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日台銀碼細 成年輕港人新寵 中古屋四大優勢
作者: 海悅廣告 日期:
轉戰海外(四): 日台銀碼細 成年輕港人新寵
來到海外置業最後一篇。若嫌歐美國家太遙遠，不如選鄰近的日本和台灣。日台一直以來都是港人的後花園，而兩地的物業格價相對香港仍然較低，而且租務回報不俗，是不少年輕人投資日台物業的主要誘因。
受惠日圓低水及奧運概念，有代理認為未來數年東京樓價仍有上升空間 (iStock資料圖片)
日圓貶值 日本樓變相八折
根據地產代理世紀21中華物業數字，今年三月份該公司於香港成交記錄及日本東京合作房產代理的二手成交記錄，超過一百宗，成交金額超過13億日圓(約1億港元)。
日本經歷迷失廿年，經濟仍然有待復甦，在安倍經濟學的量寬剌激下，過去半年日圓匯價下跌超過兩成，日本物業價格變相八折。普通實用面積200百呎左右的單身公寓入場費只是數十萬港元，在香港甚至連首期也做不到的價錢已經可以買下一個單位，此類公寓銀碼細及易出租，最受投資者歡迎。而約400至1000萬港元的旺區商業地鋪及1000萬港元以上全幢單身公寓，亦大有捧場客。
地點位於JR主幹線車站沿線地區的單身公寓，如買入價是1000萬日圓左右(即76萬港元)，租金回報扣除稅後仍有6至8厘。而相比歐美國家，日本的物業稅及賣買時的各樣開支算是易明，整體支出一般為樓價的8%。
但每年固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%、物業所得稅等都必須特別留意當中物業所得稅因應租金收入而遞增，最高可達40%。
加消費稅 代理: 影響有限
有人擔心日本消費稅剛於四月一日起由5%增加到8%，直接影響買入成本，因各種買賣使費均因此而加價，影響購買意欲。但日本地產代理認為對二手物業市場影響有限，料海外人士仍然熱衷投資日本物業，因受惠日圓低水及奧運概念，認為未來數年東京樓價仍有一定的上升空間。
不過，最新公布的日本不動產經濟研究所的調查數據指，東京地區的新建公寓在3月共售出4641套，按年減少了9.7%，是東京的公寓銷量連續兩個月低於去年同期，而中心城區的銷售低迷更為明顯。
研究所認為，伴隨用工荒而來的人工費用增長及建材費用的急劇上升，導致房地產公司不得不提高房屋的售價。至於上漲到什麼程度，房地產公司將根據消費者的反應來確定。
日本的物業現時不少是由外國人購入「炒上炒」來刺激成交。中短線投資者要留意，出售物業時，日本與不少其他地方一樣要交資產增值稅，五年內賣出要交30%，多於五年則為15%
台灣置業 五成按揭
台灣對香港人來說毫不陌生，甚至不少港人嚷著要移民台灣，感受當地文化氣息。台灣對「外國人」有的產權限制，根據當地的《土地法》，並不是所有國家的人士都可以在台灣投資房地產，僅限於台灣認可的互惠地區。香港是屬於有條件的互惠地區，持香港永久居民身份證(而不持其他外國國籍)、香港註冊的公司法人，或具台灣當局認可的華僑身份者之香港居民，可在台灣買賣物業，包括住宅、寫字樓、商店、廠房等一般用途的物業，及承造按揭，惟貸款額一般為物業價格的五至六成。
大部分台灣物業均可享永久業權，但亦令舊樓難以清拆重建，因此選購台北市物業時，如因便宜而選購早年落成的舊樓，便要有負擔高額維修費的心理準備。除台北市核心地段物業，台北的新發展區新北市的物業近來亦成投資者新寵，因該區，基建、交通及社區配套均更完備，具備升值潛力。
台北市中心樓價去年已上升一成七，平均樓價達566萬港元，平均呎價近4900港元，而新北市住宅平均呎價2500港元，逾千呎單位僅300萬港元左右，是本港的四分一價錢。
要付所得稅 可達33%
不過，台灣成屋買賣已經採用實際交易價格計算所得稅，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的投資者，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14%至33%，申報綜合所得稅。
而熱門區如淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14%一舉調升至23%， 至於板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33%課稅。
第一太平戴維斯研究報告指，台北市住宅交易去年第四季持續微幅量縮，但部分指標豪 宅價格屢創記錄。預期台灣政府的新稅收政策將會壓縮房市投資獲利，影響個人投資人的投資意願。
第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部資深經理丁玟甄指， 台灣房市政策一波波打擊市場信心，實價課稅的議題將籠罩2014/15年度住宅市場，個人投資人將朝海外尋求新的投資機會。(系列完)
撰文: 王錦霞（來源：經通網）
買 屋新不如舊 四大優勢中古屋更好
文／林奇芬
別因預售 屋的華麗裝潢而心動，中古屋有四大優點戰勝預售 屋，買中古屋讓你購 屋更輕鬆，使用坪數更大，生活更便利。
中古屋也許不如新成 屋閃閃動人，但也是有其優勢 (好房資料中心)中古屋 水岸宅 (大刊頭)
我身邊許多女性朋友，都喜歡新房子。她們認為買 屋就要買新 屋，中古屋就像二手衣一樣，沒有當季流行新品那麼閃閃動人。每次到預售案現場，看到美輪美奐的樣品屋，她們就心動不已，幻想著自己化身為女主人，過著奢華品味的人生。不然就是看到新成 屋新穎的建材、現代化的廚房衛浴，豪華的接待大廳，恨不得能立刻入住。
但如果從理性購 屋的角度來看，買 屋「新不如舊」，新成 屋、預售 屋，實際上不如中古屋實在又可靠。因為中古屋有四大優點，可以打敗新 屋與預售 屋。
一，實地觀察，缺點無所遁形
預售 屋往往就是靠一張平面圖，幻想房子蓋好後的景象，樣品屋呈現的是最夢幻的想像，但卻無法說明，窗戶打開是不是別人家的廚房，或是精緻的小房可能放不下一座大衣櫥。
若是中古屋就沒有這些問題，可以經由實地的觀察，真實感受房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質，還可以觀察周邊的生活機能與優缺點。一切眼見為憑，不是幻想與猜測。
二，公設低，使用坪數高
近幾年新蓋的房屋，為了講究公共空間與整體社區規劃，平均公設比都超過30%以上，35坪的房子，真正室內可使用空間不到25坪，若以台北市內每坪總價100萬元以上的新 屋估算，等於要花1000萬元買大廳、健身房與花園。
相較之下，屋齡在十年以上的中古屋，公設比例較低，若屋齡在30年以上的公設比更可低於10%，房屋可使用空間大幅增加。例如35坪房屋可使用坪數可達30坪以上，可比新 屋多出近五坪的空間，房屋的實用價值提升。
三，總價較低，負擔輕
屋齡越長價值越低，隨著房屋折舊，與每一時代的建材與格局規劃不同，中古屋的價格比新 屋低很多。根據內政部102年的資訊顯示，台北市屋齡5到10年的中古屋，平均每坪單價66.6萬元，若屋齡10到20年則平均每坪單價53.7萬元。但目前市場上的新推預售案，台北市每坪單價至少在80萬元以上。
換句話說，預售 屋與5到10年的中古屋相比，每坪價差至少15萬元，若與10到20年的中古屋相比，每坪價差至少25萬元。這代表35坪的房屋，總價至少節省500到900萬。這麼高的價差，也足以讓購 屋族買坪數更大的房子，或是請室內設計師好好的改造老屋，調整成自己喜歡的居住空間。
四，更好的地段，保值性強
許多年輕人想要買新 屋，但是資金不足，只好買郊區住宅。若以目前新北市的板橋、新店為例，預售 屋每坪單價高達60到80萬元，已經高於台北市的中古屋價格。若從房地產投資的角度來看，地點才是創造房地產價值的根源，長線來看，台北市的中古屋比新北市的新 屋，價值更高也更抗跌。
若是小資族預算有限，只能買新北市的房子，則新北市一線的板橋、新店區中古屋，也會比二、三線的淡水、林口新 屋，更具有保值能力。換句話說，選擇中古屋，可以讓你更靠近房地產的蛋黃區。
我常跟我周邊的朋友說，別想著一定要買新 屋，中古屋優點多多。雖然沒有氣派的門廳、休閒設施，但卻有實實在在的好生活。「新不如舊」的觀念，正可用在房地產投資上。（來源：好房網）
來到海外置業最後一篇。若嫌歐美國家太遙遠，不如選鄰近的日本和台灣。日台一直以來都是港人的後花園，而兩地的物業格價相對香港仍然較低，而且租務回報不俗，是不少年輕人投資日台物業的主要誘因。
受惠日圓低水及奧運概念，有代理認為未來數年東京樓價仍有上升空間 (iStock資料圖片)
日圓貶值 日本樓變相八折
根據地產代理世紀21中華物業數字，今年三月份該公司於香港成交記錄及日本東京合作房產代理的二手成交記錄，超過一百宗，成交金額超過13億日圓(約1億港元)。
日本經歷迷失廿年，經濟仍然有待復甦，在安倍經濟學的量寬剌激下，過去半年日圓匯價下跌超過兩成，日本物業價格變相八折。普通實用面積200百呎左右的單身公寓入場費只是數十萬港元，在香港甚至連首期也做不到的價錢已經可以買下一個單位，此類公寓銀碼細及易出租，最受投資者歡迎。而約400至1000萬港元的旺區商業地鋪及1000萬港元以上全幢單身公寓，亦大有捧場客。
地點位於JR主幹線車站沿線地區的單身公寓，如買入價是1000萬日圓左右(即76萬港元)，租金回報扣除稅後仍有6至8厘。而相比歐美國家，日本的物業稅及賣買時的各樣開支算是易明，整體支出一般為樓價的8%。
但每年固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%、物業所得稅等都必須特別留意當中物業所得稅因應租金收入而遞增，最高可達40%。
加消費稅 代理: 影響有限
有人擔心日本消費稅剛於四月一日起由5%增加到8%，直接影響買入成本，因各種買賣使費均因此而加價，影響購買意欲。但日本地產代理認為對二手物業市場影響有限，料海外人士仍然熱衷投資日本物業，因受惠日圓低水及奧運概念，認為未來數年東京樓價仍有一定的上升空間。
不過，最新公布的日本不動產經濟研究所的調查數據指，東京地區的新建公寓在3月共售出4641套，按年減少了9.7%，是東京的公寓銷量連續兩個月低於去年同期，而中心城區的銷售低迷更為明顯。
研究所認為，伴隨用工荒而來的人工費用增長及建材費用的急劇上升，導致房地產公司不得不提高房屋的售價。至於上漲到什麼程度，房地產公司將根據消費者的反應來確定。
日本的物業現時不少是由外國人購入「炒上炒」來刺激成交。中短線投資者要留意，出售物業時，日本與不少其他地方一樣要交資產增值稅，五年內賣出要交30%，多於五年則為15%
台灣置業 五成按揭
台灣對香港人來說毫不陌生，甚至不少港人嚷著要移民台灣，感受當地文化氣息。台灣對「外國人」有的產權限制，根據當地的《土地法》，並不是所有國家的人士都可以在台灣投資房地產，僅限於台灣認可的互惠地區。香港是屬於有條件的互惠地區，持香港永久居民身份證(而不持其他外國國籍)、香港註冊的公司法人，或具台灣當局認可的華僑身份者之香港居民，可在台灣買賣物業，包括住宅、寫字樓、商店、廠房等一般用途的物業，及承造按揭，惟貸款額一般為物業價格的五至六成。
大部分台灣物業均可享永久業權，但亦令舊樓難以清拆重建，因此選購台北市物業時，如因便宜而選購早年落成的舊樓，便要有負擔高額維修費的心理準備。除台北市核心地段物業，台北的新發展區新北市的物業近來亦成投資者新寵，因該區，基建、交通及社區配套均更完備，具備升值潛力。
台北市中心樓價去年已上升一成七，平均樓價達566萬港元，平均呎價近4900港元，而新北市住宅平均呎價2500港元，逾千呎單位僅300萬港元左右，是本港的四分一價錢。
要付所得稅 可達33%
不過，台灣成屋買賣已經採用實際交易價格計算所得稅，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的投資者，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14%至33%，申報綜合所得稅。
而熱門區如淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14%一舉調升至23%， 至於板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33%課稅。
第一太平戴維斯研究報告指，台北市住宅交易去年第四季持續微幅量縮，但部分指標豪 宅價格屢創記錄。預期台灣政府的新稅收政策將會壓縮房市投資獲利，影響個人投資人的投資意願。
第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部資深經理丁玟甄指， 台灣房市政策一波波打擊市場信心，實價課稅的議題將籠罩2014/15年度住宅市場，個人投資人將朝海外尋求新的投資機會。(系列完)
撰文: 王錦霞（來源：經通網）
買 屋新不如舊 四大優勢中古屋更好
文／林奇芬
別因預售 屋的華麗裝潢而心動，中古屋有四大優點戰勝預售 屋，買中古屋讓你購 屋更輕鬆，使用坪數更大，生活更便利。
中古屋也許不如新成 屋閃閃動人，但也是有其優勢 (好房資料中心)中古屋 水岸宅 (大刊頭)
我身邊許多女性朋友，都喜歡新房子。她們認為買 屋就要買新 屋，中古屋就像二手衣一樣，沒有當季流行新品那麼閃閃動人。每次到預售案現場，看到美輪美奐的樣品屋，她們就心動不已，幻想著自己化身為女主人，過著奢華品味的人生。不然就是看到新成 屋新穎的建材、現代化的廚房衛浴，豪華的接待大廳，恨不得能立刻入住。
但如果從理性購 屋的角度來看，買 屋「新不如舊」，新成 屋、預售 屋，實際上不如中古屋實在又可靠。因為中古屋有四大優點，可以打敗新 屋與預售 屋。
一，實地觀察，缺點無所遁形
預售 屋往往就是靠一張平面圖，幻想房子蓋好後的景象，樣品屋呈現的是最夢幻的想像，但卻無法說明，窗戶打開是不是別人家的廚房，或是精緻的小房可能放不下一座大衣櫥。
若是中古屋就沒有這些問題，可以經由實地的觀察，真實感受房屋的格局、動線，甚至鄰居、社區整體生活素質，還可以觀察周邊的生活機能與優缺點。一切眼見為憑，不是幻想與猜測。
二，公設低，使用坪數高
近幾年新蓋的房屋，為了講究公共空間與整體社區規劃，平均公設比都超過30%以上，35坪的房子，真正室內可使用空間不到25坪，若以台北市內每坪總價100萬元以上的新 屋估算，等於要花1000萬元買大廳、健身房與花園。
相較之下，屋齡在十年以上的中古屋，公設比例較低，若屋齡在30年以上的公設比更可低於10%，房屋可使用空間大幅增加。例如35坪房屋可使用坪數可達30坪以上，可比新 屋多出近五坪的空間，房屋的實用價值提升。
三，總價較低，負擔輕
屋齡越長價值越低，隨著房屋折舊，與每一時代的建材與格局規劃不同，中古屋的價格比新 屋低很多。根據內政部102年的資訊顯示，台北市屋齡5到10年的中古屋，平均每坪單價66.6萬元，若屋齡10到20年則平均每坪單價53.7萬元。但目前市場上的新推預售案，台北市每坪單價至少在80萬元以上。
換句話說，預售 屋與5到10年的中古屋相比，每坪價差至少15萬元，若與10到20年的中古屋相比，每坪價差至少25萬元。這代表35坪的房屋，總價至少節省500到900萬。這麼高的價差，也足以讓購 屋族買坪數更大的房子，或是請室內設計師好好的改造老屋，調整成自己喜歡的居住空間。
四，更好的地段，保值性強
許多年輕人想要買新 屋，但是資金不足，只好買郊區住宅。若以目前新北市的板橋、新店為例，預售 屋每坪單價高達60到80萬元，已經高於台北市的中古屋價格。若從房地產投資的角度來看，地點才是創造房地產價值的根源，長線來看，台北市的中古屋比新北市的新 屋，價值更高也更抗跌。
若是小資族預算有限，只能買新北市的房子，則新北市一線的板橋、新店區中古屋，也會比二、三線的淡水、林口新 屋，更具有保值能力。換句話說，選擇中古屋，可以讓你更靠近房地產的蛋黃區。
我常跟我周邊的朋友說，別想著一定要買新 屋，中古屋優點多多。雖然沒有氣派的門廳、休閒設施，但卻有實實在在的好生活。「新不如舊」的觀念，正可用在房地產投資上。（來源：好房網）
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