「房地合一稅」最快將在2016年上路，無論是先前傳出的5～15％，抑或是最新版本的17％，都將高於目前現行的房地分離，針對房屋部分課徵財產交易所得稅，以目前的態勢來看，房地合一上路也是遲早而已。房仲業者表示，若擔心日後被課徵重稅，非自用、短期持有型的購屋人最好避開「兩高一低」的標的，以免成為負擔最重的一群。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，在移轉稅上，節稅關鍵在於「自用」、「低總價」及「成本扣除額」3大關鍵；首先，要避開「高總價」標的，若以目前財政部版本來觀察，有可能以2,000萬元為門檻，也因此，除非自用，無論是住宅或是土地，最好避開這類標的，以免被課徵重稅。

其次，要小心「土地占比高」標的，若在未來房地合一後，資本利得稅將會房地合併計算，過去不少人購買土地占比較高的老房子或土地，透過懸殊的房地比例，以節省房屋財產交易所得稅，未來在房地合一、資本利得思考下，交易狀況將會更困難。

最後，要注意「低取得成本」，特別是透過贈與、繼承取得的房 地 產，由於取得成本將以取得年度的公告現值計算，因此，一旦移轉其稅費將會非常驚人，而國稅局也針對這類個案積極查稅。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，房地合一實價課稅簡單講，就是要把過去房地產交易時，土地按公告現值課土增稅、建物按評定現值課財產交易所得稅，分離課稅的做法單純化，以房地合一、實際交易所得進行課稅，對於有意賣屋的屋主而言，2年前賣、現在賣、明年賣，除了行情變動之外，最大的差異在於交易稅的負擔。

所以在法條內容未確定之前，屋主一方面不知道未來加稅幅度多大，另一方面也因為目前持有的稅、利息成本尚低，間接使房市進入高價盤旋、低檔盤整期。

對於想進場的買方來說，受政策搖擺影響程度其實很低，自住買方本來就沒有奢侈稅，未來還搭配長期持有的減免條件及更有彈性的重購退稅配套措施，等於是利空條件逐步減輕。

黃舒衛認為，買、賣方立場及變動條件確立之後，買方市場優勢會凸顯，成交價格不再是按照屋主期待，而是在實價登錄出現的行情價、成本價，甚至向下比價才有賣點。

黃舒衛建議，小市民買房有3項功課要做好；首先，銀行承做房貸日趨保守，個人買屋能力要妥善評估，確定房貸月付金占家庭所得比在1/3以下，對未來升息也要有所準備。

另外，市場行情絕對要隨時掌握，除了網路上實價登錄查詢資源外，不妨先請有往來的銀行代為預估可貸金額，以確保負擔能力、避免下訂後出現變數。

最後，區域、產品市場的定位要釐清，精華區、外圍區供需條件大不同，抗跌能力也差很大，千萬不要在即將形成多殺多的地雷區追高，但若有地緣關係、自住需求，也要借力使力議價、撿便宜。

資料來源：工商時報

市場回歸自住買盤，迎合精打細算需求，大台北外圍將成主流

房地 產近幾年在政策調整下，市場回歸自住買盤。建商表示，在少子化下，今年預售、新成 屋推案主流將以二、三房產品，區域部分為符合自住客預算精打細算下，區域勢必鎖定大台北外圍，包括基隆、鶯歌、淡水、林口，以及桃園等，成為建商推案重區。

建商指出，在政府政策抑制投資買盤下，未來房地產投資將不若以往可以短期進出、賺差價，取而代之的是以至少五年、十年以上的長期持有，才有機會賺到房市增值財。在房 地 產投資轉變下，建商推案地區也出現不小的改變。海悅仲介

以今年來看，大台北地區房價在每坪單價20多萬元的地區，將會吸引自住客。

基隆鶯歌成熱點

包括基隆、鶯歌，將是建商新興推案地區，其他如淡水、林口，以及桃園中路、經國重劃區等，也是今年重點推案區。

以基隆來說，目前房價僅1字頭的基隆成為新興推案戰火區，包括遠雄、國揚、興富發旗下潤隆、甲山林、麗寶機構等至少五大建商搶進插旗，區域內推案量至少600億元以上。

重劃完成的鶯歌鳳鳴重劃區，未來區域內有捷運、台鐵的交通加持，只要區域推案價在二字頭，相對於新北市其他地區來說，價格相當有競爭力。

另外，新北市鶯歌地區也是今年建商首度推案的新興重劃區。建商表示，鶯歌鳳鳴重劃區去年已完成重劃，包括寶佳、新潤、三發、海悅 、國鉅等中大型建商早已先行卡位，以區域競爭力來看，鳳鳴重劃區可經由鶯桃路銜接桃園市，車程僅約十多分鐘，可以說是桃園購 屋客進入新北市門牌的第一個入口。

建商指出，未來鳳鳴重劃區內還有捷運、台鐵的交通加持，只要區域推案價在二字頭，相對於新北市其他地區來說，價格相當有競爭力，是首 購族買得起的重劃區，預計年後329檔期將由上市公司三發地產推出的「三發宏韻」鳴槍起跑。

選優質標的下手

住商不動產副總劉明哲指出，在目前市場下，由於房地合一政策的不確定性高，因此產生了相對較大的議價空間，不過投資上應該相對保守，進場仍須步步為營，若沒有優質標的寧可懷抱現金。

在投資策略上，除了建設和利多話題外，區域房價是否穩定、利多是否落實、與個案條件將會是重點，因此，若以區域來看，大台北外環如林口、桃園等地，在機場捷運線通車話題下，存在房價打底的力道。

這波多頭市場中，不少話題滿滿的重劃區在繁華落盡後，反而可以看出真價值，不過由於生活機能未臻健全，進場時除考慮價格外，也要注意周邊是否仍有空地將廣建新 屋，產生排擠效應。

採三不對策 避免踩到地雷

針對目前房地產市場仍陷入多空交戰的態勢，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，投資人得抱持「三不」對策，包括不碰不確定的重大建設、不和政府已確定的政策對作，以及不買不熟悉的標的，才不會踩到房地產地雷。

首先，不碰不確定的重大建設周邊。徐佳馨說，九合一大選後，民眾會發現重大建設通常有開工不等於施工、施工也不等於完工等風險，尤其在當前房地產氛圍下，在未確定的重大建設附近購 屋，往往會大幅提高不確定風險，建議投資人對這類標的應該審慎以對。

其次，不和政府已確定政策對作。徐佳馨分析，例如政策已針對大坪數、去年7月之後交屋的新房子調高每坪房屋標準單價，由於持有稅大幅提高，加上大坪數銀行貸款不容易，若非自用，或是取得成本夠低、抑或是口袋真的很深，挑戰這類產品可能讓自己陷入進退兩難的絕境。

資料來源：經濟日報

房地合一確定採輕稅方案，政策不確定因素掃除，帶動今年春節假期預售、新成 屋案場銷售，其中代 銷龍頭海悅 、甲山林二大機構旗下新案來人與成交組數同步增加二至三成，遠雄全台14個接待中心合計每日來人達1,000組，春節房市買氣回籠。

被視為329檔期前哨戰的春節銷售，今年在房地合一拍板輕稅方案下，預售、新成 屋市場買氣回籠。海悅、甲山林各大銷售案場來人、成交狀況均優於元月表現。

海悅 機構總經理王俊傑昨（21日）表示，旗下案場銷售情況均合乎預期，其中低單價、低總價個案表現不錯，像是內湖「文心日日」、汐止國揚「忠孝大院」，都有穩定買盤，認為年後單價、總價較高的產品買氣有機會出籠。

甲山林機構總經理張境在指出，房地合一確定朝輕稅方案後，案場來人就明顯提升，春節部分各大案場來人、成交組數大約都較去年下半年或今年元月成長三成左右，房市信心回穩，其中低單價產品仍是主要銷售主力，如新店「雙水灣」、中和「台北時上」、林口「雙峰匯」、淡水「海洋都心」等，都有不少自住客進場購買。以建商來說，遠雄今年春節共有14個預售案、一個成 屋案銷售，總計15案同步開賣。遠雄房 地 產總經理張麗蓉表示，過年期間14個接待中心案場來人，較平日增加三成，總計每日約有1,000組客戶到場賞屋。

資料來源:經濟日報

重劃區成建商推案新戰場。鶯歌鳳鳴重劃區去年完成重劃，包括寶佳、新潤、三發、海悅、國鉅等中大型建商早已先行卡位，區域推案量估至少三、四百億元起跳，瞄準年後329檔期旺季效應，準備鳴槍推案。

占地約50.74公頃的鳳鳴重劃區位於鶯歌和桃園的交界，是以鶯桃路、桃鶯路、永和街、鳳吉一路所圍成的新北市新興重劃，區域內規劃住宅、商業、學校、公園、機關、電信事業等；交通上，除了有台64線外，未來還將擁有台鐵鳳鳴站，以及捷運三鶯線的鳳鳴國中站，成功晉身為捷運鐵道宅的新興區，未來搭捷運到台北車站不到半小時。

因為交通上的大翻轉，讓區域一改過去交通不便的印象，更吸引房地產開發商進駐插旗卡位；包括寶佳、新潤、三發、海悅、國鉅等中大型建商，都在鳳鳴重劃區擁有不少可開發土地，區域推案量至少三、四百億元以上，就是瞄準年後329檔期的旺季效應。

鳳鳴重劃區中，率先推案的要屬上市公司三發地產，將在農曆年後推出「三發宏韻」，該案位於捷運500公尺內，全案規劃坪數為26至40坪，為二至三房首購產品，每坪推案價將在2字頭。海悅地產

三發地產表示，鳳鳴重劃區可經由鶯桃路銜接桃園市，車程僅約十多分鐘，可以說是桃園購屋客進入新北市門牌的第一個入口，未來重劃區內還有捷運、台鐵的交通加持，只要區域推案價在2字頭，相對新北市其他地區，價格相當有競爭力，是首購族買得起的重劃區。

另外，新潤機構今年下半年也將推出新北市鶯歌鳳鳴段3,000多坪新案，新潤機構董事長黃文辰表示，該案總銷初估50億元，預計每坪推案價不到30萬元，主力總價約1,000萬至2,000萬元，為25、35坪的二、三房產品

黃文辰說，台鐵捷運化將為區域帶來許多人潮，加上該區銜接新北市和桃園，不僅擁有新北市門牌，更有桃園的生活機能，看好該區未來後市。

由代銷龍頭海悅廣告集團入主更名後的上市公司海悅國際，積極朝地產開發商轉型，首筆新推個案也將在鳳鳴重劃區，將以海悅國際名義推出。該案基地面積594.06坪、公司分回總銷約8億元以上，也預計在今年推案登場。

房產專家表示，由於近幾年新北市外圍重劃區相繼開發，且房價越墊越高，如淡水、土城、三峽等，已讓許多首購族望之卻步。鳳鳴重劃區在重劃區優勢，不僅區域街廓完整、街道整齊，行情又低於鶯歌市中心和鄰近的桃園八德市，確實對首購族有吸引力。

房產專家指出，鳳鳴重劃區還另一個優勢，就是區域緊鄰龜山工業區，房屋需求量大，因此區域房價有其支撐力道，加上多數建商規劃產品為二至三房、主力總價落在700萬到1,200萬元，對自住客來說，不致產生過重壓力，若後續建商推案價多能壓在每坪30萬元以下，有機會吸引首購族進場。

 

資料來源:聯合財經網 

春節連假又是房地產業的年度大戲，業者為激勵買房成交，紛紛送好禮或祭出「房價下跌原價買回」等保證，房市研究單位建議，這些承諾或保證最好弄清楚標準、期限等，避免糾紛。

過去建商和代銷業推建案吸引民眾看房子，終極手段、也是最有效的方式就是免費吃喝和送禮，但近來免費吃喝因成效不彰，有效客比例低，案例明顯減少，但送禮的建案卻大幅增加，送禮的方式與禮品樣式花招百出，令人眼花撩亂。

住展雜誌企研室經理何世昌指出，部份建案將資源押在已購客身上，所以祭出送「成交禮」的策略，只要成交就送大獎，希望能提升購屋意願，獎品類型有許多種，包括出國旅遊、iPhone6 Plus手機、送10萬購物金，甚至有業者號稱「成交不滿意包退」、或「跌價就原價買回」等保證。

何世昌表示，建案頻頻加碼狂送大獎，期盼能夠振興人氣與買氣；但大部份購屋者認為，與其送一推好禮，不如房價降價來得實惠；但對業者而言，降價是最後一道防線，在此之前還是先辦活動試水溫再說。房地產代銷

何世昌建議，無論活動成功與否，業者必須確實告知消費者活動完整內容，例如「房屋跌價就原價買回」，跌價的標準為何？以哪個機構發布的房價數依據？有無約定期限等問題，最好在契約中一一載明，以免活動成為購屋糾紛的來源，最後還傷了和氣。

 

資料來源:新浪新聞 

 

房市清冷，仍有新建案短短1個月迅速完銷。大師房屋代銷的新北市板橋區新建案「幸福MRT」，連接待中心都尚未蓋好，潛銷1個月已迅速完銷，利用全直營店所有員工一起帶看銷售，加速銷售速度。

 

大師房屋陳建慶表示，本次「幸福MRT」，大師房屋新北市加盟體系就賣出20戶，整個大師仲介通路成交佔比更高達7成。

 

永慶代銷同樣結合永慶房屋直營店頭銷售，永慶代銷處長何彥煒說，代銷結合房仲力量多有助益，但仍要看個案規劃，永慶房屋還有累積20多年的客戶資料庫可運用，相對有幫助。

資料來源:蘋果新聞

面對年終獎金這筆額外的財富，到底該如何運用，讓年終獎金發揮最大效益？年終理財3步驟：清償舊債、預備年度支出費用、理性聰明投資，其中，投資方式「百百款」，定存、保險、基金、買房，好好善用年終獎金小錢「錢滾錢」，包你新的一年財源滾滾！

優利定存

銀行業者認為，包括人民幣、美元及新台幣優利定存，都是值得考慮的紅包理財選擇。其中除了新台幣，以美元最熱門，包括安泰銀行、花旗銀行、元大銀行、渣打銀行、匯豐銀行等，都有祭出相關專案，利率最高可超過2%。

以安泰銀行為例，這波美元定存專案，最低3,000美元就能承作，並採階梯式計息，每3個月一期，利率分別有0.95%、1.25%、1.6%、2%，全年下來平均有1.45%。

另外，像是渣打銀行、匯豐銀行等外銀，也把握這波趨勢，推出美元定存專案，匯豐銀行存滿3個月1.33%、6個月1.68%；渣打銀行存滿6個月1.3%、12個月1.5%。

今年預期仍是美元獨強的態勢，美國總體經濟相對穩定，美元預料會成為全球投資人追捧對象，上班族可以逢低分批承接美元，持有強勢貨幣不僅可以減少匯損，若美元升息還可賺到利差，即使未來旅遊是規畫到非美貨幣國家，屆時再將強勢美元轉換成當地貨幣即可。

保險

年終不多且投資較保守者，為同時兼顧保障與儲蓄，可以選擇儲蓄型的保險商品。年終豐厚且懂理財規劃者，可選月配息或每月增值回饋分享金的保險商品，理財兼養老。

小孩領紅包，爸媽可以趁孩子年紀還小，規劃終身型的醫療險保障，只要從每年壓歲錢中提撥部分金額，便可以較實惠的費率，強化住院醫療、住院手術等保障。

基金

中國信託投信總經理于蕙玲表示，每年第1季，通常是全球股市上漲機率最高的季度之一，不妨趁春節長假期間，尋找動能強勁的投資標的，好在年後幫自己多爭取一個大紅包。若是平時無暇研究市場的投資人，可選擇美股比重較高、採多元配置策略的全球平衡基金，以較低風險參與報酬機會。

根據Bloomberg資料統計，2010年以來第1季，全球股市上漲機率百分百，平均漲4.9%。其中，新興市場上漲機率6成，平均走高2.9%；成熟國家股市表現更佳，不僅首季均呈漲勢，且平均漲幅高達5.2%，投資贏面相對大。

進一步以區域看，美股、歐股及亞太股市，上漲機率100%，但漲幅高低有別，美股平均6.7%最高，歐、亞則以3.4%、3.3%緊追在後，顯示春節後想為年終獎金找投資出路，以美國為首的成熟國家股市，潛在獲利空間值得期待。

中國信託多元入息平衡基金經理人朱戌文也認為，將較高資金比重配置在美股，是目前明智之舉，因為在全球主要經濟體中，美國一枝獨秀，就業情況顯著好轉，服務業PMI亦穩定遊走在55-60之間，代表內需動能充足。再者，歷經去年12月至今(2015)年1月盤整期後，美股2月開始重振旗鼓，迄今上漲2.4%，漲幅更勝有QE撐腰的歐股，研判春節假期後的三月，高昂的多頭士氣有機會繼續推動指數向上攻堅。房地產首購

買房三原則

1.積沙成塔：購屋貸款一般最高可貸到7至8成，民眾須備2至3成的自備款。以房地產首購族而言，總價600至800萬元的房子，自備款大約需要120萬至160萬元。自備款不多的民眾可月存1萬元，再加上年終獎金20萬元，大約4至5年就能存下足額的自備款購屋。

2.跟著交通建設走：「區位」是購置房地產最重要的考慮因素。以房地產首購族來說，因為購屋預算有限，可優先鎖定通勤時間30分鐘內可達的區域購屋。

3.先從小坪數著手：以未來保值、增值潛力強的兩房以上小宅產品為標的，不但實用，以後要換屋也好賣。

善用年終獎金妥當布局，選擇自己適合且較有興趣的投資組合，另外可將資金拆分，預留部分現金，做為未來加碼投資的銀彈來源，就有機會為自己「加碼大紅包」，新的一年就財富「喜羊羊」。

資料來源:蕃新聞

政府祭出的打房措施似乎看見成效，不僅成交量急凍，連房價也開始出現小幅修正，對於依然挺著還沒進場的首購族來說，進場時機是不是真的到了？房仲業者徐佳馨認為，「需求」是一個關鍵，當買房剛性需求出現時，這個時機點確實適合積極進場議價。

在這波房市走跌的趨勢下，使得近期屋主拋售意願明顯增加，議價空間也逐漸增大，房仲業者徐佳馨在《地球黃金線》節目中表示，「買方市場」已確定，但是否該進場應該先看本身有沒有「購 屋需求」，對於有購 屋需求的購 屋者，不妨可趁此多看屋，也能議到比較好的價格。

至於有些首購 族會想選擇房價較親民的社會住宅，不過徐佳馨提醒，社會住宅的戶數通常都不多，加上興建社會住宅的時間長，往往蓋完一個社區就要花上2年的時間，其中還不包括找地、規劃的時間，時間報酬率不高因此，徐佳馨建議，與其把希望放在社會住宅不如透過政府補助的租屋補貼，解決居住需求。

但首購 族如果還是認為現在房價太貴要再等未來新的時機點，全國不動產總經理石吉平在《好房網雜誌》中指出，有了先前奢侈稅的經驗，「如果你是屋主，一定也會把稅轉嫁到房價」，因此他建議，「買房千萬不要等到房地合一上路之後」。

資料來源：好房網News

政府持續打房，導致近2年買氣膠著，根據內政部2013年、2014年下半年的實價登錄資料，台北市的5年以內新 屋及30年以上老屋，漲幅分別僅有1.02%、2.41%，其中，新成屋跌最多為松山區，跌幅14.89%，從每坪66.71萬元跌至62.77萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年少見優質個案推出，故市場仍以較低價物件為主，尤其松山區在松山線與信義線利多題材，已發酵完畢，但不少投資客想獲利了結，價格呈現回落。

相較下，中古屋跌幅普遍不大，僅以大安區跌幅6.08%最多，中正區以漲幅23.35%最多，從每坪63.73萬元漲至78.61萬元。

台北市不動產仲介公會理事江宛青則說，大安區公寓約80~90萬元，過去屋主多半等待舊公寓都更，房價漲過頭，但近2年都更幻滅後，屋主多半願意降價，回跌是正常的，建議民眾可選擇交通、商場活絡的行政區下手，保值抗漲較佳。

資料來源:蘋果日報

財政部昨再向行政院報告「房地合一稅制」方案，最新版本保留自用住宅免稅「排富條款」，但大幅放寬門檻，由原本總價二千萬以上不適用免稅，改為台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他縣市四千萬元以上，不適用免稅；另，多屋族實際居住的房屋可免稅，但限制一定期間內（初訂六年）僅能適用一次。

財政部上月底向行政院報告房地合一稅制，採單一稅率十七％，並增訂「日出條款」，僅限新制施行前五年取得的房地適用，且自用住宅總價二千萬元以下才可免稅。但行政院認為影響太大，財政部打算取消排富條款，又引發外界質疑。

為此，財政部決定保留排富條款，但放寬門檻，僅排除豪宅適用自住免稅優惠。據了解，財政部擬比照中央銀行的豪宅定義，台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他縣市四千萬元以上的房產，不適用自住免稅優惠。

而原本僅一戶一屋者可適用自用免稅，財政部擬放寬多屋族實際居住的房屋也可適用；但為避免短期炒作，擬限制適用次數，已使用過一次免稅優惠者，第二次出售自住房屋，持有間隔須達六年，才可免稅。

對於持有未滿二年即出售的房屋，財政部擬課以三十％的重稅，做為不動產奢侈稅退場的配套。

資料來源:自由時報