中國房地產熱似是近尾聲 進入深度調整期 樓市泡沫？

中國房 地產進入深度調整期 樓市泡沫會產生嗎?

海悅地產

來源： 經濟參考報

2014年中國房 地產進入深度調整期
2014年，房 地產市場不再是繼續2013年的輝煌，而是突發轉向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房 地產調控也不再針對于房價，而是轉向強調政府在增加住房供 給的責任和市場化改革中的經濟功能。那麼與中國經濟息息相關的房 地產市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經濟硬著陸，還是會繼續發展，中國應怎樣面對已經進 入調整的市場，多位業內人士，在2014中國發展高層論壇“房 地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上給出了建議。

佐藤康博：中國應避免操之過急擠泡沫防止出現日本似崩盤
對于中國樓市泡沫，有人認為會是第二個日本，那麼對于已經歷過泡沫破裂的日本來說，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為 中國樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會成為泡沫。
“日本是上世紀80年代後期到90年代初期經歷了房 地產泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房 地產由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨後1987年，土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代後期以來的這場房 地產泡沫在進入90年代後便迎來了破裂。
對于日本泡沫產生的主要原因，佐藤康博認為，有三個要素導致了泡沫，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本 是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經濟增長後繼發力，同時美國也對日本施加壓力，要 求增加需求減少美國的貿易赤字。第二，人們對內需和房 地產升值的預期過高，居民和公司對日本經濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政 策又持續，使得大家對于房 地產過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。第三，銀行大規模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地 產大量的放貸同時也接受了房產抵押貸款，企業不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資，因此他們會把大量的資金投入到房 地產市場。
佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對房地產放貸；推出房產稅加速促使房地產泡沫破裂。在泡沫破裂之後，日本的經濟和房產市 場就陷入了長期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元。
對于現階段中國房地產市場，佐藤康博認為，雖然中國整體上看並沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。要避免過 高的期待值。我們需要避免採用過度的刺激政策。因此，他建議，中國在注意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時，要有序地推動利率市場化，從而避免實 際利率倒挂狀態的長期持續是非常必要的。但是，也不能操之過急擠泡沫，因為日本就是因為實施了房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導 致了長期的經濟疲軟。

張玉良：房地產5至8年仍將維持較快增長
綠地集團董事長、總裁張玉良表示，當前對于房地產行業有不同的聲音，有人認為是轉折點，有人認為會崩盤，但我認為中國房地產至少在未來5到8年間會像今天的天氣一樣非常好。
張玉良表示，現階段中國房地產特點是，一線城市產業、資源聚集度仍在不斷加強的背景下，人口快速聚集。但面對有限的供應時，房價則有可能仍會小幅上升。但 三四線城市，產業發展不夠健康，人口凈流出比較大，供應過剩，但若大幅度控制，地方債、影子銀行都會因這個問題而波及。
“在城市分化的同時，產品也在分化。”張玉良說，在各方因素的影響下，住宅地產增長速度在放緩，有些城市放緩得更快，與此同時，產業地產卻正以較快速度增長。
張玉良認為，有一些問題確實應該值得高度地重視，例如一些城市，以及一些企業出現的風險現象。
“我們應該用市場的力量把它完善好。”張玉良說，過去過多的行政調控有些違背了市場規律的調控，未來調控將更市場化，這樣在刺激調整完善中讓這個市場更釋放。“總之我認為當前的市場在未來五到八年依舊很健康，但發展也會與問題並存。”

宋林：市場處于調整期政府應減少微觀幹預
“今年房地產已經進入到調整期，我相信這個調整期是健康的，過了調整期中國房地產行業會更加健康地發展。”華潤(集團)有限公司董事長宋林表示，要相信市 場的力量。政府應在宏觀經濟層面、社會的層面、市場的公開公平公正的法制環境上多引導市場而不是幹預微觀的行為。
宋林說，對于房地產這樣既關係到民生又關係到宏觀經濟的發展的特殊行業，應該用三個維度來看。第一，短期與長期的關係問題。房地產短期的發展目標跟長期發 展目標的關係問題。第二，局部跟全部的關係問題，中國市場比較大，差別化比較明顯，往往從行政幹預容易一刀切，在中國北上廣深的市場是非常畸形的房地產市 場，不能代表中國總體的房地產市場。第三，房地產行業跟宏觀經濟乃至金融體係的關係。
“房地產的特殊屬性決定其是宏觀經濟晴雨表。”宋林說，從國家來講，房地產調控的終極原則應該是讓這個行業平穩健康穩定地增長是核心要素，避免大起大落， 宋林認為，建立保障房長效機制是未來重點。一方面，保障房差別化，從政府來講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權的問題，政府可能基本上要用財政收入來 投入建廉租房，當然這不能用簡單的投資回報的角度來看，提供基本人的居住權的問題。另外，保障房的建設要和商品房良性互動。商品房的健康與否，是保障房的 基礎。也就是說商品房本來是給中高端人士的完全市場化的方式，這是資源二次配置的一個有效途徑，也就是讓有錢人買好房子和貴房子，通過好房子和貴房子通過 稅務機制轉化為政府作為保障房的資金來源，這樣形成一個良性的互動，這樣保障房才能有長效機制，否則長期下去保障房的持續的發展的能力是受到影響的。

任興洲：中國住房市場出現分化未來應實行分類調控
國研中心市場經濟研究所所長任興洲表示，當前中國住房市場出現了新的階段性趨勢。第一，增長速度放緩或者說增速換擋。但這是房地產持續十幾年的高速增長以 後，規律性地開始回落。第二，供求關係發生了明顯的變化。第三，區域市場分化。這個分化表現在銷售土地市場以及房地產企業都表現出分化的特徵。“這種分化 特徵並不是偶然的，也不是局部的”任興洲表示，我們計算經濟較好的江蘇省，它的整體的全省的大多數的地方的住宅的去庫存化率已經長達15到16個月左右， 所以整體上是發生了變化，當然分化有人口聚集的因素，產業布局的因素當然也有供求的因素。第四，雙軌供給形成。一邊是政府承擔起主導的保障功能，另一方 面，市場配置資源的決定性作用。
而對于現階段房地產市場的風險，任興洲認為，一方面，在投資增速回落的過程中對經濟增長、地方財政、地方債務的影響需要控制。另一方面，市場分化的過程中要注意三四線城市產能過剩的危機和一線城市的危機。最後，應注意房地產的資金問題。
任興洲表示，在這樣的背景下調控的思路一定會轉變———分類調控。與此同時，發揮地方政府作用，保持房地產金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。此外，著手建立長效機制。梁倩（來源：新華網）


中國房地產熱近尾聲

2014年3月30日

多 年來，從對沖基金經理到媒體評論員在內的一群預言家一直在看空中國，預測中國的住宅房地產市場將崩潰，而這個市場又恰恰是中國經濟最重要的推動力。現在還 沒到那個時候。許多經濟學家都認為中國樓市不太可能徹底崩潰。然而，有諸多跡象顯示，中國樓市經歷的此次歷史上最繁榮時期之一正在接近尾聲。

和 所有繁榮期一樣，中國樓市的繁榮也將在供給過剩的情況下落下帷幕。到訪中國任何一個城市的遊客都會發現那裡有大量建造過多的樓房，這也是樓市繁榮期即將結 束的明顯證據。例如，在北部工業城市哈爾濱，從機場進入市區的路上可以看到郊區有大量「鬼城」，也就是遍佈著大量空置高樓的社區。

這些空置樓房成為了中國中產階級不斷增長的財富的歸宿，因為這些中產階級的投資選擇並不多。十多年來，房地產一直是一個不錯的投資對象。在上海和北京這樣的大城市，房價在2002至2012年間上漲高達5倍。

而現在，其中一些投資開始出現問題。今年1月份，全國範圍內新建住房價格的同比漲幅一年來第一次放緩，成交量也在萎縮。在杭州東部的繁華地段，湖泊和清爽的環境一直吸引了大量買房人，而最近幾家開發商降低了一些豪華項目的售價。

總部設在浙江奉化的房地產開發商--浙江興潤置業投資有限公司（Zhejiang Xingrun Real Estate），無力償還近4億美元的銀行貸款。

這些還只是更深層次問題的冰山一角。基本面趨勢正在發揮作用，隨著這樣的趨勢日漸明顯，至少人們認為房價只會上漲的普遍看法將發生改變。而這樣的趨勢還可能會開始侵蝕居民財富，對中國經濟產生巨大影響。

要知道，房地產為中國貢獻了16%的國內生產總值（GDP）。而即便是這個數字也低估了房地產市場的重要性。如果再考慮到與房地產相關的傢具和家用電器等行業，這個數字還會顯著增大。

由於新建住房通常位於郊區，遠離公共交通網絡，因此買一套新房的同時也幾乎可以肯定會買一輛車。

或許需要關注的一個最重要趨勢，是地方政府角色的改變。地方政府一直在為商品房市場的繁榮推波助瀾。特別是在過去幾年，受2008年全球金融危機影響，中國出口受挫，地方政府利用房地產建設來，支撐經濟增長和填補預算空缺。

土地出讓收入成為了地方政府的一項重要收入來源。地價越高，地方政府就越有錢用於從教育到醫療保健等各方面的支出。地方官員、房地產開發商和銀行家這三方一直在維繫著樓市的熱度。

此外，隨著土地價格瘋狂飆漲，土地也被地方政府用作抵押品，從而掀起一波大規模的貸款熱潮。地方政府把錢揮霍在了一些浮華項目上，比如模仿凡爾賽宮（Palace of Versailles）建設的市政中心。富裕人押注海外

中 國採取措施打擊此類浪費行為，不可避免地也會抑制房地產市場。中央政府計劃在地方政府融資方面扮演更重要的角色，這是影響深遠的財政改革計劃的一部份，這 些改革將會改變土地市場的狀況。隨著北京方面控制信貸，利率水平將上升。這意味著房地產開發商的貸款成本將增加，有更多中小型開發商可能破產。消費者的抵 押貸款利率也將上升。

一些更加富裕的中國人則把他們的儲蓄拿到國外，投資於悉尼、溫哥華、紐約和倫敦等地更可靠的房產上。波爾多葡萄園也深受這些富人的歡迎。這些人並沒有把家庭的未來押注在上述哈爾濱「鬼城」那樣的項目上。

與此同時，中國國內現在擔心的是，房地產熱開始接近尾聲可能會拖累消費；這是中國政府不願看到的，因為政府目前正指望消費者支出，能夠抵消出口和投資放緩的影響。這也讓國務院總理李克強提振中國疲軟經濟的任務變得更加困難。李克強制定的今年經濟增長率目標是大約7.5%。

有 證據顯示，消費已經開始受到連帶影響。在北京大型家居建材商場居然之家（Easyhome）就能觀察到這樣的現象。週日，那裡一棟專賣超豪華家居商品的6 層樓購物中心門可羅雀。這裡銷售的商品包括35萬美元的意大利Arclinea櫥櫃和8.5萬美元的阿斯頓·馬丁（Aston Martin）皮桌。考慮到這樣的價位，這些商店幾乎看不到人頭攢動的景象。但在旁邊銷售東陶（Toto)衛浴用品和唯寶 （Villeroy&Boch）浴缸等更加大眾化商品的購物中心裡，也看不到多少購物的人。

誠然，春天是中國房產行業的淡季，不過從以往情況來看，這樣不景氣的情況也不多見。（來源：東方網）