全坤興深耕都更 產值逾400億

記者陳永吉/專訪


由於台北縣市土地取得不易,都市更新成為建商未來欲取得土地的重要途徑,台灣上市櫃營建公司以全坤興建設(2509)為經營都更領域最久的主要建商之一,目前已經簽約的都更案就有十件以上,產值超過400億元,究竟深耕都更的全坤興,成功的秘訣何在,以下是執行長廖學新專訪主要內容:


問:都更過去是相當繁雜且時間冗長的取得土地方法,全坤興如何經營都更?


合建案 公司不用養地


答:簡單的說,都更與地主合建,花的時間雖然長,但這是立於不敗之地,等於是把土地暫時寄在地主身上,公司不用養地,萬一遇到金融海嘯,或是房市長時間不景氣,「氣」可以比較長,因此過去這幾年全坤興積極投入以合建的都更為主的相關業務。


問:全坤興目前的都更鎖定以台北市西區為主,素有「萬華王」之稱,西區的成長性為何?


答:東區近年發展很快,地價也水漲船高,大塊的土地幾乎都沒有了,西區發展得早,其實如貴陽街一帶,生活圈也很好,或是靠淡水河邊,有河景,這幾年價格雖然也漲了不少,但只有東區豪宅的1/3,所以明年全坤興計畫在貴陽街推出都更案,每坪單價將達70萬元,雖然不能跟豪宅比,但也是當地新高價,所以只要地點好,還是可以創造價值。


問:台北市今年推出新的都更優惠措施,對建商影響如何?


答:基本上,這個像是選舉手法,內容講得不清不楚,其實要拿到兩倍容積率的優惠,是有但書的,但是一般民眾只聽到兩倍,卻不知其內容,所以當初很多已經簽好都更合約的民眾都要求改約,讓公司很頭痛,花了很多時間去跟民眾解釋,要拿到兩倍容積獎勵是有條件的,而且符合這個條件的非常少,這個所謂的利多,事實上只是多浪費大家的時間,況且很多規定不是台北市說了算,還要內政部拍板定案。


問:政府的打房政策,對房市的影響為何?


答:我覺得政府很多政策都相違背,既然在推廣都更,如果房價被打下去了,如何吸引民眾參與都更?現在政府又要把20%停車優惠獎勵拿掉,也與都市計畫相違背。事實上,房價應該讓市場機制決定,這是經濟層面供需的問題,現在台北市土地供給量越來越少,成本越來越高,所以持續向上走的趨勢還是沒有改變。


問:未來幾年全坤興在都更的佈局情況?


10個案 淨利率約二成


答:現在全坤興手中已經有10個簽約的都更案,包括台北市西區貴陽街就有兩處,另外中和景安路、板橋、大直、麗水街、台北市東區,光是這10個案子,全坤興可以分到的產值就達400億元,平均的合理毛利率是四~五成,淨利率約二成。


目前手中最快的都更案,應該會是台北市貴陽街與昆明街這塊地,已有97%的地主簽約完成,基地面積為1,434坪,容積為630%,最快明年第三季可以推出,預期每坪售價也會創下當地新高,總銷金額上看40億元。


問:今年全坤興的營運情況如何?


答:今年上半年稅後淨利1.11億元,每股稅後盈餘為0.73元,毛利率為33.87%,表現還可以,主要是「峰景」、「澄峰」、「觀峰」依完工比例法持續入帳;至於推案部分,除了上半年推出的內湖先建後售案「築峰」外,近期也已在新莊中原段和頭前段分別推出「全坤峰華─國際館、公園館」,總銷分別達35億元和12億元,共計今年推案總銷已達到50億元。


由於目前新莊「國際館、公園館」個案已經開始動工,內部估計,兩個案下半年就有機會達到完工百分比法門檻,貢獻公司營收,因此下半年獲利情況,有機會比上半年成長。


資料來源:tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/100906/78/2cgyf.html

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