根據內政部實價登錄網站統計，台北市、新北市今（2015）年以來成交案件皆以20至40坪為主，分別較去年同期高出15.4、12.7個百分點，顯示市場需求開始出現轉變。對此，房仲業者分析，經過政府一連串打房措施後，投資客已淡出市場，目前轉由自住客進場撐盤，因此交易案件型態也產生變化，較以往務實許多。

觀察實價登錄統計資料，今年以來，台北市成交案件以40坪以下產品為最大宗，其中，20至40坪占比由去年同期的28.9％增加至44.3％，增幅多達15.4個百分點，反觀40坪以上案件，則從43.9％降至31.3％，顯示北市民眾購屋 需求出現轉變，對中小坪數接受度提高；新北市方面，20至40坪同樣為主力，占比達48.0％，也較去年同期多出12.7個百分點。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，觀察近5年雙北市人口統計資料，發現每戶人口數正逐年降低，主因是越來越多年輕人主張不婚、不生狀況，從台灣生育率為全球第2低就可見一斑；政府祭出一連串管控房市措施，導致投資客淡出市場，市場轉由自住客撐盤，考量預算、需求後，自然會演變為中小坪數當道。

黃舒衛說，自住客在價格、坪數上的選擇，相較於投資客顯得務實許多，尤其是首購 族，在預算有限情況下，多半青睞中小坪數案件，只要搭配妥適裝潢，即可營造出小宅大坪效的室內空間；至於換屋族，有舊屋在手，以屋換屋的負擔相對較輕，不過，由於民眾薪資收入成長有限，若希望小換大，仍須精算購屋 成本，或者轉往郊區購屋 。

他建議，台灣目前低利環境不變，房價大跌機率低，但由於市場待售量大，有購屋 需求的民眾不妨多看、多比較；此外，青年安心成家優惠貸款展延至2016年，符合條件的首購 族群可多利用。

資料來源：ETtoday 新聞雲 

眷村是許多台灣人的共同記憶，但是為什麼這次台灣眷村改建的住宅會成為爭議的焦點？

眷村的故事要從1949年國民政府敗退台灣講起，大約上百萬的軍人及其眷屬到了台灣，如何安置成了政府必須要解決的問題。

眷村的由來

政府利用「接收日產」得來的土地開始興建相當簡陋、居住面積也很狹小的房舍，通常都取名為「XX新村」或者按照興建的次序而出現「XX一村」、「XX二村」等等的眷村。

1956年，蔣介石的妻子宋美齡通過其帶領的中華婦女反共聯合會，向海外華僑募捐，開始興建相對較為良好的住宅安置軍眷，這類的眷村通常冠以「婦聯」為名。

早期的眷村，以竹籬笆與外界相隔，八十年代台灣曾拍攝了一部以眷村為故事背景的「竹籬笆外的春天」，那種家家戶戶彼此認識、從巷子口走到巷子尾就吃飽飯的情景，至今仍是許多台灣眷村子弟的美好回憶。

稍微晚期，有些「村子」用水泥磚牆分隔內外，牆上藍圓底白色楷書的「反攻大陸」、「消滅共匪」、「保密防諜」等等口號到現在還是鮮活地印在眷村子弟的腦海中。

當年興建的眷村簡陋，許多住戶自行增建，在公權力無法管理國防部屬下單位的年代，眷村就被指享有「置外法權」（置身法律之外之意）。豪宅

改建的由來

眷村在私自改建之下，巷道狹窄，住宅破敗、房舍老化，故而到了90年代，當局和有關部門開始拆遷重建，將老舊眷村改建為大樓式住宅。

這也衍生出了一個問題，就是改建之後的住宅，原先的住戶必須負擔相當比例的款項，但是有相當一部分的原住戶無法一次付出應該負擔的金額，而這筆款項也因為非完成房舍，所以不能向銀行貸款。

故而有些起初得到配售權的住戶，就將權利轉讓，通過掮客出售換取現金，後來主辦眷村重建的國防部被監察院糾正，隨後修改規定將權利轉讓設下時限，五年內除了繼承之外不能出售、質押、轉讓。

不過有不願具名的房地產仲介向BBC中文網表示，由於底價遠低於民間興建的住宅，而且很多眷村改建的住宅地點是位於如今視為精華區的地段，因此還是有買家願意與住戶簽署五年轉讓同意書，也就是說，先付錢，但是五年之後才將房舍過戶。

仲介說，這雖然有一定的風險，但是從過往的民事審判來講，大多的判決是有利於買家，因此還出現了專門仲介買賣這種所謂「軍宅」的地產商。

而當年為改建眷村而特別設立的基金，也出現嚴重虧損，招致在野黨立法委員的批評，抨擊眷村的改建，成了高官和「有辦法人士」的賺錢管道。

也有媒體指出，原先是所謂「立意良善」要照顧台灣稱為榮民的退伍軍人及其眷屬的政策，卻讓他們成為了「被剝削」的對象。

居住正義

在被形容為「居大不易」的台北，能夠以相對較低的價格擁有住宅，也被網民抨擊是「獨厚特定群體」，認為這些退伍軍人既享有終身俸（領一輩子的退休金），又能低價取得住宅，是「不公平、非正義」。

但是幾個住在改建眷村住宅的老人家告訴BBC中文網，他們當年退伍，領取的退休金很少，政府以財政困難為理由希望他們每個月分次領終身俸，而不是一次領完退休金，所以才會出現有早年退伍的軍人根本無法負擔配售住宅自備的款項。

而且當年眷村所在位置算是「荒郊野外」，後來隨著城市發展，成了重劃區，如今才會讓改建的眷村如此令人關注。

他們無奈的說，「抗戰的時候被日本人打、國共內戰的時候被共產黨打，到老了，還被老百姓打」，而政府卻沒人幫他們說話，「讓我們變得好像是既得利益者」。

他們的孩子則說，以前眷村的美好，都已經成追憶，「回不來了」，不過就是「希望平安過日子」。

一個希望照顧退伍軍人的政策，在實施了大約二十年之後，又在政壇掀起千層浪，落得兩頭不討好，但是目前卻沒有聽說有檢討這項政策的計劃。

眷村的住戶，從竹籬笆升級到了「豪宅」，但是他們的苦惱似乎也跟著升級了。

（責編：川江）

資料來源:bbc.co.uk

戴德梁行最新發表的研究報告指出，中國保險業的海外房地產投資將於未來幾年大幅增加，預計到2019年年底，投資金額將新增730億美元。

中國政府逐漸放寬國內保險公司投資房地產的限制，中國保險監督管理委員會首先於2009年10月准許國內保險公司投資國內的房地產項目，而此前保險公司只能購入自用的物業。

而現在，中國保險公司可用於投資國內房地產的資金最高比例已提升至公司本身總資產的30%，用於投資海外房地產的資金比例，則最多可佔公司總資產的15%，按照這個標準，保險資金的房地產投資潛力將會非常可觀。房地產代銷

近年有2宗中國保險商的海外物業購置備受注目，分別是安邦保險集團今年初宣布以19.5億美元收購了紐約華爾道夫酒店，以及平安保險公司去年以5.2億美元收購了倫敦金融區的Tower Place大廈。而在此前一年，平安保險就已收購了同樣位於倫敦的勞埃德銀行大樓。

戴德梁行預料未來5年間，中國保險業的海外房地產投資規模將會從目前的水平上升至接近總資產值的5%，相當於新增730億美元。

隨著投資資金佔比及資產管理規模增加，預期投放於房地產的保險資金將會大幅增長，及至2024年，將再有750億美元的資金用於購置房地產，屆時中國保險商所持有的房地產物業總值將達到1,540億美元。

 

資料來源:中時電子報 

在一個強勁的房市，如果房子定價恰當、狀況良好，應在上市頭六周就可賣掉。如果賣不掉，很多賣家會感到挫折，特別是若經紀人開始鼓吹降價。

房子上市很久仍未脫手，買家會不想買也不敢買。有幾種方法可重新吸引買家的興趣。

買房子 時，會考慮地點、價錢和屋況。你無法改變房子的地點，但你可掌握房子的價錢和狀況。

若你一心想賣房，你要做兩項重大選擇。首先，是把房子下市，進行一些改變，例如室內家具擺設、清掉雜物、改變廚房和浴室的外觀。

如果你聽到對房子某一部分有具體的建議，就進行改動。下市幾個月，可確保再上市時，會有新一批買家注意你的房子。

如果你不願改動房子，另一選擇就是降價。房地產專家德西蒙（Brendon DeSimone）最近拜訪了幾位賣家，他們用高級建材蓋了一棟美侖美煥的房子，但上市四個月，只有兩人參觀。

問題出在房子的地點，房子雖然很好，所在街區卻很雜亂，也不夠隱密。賣方不能搬房子，房子全新不需裝修，降價是唯一的選擇。賣方最後決定先出租，因為他們不願大幅降價。

上市前，若你和經紀人對定價的策略無法達成一致，那麼也許應該換個經紀人。

你需要一個為你的利益著想，與你的看法相同的經紀人。一個好的經紀人會請別人出價，繼續連絡對房子顯示有興趣的人，讓他們知道屋主很想賣房。如果買家知道屋主願意考慮低於定價的出價，也許就不必降價。

資料來源：世界日報

房市交易進入寒冬，建商、代銷 業者各出奇招，就是為了刺激低迷買氣，有房仲業者整理了近期建案銷售的十大奇招，其中不乏「買貴退價差」、「免錢交屋」等好康大促銷，有建商甚至連神明都搬出來。不過，代銷 、建商狂打低價、免錢等促銷牌，是否也代表著離房市崩盤不遠了？

別以為只有大賣場才會有「買貴退價差」，現在連建案也主打消費者如果在建案周圍發現更便宜的新建 案，就退差價；另一種則是「免錢交屋」，主打「人來就好」，消費者除了向銀房貸款外，建商再提供自備款無息貸款，讓購屋 族即便一毛自備款都沒有，仍能買到房子。舉例來說，如果是總價一千萬的房子，可以向銀行貸到8成的貸款，剩下的2成就由建商借貸，零利率可分2～3年攤還，每個月大約5萬元，攤還方式由客戶決定，只要在還款期限內繳清即可。

不過，房產專家紅色子房於商業周刊指出，從建案產品銷售的變化可以作為「房價是否開始崩跌」的參考指標，包括了都會區窒息，外郊區熱賣、業者拼命推出「25歲輕鬆買房」的低總價物件，以及出現「1元交屋」的廣告等三大現象，都是因為出現大量賣不掉的餘屋，才出現的各種讓利促銷活動，但這些銷售手法就是房市崩跌的警訊。

從近期建商使出的各種促銷奇招，對比專家提出的房市崩盤指標來看，似乎面臨非常大的銷售壓力，但是否就表示房市真的面臨崩盤？國泰建設協理林清樑就向中央廣播電台表示，除非有建商因為資金調度出問題，面臨倒閉而有倒貨潮，不然價格崩跌的機會不大。台經院副研究員劉佩真接受ETtoday訪問時也指出，就算是受到股市等因素影響房價，政府也一定會祭出相關措施，不會放任房價崩跌。

資料來源：好房網News 

根據央行最新統計，我國今年前3季金融帳呈現淨流出507.9億美元，且有愈來愈嚴重的情形，包括方興未艾的海外房產投資所造成的資金外移，由於市場資金「用腳投票」已是短期難改變的趨勢，市場專家提醒，錢投海外房產要特別注意投資國是否擁有「3成長3穩定」的環境，才能確保投資高枕無憂。

央行日前公布我國國際收支統計，其中前3季金融帳淨流出507.9億美元，過去21季累計淨流出高達2197.6億美元（約新台幣7.27兆元），非常不利於我國長期資本形成與累積，市場資金持續「失血」。

根據央行說法，金融帳包括直接投資、證券投資及其他投資，雖然沒有直接點出海外房地產的投資，但是市場人士指出，政府持續打房，確實讓民間有愈來愈多資金投入到海外房市，多少都「貢獻」了我國金融帳淨流出數字增加。房地產

東龍不動產董事長王棟隆指出，根據媒體非正式統計，去年國人投資海外房地產達到740億元，創近年新高，但實際上就不動產業者之間的了解，投資金額比這個數字還高，而且今年不只會破千億元，很有可能會突破1500億元，這占我國外流的金融帳比例雖不高，但若政府再不加以重視，民眾投入海外房市的資金明後年還會有更驚人的成長。

東龍不動產企研室表示，再過一個多月，新稅制房地合一稅就即將實施，國內房地產賺取價差的空間將更形縮小，再再不利於房地產之投資，特別是在台灣租金報酬率在全世界敬陪末座，政府打房政策還沒有明顯轉變情況下，明年國內資金流向海外的情形還是會有增無減，這些資金一旦流出，5至10年可能都不會再回來。

王棟隆表示，政府該正視國內房市持續低迷衍生的諸多問題，除資金外移外，失業等問題也不容忽視，另外民眾若真想投資海外房地產，一定要特別注意投資國家是否擁有「3成長3穩定」的環境。

所謂「3成長」，是指當地經濟、人口及房價三項指標是否持續成長，經濟成長是帶動房市需求及房價上漲的主要動能，人口成長更是房市不至於泡沫化的關鍵因素，像台灣、日本面臨少子化及老年化，都是讓人擔心會房市泡沫化的地方，相對有「人口紅利」的國家或地區，就是個相對穩當的投資選擇。有上述兩項條件，直接的就可反映在當地房價持續上揚的市況中，但房價最好是溫和上漲，不要有暴漲的情形。

至於「3穩定」是指政治面、政策法令及市場的穩定。政治安定是任何投資都要考量的因素，古人說：「危邦不入，亂邦不居」。政策法令也是投資海外房產必須十分注意的地方，避免有朝令夕改的情形，像台灣、香港、新加坡近幾年為了抑制投機炒作，紛紛推出奢侈稅或是物業印花稅，這些政策都干擾了當地房屋市場的穩定度。

最後，市場供需的穩定性也很重要，基本上這是一種動態的穩定，當地供給量若很大，需求面不弱，也就不用太過擔心，最怕是有供給沒需求，到時候不論出租或是要脫手，恐怕都很困難，不得不慎。

資料來源:聯合新聞網

高公設比稀釋真實房價，北市新屋 實坪單價直逼180萬元。根據住展雜誌統計，今年截至11月15日為止，台北市新成 屋、預售屋 平均公設比竟達34.2%，為歷史次高水位，其中新北市則持續升高，公設比高達31.8%，再創歷史新高。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然台北市今年新建案 平均公設比略降，但民眾感受應不明顯；再者，今年首次公開的一百多個建案當中，有5個建案公設比逾40%以上，只有2個建案公設比低於30%以下。

假設還原實坪價格，今年前三季北市新成 屋 、預售 屋每坪平均成交行情為89.8萬元，若扣掉公設比34.2%，則台北市每坪實坪房價為136.5萬元。若比照日本只有室內實際使用面積計價，則再扣掉約15%的附屬建物坪數，每坪平均實坪價竟高達176.8萬元。

以台北市最貴的大安區來算，大安區2015年新建案 每坪平均房價為133萬元、平均公設比為35.7%；若比照日本扣除公設比與約15%附屬建物，則每坪實坪價為269.8萬元，令人咋舌。央行總裁彭淮南說的確實沒錯，若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低。

新北市也不遑多讓，今年前三季新建案 每坪平均成交行情為42.5萬元，扣掉公設31.8%後的每坪房價為62.3萬元；若再扣掉約15%的附屬建物坪數，每坪實坪價高達82.7萬元。

資料來源：自由時報

接受MarketWatch調查的分析師平均預估10月成屋銷售年率約為536萬棟。

儘管10月銷售下降，但仍較去年同期上升3.9%。

10月成屋銷售中間價格較去年同期上升5.8%至219600美元。成屋

10月成屋餘屋下降2.3%至214萬棟，代表4.8個月銷售量，較去年同期下降4.5%。

NRA首席經濟學家Lawrence Yun稱，成屋餘屋偏低，讓人困擾，因可能導致明年春季，供給吃緊，價格上漲。

NAR並公布，9月成屋銷售修正為555萬棟。

資料來源:鉅亨網

【文／陳怡如】

不管是中國高層官員，或是研究機構，都無法否認中國的經濟運行狀況和房地產景氣息息相關。當二○一○年中國開始嚴厲打房之後，ＧＤＰ增長從當年的一○．六％逐年下滑，今年落到要力保七％的經濟成長。如今，中國高層連番發言關心房市，預料積極救市可能不遠了！

近兩、三年，中國打房政策不輕言鬆綁的情況，嚴重打擊了大陸居民買房意願，不僅成交量急凍，房價也從高點回落，地產商手握龐大庫存，也不願再積極拿地，大陸的房地產業進入了惡性循環。房地產開發投資的年增率從過去普遍維持在二○％以上的情況，在二○一三年之後急速墜落，今年前十月的房地產開發投資年增率二％，創了歷史新低。

房市鬆綁年餘未見起色

房地產是經濟的火車頭，放諸四海皆準，係因房地產帶動的上下游產業包括鋼鐵、水泥、玻璃等建材，以及房屋裝修、家電、家具等，涉及龐大產值。中國經濟成長陷入「保七」，房地產景氣急凍，是關鍵因素之一。海悅地產

由於已經預知對經濟的衝擊，去年第二季中國已經開始對房地產鬆綁，從溫州、寧波等地試探性地鬆綁限購，迄今僅剩少數一線城市仍限購，絕大部分城市都已不再限購房地產。

而去年十一月二十一日無預警地宣布降息，掀開一連串的降息降準，相信有很大的原因是衝著房地產而來。且今年兩會期間，中國總理李克強即表示支持居民自住和改善性住房需求，三月下旬至五月，更有一系列的鬆綁政策，包括商品房可作為棚戶改造（改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件的工程）安置房和公租房、房產營業稅免徵年限由五年降為二年、首套房使用公積金貸款最低自備款二○％、放寬二套房貸款等等。

買房的條件較一年前可謂寬鬆不少，然而從今年的數字來看，房地產景氣卻持續低迷，沒有因為政策的鬆綁而有起色。除了房地產開發投資增長繼續探底之外，各大城市的房價也沒有止跌的跡象，尤其是三、四線城市更為嚴重。

去化商品房庫存成重點

追究起原因，就是現在中國的餘屋過多，地產商只想減輕存貨壓力，對於購地新建開發興趣缺缺。根據中國國家統計局最近公布的數據，十月底中國全國商品房待售面積六．八六億平方米，較兩年前增加了二．四億平方米（或五四％），若以一套九○平方米（約二七坪）計算，增加了二六六萬套房。

去商品房庫存就成了現在最重要課題，這也是近期李克強和中國國家主席習近平密集公開談到的問題。尤其李克強提到加快戶籍改革，帶動住房消費，將是最大的推動力。（全文未完）

全文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1857期，便利商店及各大書店均有販售

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資料來源: ETtoday 新聞雲

隨著房地合一稅制即將上路，台中新成屋 市場湧現買氣，預售 屋市場也因「議價空間拉大」，人氣逐漸回籠，市調指出，除了地段考量之外，建商的品牌形象，成為吸引購屋 人目光最主要的亮點。

另值得注意的是，由於在香港舉行的首屆「台灣宜居大展」，市場反應熱絡，中部五家參展的建商久樘、慶仁、聚合發、嘉磐及寶鯨，日前宣布結盟，將邀請港客來台觀光並賞屋，目前已有近20組港客表達興趣，預計11月下旬成行。聯盟之一的慶仁建設總經理林正昇表示，台中地理環境優越，這次港人購 屋團來台，預計也是強調台中國美館、七期南側的生活機能，一旦確定購買，購 屋團的訂金就可以直接轉做房屋下訂使用。

最新市調顯示，台中市各建案來客數以北區、西屯、沙鹿及烏日等地成長最明顯，而成交主力以總價1,000萬元上下的新成屋 或預售 屋居多。

 

另外，七期新市政中心部分新成屋 豪 宅，開價也較為親民，像台中國家歌劇院第一排的「喜全真鑄」，每坪開價50萬元起，吸引不少台商及企業主青睞，建商還在社區舉辦「家．築」美展，開放民眾預約看展。事實上，包括陸府、聚合發、坤悅、精銳、興富發及鄉林，也都搶搭年底輕稅購屋潮，力推成屋。

資料來源：經濟日報