美國數百萬人今年想購屋 買房子陷阱要小心 別等樓市崩盤了

在美國買房的致命陷阱

鉅亨網新聞中心　(來源：金融界)

作者陳立彤撰文：在美國買房子有很多好處，如性價比高、連房帶地所有權都歸房主所有，但所有這些好處會因為一個壞處而黯然失色。

很多中國人喜歡在美國買房產以傳承給自己的孩子，這些孩子可能是美國人、中國人或者是其他國別的人。

在美國買房子有很多好處，如性價比高、連房帶地所有權都歸房主所有，但上述所有這些好處會因為一個壞處而黯然失色，這個壞處就是美國高達40%的房產遺產稅。

該稅雖然有一些減免，但低得不能再低的6萬美元的減免額對於那些買了大房子、尤其是那些買了很多大房子的人來說簡直是杯水車薪。

上述案例中的中國人在美國稅法下是“非居民外國人”（Non-Resident Alien）。這里所說的“外國人”是針對美國人而言的外國人，因此“非居民外國人”可以稱之為“非居民非美國人”。這里所說的遺產稅的征收是在“非居民外國人”死亡后、其生前資產轉移時發生。

為了解決上述問題，一個好的解決方案是設立一個Dynasty Trust，有人將其翻譯為“世代信托”，也有將其翻譯為“朝代信托”，以達到避稅的目的。

與其他信托少許不同的是，“世代信托”是一個不可撤銷的、長時間的信托。在“世代信托”架構下受托人（Trustee）往往比普通信托的受托人有更大的自主權向受益人（Beneficiary）分配信托收入及信托資產。

“世代信托”不僅可以讓做為美國人的信托受益人收益，其還可以讓信托設立人的其他非美國后代或旁系親屬收益。

前面說了，“世代信托”的特點受托人有很大的自主權，但這並不等於說“世代信托”是一點也不可以改變的。我們從上文可以看到，“世代信托”（以及其他信托）的設立往往是以親屬關係為基礎的，比如受益人往往是信托設立人的兒子或女兒。如果一個信托原來設立的受益人發生了變化，那么原來信托的條款顯然也必須發生變化。針對這個情況，“世代信托”必須設立一個獨立第三方且該第三方必須被預先授權可以變更信托——這個第三方必須是美國人。

信托設立完之后，下面接著的一個問題就是往信托里面充值。往美國“世代信托”里面充值的最好資產是美國屬地金融投資產品（U.S. financial investments）而非現金。

因為美國政府把這些金融產品看成是無形資產，由非居民外國人往信托里面轉移這些無形資產不用繳納美國禮品稅。

相反，根據美國稅法，由非居民外國人向信托轉移位於美國境內的不動產或者有形資產（如藝術品）則應當繳納美國禮品稅。

因為美國的稅務局（Internal Revenue Service）認為在美國銀行戶頭下的現金存款是美國屬地的有形資產，非居民外國人在向美國的“世代信托”轉讓現金時應當非常小心，以避免美國的禮品稅。

另外，建立一個美國“世代信托”對於美國的受益人來說往往比建立一個非美國信托更省稅。其主要原因是一個非美國信托向美國受益人分配收益時同樣適用美國所得稅法。而且非美國信托下的美國受益人往往有更多的合規要求。

最後，也許有人要問，同樣是房地 產，為什么轉讓給作為自然人的繼承人就得征收房地 產遺產稅，而轉讓給“世代信托”后就可以省掉這個遺產稅？

這個免稅的基本原理在什么地方。這個免稅的基本原理就在於“世代信托”中的受托人作為受托人是“不死”的，既然不死就沒有遺產，也就沒有遺產稅了。

我們常說，人生躲不開的事有兩件：死亡和稅收。如果我們躲不開前者，我們得想辦法躲開后者才是王道。（BWCHINESE中文網）（來源：鉅亨網）

美國數百萬人今年想購 屋

【聯合晚報╱記者黃秀媛╱即時報導】

Zillow房地 產資料網站的調查結果顯示，美國有數百萬人今年想買房子，可是房屋供應有限、房價暴漲和貸款標準嚴格，使很多人可能無法如願。

CNN金錢網站報導說，對20個大都會區進行的調查，發現19個地區都有5%以上居民想在未來12個月買房子，只有紐約這種比率為4%。目前租房子的人購 屋欲望特別強烈，有10%想擁有自己的房子。

這相當於有420萬人準備首次購 屋，比2013年首次買房子的人多出一倍。

但是，雖然待售屋數量略有增加，許多地區房子仍然供不應求。在舊金山、紐約和西雅圖等地，供應緊縮導致房價暴漲，超出許多首次購 屋者的負擔能力。全美去年房價提高大約11%。

同時，房貸利率也在攀升。30年期固定利率抵押貸款目前平均利率約4.3%，比一年前提高0.8%，相當於20萬元貸款每個月得多付大約90元本息。

這些購 屋者即使找到負擔得起的房子，也可能申請不到貸款。現在想得到條件最優厚的房貸，必須擁有很好的信用評分、有確實文件證明所得和就業資歷，還得支付至少20%頭款。（來源：聯合新聞網）

別等樓市崩盤了，那是舍己利人！
鉅亨網新聞中心

金融界網站訊 2014年第一季度尚未走完，樓市的躁動聲就比以往更甚。“樓市崩盤論”、“冰山碎裂的咔嚓聲”猶如燎原野火，點亮了剛需族的眼睛。

有專家說，欲使其滅亡，必先使其瘋狂。中國的房價也不可能例外，經過2013年的“瘋狂”之后，它已經出現了“滅亡”的跡象，房價的走勢有很大可能在2014年發生逆轉，甚至可能崩盤。輿論上永遠不缺推手。樓市崩盤論讓更多的購房者熱血沸騰，似乎這成為了一件普天同慶的事情。

在“2014觀點年度論壇”上，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮、中國房地產協會副會長朱中一、經濟學家王小廣等眾多嘉賓觀點碰撞，激辯中國樓市漲跌變化，共話調控政策成敗得失。至於是不是明路，則仁者見仁智者見智。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮觀點很鮮明，“什么叫崩盤？那是把股市的一些名詞挪用到樓市上來了，人們拿著股票有別的用處嗎？”在他看來，樓市和股市是完全不同的市場，股票除了投資毫無用處，股民可以拋掉手里所有的股票，但是樓市行嗎？你能夠賣掉房子搬到馬路上住，等房價跌了再買回來搬回去嗎？

陳淮認為，至少未來10年，中國的房地 產市場仍然是全世界規模最大和增長速度最快的房地 產市場。

中國房地 產協會副會長朱中一的觀點相對溫和，依照市場經濟的規律，交易量的有升有降和房價的有漲有跌是正常現象。北上廣深等一線城市由於供不應求，房價仍面臨很大的上漲壓力。同樣，一些缺乏吸引力的中小城市可能由於供過於求，存在一定程度的房地 產泡沫。

“但不能依據短期內一、二個城市、若干樓盤發生的變化就對整個樓市下拐點、崩盤的結論，應該將之放在一個較長時期和較寬視野來分析判斷走勢。”朱中一表示。

在經濟學家王小廣看來，當年的房地 產市場已經暴露了一些問題。他分析稱，上一屆政府的政策是容忍房價上漲，所謂調控都是給老百姓看的，但這一屆政府有自己的考量，擔心房價下跌，擔心制約經濟發展。新一屆政府並不是鼓勵房價上漲，而是擔心下跌過多。

王小廣認為，今年最重要的是要做房地 產的調整。“我從來不講房地 產要崩盤。”王小廣說，調控是一個合理的調整，調整了會有很多的好處。

對於剛需族來說，房價趨勢如同霧里看花，怎么都不分明。對此，專家建議，該出手時就出手。

陳淮強調，沒有一個國家能保證做到年輕人都買得起房。符合客觀規律和中國國情的是，我們盡可能地讓買得起房的年輕人所占比重逐年的增加，並且以比較快的速度增加。“哪怕明天要進共產主義，今天還有年輕人買不起房。”

還在苦苦守候房價下跌甚至崩盤的剛需族們，別等了，這種舍己利人的行為沒啥光彩的。

陳淮提出最後一個忠告：“我不會告訴你在哪兒買房子合適，這是江湖術士才做的事。我唯一能告訴你的事就是，如果25到35歲買房子，盡可能靠近職場；35到45歲的人買房子，盡量靠近優質的教育資源，道理可以自己想；45到55歲買房子，盡量靠近爹媽，道理我也不多講；55到65歲買房子，盡量靠近醫院。”

“章子怡只有一個，你別等了。” （文/周迎穎）（來源：鉅亨網）