房市交易低迷，不少投資客為了盡快出脫手中物件，降價求售的比例逐漸拉高，不過投資客賠售的新成屋 該怎麼挑？房市專家紛紛指出，想買二手新成屋 ，就要了解屋況，如果沒注意，可能會買到有瑕疵的新成屋。專家提醒，想要挑選投資客賠售的新成屋，就要多加了解屋況。

房仲業者蘋果日報指出，一般中古屋驗屋時，通常會注意天花板、牆壁有沒有滲水、壁癌等問題，如果碰上投資客的二手新屋，雖然屋況會比一般新成屋 或是中古屋還要新，但前屋主可能會因為投資非自住的關係，向建商驗屋時可能沒那麼仔細，如果買家沒注意，容易買到有瑕疵的新成屋 。 二手新成屋該注意哪些地方？專家指出，除了觀察房屋的採光跟通風是否良好外，也要觀察房屋的動線，避免未來要變更格局，要花更多費用，而屋況也是需要注意的地方之一，記得檢查有無漏水、滲水、壁癌等問題，看屋時也千萬別忽略公共空間、周邊機能。 若是避開二手新成屋 、買中古屋的民眾，更需要睜大眼睛了解屋況，房產專家賴淑惠就在yahoo地產上提醒民眾，老屋可能包括地段不佳、公共空間髒亂、自備款相對高，以及裝潢過精美等四大地雷，容易讓人看不清屋況，建議民眾與其花大筆錢重新裝修，還不如買屋況差一點，但屋齡較新的房子。


資料來源:好房網

台南市第 3 季的房地產市場景氣為價穩量縮。相較於上一季景氣的價穩量增，本季景氣有小幅的衰退。本季受到新屋完工量增加、持有稅增加等因素的影響，市場銷售量有小幅下修，價格呈現各區漲跌互見的情形，建商對未來的展望與市場的信心趨向於穩健，大樓開工量增加，後續市場宜注意大量新成屋完工的競爭效應。

  在市場總體環境方面，2016 年第 3 季全球貿易、投資、生產力增長持續放緩，所得成長停滯，影響消費者與投資人信心，全球經濟正陷入「低成長陷阱」困局。其中，美國正值總統大選，經濟前景不確定，升息腳步趨緩；歐元區寬鬆貨幣政策不變，製造業與就業穩定；日本民間消費依然不振，且連續第 5 個月物價負成長，通縮問題仍存；中國大陸以信貸擴張以及基礎建設支出支撐，經濟有回穩跡象。整體而言，全球經濟成長停滯，為台灣帶來外部風險。  

國內經濟方面，2016 年 8 月商品出口連續 2 個月正成長，工業生產指數大幅成長，主要受惠於行動裝置及新興科技應用產品迅速拓展。景氣對策信號連續兩季呈綠燈，景氣領先、同時指標同步上升，顯示國內經濟穩定成長。惟國內就業市場雖然維持穩定，但是國民經濟信心樂觀指數轉為下降，市場信心不足恐影響消費動能。  

在台南市的區域市場氣候方面，2016 第 3 季建設公司市場氣候分數連續兩季微幅成長，為 10.98 分。建設公司認為本季景氣小幅成長的比例增加 15 個百分點，認為未來三個月小幅成長的比例有 23 個百分點，認為未來 4-6 個月景氣小幅成長的比例有 28 個百分點。市場景氣看法較上季較更樂觀，顯見建商對於未來市場景氣的信心已逐漸回升。  

台南市 2016 年第 3 季透天開工 732 戶，較上季減少 6.87%，大樓開工戶數 917 戶，較上季增加 56.48%，較去年同季減少 26.29%。台南市第 3 季大樓開工戶數以安平區(429 戶)和善化區(204 戶)較多，未來大樓產品的市場將出現激戰。第 3 季建物所有權第一次登記面積為 653,744 平方公尺，較上季增加 65.39%，較去年同季增加 48.88%，前兩年領取建照個案已陸續出現完工交屋潮，未來市場個案多，購屋者有更多選擇的空間。  

台南市 2016 年第 3 季建物第一次移轉登記面積為 190,530 平方公尺，較上季減少 12.10%，較去年同季減少 18.22%。中古屋建物買賣移轉登記面積為 615,970 平方公尺，較上季增加 5.84%，較去年同季減少 11.17%，中古屋市場第 3 季的交易戶數較上季增加 1.71%，較去年同季減少5.74%。顯示交易面景氣略微萎縮，市況不如去年同季。  

從實價登錄與第一次移轉登記資料觀察價量關係，原台南市的六個區成交面積增加 17%， 2016 年第 3 季除了南區和北區之外，其餘地區價格皆震盪向上，蛋黃區可謂價漲量增。原台南縣在都市近郊地區的仁德區、新營區及麻豆區房價小幅上揚，但成交面積較上季減少 29%。蛋白區價跌量縮，市場出現衰退徵兆。  

從房地王網路建案刊登與搜尋情形觀察，2016 年第 3 季較第 2 季來電數減少 14%，個案刊登數減少 1%，平均每案點擊數減少 13%，顯示市場關注度較上季衰退。  

2016 年第 3 季台南房地產新屋大量完工，市場競爭激烈，且市場消費信心不足，購屋者等待降價。8 成以上的購屋者了解持有稅增加，但對於購屋決策沒有太大的影響，年輕購屋者有 37%轉而購買郊區、小坪數住宅，中年購屋者對於地價稅、房屋稅等持有成本增加，46%認為會減低購買意願。展望未來，市場以自住、換屋的剛性需求為主力支撐。  

 資料來源:房地王新聞 

近年台灣地方政府財政惡化，為了支應地方財政，財政部在2014年公布「財政健全方案」，要求各縣市政府調高地價稅與房屋稅，宣告全台房地稅雙漲時代正式來臨。

過去10多年，縣市政府依賴土地重劃帶動土地增值稅，如今房地產交易急凍，面臨財源枯竭，就財政部統計，今年1到8月台灣土增稅徵收金額僅524億元，比去年衰退近2成。

各縣市政府調高地價稅與房屋稅，台南市依「房屋標準單價」，甚至追溯適用2001年以後新成屋，台北市過去2年已調高部分房屋「房屋標準單價」，調幅為160%，目前，台北市政府研議的3個方案，也將準備追溯適用2001年以後交屋的新成屋。

各縣市調整地區集中在市區精華地段，據了解，台北市知名豪宅，包括仁愛路帝寶在內，都在這次追溯的範圍內，根據台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點，房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，房地總價達8000萬元以上，且總面積達80坪以上或每坪單價100萬元以上，即視為豪宅，便能調高房屋標準價格。

房仲業者也提醒，2014年以後適用豪宅稅，有些屋主早年每坪以較低價購得，後來因房價上漲，同一棟房屋出現8000萬元交易，上半年跟下半年房屋稅就差了一倍，現台北市準備追溯適用2001年以後新成屋，民眾在購買新屋時要特別注意。

夏天向來是房市推案強銷旺季；然而應是土地成本之故，近期各區新推案開價仍高，也導致買賣價格認知依然存有落差。但成屋舊案價格只要續有鬆動，雖速度緩慢，但至少還有成交…

  最近天氣異常酷熱，國內外社經情勢也是騷動不止；前週法國國慶當天恐攻事件仍餘悸猶存，緊接著土耳其又發生流血政變，整個歐洲大陸情勢持續緊繃。回到國內，朝野則仍為勞工休假一事吵個沒完；一例一休之政院版，除勞團不買單外，據悉連民進黨自家立委也不挺，導致立院持續上演焦土戰。

經濟展望撲朔 業者逆勢推案

不過真正讓人心焦躁不安的，恐怕還是看不到隧道盡頭的經濟疲軟現狀。上週IMF就又調降全球今明年經濟預測，中經院也再砍台灣今年GDP預測至0.84%，成為第四家預測今年經濟成長不保1的經研機構。所幸，中經院同時認為最壞情況已過，下半年後可望緩步復甦，美國FED也樂觀看待下半年，九月升息機率因此倍增。

在這樣的詭異氣氛下，房市銷況仍難突破；尤其上週前閣揆陳冲投書媒體，質疑台北、台南市的房屋稅加稅規劃，還認為房屋稅宜廢不宜增，結果不但再掀爭議，更恐加深目前已濃得化不開的市場觀望氣氛。不過目前已進入暑期銷售旺季，業者還是逆勢推案，並卯足勁全力促銷。

進入銷售旺季 淡水房市加溫

就拿淡水來說，每到夏天就是當地房市銷售旺季；北段淡海價格平實，銷售還算穩定，南段接下來也很熱鬧。竹圍「漢皇豐川」已開放賞屋近一個月，是區段近期少見新案，詢問度還不錯，現場仍稱潛銷中。

往北到紅樹林地區一帶，強銷中「印象法藍」成交價24-25萬/坪，銷況是南段最佳；附近類似產品的「興之居」仍要賣29萬/坪以上，就受到「印」案影響。預推新案「崑益大謙」因為代銷和業者在售價上仍未達成共識，仍未推出，目前仍主銷前期「沐川」的餘屋；原「益翔泊心」則更名為「十八樂」，廣告看板打25萬/坪單價，但現場稱開價未定。

其他個案動態，去年指標案「豐悅城」，待收尾工程完成後就會重新銷售，預料屆時價格應會比預售時稍有鬆動。另外，舊案「馥人灣」稍後預定也會重新強銷。

同區近期最特殊案例，則是原訴求老人安養住宅的「中瑞吾居」(前「海帝」案某棟別)現更名為「中瑞禮寓」，據悉已申請變更為飯店，並釋出當中40戶徵尋投資者，訴求年投報率6%及六年後業主購回。

 新店安坑 價格鬆動有限

新店安坑及新店總站周邊，市況則算持平；安坑「陽光PARK」及「勝旺有境」持續強銷，惟近幾週來人都略有下滑，「陽」案因為基地地目及產品登記名義緣故，銷售進進退退，「勝」案則是成交堅持36萬/坪以上，銷售速度因而趨緩。

其他舊案開價則稍有鬆動；安民街「博覽天下」目前主銷三、四期，開價從原先45萬/坪降到38萬/坪，成交36-37萬/坪。同系列最新第五期「K6湛」開價也從42-45萬/坪降到37-39萬/坪，但現場稱近不二價銷售，等於成交價未真正鬆動。「K」案另訴求現省200萬，實際則是買二房可免購車位。

新店站周邊「國璽」最近重新釋出媒體，拼出清餘戶；同區「碧潭新境」開價原本63萬/坪，現打廣告戶2788萬，折合單價56萬/坪，不過還是高於位置稍佳的「國」案，因此反應仍不算理想。成屋

圓潭地區前期預售別墅案，原名「花樹澗」，現改名為「觀嵐」續售，總價5500-6500萬較之前略降，但以目前市場氣氛論，此總價仍高，加上位置已偏、客源有限，銷售仍有不小難度。

三重新案 下半年陸續推出

三重市況也差不多，市區最新案河邊北路「觀瀾」續小型SP，來人仍為區內最多，另稱銷售已達四成。整體來看，則是成屋舊案價格較有配合，因此能有緩步成交。

舊市區前後期案「禮築」及「幸福家綻」皆由信義代銷，由於同集團仲介通路也可介紹帶看，使得來人都有20組/週成績，且誠意度普遍不錯，成交比相對高。「幸」案目前另打998萬買23坪(四樓戶)，折合單價43萬/坪。「大道首璽」雖已交屋多時，仍沿用家樂福對面外接待，成交均價落在45萬/坪左右。

除上述「觀」案外，近期三重並無新案，不過醞釀中新案不少，應該今年底前都會推出。台北橋站旁「華峰上水」建照終於取得，現場正在銷講，產品為17、25及38坪規劃，樓高三米六。

碧華國小旁「碧富邑」年初就已掛出看板，惟目前仍無後續進度，產品則為雙併二房。市區溪尾街市場用地築城建設約50億大案已近完工，將規劃大坪數產品，不過業主堅持成交要50萬/坪以上，據悉代銷承接不積極，可能會等全部完工後才推出銷售。

本文摘自2016年7月26日出刊之《惟馨週報》985期一週房櫥單元，同期內容除本文外，並有「高房價KO柯P  北市挑高、複層式案量比例創新高」、「咸信經濟將轉好　鬼月前夕　業者持續強銷」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網  謝謝！

(來源:《惟馨週報》 985期)

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