新成屋漲3成 台中五期入住率高 北房市亮黃藍燈「進入混亂期」

北市內湖區「青川富御」建案為大坪數宅，鎖定中高階層換屋族群。林琨凱攝

【王筱君╱台北報導】社運、學運烽火連連，又遇政府打房動作頻頻，加上北市府對建案稽查趨嚴，《住展》雜誌昨公布4月房市風向球，較3月再降1.9分，呈衰退注意黃藍燈。329檔推案量不如預期，北台灣預售 屋案量僅470億元，較3月下滑2成，新成屋供給量從1100戶減為800戶，是造成分數下滑主因，有業者直言，房市已進入混亂期。
近4年台北市課徵豪 宅稅戶數與稅收

北市指標案包括內湖五期「青川富御」及四期「溫布敦19」為主，前者為新成 屋，規劃93坪大坪數宅，每坪開價94萬元，鎖定換屋族。「青川富御」專案經理羅陽春表示，每周看屋人約20組，「上周成交1戶雙併，市場上一片小坪數宅，但大坪數仍有需求。」進場1個月售出約3成。
北台灣新推案房市燈號變化
大坪數宅銷售趨緩

創意家行銷副總何志正認為，從3月起，整體房市看屋人數均下降，去化速度也變慢，但價格則無鬆動跡象。《住展》雜誌主編施絢傑指出，台北市政府日前強力稽查預售案場，讓不少建案轉入地下化，表面上未公開，實際上已潛銷多時；至於成交狀況依舊以低總價產品為主。
「新北市端看區域表現，去化速度不理想區域，價格自然出現較大彈性。」新和廣告業務部經理楊嘉麟舉五股區為例，因推出量體過大，市場上同時有超過10個建案在競爭，周看屋人數從70~80組降至40組，大坪數宅銷售趨緩、議價空間加大；反觀汐止地區則不受影響，無論成交量或價格都可支撐現有市場，「2年內有機會追平新店7字頭房價。」
桃園4月新案集中在桃園高鐵特區，特區外圍有「佳泰世界城」、「宜誠聚」、「捷韻A17」，特區內則有「太子馥3」、「竹城羽田」等建案。
奇摩廣告業務部協理徐宇嫻表示，高鐵特區要看個案表現，以代銷「世界城」為例，雖位於特區外圍，但主打「保證買回」方案，市場反應佳，「國門晶站」單坪開價25.8萬元，屬區域內最低價，較易脫穎而出，吸引消費者上門。
市區屋越來越難賣

新竹及基隆目前尚未出現大案，新竹推案集中在南寮、湖口等平價區。新理想廣告副總經理葉清宗表示，新竹科學園區多數產業近2年獲利不如預期，「從去年底開始，市區房子愈來愈難賣，第1線銷售人員感受最明顯。」對於風向球再降1.9分表現，網友潘奕布認為：「不夠還不夠！」 （來源：蘋果日報）

台中五期入住率高 新成 屋漲3成

【聯合報╱記者陳秋雲／台中報導】

五期是全台中入住率最高的區域，帶動房價漲勢。 記者陳秋雲／攝影

五期的入住率是台中市精華區入住率最高區域，開發至今30餘年，目前重劃區發展成熟，一地難求，新成 屋已漲3成左右。

全台中唯一棋盤式道路規劃的重劃區是5期，公益路、向上路、五權路更是東西向貫穿，連結7期、5期與美術館區，開發已久生活機能完善，但土地取得不易，新成 屋供給量明顯不足，更帶動中古屋行情。

住商朝富店店長陳俊雄說，5期房市有3大特點，素地稀少、轉手率低、供不應求。中古屋行情高峰已破每坪單價30萬，去年交屋的精銳建設「精銳巴黎之心」，主力坪數65-72坪，高樓層成交價達每坪36萬，比開賣時漲了3成。

據台中房仲調查入住率資料，「精銳巴黎之心」、國泰建設「森林觀道」入住率70%以上，還不包含正在裝潢準備入住的戶數，5期的2年新成 屋入住率約74%，顯見適居性幾占全市之冠。

精銳建設今年329檔期推出的精銳「唐寧1號」佔地1047坪，在大墩路、大墩一街的三面臨路街廓上，基地1047坪，規劃坪數60、67坪、住家78戶，住家每坪單價38-45萬元，總價約3000萬元，頗受自住客、換屋族青睞。8戶店面全數售出。

磐鈺建設去年以每坪197萬元，購入大墩資訊廣場及麥當勞的5期土地，住家每坪開價預估逾45萬元，建築基地4隻熊貓搭綠景，宣告磐鈺建設插旗5期。

新成 屋個案如國泰建設「森林觀道」總銷42億，總戶120戶，主力坪數55-130坪；結構體中的「寶璽高第」總銷20億，總戶數33戶，主力坪數106-170坪。（來源：聯合新聞網）

買成 屋，建商真正的黑心你看不見！

文／節錄自《預售 屋全攻略》
圖／高寶書版

雖然近幾年台灣房價屢次居高不下，不過仍是有許多民眾為了買 屋而努力打拼，藉由儲蓄讓自己能早日買到一間好宅。不過，我們也時常在新聞上面看到買 屋糾紛，或是住了幾年後才發現房子漏水嚴重、房屋結構出現問題、房屋建材偷工減料等問題，如同本書作者所說「眼見，不一定為憑！」，因為對於買 屋的細節不夠了解，所以往往淪入了建商與房仲業者的話術陷阱中，而悲劇也通常都是在簽約後或已將房子買下後才慢慢發酵，來看作者的舉例說明與統計數據便能見分曉。

哪有那麼恐怖，別嚇我們了！

千萬別說不可能，舉個例子，過去位於台北市東湖地區的合家歡社區，十幾年前採取五層連棟、三米寬大氣中庭走廊，豪華的設計，讓許多購 屋者趨之若鶩。

然而，建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料，於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋，曾經美輪美奐的建物，如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋，還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」，留下來的住戶多半是因無處可去，不得已才冒險留下。

至於建設公司十幾年來消極避責，讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶，恰似這群孤立無援的住戶，哭過又乾的淚痕。

相信沒有人希望自己買的愛屋，出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵，然而新成 屋及中古屋是建商早就蓋好的建物，鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成，無法以肉眼檢視。

這就好比我們若不透過醫療器具，也無法得知骨骼、器官是否受傷，兩者是一樣的道理。遺憾的是，目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式，能夠在上述工項施作完成後，再來進行檢視施作的品質。

表1 是102年第三季全台發生購 屋糾紛的統計，總數高達532件，其中與施工品質有關的糾紛，單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件，以及氯離子檢測3件。各位準備購 屋的朋友，您還覺得成 屋真的可以「眼見為憑」嗎？

買預售 屋，有三大優勢

成 屋所謂的「眼見為憑」，其實只看見了房子的外觀與裝飾材料，你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎？看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎？還有，你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎？

再來，「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了，等到此時才發現客廳太大、書房太小，不符合使用需求，你也只能摸摸鼻子，在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除，重新依需求隔間。

而相對成 屋的這些缺點，預售 屋有以下三大優勢：
1. 房價給付較為彈性。
2. 可以配合需求辦理「客變」。
3. 可以實際監督工程施作。

優勢1　房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢，並不是指預售 屋可以讓房屋總價降低，而是不像購買新成 屋，在簽約後一至二個月內，就必須備妥全額的自付款。購買預售 屋該付的自備款，可以在工程執行的一年至二年內，分階段給付，常見的狀況區分為：簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑，及交屋等幾個階段。也因為如此，買方在資金調度上，存在比較寬鬆的給付彈性。

優勢2　可以配合需求辦理「客變」
因為預售 屋賣出時房子還沒蓋好，所以不影響整體結構及使用安全的部分（如房子的內部隔間、裝修材質等），建商通常會允許購 屋者依自己的需求進行變更，這也就是俗稱的「客變」。如果購 屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置，就可以依此需求，請建商配合調整隔間位置、裝修材質，甚至是插座、弱電配置位置等等。

但要請各位購 屋朋友注意的是，因為客變而增添的建材及工項，成本必須由購 屋者自行負擔；但因此減少的建材及工項，同樣也要從原先的房屋總價中扣除。換句話說，建商應該依照購 屋者的需求，做出一張類似表2的「客變明細表」。

啊，每次看到這個頭就昏了！

其實，只要依照「看圖說故事」、「有加就有減」及「上網勤訪價」的三個口訣，將明細表搭配簽約的圖說一起看，就能清楚知道你的愛屋變更了什麼東西喔。

你這樣說，還是有聽沒有懂！

好，舉個例子。以上表為例，所謂的「看圖說故事」，就是把你簽約的平面圖拿出來，先計算一下原本的插座及網路出口數量，再跟自己理想中的數量比較。如果增加的數量跟客變明細表上「追加部分」的數量一樣，就表示建商已經將插座與網路出線口放進工程。

「有加就有減」則是指，裝飾材質變更時，新的材料要用多少面積，相對舊的材料就應該減少多少面積。就如同上表中「60×60 拋光石英磚」的追加量12 坪，會等於「30×30 磁磚」的追減量12 坪。

優勢3　可以實際監督工程施作
預售 屋是還沒興建完成的房屋，因此購 屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式，還可以直接拍照存證。以我自己為例，事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC 管、EMT 管、防水塗料等材料的進場時間，有空時便會到工地，親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外，我還會要求，要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備，一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」，以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具，影響遷入愛屋的時程。

這些施工中的查核動作，能幫助購 屋者維護愛屋的品質，而也只有購買預售 屋，才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。

★拒絕黑心預售 屋，你一定要睜大眼睛：
．避免買到爛尾樓：和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。
．充分運用客變需求：運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則，每分錢都算得一清二楚。
．檢視安全設計：要求查看房屋的結構圖說及結構計算書，確保安全無虞。
．監督鋼筋結構：到現地施工勘查鋼筋綁紮，查看建商是否依圖施作。
．檢視混擬土測試：要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖，嚴重不符合規定立即要求退屋。
．進行防水測試：要求進行試水48小時防水測試，親自到現場確認有無滲漏痕跡。
．預防建材偷天換日：在契約上要求所有材料與設備，全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。

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★本文資料經授權摘自：高寶書版《預售 屋全攻略》作者：dolin66/著。出版日期：103/4/30
（來源：ETtoday 新聞雲）