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預售屋 降價了


房市修正趨勢確立 土城大同公司建案下調10% 是否帶動跟風備受矚目

預售屋降價了。房市修正趨勢確立,位於新北市土城的大同公司元預售案「大同莊園」,總銷量300億元,決定降價一成搶市,是否將出現連鎖效應,引發其他建商跟進,帶動房價下跌,備受矚目。

負責代銷「大同莊園」的海悅廣告總經理曾俊盛表示,為反映未來兩年房市修正期及客戶對價格的期待,「大同莊園」已提前修正一成。此策略不僅打趴土城當地建商、代銷同業,連中古屋市場都被波及。

曾俊盛指出,房市修正趨勢確立,若建商還是開高價、不願降價,終究曲高和寡。以土城區來說,近兩三年區域房市每坪成交價從30萬元出頭一路飆高到50多萬元,甚至出現60萬元以上價位,都是不合理的現象,加上未來兩年房市仍是盤跌格局,經過與業主大同公司討論過後,決定提前修正價格,反映合理售價,希望讓區域房市朝正常化發展。

據悉,每坪開價50萬至60萬元的「大同莊園」,成交價已降至僅40多萬元,衝擊當地建商、代銷建案,連中古屋市場都被波及。業內人士表示,該案價格太有競爭力,主因是該地為大同舊廠活化,五、六十年前取得的土地幾近「零成本」,其他建商根本無法競爭,直指「被打趴也是應該的」。

房地產業者指出,即使「大同莊園」每坪成交價在4字頭,仍無損獲利能力,以該案總銷金額300億元來估算,即使扣掉營建成本、相關管銷費用等,該案的淨利就超過200億元。

「大同莊園」第一期案量約100億元,主打22至72坪的二至四房產品,因低單價、低總價,以及豪宅產品規格優勢,潛銷期間吸引自住客瘋狂搶進,不僅每周來人飆破百組,一周內更被預約達130餘組,案場人員忙到翻,每天簽約簽到凌晨二、三點,甚至直接睡工地應戰。


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大同建案太殺 衝擊周邊

「大同莊園」價格太殺,周邊預售建案被波及,其中「皇翔國鼎」首當其衝,就連中古屋都難倖免。對此皇翔表示,公司品牌力很強,全案將按照既定規劃在6月底動工,至於接下來是邊建邊售或先建後售會再討論。

海悅廣告總經理曾俊盛表示,「大同莊園」位於捷運海山站500公尺內,平均每坪成交價約在44萬~45萬元,不過該案高低樓層價差大,其中高樓層每坪成交價約在47萬元,最高超過50萬元。全案預計本周開始簽約,最快10、11月第一期完銷。

「大同莊園」因為每坪4字頭成交價太具競爭力,直接衝擊周邊新案。影響最大要屬對面的「皇翔國鼎」,皇翔指出,新建案來勢洶洶,不過,皇翔品牌力很強,會按照既定規劃在6月底動工,至於接下來採邊建邊售,或先建後售還需再討論;而「高峰」、「嘉祥青沄」、「雙囍」因距離該案有段距離,三大案仍依原計畫持續銷售。海悅仲介

至於中古屋市場,永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,「大同莊園」成交價太具競爭力,房仲業務人員只能力勸屋主降價賣屋,若有遇到有迫切居住需求的自住客,要好好把握機會,並在價格上做一些讓價、趕快出場,不要再堅守價格。

資料來源:聯合財經網








北京新屋量價齊升 年飆36.7%

在利多政策不斷刺激下,北京住宅新屋市場量價齊漲。據偉業我愛我家市場研究院發布統計資料,截至12月26日,今年北京全市住宅新房網簽量(不含保障房)10萬2581套,比2014年同期大幅上漲36.7%。

另外,根據對北京等10大城市主城區中古屋住宅活躍樣本的調查,2015年1至11月10大城市中古屋住宅價格累計上漲11.81%,去年同期則累計下跌1.39%。中古屋房市場表現整體好於新屋市場,深圳、上海、北京已經步入存量房時代。

在北京新屋價格方面,據中新網報導,截至12月26日,今年北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均價為每平方公尺2萬7162元(人民幣,下同),比2014年同期上漲9.9%。不過,如果剔除2015年新入市的高檔新屋對房價的影響,新屋成交均價為每平方公尺2萬6830元,年增8.6%。

分環線來看,成交量方面,北京五環外已是新建商品住宅成交主戰場,2015年五環外成交面積占比達90%。在成交均價方面,受供需不均衡以及五環內住宅趨於高端化影響,五環內房價漲勢較大,特別是在三、四環之間、以及四;五環之間成交均價漲幅最大,分別上漲37.6%、46.4%。

在中古屋方面,《廣州日報》報導,據《2015中國房地產市場總結和2016趨勢展望》報告顯示,今年第4季中古屋住宅價格均上漲,其中第3季累計漲幅達到最高,為4.71%,第4季漲幅有所縮小,因中古屋對信貸放鬆反應更敏感,廣州和成都中古屋房價格上漲,新屋均價則是下跌。
 
資料來源: 中時電子報
2015年,在政策打壓及房價降幅未能達到買方滿足點的情況下,成交量一直無法擴增。房市買氣淡如水,很多不動產業者都說,入行20、30年來,沒看過房市這麼難賣,連2003年SARS期間都沒這麼慘。
 
房市氛圍不佳是不容否認的事實,但實際上到底多慘?從數據上可以看出。

根據內政部統計資料推估,2015年全國買賣移轉棟數僅約27萬棟,比2002年低;其中,雙北市是重災區,成交量應會創下史上新低。除了新成房屋成交量創新低外,預售屋市場的銷售率也不佳。

根據住展雜誌統計,2013年北台灣新成房屋、預售房屋建案平均銷售率為78%;2014年年初,財政部長張盛和拋出房地合一構想後,房市大受衝擊,建案成交狀況急轉直下,導致平均銷售率驟降到43%。2015年情況更加險竣,是年1至10月為止,新成房屋、預售房屋建案平均銷售率重摔至28%。以目前市況判斷,全年度平均銷售率大概只剩3成,新房屋銷售與現成房屋一樣創下新低紀錄。

一般而言,一個新建設案只要賣出3成多的案量,就能達到回收成本門檻;如果銷售量體低於3成,就是賠錢了。2015年北台灣新成房屋、預售屋平均銷售率若勉強達到3成,等於宣告建商已陷入「成本保衛戰」;別說要賺錢了,連能不能收回成本,都是難題。

若建商口袋夠深,就能以拖待變,1年內只賣3成,那就慢慢賣、賣個2、3年,藉由拉長銷售期來提升銷售率。只是管銷成本也會增加,且價格也不一定會比較漂亮,更遑論後市充滿著捉摸不定的複雜性因素。

假如2016年買氣仍無明顯提升,不動產業者就應思考改善銷售方式,或是調整定價策略,這既是一個無法迴避、且迫在眉睫的燙手問題。房市惡化的同時,壓力不僅落在不動產業者身上,假使價格修正幅度過大,政府更得面臨是否擴大救市的棘手難題,在高房價與拯救經濟間作出最後的取捨。
 
來源:聯合財金網 

對房地產悲觀 消費者信心大跌


中央大學台灣經濟發展研究中心今天公布台灣12月消費者信心總指數(CCI)下跌2.59點至81.61,連八降並創去年4月以來新低,也是今年第二大跌點,台經中心吳大任說,本月CCI跌幅顯著,主要是受民眾對房地產後市由樂觀轉趨悲觀。

今年台灣CCI指數在4月達到92.93的年內高點,之後一路下滑至今,吳大任表示,CCI下跌超過2點,跌幅算顯著,這也是自2014年4月以來的最低點,確實是不太好的消息,CCI的走勢和目前所看到的經濟數據方向是一致的。

CCI六項組成指標中,本月下跌幅度最大的是「未來半年購買耐久性財貨時機」,指數下跌6.9點,跌破100點樂觀與悲觀的分界線,成為94.65點。房地產

中央大學台經中心兼任研究員朱雲鵬指出,耐久財信心指數顯著下跌是因為民眾已感受到台北市、新北市、新竹和台中市等指標地區房價已下跌,且成交量減少,他表示長期以來台灣房價偏離基本面,台北市租金不如紐約曼哈頓,但是房價比曼哈頓高,這樣可以長期維持嗎?

朱雲鵬說,台灣此波房地產多頭走了12年,現在回歸基本面是必要的調整,並非惡性崩盤,用股票術語來形容就是修正,對房地產市場是短空長多,預期修正期需要三到八年。

本月CCI子指標中的「未來半年家庭經濟狀況」下降5.35點至81.1,「未來半年國內經濟景氣」下降3.9點至72.8,兩者也都是顯著下跌,「未來半年投資股票時機」小幅下降,本月上升的指標是「未來半年國內就業機會」和「未來半年國內物價水準」。

吳大任表示,往年年初因為有過年因素,消費者信心指數會回升,但今年大家對年終獎金的預期不會太好,對消費者信心的提振效果有限,明年1月消費者信心指數能否回升,有待觀察。

資料來源: 聯合新聞網
今年新成房屋、預售房屋價格波動和緩,但房屋供給量小,待售餘屋也少的區域,賣壓低,資金相對安全。住展雜誌統計,近3年北台灣新成屋和預售房屋安全十區,桃園新房屋以黑馬之姿奪冠。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,新房屋過去房市能見度不高,這次奪冠是榜上最大黑馬。新房屋推案多集中在頭洲地區(含過嶺重劃區部份路段),推案多透天、少部份公寓,重劃區有大樓,客源為當地客與中壢客。

價格部份,透天總價多在新台幣1000萬元到1800萬元之間,大樓成交行情落在每坪15萬元到19萬元不等。

新房屋屬於桃園低價房市區,頗受自住客青睞;近3年新成房屋、預售房屋平均銷售率近8成,銷售率較周邊高單價區多出2成以上,近3年線上餘屋更僅剩85戶,是北台灣餘屋量最少的行政區。

住展雜誌統計,從2013年1月至2015年12月11日為止,近3年北台灣待售新成屋、預售房屋餘屋量最少的「安全十區」,第2名到第10名分別是北市信義區、南港區、新竹新豐鄉、北市大安區、新北泰山區、北市松山區、新北樹林區、北市大同區、新北三峽區。

何世昌表示,台北市大安、南港與信義等區,近3年新建屋案平均銷售率均過半,餘屋量較多的大安區,也僅剩243戶,顯示賣壓不如預期重。但缺點是,這三區線上銷售多為中、高總價產品,銷售速度偏慢,加上買方考慮期拉長,所以建案銷售期長達兩年以上很平常,顯示業者「用時間換取成交」,寧願慢慢磨客戶也不願大幅度讓價。

榜內第4名新豐鄉是新竹唯一上榜的區域。新豐房市以透天厝為推案主流,少部份為集合式大樓、公寓,推案集中在福陽重劃區、忠孝重劃區與王爺壟重劃區。因新豐客源多為工業區員工,幾乎全是自住買盤,今年以來成交相對平穩,尤以小地坪透天、低總價公寓最熱銷。

何世昌說,供給量過多、房價崩跌仍是市場上最大的疑慮,導致買氣無法提升。因此,房市供給量小、待售餘屋量也小的區域,賣壓相對較低,自然成為資金的安全避風港。一旦買氣反轉回升,餘屋最少的「安全十區」,供給可能緊俏,房價更具想像空間。
 
來源:中央社 
好房網News編輯中心/整理報導 2016年到底好還是不好?中研院的看法認為經濟情勢是「挑戰嚴峻新局」,要怎麼救則是提出了一個藥方,他們認為目前台灣資金水位相當高,得使出必要刺激政策,來讓經濟不會持續衰退,而這個藥方不僅有3個好處,對於首購族來說更是效果驚人。首購

其實中研院的預測值為目前所有單位最低,認為2015年經濟成長率僅0.75%,2016年則為1.74%,保2無法達成!像是中研院經濟研究所研究員周雨田更面對媒體表示,台灣經濟還有衰退的危機。 景氣被說的這麼慘,什麼藥方可以拯救呢?周雨田表示,其實刺激消費現在政府已經有在進行,像是最近推出的家電、汽車優惠措施,不過生產面也應該要有些刺激,這個時候如果透過央行降息好處不少,其中包括對中小型企業相當大的幫助,而且降息也可能導引新台幣貶值,對出口也有正面影響。 而這樣的論調和日前央行的看法不謀而合,好房網之前就曾提過〝央行「善意提醒」 

自住買房貸款「有利」〞的報導,因為一旦2016年央行再度推出降息,目前五大銀行11月新承做房貸利率連5降已經來到1.906%,創下3年新低,如果其他情況不變,央行官員指出,預期新承做房貸利率還會再往下滑。 像是首購族的「青年安心成家方案」,多半銀行貸款成數最高到8成,算是讓首購族購屋與自住族吃了定心丸,雖然雙北都會區的高房價,讓安心成家貸款沒有辦法全額負擔優惠房貸,不過對於房貸族來說,畢竟房貸少說一揹至少要20年,利息能省一點是一點。

原文網址: 中研院也開房市藥方 首購族「服用」最佳 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/463112116153.html


資料來源:好房News

代銷業逆襲 跨足不動產開發


房地產代銷業明年普遍採代銷案減量經營的策略,惟大型房地產代銷業紛紛加碼自地自建自銷案,如代銷業龍頭海悅廣告將正式揮軍不動產開發業、推出位於新北市板橋的處女作「海悅希華」;創意家行銷也成立創達建設,在10月推出北市「華山33」,並持續在北市物色適當土地。

儘管房市前景能見度低,但近來揮軍上游不動產開發的代銷業者有增無減,由於可充份掌握第一線買方對房價、地段、產品的實際需求,因此跨足建商之後,採取自地自建自售策略,反而比較容易訴求建案品質,以博得買方青睞。

近幾年來,代銷業鼻祖台北房屋旗下很多子弟兵,陸續都從代銷業向上游延伸、跨足不動產開發商,像甲桂林廣告董事長張裕能轉投資大隱開發、甲山林廣告董事長祝文宇擁有甲山林建設、愛山林建設等;近年還有桃園在地知名代銷宏特廣告、新理想廣告等紛紛跨足建築業,購地推案;如今代銷業龍頭海悅廣告,由大股東轉投資希華建設投資興建、海悅國際開發代銷的板橋「海悅希華」,為埔墘地區罕見的高級住宅案,年底可望正式登場。海悅

海悅廣告總經理王俊傑表示,「海悅希華」是海悅廣告首度跨足房地產開發商的第一個處女作,現在家俱還要重新調整,還沒正式上市推出。第二筆自地自建自銷案也是在新北市,位於鶯歌,則還在規畫和請照中。

海悅廣告首筆自地自地自銷案「海悅希華」,基地223坪,總銷約4.5億元,訴求「在台灣沒有人這樣蓋房子」,以擁有20幾年豪宅代銷經驗的團隊打造「超級好宅」,主力坪數規畫63、80、和90坪,雖然樓層是7層樓僅12戶,但建材卻給得很「阿沙力」!水泥用到超高磅數4000-5000psi等級、樓板厚度就20公分厚、耐震結構採豪宅等級0.3g,外牆一般房子蓋1層、但「海悅希華」用到3層,還提供一般住宅大樓沒有的3.2米24人份巨型電梯,讓需要搬運大型鋼琴、藝術品和家俱的住戶,都不必傷腦筋去調度吊車來搬運。

據悉,海悅團隊是用預算無上限、不惜成本的手筆來開發「海悅希華」,目前已完工落成,每坪定價可能落在60萬元。

資料來源:中時電子報
香港女星張柏芝(張栢芝)出道17年,兩岸三地擁有高知名度,和前夫謝霆鋒育有2個兒子,離婚後的一舉一動備受關注。她2011年以港幣1.28億元(約台幣5.5億元)購入中半山的老豪宅頂樓,但是受到房市下跌影響,房價短少近港幣2000萬元(約台幣8534萬元),就算想出清也找不到買家,硬生生被房子套牢。

據香港《好報》報導,張柏芝買下的豪華住宅,是位於香港中半山的知名大樓,高樓層能夠遠望海景,她買下頂樓層,包括4間套房、1間書房,加上3個客廳,特色是陽台都快跟豪華住宅內部一樣大,看煙火不怕人擠人,房價還創下新高。沒想到,她在2015年受到房市下跌影響,頂樓層房價變成近1.1億,短少了近港幣2000萬元(約台幣8534萬元),陷入無法出清的情況。

事實上,張柏芝出了名財力雄厚,外傳和前夫謝霆鋒離婚時,每個月要收港幣600萬元(約台幣2560萬元),但是遭到前夫否認,其實她拍電影穩拿高酬勞,當初購下該棟豪宅時,在期限內以1.02億付清尾款,驚人身價曾引發世人驚呼。雖然現在房市下滑,但是該棟大廈是41年老豪華住宅,是香港著名的屋王,豪宅知名度高,被專家推測房價只是受限短期下跌的市場行情。
 
來源:東森新聞 
美國11月成屋簽約銷售降幅達10.5%,季節性調整後的年率為476萬戶,達2010年7月以來最大跌幅,10月成屋銷售年率終值為532萬戶。
NAR首席經濟學家勞倫斯‧尹(Lawrence Yun)表示,多種因素導致11月房屋銷售下滑,但是主要原因可能是房產行業需要適應新的有關房貸新聯邦法規,新法規10月生效,意在簡化購房手續,因此貸款方和過戶公司起草文件時都很謹慎。
 
另外,房屋庫存量收緊、房價上漲影響很大一部分買家。不過,尹表示:「最近數月,購房簽約保持穩定,11月售房速度更快,因此銷售大幅下跌不是因為需求突然減少。」
11月成屋中間價格為220,300美元,比去年11月增長6.3%,11月底,成屋庫存下降 3.3%,204萬成屋待售,比去年11月下降1.9%。
 
全美成屋銷售均下滑,西部下降13.9 %,南部下降6.2 %,中西部下降15.4 %,東北下降9.2%。
東北部成屋中間價為254,800美元,比去年同期增長3.2 %;中西部成屋中間價為169,300美元,比去年同期增長5.3%;南部成屋中間價為189,400美元,比去年同期增長6.3%;西部成屋中間價為319,700美元,比去年同期增長8.3%。
 
11月,現金購房比例上升至27%,去年同期是25%。個人投資者占現金購房者中的多數,16%的成屋是由這些人購買。
尹表示:「美聯儲本月決定提高短期利率,未來幾年還將繼續提高,」「雖然第一次升息對貸款利率的影響微乎其微,但至明年底,加息會將貸款利率推至4.50%左右。房價預期還會上漲,薪資和新建房需要大幅增加才能保證支付能力。」
 
資料來源: 大紀元
好房網News記者鍾釗榛/綜合報導 2015年的房市較易量急速下降,房價跟著應聲下跌,然而這樣的情況依舊無法炒熱買氣,原因在於買方心態處於觀望,期待房價繼續下修,甚至看屋時只出遠低於行情的價格,可見買屋慾望一直存在,只是普遍認為房價還會繼續跌,然而實際上房價下修的幅度比預期小,而2016年總統大選塵埃落定後,穩定的社會氛圍將有助於房市買氣,如果只是一廂情願認為房市還會大跌,很有可能因此錯過買屋時機。買屋


2015上半年六都的買賣轉移量僅13.5萬,接近2002年SARS以來的新低,然而在11月的交易量來看,台北市與新北市月增率各有21%與22%。桃園、台中、台南及高雄的月增率在2%~16%,原因在於年底購屋動機增強外,價格下修吸引自住客的購買意願。 由於價格下修房市進入盤整,整體買氣稍稍有了回溫的跡象,對於有意購屋者可以開始考慮進場時機,以中古市場來看,不少條件優質的物件紛紛釋出,雖然整體買氣下滑,卻也出現不少秒殺宅的例子,只要價格合理,具備良好條件的物件依舊受到歡迎,當遇到符合自己條件的房屋,價格比時價登錄低2%~5%便可以考慮出手,因為條件好的房子有意購買者相對多,如果只是抱持觀望態度,等到房價回檔便悔莫及。 由於2016年1月總統大選選完後,5月總統就職房市將會有所改變,因此在2016年5月之前,將會是進場買屋的好時機。


資料來源:好房News