 |
|
呷飽看屋好砍價 吊代銷胃口有密技
作者:海悅廣告 日期:
房價有下修趨勢後，看屋民眾常問，到底應該從多少開始喊價？房產專家有說七折，也有說八折，房產業者徐佳馨建議，實際登錄還是有它的好處，查出來的「實價」，就是你可以喊的價格。當然你也可以附近建案都去問一遍，比方說去Ａ案場問Ｂ案場的價格，互相比較可以得出比較合理的數字。
第一 早點吃飽去看屋
代銷也是人，也需要午休吃飯。你11點半前先吃飽，11點半再去看屋，東談西扯拖到兩點多，當代銷感覺飢腸轆轆時，也就是價格會讓步的時候，畢竟吃飯皇帝大，為了盡早結束，就會有機會拿到便宜價格。
第二 平日、雨天去看屋
看屋的人比接待人員還多，黃世聰表示，反正也沒客人，接待中心的人員解釋比較仔細，也比較容易「傾聽」你的要求，這時候殺價比較有人理你。
第三 底牌別掀出來
律師蔡志雄表示，很多代銷 其實會從你進來就盯著看，看甚麼呢？看你是不是開名車，好的車子雖然會得到比較好的服務，但可能就比較不好議價。黃世聰則說 ，喜歡就喜歡，表情別顯露出來，耐心最重要。徐佳馨分享朋友的經驗，因為喜歡一個建案，每個假日都去報到，磨了半年，從70萬殺到每坪56萬，這也是有耐心，才撿得到便宜的最佳示範。
資料來源:好房網News
越南台商返台購屋增加
作者:海悅廣告 日期:
越南排華暴動，台商擔憂。鄉林不動產研究室發現，最近新北市及台中市指標型新建案 多了越南鮭魚返鄉台商背景的賞屋客，準備為自己和兒女添購房屋自住。
鄉林不動產研究室指出，中台灣地區原本就是鞋子、紡織等外移產業大本營，為多數台商老家，過去有不少台商離鄉打拼有成後紛紛回鄉置產。
鄉林建設副總經理邱博威說，新莊「鄉林淳青」最近新購客戶中，有3位是在越南的台商。他們先前看好新莊副都心發展，隨著機場捷運線明年啟動，加上越南投資環境大不如前，有這次越南排華暴動後，更加深越南台商返台置產念頭，最近積極帶家人、親友賞屋。
鄉林不動產研究室說，新莊副都心未來不僅是全國綠覆率最高區域，同時集政治、交通、經濟、藝文、綠化及產業等國家級六大開發計畫於一身，在13個部會及附屬機關陸續進駐後，新推大樓住宅人氣相當旺。
這一區土地，光是去年一年有28筆交易，商業用地每坪成交單價達新台幣280萬元，打破三年前新北市政府標地每坪232萬元紀錄，房產交易火熱；且依照實價登錄資料，每坪新成屋單價已站穩「6」字頭，未來在機場捷運線通車後，挾便捷交通及完整生活機能，房價有機會再上看。
資料來源:大紀元
雙北新成屋量大區房價見盤整，尤以林口跌最深
作者:海悅廣告 日期:
台灣房屋智庫表示，為迎接房市剛性需求旺季，雙北核發使照量大的區域，是否會受到房市政策及重大建設未到位前影響，使新成屋房價開始鬆動，頗值得多做觀察；根據雙北市政府103年度迄今核發使用執照總樓地板面積及其比率來看，台北市前三名的行政區分別為南港、中山及士林區；新北市則依序為林口、淡水及新莊區。
台灣房屋智庫表示，根據實價資訊統計，雙北市核發使照之樓地板面積比率前三名的行政區，5年內新成屋房價及區域房價季變化，除了士林區5年內新成屋今年Q2較Q1成長17.02%，其餘五個行政區，5年內新成屋季跌0.24%-9.77%，其中林口區新成屋季跌9.77%最有感。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，使照核發數量及其總樓地板面積表現，代表一個區域的新成屋供給多寡，由於新興重劃區推案量大，新成屋房價相對高，若面臨重大建設尚未到位，將降低自住人潮進場意願，一旦新成屋空屋率高，市場恐出現賣壓，再加上央行信用管制以及未來可能面臨的房地合一稅，使得新成屋房價出現盤整現象。
張旭嵐分析，其中林口區5年內新成屋今年Q1每坪30.7萬元，Q2每坪下修至27.7萬元，跌幅將近一成，且進一步觀察可發現，今年第二季是5年內新成屋、主要成交路段落在文化二路二段和文化三路二段的新 建案交屋潮(平均房價約26-27萬元左右)，拉低了林口整體平均價格。
優美地產林口旗艦店店東周起帆表示，林口區主要商圈在文化二路一段、文化三路一段和仁愛路為主，新成屋穩站三字頭、預售 屋也有四字頭行情，未來機場捷運線通車後行情看好，因此還是有不少置產族有興趣；然而文化二路、三路二段因距離機場捷運線站體或outlet、觀光飯店都比較遠，因此整體價格相對低，但是客層以自住客為主要消費族群。
張旭嵐觀察，今年淡水區五年以下新成屋房價Q2比Q1跌3.1%，今年前7月也比去年跌了7.8%，主因是淡海新市鎮新成屋案量大，因交通及生活機能的不確定性，在面臨今年打房政策和選舉因素的多重影響下，5年內新成屋房價出現鬆動。不過進一步觀察今年雙北各區人口數變化，其中淡水和林口區上半年的人口淨移入都正成長，分別達1600和1228人，更是新北市淨移入最多的兩大區域，顯示有人口移入的支撐，房市需求增加，待生活機能及交通逐步到位，房價仍將翻轉向上。
反觀台北市推案量大的區域，士林區表現最好，5年以下新成屋今年Q2較Q1成長17.02%；張旭嵐指出，該區主要受到今年四月福志路上有新 建案交屋，該案平均價格約88萬元，拉抬該區新成屋成交均價，至於南港跟中山兩區，新成屋房價小幅盤整，主要原因為成交物件類型的差異化現象
張旭嵐建議，新成屋釋出多，房價出現盤整，使議價空間增加，反而是消費者進場議價的機會點，只要選擇有生活機能且未來重大建設確定到位的區域，或周邊成熟型商圈的中古屋市場，長線看來房價仍有成長空間。
資料來源:MoneyDJ理財網
買的是房子還面子？首購族常有的2要2不要
作者:海悅廣告 日期:
試想，自己是否真的買不起房，還是只買不起新房子？最近有人在PTT問，如今是否月薪沒10萬元就別想買 房？有網友就回應，很多首購族眼高手低，不是新大樓或預售 屋就不買，不知想買的究竟是房子還是面子？其實，無論是專家或房仲業都提醒，首購 族要「先求有再求好」，別想著一步就到位，除此之外，還點出了幾項時下年輕人常有的購 屋迷思，來檢視自己中了幾項吧！
非市中心不要！
房仲業者陳錫琮指出，很多年輕人第一次購 屋都想買在市區，但市區房價又不是其所能負擔的，不是忍痛背超出負荷的房貸，就是乾脆放棄買 房！陳錫琮說，其實他們都忘記交通狀態是會改變的，可利用區域性，避開高總價的區域，先求有再求好。
非「夢想屋」不要！
逛著美輪美奐的樣品屋、看著手中的藍圖，幻想著眼中的模型就是未來的家，陳錫琮指出，很多年輕人都被又新又漂亮的預售 屋所吸引，買了才發現超出負擔範圍，與其如此，第一次買 房不如先挑一般公寓，房價還便宜2成。房產專家邱愛莉也建議，首購族先從中古屋開始看，除了數量較多，也可練習到較多的看屋及議價技巧。
坪數要一次到位！
人生會面臨許多階段，隨著每一階段之不同，使用空間也會隨之變化，因此年輕人第一次買房不要想著一次就到位，坪數大，自然又拉高了總價，陳錫琮說，可以先從一房一廳的舊公寓開始。永慶房產集團契約部經理陳俊宏也表示，如今很少人「一生一屋」，平均換屋次數高達3次。
房貸要扛一輩子！
很多人不敢買房，就是認為要將房貸還清，這間房子才真正屬於自己而倍感壓力，但邱愛莉表示，其實很多首購族都忘記一件事，就是：「未來5到10年我也許會換屋！」大部分的人都害怕貸款背一輩子，實際上很少人真的負擔一輩子的貸款，因為當你售屋時，買方會幫你把房貸還掉。
陳錫琮也說，其實存到頭期款就可以買，若怕房貸吃不消的話，不妨拉長還款年限，從20年到40年，或許有人會說，這樣結算下來，40年房貸的利息必然高過20年的，陳俊宏則分析，多數人在7年會換屋，到時候所得提高了，第一間房產的價值說不定也高過當初的入手價，賣掉買新 屋又是一筆新的房貸，未必真的一路繳了40年，但年輕人還是要積極存錢，為下一次的換屋作準備。
資料來源:好房網News
買屋前睜大眼睛 5個購屋容易忽略的重點
作者:海悅廣告 日期:
買房子是人生中最重要的一筆投資，許多人存了一輩子的錢就只為了買一間房，購 屋的學問多，交易過程專業又繁瑣，在辛苦的存到自備款，決定購 屋時，一定要多做功課、注意細節。房產專家Sway提醒，5個購 屋容易忽略的重點，民眾買房子 前要小心，以免後悔踩到地雷。
1.好不容易買房，卻遇到惡鄰居 若購買預售 屋或新 成 屋，挑選鄰居只能碰碰運氣，若買中古屋則可以在看屋前多打聽，並注意細節。為了避免遇到惡鄰居，Sway在YAHOO奇摩房 地 產中表示，看屋時可以觀察鄰居門口鞋子，若隨意擺放可能代表屋主不在意其他人，若有小孩的鞋子，代表有小孩吵鬧的可能性。
2.買了房卻換工作，必須搬家購 屋前就要將未來是否會變換工作的可能列入考慮，可沿著工作的上班路線做選擇。若可能換到外縣市工作，就要有賣屋及換屋的心理準備，購 屋前也要特別留意房子的保值性與轉手性。
3.購 屋資金卡死，臨時有急用卻沒錢 Sway提醒，購 屋前要先計算好每月的開銷，避免資金卡死。舉例來說，買 房前資金要先分配好，如果有200萬現金，必須用100萬付頭期款、50萬元用來裝潢、剩下50萬元為生活做準備。
4.房貸背負壓力大，生活失去品質 買 房前一定要評估自身能力，才能保持一定的生活品質，一定要避免將收入全奉獻給房貸，否則未來不僅生活費都有問題，更沒有錢可以撫養小孩。
5.附近生活機能差 好不容易買了房子，周邊機能卻不符合生活需求，實在很難處理。Sway強調，一定要在購 屋前先實地勘察，或向政府單位做諮詢，絕對不能只聽建商的片面之詞。
資料來源: 好房網News
雙北新成屋量大區 房價盤整
作者:海悅廣告 日期:
房仲統計今年雙北市核發房屋使用執照各前3名區域，北市為南港、中山、士林區，新北則是林口、淡水、新莊。這6區內的5年新成屋房價僅士林區季增17%，其餘5區均季跌，呈現盤整。
台灣房屋智庫依實價資訊，統計今年雙北市核發使照樓地板面積比率各前三名的行政區，台北市前三名的行政區分別為南港、中山及士林區；新北市依序為林口、淡水及新莊區。
觀察這6區內的5年新 成屋房價及區域房價季變化，結果除了士林區5年內新成屋今年第2季較第1季成長17%，其餘5區的5年內新成屋季跌0.24%到9.77%，其中林口區新成屋季跌9.77%最有感；這6區整體住宅房價今年第2季較第1季平均成長0.65%到1.32%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，使照核發數量及總樓地板面積代表一個區域的新成屋供給多寡，由於新興重劃區推案量大，新成屋房價相對高，若面臨重大建設尚未到位，空屋率高，將降低自住人潮進場意願，賣壓相對沈重，新 成屋房價難免盤整。
其中林口區5年內新成屋今年第2季每坪27.7萬元，較第1季每坪30.7萬元跌幅近一成。張旭嵐指出，進一步發現是今年第2季區內5年內新成屋主要成交路段在文化二路二段和文化三路二段的新 建案交屋潮，平均房價每坪約26萬元到27萬元，拉低整體平均價格。
台北市推案量大的區域，士林區表現最好，5年內新成屋今年第2季較第1季成長17.02%，張旭嵐指出，主要受到今年4月福志路上新 建案交屋，平均價格每坪約88萬元，拉抬當地新成屋均價；至於南港與中山兩區，新成屋房價小幅盤整，主要是成交物件類型有所差異。
張旭嵐建議，新成屋釋出多，房價盤整，議價空間明顯，反而是購 屋者進場議價的佳機，選擇有生活機能且未來重大建設確定到位的區域，或是周邊成熟型商圈的中古屋市場，長線看來房價仍有成長空間。
資料來源：中央社via Yahoo!奇摩新聞
台灣房市送入「凍」房！ 豪宅熄火將有利自住客進場
作者:海悅廣告 日期:
受到近期房地合一課稅政策影響，指標雙北市區域高總價交易低迷。有專家就說，近十年來在豪宅領軍下，住宅市場堪稱一枝獨秀，加上容積獎勵放送，市場一片榮景，直到豪宅熄火為止，如今房價漲了，空屋率逾10%，台灣房市準備送入凍房！
著有《100張圖地輕鬆變成地產大亨》的作者游榮富分析近十年來國內住宅市場，他說，以2400萬人口、780萬戶來看，目前住宅存量約有760萬戶，加上近百萬違章戶，整體仍是供過於求。 他指出，對於國內住宅市場易有炒作假性需求仍需值得觀察，畢竟住宅市場仍是房市最大宗，佔了市場六、七成以上，但近十年來，豪宅 領軍北中南屢創歷史天價，加上都更區政府容積獎勵大放送，擠出住宅市場一片榮景，連帶住宅也跟著往上攀升。 但從今年以來，豪宅產品買氣不振、交易量低迷，而6月底央行進一步宣布調整豪宅認定標準，再加上房地合一利空訊息，更是重擊已低迷的豪宅市況。
根據根據實價登錄揭露資料顯示，全台房市指標的北市豪宅市場，7月總價7000萬的住宅交易揭露件數，至今僅8件，呈現近乎急凍的交易量，即使之後仍有資料回補，仍有很大機會創下實價揭露以來單月新低量。 游榮富就說，高漲的豪宅產品及都更屋近佔住宅市場的一成不到，但在政府持續打壓及政策不明朗情況下，一旦少掉這兩個強棒產品，市場帶頭衝應不會有太好表現，未來三年市場穩定是必然的，並轉以自用市場首 購族與正常換屋族需求為主力，而具中長期投資收益性產品，也將成為保值兼增值的首 選產品。
資料來源: 好房網News
產經解析－該擔憂中國房地產的前景嗎？
作者:海悅廣告 日期:
中國8月份經濟數據出現放緩跡象，而近期中國房市持續疲軟的表現，更進一步加深投資人對房市前景的擔憂程度。然而，根據聯博的研究顯示，目前中國房市的基本面其實比許多人認為的還要強勁。真正中國房市的最大風險，在於政策出現錯誤的可能性。
從數據來看，投資人的擔憂其來有自。中國房市銷售量在6月似乎走穩之後，在7月又出現下跌。今年上半年，全國房市銷售量較去年同期下挫6.7％，至3兆人民幣（約4,884億美元）。這是自2011年以來，第一次出現如此深的跌幅。
但是，現階段真的該擔憂中國房地產的前景嗎？我們認為，在下定論前，應該要先去了解造成這一波房地產降溫的背景原因，之後再去進一步剖析未來前景。
仔細探究，中國房市降溫的原因主要有三。其中，最主要的原因是受到中國官方開始緊縮信用所致；另外，加上2012年市場的強勁需求被壓抑而遞延至2013年、導致2013年房市銷售數據攀高；最後，整體經濟成長放緩，也都影響了中國房市的表現。上述這三個原因都和政府政策有關。
先前，信用擴張政策曾經一度助長2012年房市需求；如今，中國政府開始推動改革計畫，重新平衡中國經濟結構，有意提升內需消費產業的重要性，讓其成為推動中國經濟成長的雙引擎之一。
再者，有關中國房市的前景，也可從以下所列的主要基本面因素，來進一步探究中國這些政策對房地產市場的潛在影響。
中國房市近期銷量出現下滑的跡象，不過全國房價卻並未因而出現顯著下跌。根據中國官方統計數據顯示，今年前6個月，全國隱含平均售價只下跌了0.8％，不同城市和個別建案的售價與銷量表現上則各有差異。
一線城市如北京、上海、廣州和深圳的住宅建案，只要建商願意降價5％至10％，銷售成績就有可能在一夕之間獲得大幅提振；可是，類似的降價策略對提振後線城市的房產銷售則相當有限。
這也進一步解釋了為什麼中國房價並沒有因為銷售出現下滑而出現動搖。因為在一線城市當中，降價而售出的房產數目太少，以至於不足以影響中國全國房市的平均售價。其他城市建商之所以不願採取降價策略，因為他們知道這麼做也可能無助於提振銷售成績。
以此來推估中國房市前景，如果民眾房貸申請條件沒有放寬，或者全國房價修正幅度不足以刺激換屋與投資需求，預期中國房市未來還有可能出現進一步整理的空間。
很多人擔憂中國房市前景主要是因為房市出現供過於求的跡象，但從相關研究數據來看，房市供過於求的現象並不是一個全國性問題，只有出現在少數後線城市和商用不動產。
若就整個中國房市而言，目前供需不均衡的幅度還在可以控制的範圍內，而且這個問題在中國官方持續推動都市化，以及民眾換屋需求增溫等相關政策的支撐下，相信在未來2、3年內應該有機會獲得解決。
從相關數據來看，目前中國商用不動產供過於求的現象，確實要比一般住宅來得顯著，而且還進一步衍生出鬼城頻現等問題。但實際上，中國商用不動產占整體房市的比重極低。換句話說，這意味著中國整體房市因商用不動產問題而出現動盪的機率，可說是微乎其微。
總結來說，目前中國房市確實有出現供需不均的狀況，但是，只要政策與信用環境能保持穩定，相信未來幾年內，中國房市應該有機會可以自行消化市場供需不均的問題，進而舒緩外界對於中國房市前景的擔憂程度。
我們認為，目前中國房地產市場未來或有可能面臨的主要風險，並不在於供給或需求，而是在於取得短期流動資金的門檻是否升高。所以，未來仍需關注信用市場和流動性的變化，以及中國政府的政策走向。
資料來源:中時電子報
預售屋最怕買到爛尾樓！先問「履保」防護罩
作者:海悅廣告 日期:
房市寒冬，口袋不夠深的建商要撐住恐怕很難，媒體報導近期在台南、宜蘭法拍市場皆出現了蓋不下去的爛尾樓，或是被法拍的建案接待中心。對消費者而言，買預售屋的最大風險之一就是買到爛尾樓，專家建議，在買 屋時一定要查證建商是否有履保，比較有保障。
自由時報報導，近期司法院法拍公告，宜蘭蘇澳鎮一棟原本要蓋13棟連棟的透天厝蓋到一半就出現蓋不下去變成爛尾樓而遭法拍，債務人為誼錦國際建設與兩位自然人。而民眾買預售屋 ，最擔心的莫過於買到爛尾樓，建商在交屋之前捲款潛逃或是財務出問題蓋不下去！房產專家邱愛莉建議，買 屋前最好查證建商是否有履約保證，比較有保障。 預售屋買賣消費糾紛時有所聞，內政部從2011年5月開始就強制規定建商在銷售預售 屋時，必須事先與第三方簽訂合約，以專款專用或擔保方式保障消費者權益，以防止建商在交屋前倒閉，消費者卻已支付價金，求償無門的情況。 房市景氣不佳，連大建商也撐得辛苦，好房網雜誌社長倪子仁認為，現在是買方市場，口袋不夠深的建商很難撐下去，即使是大建商，如果再不讓利的話，交易量雪上加霜，對建商來說也絕不是件好事。
資料來源: 好房網News
3000萬以上就算要課稅？台北市新屋及4房中古屋就得課稅了
作者:海悅廣告 日期:
房地合一稅制新細節不斷曝光，財政部長張盛和日前表示，內政部建議未來從房地合一稅收中抽部份成立住宅基金，用以興建社會住宅照顧弱勢。
雖然財政部一再宣稱房地合一稅制還在研議中，但新細節卻不斷出籠，包括排富條款門檻以新台幣3,000萬元為分野；售屋資本利得比照個人綜所稅，稅率最高45%；長期減徵優惠配套措施區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，自用宅可享更多優惠，持10年以上者，扣除率可達80%等。
外界認為是房地合一稅制的排富條款對豪宅買賣設立門檻，同時讓豪宅買家觀望所致。不過，網路地產王認為，排富條款立意良好，但是總價標準卻仍有待商議，目前台北市的預售/新成屋的成交單價，都已經上看90萬以上，換句話說，總坪數33坪以下才不會被課稅，權狀坪數33坪，室內也不過只有22坪僅有兩房，基本上室內22-25坪大概都只能做兩房，如果總價3,000萬就要課資本利得稅，課稅範圍就非常大了。
其實不只如此，即便是中古屋，台北市平均單價也是在60萬左右，等於是說，權狀坪數50坪以上就會被課稅，幾乎台北市四房以上的房屋交易都會被課稅，即便只有一戶自用，也是必須課稅，看來是課稅範圍是很大的，3,000萬的門檻可能還有一番交戰。
張盛和不斷重申，房地合一稅制不是打房，只是要讓房地稅制合理化，況且房價軟著陸對經濟發展也有好處。
他表示，房地合一稅制最快今年底才會提出，預計下個會期送立法院；對於本人、配偶及子女共有1戶自用住宅者售屋不用課稅，必須要持有一定年限。
不過，張盛和不否認有原則就有例外，例如規定自有住宅持有5年以上出售才不用課稅，但持有期間萬一遇到房屋被法拍、生病亟需費用、離婚等例外情形時，必須被迫處理房屋時就會觸及免稅的問題；要課稅公平，制度就會複雜，要簡政便民就會損及公平，確實是個麻煩事。
法不外人情，大概就是秉持這樣的原則，但是過去針對這些例外情事，大多還是要求先繳稅再退稅，其實這種做法對當事人來說是很有壓力的，要繳出這些稅金，對部分民眾來說可能會有困難的，建議豁免的對象及方法確定後，執行方式也應該一併討論。
資料來源:新浪新聞
