專家論市/預售屋 議價空間變大了

政府近期打房動作頻頻,房市幾乎陷入窒息。以大台中為例,建商從年初以來就紛紛減量推出,業界原本預估全年推案金額上看2,000億元,如今可能只剩1,600億元,減幅達二成,顯示市場觀望氣氛濃厚。

市調也顯示,大部分原訂第1季或第2季進場的大型建案,北部多順延到928檔期,中南部則延至第4季選後才公開。業界不諱言,年底七合一選舉變數太大,推案還是儘可能避開為宜。隨著年底選舉將近,房地產再次成為打壓標的,財政部最近修法,將非自用房屋稅率提升至最高3.6%;隨後,央行祭出限縮管制,新增全台八區限制貸款額度,且第三房貸款最高五成、豪 宅認定標準亦轉趨嚴格;還有實價登錄也從成 屋擴及到預售屋。政府一波波財稅、金融緊縮措施,被外界解讀為「下重手打房」,北中南房市無一倖免,全台各預售案場來客平均下滑三至五成,房價也面臨反轉,可能終結房市連續12年的多頭格局。

近二年,中部推案及熱銷區塊以新開發的重劃區為主,由於房價較低,受到廣大的首 購族及投資客青睞。但也因為建商一窩蜂搶推,市場逐漸浮現供過於求的窘境。尤其,政府打房力道加強,投資客選擇退場,自住型換屋客層再度抬頭,取代首 購族成為市場主力。他們較關注台中市四期、五期、八期重劃區,以及草悟道綠園道、台灣大道等成熟商圈,這些區塊交通方便,生活便利性也高。整體來看,雖然各案場來客明顯減少,但由於營建成本降不下來,加上房貸利率依舊處於低檔,建商心態普遍惜售,或是改採先建後售。尤其,過去預售推案,銷售往往要過八成才會開工,如今四、五成就提早開工,銷售紛紛往後遞延。對消費者來說,現在反而是進場買 房的好時機,尤其是預售屋市場,過去議價空間約在10%至15%,如今有機會爭取到20%的空間,等於變相降價5%。

至於何時是進場的最佳時間點,一般預售案以開賣前二個月最好,一旦銷售過五成之後,議價空間就可能不那麼大了。主要因為初期建商對未來成本無法掌控,等銷售率過半,建案開工,心裡也踏實多了,此時再來談降價,空間有限。話又說回來,健全房市不等於一定要透過下重手打房,正確的作法,應該是要「去泡沫化」而非讓房市「泡沫化」,尤其台灣自宅擁有率高達88%以上,讓房市全面下跌,是全民、也是政府的損失。尤其,目前政府許多相關措施,不但沒有紓解房價上漲壓力,反而間接助長房價上揚,這些措施包括限縮容積、提高地價稅、土地公告現值拉近市價等,都只會增加建商的成本。另一方面,營建的原物料與人工成本也不斷上漲,建材從今年初到現在,平均漲幅逾三成,工資也漲五成,以模板工為例,連工帶料,從年初的每坪5,500元,到現在已漲至8,000元還發包不出去,缺工荒日趨嚴重。

其實,落實居住正義與健全房市,應從房價合理化及推出社會住宅等方案著手,政府應該要推出完整的住宅政策,才能真正解決居住正義的問題,而不是靠加稅的方法來打房。因為,賦稅增加只會墊高屋主的售屋成本。現階段政府應該做的是,立即提出完善合理的土地價格與土地稅制健全政策;輔以讓青年得以在都市安居就業的社會住宅政策,並導引整體建築開發業者朝向合理化、制度化的經營。
 
資料來源: 聯合財經網 (http://money.udn.com/storypage.php?sub_id=5621&art_id=229112)
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