樓市波譎雲詭 水晶球揭示未來前景

轉角市蓄勢待發,樓價正醞釀新一輪調整,市場需求正受着經濟環境、未來供應以及息率因素等所左右,預計將結束一直以來「長升長有」趨勢,邁向「溫和調整」的新局面。
據差餉物業估價署資料顯示,8月份樓價指數升幅僅得0.4%,增長率為近5個月以來最低。本港樓市表現自上一季開始明顯轉差,多個負面因素出籠,包括中港股災、人民幣貶值、零售業偏弱以及加息陰霾等,均重挫本港第三季樓市。美聯樓價走勢圖顯示,9月份實用面積平均$10,916,按季微升1.3%,比起第二季升幅2.6%再進一步放緩。
樓市不景氣率先反映在二手市場上,各區紛紛錄得劈價、低於市價及銀行估價、蝕讓,甚至乎寧願撻訂蝕錢亦不惜離場的成交個案,可見市場上彌漫着一片悲觀情緒。據利嘉閣地產研究報告資料顯示,9月份全港50個屋苑的加權平均實用呎價$12,106,按月回軟1.1%,為5個月以來首度錄得跌幅,而且其總交投量亦僅錄得272宗成交,為此指數於2005年有紀錄以來的歷史新低,可以預見二手樓價跌幅將進一步擴大。
二手量價齊跌,一手亦難獨善其身。美聯於本周初發表報告預測,由於本港未來住宅供應將逐漸增多,加上經濟不景氣、加息周期將至,發展商在面臨去貨壓力下,新盤大有機會以較二手折讓價來搶佔客源,個別未來供應重鎮如元朗、屯門等,區內新盤更可能出現負溢價情況。
樓價轉向漸漸成形,不少大行更率先高調唱低未來樓價走勢,其中預測跌幅最大的認為,日後樓價將會較現時下挫最多50%,而第四季起開始先跌2至20%,相信其驚人預測已經令不少買家成為驚弓之鳥,即時放棄入市以免摸頂接火棒。
樓價陰乾式下跌 未來私宅供應達8.6萬
不少業內人士均對樓市前景轉審慎,其中中原集團創辦人施永青更預期現時至年底有5至8%跌價,令2015年全年樓價升幅收窄。海悅地產
星級分析員陸東早前指主宰樓價三大關鍵因素包括息口走向、失業率及未來供應。其中聯儲局維持利率不變,但12月份會再度議息;失業率方面,政府指7至9月經季節性調整的失業率為3.3%,與6至8月數字相同,認為勞工市場大致維持穩定;運房局新公布截至9月底,未來3至4年可提供的私樓單位有8.6萬伙,較上季8.3萬伙增加3,000個,再創紀錄新高,包括5,000伙貨尾單位、5.5萬伙興建中但未售出單位,以及2.6萬伙已批出並可隨時動工的土地上能興建的單位。
可想而知,除非本港在政治及經濟上出現突發性變動,嚴重衝擊樓價令其暴跌,否則樓價將會以「陰乾式」狀態作出調整,令資產價格不知不覺地蒸發,這宗唬嚇式預警減低買家入市意慾,估計二手膠着情況將會蔓延至一手新盤,發展商要打開缺口令購買力重回市場,只好在價錢着手,貼市價、甚至最悲觀地要以低於二手價去貨現象將會應運而生。
另一方面,從消費者角度來看,物業價格愈下跌,他們就會愈卻步,因為買賣雙方都對後市看法悲觀,難免令買家對物業價格產生一種「愈遲買愈抵」的感覺,假若發展商在新盤定價上仍未能打動買家,新盤往後售價只好「愈削愈平」來吸納購買力,從而令樓價呈骨牌式下跌。
劈價賣樓原先目的是勾起買家入市意慾,但卻有機會換來買家對後市愈益恐慌,因而愈缺乏入市原動力。而且,現時推出的不少新盤都是發展商在兩、三年前於市況暢旺時以高價投得的地皮項目,計及建築成本及利潤,若果以貼二手或低二手價去貨的話,分分鐘會「蝕入肉」,減價賣樓只會「賠了夫人又折兵」。海悅地產
一手推盤策略 隨時扭轉樓市形勢
以下有兩個發展商過往的賣樓推盤案例值得大家借鏡參考一下:1998年金融風暴時,青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰,由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售,隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客,迫使新地要大幅割價逾一成來還擊,同時使到其他區域新盤一同跟隨減價,而全港整體樓價亦隨即展開長達6年的調整期,大幅下挫七成。
另一個案例是2013年一手新盤市場面對着一手新例、政府加辣等不利因素,當時一手新盤銷情陷入冰封期,當時新地以一個半新盤豪宅項目天璽來測試市場反應,配以回贈印花稅等優惠來變相減價,成功掀起搶購潮,亦令向隅客購買力流向同區另一新盤THE AUSTIN,令一、二手樓價邁向另一波升幅浪潮。
從這兩個例子來看,前者因發展商互相劈價而拖低後市,後者卻因發展商推盤策略得宜而重啟樓市升勢,至於這次新盤戰況會屬於前者抑或後者,取決於面對競爭時發展商如何拿捏「減定唔減」、「要減幾多」等多項元素,因此發展商近期在新盤定價上的取向、策略,將對大市起着舉足轉重的啟示作用。

資料來源:香港經濟日報

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