近來台灣房市受到政策性調控衝擊，交易量明顯萎縮，加上平均低於2%的超低投資報酬率，促使國內游資積極尋找新出口，帶動海外不動產買氣強強滾，以6%以上的投報率吸引不少投資客進場。

除了過去最為熱絡的日本、馬來西亞等區域之外，今年還掀起柬埔寨投資風潮，多主打「1字頭房價買蛋黃區」，銷況熱絡。經過10年的大多頭，台灣房價飆漲，租金卻未同步走揚，使得投資報酬率敬陪末座、全球最低；但房地產仍為相對穩定的投資商品，不少投資客將目光轉移至海外不動產，並以坐收高報酬租金物件最受歡迎。

台灣投報率僅2% 全球最低

環亞資產顧問於香港、馬來西亞、墨爾本、紐西蘭等處皆有設點，該公司總經理梁振超表示，台灣房價屢創歷史新高，進而帶起海外房市買氣，前2年以日本、馬來西亞最為熱絡，另外還有澳洲墨爾本、布里斯本、紐西蘭等地也相當受到歡迎，平均都有5~6%的投資報酬率，未來房價也看漲。梁振超說，目前海外市場以保證穩定投資報酬率的物件銷售最熱，若無此特性，則銷售速度較為緩慢，顯見國人對投資收益的重視。

柬埔寨具新興市場特質，已吸引多家業者插旗，如太睿建設日前即成立太睿國際開發，至柬埔寨推出首案「太睿東方麗池」，從建設、代 銷、土地開發至代租代管，一條龍服務。太睿國際開發總經理陳建勳表示，「太睿東方麗池」位柬埔寨蛋黃區，預計2017年年底完工，總共256戶住家，銷售坪數約15坪，每坪開價19~20萬元，每戶總價僅270~400萬元，目前已售5成。

去年投資最為熱絡的馬來西亞，今年表現似乎未若過去亮眼，惟亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超表示，馬來西亞房市並沒有外界傳言快速降溫，仍維持一定的成交量，特別是吉隆坡，銷售詢問度都有相當的水平，而伊斯干達特區近來則頗受矚目，屬馬來西亞新興開發區域，為海外投資後起之秀。

大馬柬埔寨 新興市場低價吸客

張漢超分析，不同於吉隆坡主打穩定高報酬收租的訴求，伊斯干達特區為新興開發區域，每坪20~30萬元的行情與吉隆坡平均每坪50~60萬元價格相較，親民許多，但短期內較難有明顯收益，預估待2020年各項建設開發完備之後，房價漲幅可逾1倍，適合長線置產，已購客戶以退休族、台商居多。

向來是台灣民眾最愛的投資國家之一的日本，買氣表現一直相當搶眼，其中以深耕日本多年的信義房屋最廣為民眾熟悉，日本信義領先同業進軍東京5年以來，累計總成交量逾1147件、總銷金額近700億日圓、約新台幣194億元，且今年截至10月為止，累計成交已達350件，平均每天成交1.2件，顯示前往東京購 屋置產已成為國人海外投資的主要標的之一。

信義企業集團董事長周俊吉表示，5年來日本信義已經站穩經營步伐，締造「第1家進軍日本的台灣房仲、累計成交客戶第1、總銷金額第1、委售物件數第1及服務品質滿意度」等5個第1。

日本澳洲 生活環境佳具誘因

日本信義社長何偉宏表示，光今年1到10月即完成350位客戶的委託，成交客戶人數成長近7倍，2013年總銷金額更比前3年總和還高出新台幣21億元；2015年日本信義也將持續擴展規模，規劃成立租賃仲介與管理事業群，與現有的新成 屋代理販售、中古屋買賣仲介整合成3大營運範疇，透過在地化經營，直接提供客戶從看屋、買 屋、交屋到租賃管理一體化的服務。

另外，大師房屋於上周舉辦澳洲墨爾本新物件發表記者會，推出座落於南雅拉市中心住宅「THE ELFIN小精靈」，處交通核心，並鄰近墨爾本母親河雅拉河，總價澳幣39.5萬元起，僅需預付約新台幣100萬元的10%簽約金，工程0付款，預計2016年9月完工，回饋買方澳幣年息，交屋後保證前6個月租金。大師房屋表示，南雅拉區每年的房價平均漲幅達5.2%以上，該公司正籌備VIP展售會中。

除了亞洲市場，歐美地區房市向來也是台灣投資客最喜愛的置產勝地，創意家行銷團隊看準海外趨勢，為近年首創進軍海外市場的代 銷業者。

創意家行銷部副總經理柯仲武表示，已於今年年中推出夏威夷飯店物業和溫哥華高級住宅案，每實坪開價分別為170~200萬元與110~130萬元，甫公開即熱銷，2個月餘僅剩億元高價物件可售。柯仲武說，除了持續經營在台的建案銷售之外，未來創意家團隊會繼續慎選過濾海外投資案，挑選優質物業給台灣消費者。

資料來源：自由時報

捷運松江南京站為台北市知名金融商圈，享台北華爾街美名，近來挾松山線通車議題，周邊房市再次受到矚目。目前中古屋每坪約70萬元，新大樓每坪90萬元起，新推建案詢問度與買氣增加2~3成，每坪開價皆逾百萬元。

捷運松江南京站位台北市中山區松江路與南京東路口，周邊商辦大樓與各大銀行林立，有台北華爾街之稱，為著名的金融商圈，信義房屋松江南京店店長許耀崑表示，其生活圈範圍東至建國北路、西至吉林路，南至長安東路、北至長春路，擁四平與伊通商圈，長春路也有國賓戲院，吉林路有全聯超市，各種生活機能具備。

金融商圈 學區密集

許耀崑說，松江南京雖為金融商圈，不過學校林立，有長安國小、長春國小、吉林國小、大同國中等，不失文教氣息。沿線多為辦公大樓，白天有許多上班族群，晚上較安靜，房屋住宅以巷弄內屋齡30年以上的公寓、華廈為主，每坪成交價70~75萬元，鄰松江南京大馬路的住宅多為新成屋，每坪90~130萬元。

由於位處台北市中心，亦有不少知名指標案，許耀崑指出，如南京東路近建國北路的「鄉林京華」，每坪約120萬元，松江路則有即將交屋的「華固松疆」，目前已有多戶轉售，每坪價格也約120萬元。

受惠松山線通車議題，許耀崑分析，松江南京周邊看屋買氣約增加2成，其中5成買方為商辦、店面型客戶，A級商辦每坪90~120萬元、B級商辦每坪70萬元左右，詢問度都不錯；3成買方則喜愛總價1500~2000萬元的2房住家產品；另外2成買方為有3~4房需求的換屋族，以總價3000萬元左右的公寓、華廈為主。目前住宅產品房市表現持平，辦公產品價格約增1成。

新案產品多元 捷運通車增買氣

看好松江南京房市表現，周邊新推建案林立，預售案「躍松江」至捷運站300公尺，步行約6分鐘，規劃3、4.2米複層式產品，共11戶，每戶規劃19~25坪，每坪均價120萬元，現場專案經理孫憲弘表示，該案面長安國中小，訴求總價1900萬元起入住台北市中心，近來松山線通車議題正夯，看屋買氣約增加2~3成，目前全案已售8成。

預售 屋「松江188」也為3+4.2米複層式產品，共17戶，每戶14~31坪，每坪開價138萬元，訴求雙松江南京站與行天宮站雙捷運，每戶總價2000~5500萬元，現場銷售人員表示目前已售4成。

同樣訴求雙捷的「德運京鼎」步行至中山站約10分鐘，走路6~7分鐘至松江南京站，每坪開價130~170萬元，亦在通車效應下受到矚目。新 成屋 「華威八方」規劃66~90坪，每坪開價110萬元，全區共46戶純住宅產品，現場專案經理陳文斌表示，該案採SC純鋼骨結構，搭配日本TRC制震壁，擁22.5公分中空樓板，目前只剩保留戶產品可售，主力總價7000萬元。

小提醒

捷運松江南京生活圈內有四平商圈，晚上較為喧鬧，長春路有戲院，出入較複雜。因位處台北市中心，周邊生活圈鄰近建國與新生高架橋，部分住宅有面高架橋的問題，有風水忌諱的民眾應多加留意。

資料來源：自由時報

景氣歹歹，建商推案意興闌珊，2014年預售推案量也一舉跌破5萬戶大關、剩下4.57萬戶，創下近11年來的第三低量；展望2015年，房地合一實價課稅議題將持續「凌遲」房市，預估推案潮會集中在上半年，全年推案規模有機會比2014年回溫3∼5％。

根據鄉林建設不動產企研室的最新統計發現，全台灣近11年來，除了2008年10月雷曼兄弟破產引爆全球金融海嘯，使2008、2009年，預售推案戶數分別只剩4.33萬戶、3.39萬戶外，2014年恐怕是第三低量，首當其衝的是不動產代 銷業。房地產代銷

鄉林不動產企研室展望2015年房市，在房地合一實價課稅的政策陰霾，以及下半年將進入總統大選的選舉「暴風圈」干擾下，2015年房市推案規模只會小回溫，略增3∼5％，推案戶數不易重返5萬戶大關。房地產代銷

展望2015年的主力客層，鄉林企研室研判，將以自住型首次購 屋族群、換屋族群，成為撐盤主力；「賣相」比較好的總價帶，是1,800萬∼3,200萬元之間的中小型住宅，尤其擁有捷運題材的捷運宅、景觀宅和銀髮養生宅，較易受青睞。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，2015年房市的利多是低利、大台北都會區捷運路網逐漸成熟；至於利空因素，首先是房地合一實價課稅不快定案就非常「凌遲」房市，再者下半年美國Fed可能升息，以及選舉「暴風圈」可能波及房市，加上油價大跌使房屋保值激勵力道消失等。

鄉林建設董事長賴正鎰形容，建商最怕房地合一前景混沌、會像證所稅搞了2年又回到原點，市場卻彌漫觀望氣氛一樣，如果明年房地合一實價課稅還繼續議而不決，那麼房市將「求生不得、求死不行」，消費者觀望氣氛還是存在。

資料來源:中時電子報

原本預估選後會回溫的房市依舊冷清，北市代 銷公會急呼籲建商要降價才能搶救成交量，否則交易將會持續低迷。民眾的心聲建商聽到了！海 悅廣告總經理曾俊盛透露，已有部分案量大且位在郊區建案的建商願意降底價5％，加上開價本就有10～15％的下修空間，換算下來，蛋殼區的物件開價有機會打到8折。海悅地產

九合一選舉過後，藍綠變天，看壞房市的人變多，不過有業者透過聯合報表示，在房地和一與大戶條款等政策傳出變數後，買氣有回升的趨勢。永慶房產集團總經理廖本勝也說，「現在賣得動的，都是有降價的物件」。因此就有代 銷業者呼籲建商，只要降價7～10％房，房子就易順銷。

海悅廣告總經理曾俊盛就透過蘋果日報訪問表示，以往預售 屋開價與底價最多差距到2成，反觀現在只剩10～15％，就看購 屋者的殺價功力以及建商願意放軟的程度有多大。他觀察，房市會持續低迷，部分建商已願意降底價5％，如案量大的桃園青埔、淡海位屬蛋殼的區域，購 屋者有機會看到開價打8折的物件。海悅地產

至於高房價問題，曾俊盛也呼籲政府停止打房，建立完善的交通網絡，讓年輕人可以逐捷運而居，連接到北北基的房子，不用一直往台北市集中。

資料來源:好房網News

今(103)年房市受政府打房影響，全年交易量「冰凍」，明(104)年政局將起變化，房仲業者預料買方進場意願開始增加。中信房屋今(24)日發布第4季宅指數調查，發現短期買盤雖然仍無上揚，不過2年內有意買房的人逐漸上升，首購族比上季增加1成，短期投資客則轉向日本房市。永慶房屋也認為打房政策延續下，上半年出現獲利了結潮，若能有感降價就可吸引自住買盤進場。房地產首購

中信房屋第4季宅指數中，「不動產」仍以36.8%蟬聯抗跌投資標的第一名，不過比例創下2年以來的新低點。因現階段房價無明顯下跌，3個月內有購屋計畫者季減0.4%，但2年內願意進場的占比增加2.2%，終止連3季降幅，達到46.6%，首購族比例更大幅增加10.6%，以56.4%比例登上19季以來新高點，顯示擺脫選舉干擾因素後，民眾對房市抱持樂觀態度。

至於，2年內有購屋計畫的受訪者，對明年房價有34.7%預期下跌，33%認為維持平穩，73.9%覺得「房地合一稅」將直接影響購屋意願。中信房屋副總經理劉天仁指出，明年土地公告現值續漲與容積總量上限新制上路，可能讓建商在上半年大量推案，導致量增價跌，尤其房地合一稅制議題的發展，就成為進場的重要考量。

中信房屋董事長鄭余正表示，明年因政府延續打房，不動產市場難見「大幅轉好」，在土地成本墊高下也不會出現「爆量供給」，但預期建商會趁新法上路前積極推案，出現「量微增、價微跌」的景況。購屋主力聚焦在受到新市長上任鼓舞信心的首購族，投資客反而會因國內房產稅務走向不明，轉向海外投資。

現正流行的「海外投資」地區中，以日本東京5都心(新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最夯，有34.8%有意前往置產，其次是24.3%選擇日本大阪與京都，而新加坡以23.4%位居第3名。56.4%民眾認為選擇政經局勢穩定，對台灣人友善的國家最重要，多過於首重投資報酬率的48%受訪者。

永慶房屋對於明年房市展望，同樣認為上半年市場供給量將創新高，搶打房新制前獲利了結，但愈接近總統大選，市場焦點會轉移到選戰議題，下半年市況恐將轉淡。反而是陸客自由行人數增加，加上捷運陸續通車商機湧現，商用不動產商機持續旺盛。預估住宅房市若有5~15%價格下修，就能吸引自住需求買方進場。

 

資料來源:Yam新聞 

預售市場農曆年後將進入推案戰國時代，建商在銷售策略上除了祭出工程零付款外，貸款成數也將祭出史上最殺的「1090」策略，其中今年成立代銷部門的興富發（2542），在董座鄭欽天領軍下，面對冰凍的房市，會釋出什麼樣的銷售策略，市場都在看。

所謂「1090」，是指客戶自備款一成，銀行貸款九成，若銀行僅願承貸七或八成，不足部分由建商協助補足，且兩年內無息貸款予客戶。

房地產業者指出，今年下半年以來，市場交易清淡，建商、代銷業者在銷售策略上除了祭出結構工程零付款外，也釋出貸款成數「2080」策略，刺激部分買氣，由於量縮僵局勢必要打開，其中又以大型建商興富發動作最值得觀察。

據悉，代銷業者海悅在10月底結束興富發四個代理銷售個案，接下來未完銷的戶數將由興富發的代銷部門接手；興富發副總廖昭雄表示，現階段集團僅執行中（興建、銷售、請照、交屋等）的新案就高達50到60個，在代銷公司應接不暇下，今年才會立代銷部門因應，目前部門人數逾40人，未來將會分攤集團在全台的新推案銷售。海悅仲介

向來以靈活策略見長的鄭欽天，本身是代銷業出身，這場仗要怎麼打，引發市場高度關注。房地產業者分析，建商目前面對市場成交量停滯的僵局，基本上有兩種方法可行，不是降價銷售，就是調整付款方式來吸引買方，興富發籌碼多，有可能採取「降開價、銷售不二價」作法。

除了市場有可能出現「降開價、銷售不二價」作法外，值得注意的是，現階段已有建商醞釀祭出史上最殺「1090」策略。

房地產業者分析，玩得起「1090」策略的建商，多是資金雄厚的建商，且老闆願意將未來三到五年的獲利，延後回收協助貸款予客戶購屋。

房地產業者表示，自住客常遇到的問題，就是自備款不足，若建商真的祭出貸款成數「1090」等殺很大的策略，對市場清淡的買氣確實會有幫助；明年6月開始因面臨總統大選開跑，認為5月前將是房市最好的銷售時機。

，至於市場有沒有可能出現「緊守牌價、偷偷降價」情況，則需視建案地段、產品力，以及舊案的剩餘戶數有多少而定，明年預售市場將有一場硬戰要打。

資料來源：經濟日報

台北市明年雖不乏指標豪 宅，但正式公開時間卻很模糊。如元利建設於金山南路「和平大苑」，以及大安森林公園旁的「信義聯勤」，2案外觀看似接近完工，市場屢屢傳出交易行情，但皆被業者否認。

信義計劃區的超強旋轉豪 宅「陶朱隱園」，更曾傳出每坪800萬元的價格，但業者也說沒這回事。

 

事實上，明年第1季北台灣正式公開的新 建 案不多，多半都是70坪以內產品，曾喊出今年上半年目標1200億元的甲山林，明年第1季竟無推案。甲山林廣告副總經理徐永仁解釋，不少指標大案如「黃金海岸」明年第3季後才推，加上年底剛推「台北時上」、「雙水灣」2案，總銷超過180億元，目前手上案量已足夠。

 

海悅廣告業務部兼研展部協理鄭名瑋坦言，「現在案量需要3年的時間消化。」許多建商開始先建後售，如果建商要求價格過高，代銷業者不會承接。金兆威廣告副總經理陳清賢也說，目前景氣變化大，建設公司若要推大案，代銷業者多半會建議後延。

 

鄭名瑋則建議，「要找3字頭，也可以去萬華找，中古屋都還是有這個價格」，民眾依自己的需求選擇預售或中古屋，不用堅持買精華區新 建 案，只要產品好，價格合理，就可以出手。

資料來源:蘋果日報

台北市政府地政局7日提出104年公告現值調整報告，報告中對各區域房價仍持正面態度，全市各行政區地價均呈現上漲，其中又以都更區域、高級住宅區、新捷運站周邊的地價漲幅最為顯著，業界認為，北市土地公告現值恐將挑戰連11漲，提醒有意售屋的屋主最好加速規畫，以免售屋時土地增值稅將非常「有感」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若反應過去1年北市地價上漲的動態，北市土地公告現值將有機會挑戰連11漲，其中又以都市更新地區、高級住宅坐落地區、大型土地或商場開發案，以及剛通車或即將通車的捷運周邊土地，因環境品質改善，土地利用效益或強度提升，發展趨勢看好，地價漲幅最為顯著。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，公告現值每年調整，是土地增值稅的稅基，按照北市府地政局的報告，預估今年也將維持漲勢，由於103年台北市公告土地現值平均調幅為13.23%，是近22年來調最多的一次，104年雖然將會續漲，但幅度可能會比較小，不過還是會墊高跨年交易的成本，若是已有售屋的打算，提醒可能要加速規畫，以降低土地增稅的負擔。

根據北市104年公告土地現值作業公開說明會資料顯示，北市中山區、松山區、大安區、信義區及中正區，因位處市中心，公共設施完善且具備學區優勢，區內高級住宅、都市更新建案價格屢創新高，加上國際知名飯店開幕、捷運信義線102年底通車，以及捷運松山線即將在11月中旬通車等正向效益帶動，地價上漲。 北市南港區、內湖區、士林區，隨著指標性高級住宅建案推出，整體開發地區發展漸趨成熟，住宅，商辦、廠辦大樓價格逐年推高，南港車站BOT開發案、影視音產業園區、雲端產業園區及台北藝術中心等重大建設挹注所衍生的效益引領，調查地價上漲。

大同區、萬華區、文山區、北投區，則因不動產價格水準相對較低，對於首 購族或想要進駐台北市的購屋者頗具吸引力，且區內大面積都市更新及眷村改建案、捷運松山新店線即將通車、萬華火車站BOT開發案等預期發展效應影響，以及預售屋建案價格推升區域房價行情所帶動，調查地價也都呈現上漲。

資料來源：華視新聞 

9合1大選過後，房市景氣依然冷清，再加上財政部即將推動房地合一稅，更是雪上加霜，台中市代銷公會3任理事長一致強調，此舉將直接打趴房市。

台中市代銷公會榮譽理事長唐廷照首先指出，依照以往慣例，選舉前後應是市場蜜月期，表現不會太差，但今年是10多年來市場表現最差的1年，房市結冰又結凍。他說，案場來客量和去年相比，大幅減少將近8成，換屋族只看不買、首購族期待降價，投資客縮手、自住客觀望，建築業多已暫緩推案。

他說，現階段新案少，沒有結構工程哪來後續的裝修業務，從建築、代銷到營造廠都面臨經營困境，如此一來政府推動房地合一稅，期望扣稅的結果，反而收不到稅，豈不陷入全盤皆輸的窘境。

台中市代銷公會榮譽理事長謝麟兒接著指出，政府從台北看天下，為了抑制房價一味打房，且政策徬徨未定，影響民眾購屋信心，更讓房市陷入冰河期。

他說，建築業者不反對政府課稅，若比照日本、新加坡合理課稅，同業也會配合實施，只是現階段這列火車不開，後面相關產業全部停擺，更衝擊所有民生產業，資金只會加速往海外流失。

而台中市代銷公會現任理事長謝坤成更火力全開強調，房地合一稅若貿然實施，將等同於證所稅威力，讓市場直接完蛋。他說，證所稅實施1年減少500億元稅收的悲慘事實，政府不可不慎。

他認為，房地合一稅與證所稅異曲同工，當初證所稅實施後，市場交易量大減，而房地合一稅也勢必讓低迷的房市更是雪上加霜。何況政策遲遲無法定案，根本是凌遲市場。

謝坤成強調，政府想提高稅收不能單看表面，應遵行市場自由經濟，根本解決居住正義問題，還得靠廣建社會住宅，並推動交通建設，才是正途。

 

資料來源:中時電子報 

「2014中信房屋宅指數第四季報」今天發布，在網路調查1326位民眾意見後，在選後購屋意願方面，除了「3個月內」計畫購屋民眾因房價尚無明顯下跌，減少0.4%外，其餘「3個月到2年」購屋意願都呈現上升，整體「2年以內」有意購屋民眾46.6%，比上季小增2.2%。

這次調查也發現，有意進場的首購族比例占到56%，較上一季大幅上升10.6%，創下宅指數19季來新高。中信指出，這可能是因為近期利空因素，首購族認為現在是好的進場時間點。

 

資料來源:中時電子報