新聞分析－預 售屋 就像兩面刃

工商時報 【蔡惠芳】

    　近40年來，預售 屋的存廢，總是成為房價狂飆時的焦點話題，平心而論，預售屋制度就像兩面刃，利弊參半、優劣互現。

    　對於購 屋客戶來說，最大優點，首先是付款輕鬆，可在2~3年施工期繳交房價3成作為自備款、手頭資金可作最有效運用，其餘7成於交屋後銀行撥款時繼續繳款；其次，客戶可於預售期間要求建商量身訂做，避免建材無謂浪費、減少建材廢棄物污染。

    　不過，缺點是必須承購景氣衰退期房價於交屋後下跌的潛在風險，自備款繳交期間違約被沒收的風險，以及無法掌握未來鄰居素質，銀行貸款成數於交屋後可能縮水，坪數誤差導致的合約糾紛，以及建商施工品質不如預期等風險。

    　對於建商而言，利用預售制，可透過財務槓桿原理，以一當百、以小搏大；不過，當通膨導致建材成本大漲，也將承擔盈轉虧、甚至財務危機的潛在風險。

    　然而，當彭總裁「控管預售屋」的一席話，再度喚起大家對於預售制度的檢討聲浪，究竟預售屋是居住不正義？還是強迫無殼蝸牛儲蓄購 屋的入場券？各界看法很兩極。

    　這波房價狂飆，始作俑者是低利環境造就的游資浮濫，有漏洞可鑽的預售屋制度、加上不動產稅制千瘡百孔，使得游資無孔不入，趁勢炒作。

    　不可否認，預售屋行之多年以來，確實有投機炒房客介入牟利，尤其利用少數門檻超低的付款條件，讓預售制度成為房市短線炒作的絕佳溫床；近年來桃竹地區屢見不鮮的紅單、白單轉讓等亂象，也都是從預售屋制度所衍生。

    　因此，政府主管機關確有管理預售制度的必要；不過，檢討和管理預售屋制度，權責在於內政部，並不在央行，如何拿出積極性作為，提供全民安居樂業的環境，內政部責無旁貸。（資料來源：中時電子報）

台中預售屋轉四手 完工前漲200萬

【聯合報╱記者莊亞築、喻文玟、洪敬浤／台中報導】

台中市近兩年來預售屋交易熱絡、房價攀升，不少投資客趕在交屋前換約，不但避開奢侈稅，也不用辦貸款、繳交水電等雜費，輕鬆進帳數十萬至百萬元，操作猶如期貨，但幾乎穩賺不賠。

陳姓上班族兩年前在台中市南區買一間四十坪大的預售屋，總價六百五十萬元，這兩年繳自備款加上工程款，支出一百五十萬元，年底就要交屋，但她卻沒有要搬進去，反而趕在交屋前售屋，仲介竟不到一周就成交，「賺了六十萬元，等於是上班一年的薪水」。

台中一家建設公司的經理說，過去台中市預售屋買賣很少有人在交屋前換約，但近兩年來卻掀起一股換約熱，除投資客，也有原先是自住型的買者不想受奢侈稅限制，加上房價上漲，乾脆獲利了結，也搭上換約潮。

這名業者說，政府猛打豪 宅，也將部分豪 宅投資客逼進首 購市場，這些投資客只要拿出數千萬元就有辦法大炒首 購宅，甚至傳出有建案被數個投資客聯合買光，待建案完銷後再重新開盤，一坪加個五千、一萬就賣，獲利很可觀。

業者透露，不少投資客都有長期合作的房仲業者，近一、兩年不少房仲看投資客操作手法屢試不爽，也紛紛跳下去買屋，「別看一間只賺個三、四十萬元，數量多就很驚人。」

他也說，隨著市區土地越來越少、建築成本不斷提升，台中房價只會越來越高，這股換約熱潮苦了一般購 屋族，房價只漲不跌，他曾看過一間房屋換過四次約，這棟房屋從預售到快完工，房價漲了兩百萬元。

業界指出，三年前還有機會在台中市中心買到四、五百萬元、約卅坪的首 購宅，現在卻得花上八百至一千萬元才買得到。（資料來源：聯合新聞網）

彭淮南 抨擊預售屋像期貨

工商時報 【記者呂清郎／台北報導】

    　中央銀行總裁彭淮南昨（2）日在立院財委會答詢時指出，預售屋的銷售方式，有如「房屋期貨」，助長房價上漲，進而牽動現貨市場房價；立委孫大千接話詢問「預售屋制度是不是應加以規範改革？」彭淮南並未表示反對。

    　彭淮南指出，根據現行預售屋的銷售方式，就好像是一種「房屋期貨」，他進一步舉例說，買一棟一般房子（成 屋）的錢，大約就買進10間的預售屋（付先期款）；暗指如投資客等非自用需求的資金，會大量投資預售屋，等房價上漲後立即出售，變相助漲房價，連帶影響房屋現貨市場價格。

    　立委許添財昨質詢指出，央行控制貨幣供給政策，卻使得房價所得比不斷攀升，雖不是央行應負全責，但也要負擔一部分責任；尤其央行採取選擇性信用管制措施，但卻是房貸、建築貸款餘額不斷創新高（逼近7兆元），整體市場游資氾濫，連國外所做的房價變動報告，台灣房價變動更是名列前茅。

    　彭淮南強調，房價問題不能完全歸咎於貨幣政策，其實兩者有點關係、卻不是全然相關，不能劃上等號；例如有些國家的實質利率很高，但房價仍在上漲。反觀我國的資金寬鬆，主要來自於超額儲蓄，央行已竭盡所能利用發行定存單方式，大量收回市場剩餘資金，這也解釋了房價和貨幣政策之間並不是等號。

    　彭淮南強調，不動產選擇性信用管制措施，未來是否會持續或退場，必須觀察市場房價漲幅及所得比的兩大指標；例如台北市及新北市房價漲幅比較高，這與所在的地點（精華區）、交通（捷運）、人口及預售屋銷售制都有關係。

    　立委費鴻泰質詢說，央行上周理監事會議相關談話卻讓市場解讀央行即將重啟升息循環，有可能對房市造成很大的衝擊，事實是否如此？

    　彭淮南強調，央行是基於提醒民眾要有防患未然的風險意識，消費者應注意利率可能的變動，這也有助於台灣金融穩定，這並非代表調升利率，更不樂見房 地產因此不穩定。（資料來源：中時電子報）

【聯合報╱記者林政忠／台北報導】

 

財政部檢討奢侈稅，各界直指預售屋炒作成為奢侈稅「漏洞」，但因預售屋尚未完成交屋過戶，奢侈稅難查核。財政部高層傾向維持現行課徵方式，預售屋轉售所有權將計算財產交易所得，納入個人綜所稅，最高稅率40%。

財政部奢侈稅報告指出，目前奢侈稅有6大缺失，包括：課稅範圍規範不足、排除課稅範圍有漏洞、誤傷無辜、避稅誘因高產生閉鎖效果、稽徵人力不足、持有成本偏低易成囤地囤屋。

針對課稅範圍不足等缺失，學者建議，將具有炒作疑慮的預售屋、非都市土地素地、依法不得核發建造執照的都市土地素地（例如畸零地）、區段徵收土地等納入課稅範圍，防治短期投機炒作。

不過，財政部高層表示，奢侈稅是以過戶日核算持有課稅期限，但預售屋尚未完工過戶，認定上易生爭議，因此傾向維持現狀，不納入奢侈稅課徵範圍，而依交易利得課徵財產交易所得稅。

市場人士指出，近來出現預約單炒作預售屋亂象，特別是桃園縣青埔、八德、林口、竹北等熱區異常熱絡。

財政部北區國稅局長李慶華表示，「我們都有關注這些現象」，從民國100年起，國稅局即執行「預售屋及鉅額房地選案查核計畫」，針對大型建商、建地選案查核，交易熱區將加強查核，短漏報者將加罰0.5倍罰鍰，單是北區國稅局執行首年即補徵稅款20多億元。

財政部官員說，青埔所有建案都還在興建中，每次經過都是草比人高，但青埔交易異常頻繁，國稅局已鎖定。

全文網址: 財部：預售屋不納入奢侈稅範圍 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/8111843.shtml#ixzz2ces7HPM3 

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「期貨」預售屋狂炒 奢侈稅管不到

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

 

奢侈稅實施屆滿兩年，房價未跌反漲，房仲業者說，奢侈稅只修不廢只是讓「現貨」中古屋交易冷清，炒房資金全流向「期貨」預售屋，間接拉高區域房價，才是房市不健康的真正主因。

去年新竹、青埔吹起一股炒「紅單」風潮。紅單是指建案尚未取得建照前的預約單，建商取得建照前先「潛銷」房屋，民眾此時購買預售屋，只要付訂金五萬至十萬元就可取得紅色預約單；等建商取得建照後，消費者再正式簽約。

房市達人鄭詩韋表示，有些投資客在簽約前就轉賣紅單，直接墊高房價，假設原本投資客與建商簽約一坪三十萬元，在外面轉賣一坪三十二萬元，投資客現賺一坪兩萬元的價差，不少厲害的投資客一次就可賺上百萬元。

他表示，這幾年炒紅單風潮一路從新竹、青埔炒到台南，如今甚至連紅單都不需要，建商只拿出「預約登記表」就讓投資客登記，等簽約前要調漲多少、喊多少，都是建商和投資客說了算；不過也因為登記表沒有契約效力，很容易演變成建商認為「賣太好」，乾脆封盤不賣，自己私下大幅度調漲房價，前面登記的投資客也等於白登記，根本來不及賺價差。

房地 產業者說，這些炒作預售屋的風氣多在新興重劃區，從前幾年最熱的板橋、新莊、三重，一路炒到新竹竹北、桃園青埔、南崁與八德；後來因為央行限縮房貸成數後，炒風最近又往外散開到淡海新市鎮和台南，就連房價多年未漲的基隆、鶯歌也開始醞釀炒房風潮，這股炒風一路從市中心蔓延到外圍區域。

地產業者私下說，有些還沒開始炒作的冷門區，也有建商利用實價登錄營造出熱門假象，還有建商要求下游廠商買屋，成交價比市價貴一至二成，再故意透過實價登錄揭露房價，讓外界以為該區域房價就是這麼貴，建商再私下透過工程回扣給下游廠商，製造區域房價持續上漲的假象。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，預售屋不在奢侈稅管轄範圍內，投資成本低、稅低，更容易成為投資客投資目標；奢侈稅即使再修，也很難打到要害。

全文網址: 「期貨」預售屋狂炒 奢侈稅管不到 | 奢侈稅廢不廢 | 財經產業 | 聯合新聞網 udn.com/NEWS/FINANCE/FINS1/8107682.shtml#ixzz2cesaKBHO 

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