一個大盒子，每一個小盒子熱量保護的好，少支出很多電費，整體上就會節省。

所以，我們的創新圍繞著空間價值就在這四個方面去動作。要麼我們想辦法讓你們的行為改變，你們不願意躺著的，我弄個床特舒服。如果不能改變你的行為，那就降低我物業成本，創新的時候降低成本，根據你幹什麼，你就來培訓的，我這個成本帖牆紙就行了，不需要軟包裝這個牆。如果成本也搞不定，我就技術上想想辦法，我就不裝中央空調了，我弄一般的掛式空調，大家反正來上課，不計較就走了。如果這些東西都一定的情況下，我管理不斷的革新，管理上越來越好。比如萬通在阜成門有一個大樓，我們一直想是不是把它拆了，自己當自己的拆遷戶。為什麼？我肯定不對自己強拆，第二、我絕不做自己的釘子戶，為什麼？萬通廣場那邊現房才賣2.5萬，我們當年的廣場，但是這個地方拆遷成本已經5萬了。假如我拆了重建，當然區裡邊也很支持，加入一平米至少還能增加5、6萬的價值，這個就叫資本去管理。這麼一管理，坐地就增加了。

所以，我們的工作，我們的創新，房地產創新說來道去要把這四個因素調好，調好以後，我們就賺到更多錢了，所以賺到更多錢，並不一定從你們住宅上賺，這一點大家老是誤解。因為我今天講房地產，不是講住宅，所以地產商實際上跟大家一樣，都是賺到它合理的和讓大家滿意的時候才能夠拿小費，如果大家不滿意，肯定給了錢就必須要罵人。

接下來非常簡單，我們看一下住宅，住宅在哪幾個方面改善這四個要素？住宅目前的創新有三種方法，第一種方法叫住宅產業化，住宅產業化解決的問題是什麼？規模、成本、速度，它要規模大、成本低、速度快，核心是降低成本，這就是它的創新。而要解決這個問題，住宅產業化，也就是說在現場做的要越來越少，在工廠做的要越來越多，這叫住宅產業化。現在我們國家在工廠做的大概佔15%，萬科現在能做到40%左右，日本做到70%以上，70%以上都是在工廠做，到現場裝一下，像做電器一樣。所以，全球最大的房屋之一，在日本最大的房屋供應商之一是豐田房屋，是做汽車的。這個方面現在有三種模式，一種是萬科，日本的鋼筋混凝土模式，第二個是遠大鋼結構的模式，成本比較高，但是速度很快，環境質量比較好，舒適度比較高，但是成本高。還有英國的愛爾蘭的模式，成本適中，但是它時間只能縮短一半，就是兩年能只用半年就做好，而且工廠，生產線做了。那麼，整個這就是我們現在創新的重點，凡是住宅公司，第一件事住宅產業化，降低成本，提高舒適度，縮短建造時間。

第四件事住宅方面的創新就是細分市場。剛才我說改變你的行為，細分市場。你別老跟媳婦，跟家，這種我們做的產品滿足了，可是大家願意在海外，在其他地方渡假，落後療養，比如萬通在台北做了一個渡假的公寓，我們改變一下你的行為，滿足一下其他的要素。最有意思的是十多年前我們去溫哥華，當時比較年輕，很多事也不懂，大陸也沒有這麼開放，他們總跟我們進同性戀公寓，我們當時覺得很害羞，後來知道其實所有的創新，包括器官的使用也可以創新。因為溫哥華有大量的這些器官創新者，他們想創新使用，就是做基友，這都可以創新。所以，他們創新了以後，假定說我們現在在北京，北京人好基友專門做房子，做100套，上海做100套，這叫差異性，你改變了別人的行為，讓其他行為改變的人我們給他提供服務，這也是一個創新的途徑。我到台灣看到非常有趣，一個老闆做了40套房子，說給女士的單身公寓，我覺得挺好，過了一年，我又去，他說我又做了23套還是單身公寓，我說你們這麼多單身怎麼做這點？他說我這個是做的很仔細了，第一個叫單身不單居的女性公寓，就是單身但是肯定不獨居，有人跟她住。這20多套是單身，肯定是自己住的，有怪僻，或者說不喜歡跟別人住的，這些細分到把每個人的行為研究透，接下來住宅創新的另一點就是根據行為的改變我們來提供服務。

第三個住宅方面的一個很重要的創新，我們現在就是說在服務的多樣性上創新。就是我們在前後向增加了投入，前面用定製，後麵包括裝修，個性化，包括金融服務，包括物業，包括養老、醫療，整個社區的服務越來越多，每一個服務少收一點錢，這樣也是形成了一個競爭。

所以，住宅的創新非常簡單，總體是沿著這三個方向在競爭，在創造，一是成本競爭，住宅產業化。第二、差異化產品競爭，第三多樣性，同樣一個產品提供更多的服務商競爭。

再看一下商用不動產，商用不動產非常複雜，大家現在把商用不動產庸俗化了。我前兩天去馬來西亞，人家告訴我有燕窩地產，大陸有個醫療叫醫療地產，有個文化叫文化地產，有個商場叫商業地產，有個教育叫教育地產，有個夜總會叫娛樂地產。於是，馬來西亞就學會了，那個地方有一個燕窩，叫燕窩地產。其實這些叫法都不對，準確是叫商用不動產，是B2B2C的，而住宅是B2C的，住宅是給了各家的老婆、孩子，但是商用不動產是用，誰來用？第二個B，比如我們做這個空間，給這家餐館，餐館是俏江南，它是B，誰來吃飯，在座的各位去俏江南吃飯，我只是給俏江南提供一個空間，所以我的客戶是B，不是C，這是所有的商用不動產最核心的價值就是我給B提供服務，這個B再那來用這個空間找到他的C，他從C收的錢付我的租金，這叫商用不動產。所以，大家再講燕窩地產也好，夜總會地產都不要寫，那個東西把自己騙了，一說搞文化地產，弄一個動漫基地，把自己都騙了。它的核心是B2B2C，叫商用不動產。

商用不動產怎麼創新？首先從模式上創新，模式一共有三種，第一種模式叫轉型的過渡模式，今天萬達用的比較好，叫以售養租，加社區商業，它的產品就是大量的住宅，銷售，支持一部分商業，以售養租，加上社區性商業，這就是一種模式。第二種叫經典模式，我們叫美國模式，經典模式叫中期持有，能力導向，資本權益為核心，收入多樣化，這都比較專業了。那麼，這部分最典型的美國是鐵石門(音譯)，到中國就是直接投資，和資產管理相配合。第三種模式，純粹資產的管理和經營的模式，相當於這個地方。家裡香港置地，九龍倉、太古，這種商業部動產模式也非常了得。香港置地，一共只有60萬平米，它的價值跟萬科差不多，一年銷售收入20億，30億，可是它的市值跟萬科一樣。國貿三期一棟樓就幾百億，他不用多做，就做了一件事，這就叫經典的商用不動產當中的資產管理和經營的模式，最後隨著這個地方越來越貴，我算是一個賬，我算下來，我是叫勞動人民，真的不是資本家，真是勞動人民。為什麼？我們1993年蓋了一個房子，萬通新世界廣場，三元橋蓋了一個萊茵大廈(音譯)我們全賣了，賣了好像掙了錢，結果你繳了稅，最後又買第二個向地又漲了，還不夠，又貸款，再買，一直忙活到今天20年。可是萊茵大廈這個老闆，這個樓一做完，再沒有在北京做第二個樓，這個樓就是他自己的，他就出租，現在每年資金一兩億，這樓值30萬億，人家20年沒挪窩，就弄這一件事，這叫經典的商用不動產。就是把這個萊茵大廈伺候的舒舒服服。我們萬通廣場賣了，是多業主物業，就是多主任的婦女，肯定只能是零售價，不會太高，這個市場上一定是批發比零售貴。所以，這種情況下，這個模式就很重要，一定是大家看到的資產經營類的商用不動產。

所以，今天我們大家熟悉的商用不動產，我們比較多的是注重過渡模式，以售養租的模式，而實際上賺錢最多的是第三種模式，其次是第二種模式。第一種模式適合中國現在，轉型、速度這很重要，而這個模式李嘉誠用了20年，都是在這麼一個過程，叫以售養租，加社區商業，李嘉誠和新中基(音譯)先後用了15到20年，這個模式是對的，切合中國當下，萬通現在也用。但是，應該說最賺錢的是第三種模式，像香港置地，60萬平米，每年收租金7、8億美金，這就是三種模式。

在商用不動產當中，歷來市值最大的有三種，寫字樓、購物中心、工業物流，叫工業部動產。到目前為止現在看，出現的挑戰需要創新的是商用不動產當中的購物中心。購物中心現在有兩種觀點非常有意思，大家知道今年光棍節馬雲給商用不動產做購物中心的人下了一個咒語，就是光棍節一天賣350億，所以它的意義在於打壓購物中心這種商用不動產，有道理沒有？有道理。因為目前每年的電子商務呈現30%的速度的增長。今年商品零售總額10%是電子商務，網上銷售，也就是有10%的東西已經不放在傳統的什麼連鎖商店，購物中心，便利店，沃爾瑪，都不放在裏面了，放那兒了？這10%放到物流倉庫？什麼物流倉庫？現在經典的做的物流倉庫叫做雙坡道多層智能物流倉庫，你得研究成本行為，擱哪兒去了，然後從哪兒到我們口袋，到家裡，一敲門，然後給一個郵包，一簽收。按照馬雲的估計，今後35年每年程30%的增長，到以後電子商務的零售總額相當於今天幾乎所有的商品零售總額，也就是到那個時候今天目前的商場購物中心絕大部分都應該空了，改成其他的用途。我也問過王健林王董事長，我說你覺得到底這件事有多大的影響？王董事長說，目前有20%到30%，最主要影響是書籍、家電、價值1000塊錢以上的服裝。未來怎麼樣呢？王總說未來頂得住，至少60%沒有問題。

那也就是說，這件事情未來商用不動產凡是做購物中心的要小心，你創新的方向就很清楚了，就是怎麼樣讓人在裡邊躺下來，坐下來，站著是超市，進去買了就走，而這些事都是網上可以替代的，凡是躺著和坐著的事網上都不可替代，只有站著的事網上都能替代。所以，在購物中心裏邊要研究新的業態，怎麼增加體驗，增加聚人氣的地方，增加人不得不到這個空間來的理由，創造人不得不到這個空間來的理由，這是創新的一個方向。

再有一個方向就是我們剛剛講的智能型的物流倉庫，大家知道這個領域最近增長非常快，萬通在五年前開始在工業地產，實際上就在物流倉庫裡邊開始布局，到今年為止我們現在應該在全國算第二了，第一是新加坡人，我們已經不斷的在併購，在發展這部分的業務。但是，就這樣現在還是不夠，為什麼呢？所有的商品從購物中心挪出來，都要挪到這個倉庫里，挪到這個倉庫里，我們才能夠承接，才收他的錢。但是，菜鳥出來了，又挑戰我們，所以，過日子，做地產商太不容易了。菜鳥怎麼出來了？那天沈總，我們聊天，菜鳥就講一個故事，說突然有一天中國人定阿拉斯加的螃蟹一天在天貓上定兩億隻，這把美國人嚇蒙了。但是，你仔細一想，也不奇怪，他來了也不是一天吃，也不是說一頓吃，中國有四億人，加上小城鎮人口有六億人口，一任輪不上一個螃蟹腿，所以也不離譜。但是，你擱美國，這玩意兒太離譜了。

還有一天賣栗子，一下子2000箱，因為他是在天貓上聚集起來這些訂單，一起發出去。菜鳥有把這些數據抓到，智慧美國，你把這個螃蟹運到冷庫，運到那兒，這個冷庫放在杭州、還是鄭州，還是廣州，如果放在廣州，再運到其他地方。然後菜鳥就給大家指一個道，要把這兩億隻東西放在那兒，如果我的庫建在北京，他說放在河南，把我閃了，所以我要跟他達成協議，就是你一定放這兒，放這兒我就開始買地蓋倉庫了，這樣我總有錢掙，你把螃蟹放進來，跟人進來我都收錢。但是，他說不行，如果這個螃蟹從你這兒出去，直接作為零售進到別人家裡，那開零售發票，每開一張發票我還要提多少錢？這又掙錢了，他掙錢我們也掙錢，這就是變化，物流倉庫就興起了，如果我們在網上這麼買東西，全世界運來的東西第一站放在那兒，第二站放在那兒很重要。所以，我們做物流倉庫這些就得跟著菜鳥，跟著這些大的電商公司賺，所以都是求人的事，這就是創新。

當然，我們還有創新，商用不動產和住宅如果合在一起，綜合性的創新我們就講到城市發展模式的創新，就是我們最近幾年做的立體城市，怎麼樣用更少的地建更多的房子，然後用產業來主導，就業和居住議題，節能環保還有良好的社會管理，同時又很快的速度把這個城市建立起來，建設部領導講的微城市，好生活。欣慰的是我們已經兩個地方開工了，明年還會增加三到四個地方。所以，這樣我們快速的適應城市化的需求，使房地產行業在創新當中來創造一個新型城鎮化的發展模式，有空間聚集，產業聚集，人口聚集，節能混報。那麼這樣的目標是什麼呢？目標就是讓天下沒有難建的立體城市，這也是我們一個創新，這件事要辦，還要辦得好，辦得好，所以讓天下沒有難建的立體城市。

總之，我講了這麼多故事，我希望大家都能聽懂，我也能講明白，就是在房地產領域里，核心是創造有價值的空間，而要創造有價值的空間，我們要把四個要素不斷的加以提升改良，而這四個要素在住宅領域，商用不動產領域又各自不同，只有這樣我們做好了，房地產行業才能持續、創新和發展，否則我們不能滿足節能環保的需要，也不能滿足快速的很好的城鎮化的需要，更不能滿足各行各業對房地產的道德需求。因為大家對行業都有一個道德需求，說你必須是紅心開發商，所以我們必須要做一個紅心開發商，而不是被大家批評的黑心開發商。怎麼做到？就是要創新，創造一個有價值的空間。必須創造一個空間，大家來了就相當於娶媳婦一樣這麼願意給錢，而且大家給錢相當於給小費這樣有成就感，我們就算成功了，謝謝大家！（來源：新浪網）

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