豪宅房貸 祭出可貸5成

房地產景氣渾沌未明,特別是先行指標豪宅市場,近期更是話題不斷。今年台北市「豪宅稅」確定上路,政策的搖擺,先領頭炒熱議題,接著市場傳出「勤美璞真」以每坪304萬元成交的假消息,這項傳聞讓央行再度關切房市,將祭出比選擇性信用管制更嚴謹的豪宅貸款限制,確定執行後,未來豪宅房貸,最多只能貸5成。
豪宅貸款限制5成
除了豪宅稅,4月底豪宅市場曾經傳出「勤美璞真」以每坪304萬元成交一事,雖然經證實為市場上的「假消息」,不過此傳仍聞引起各界關切,甚至有央行總裁彭淮南喬裝客戶了解實情一說。
天價成交的個案證實只是傳聞,卻引起市場上盛傳「陰謀論」,有人說是投資客為了「實價登錄」制度即將上路,企圖拉高出價,獲利出場。或是放出高價成交消息,透過人頭戶拉高登錄價格,想轉手時,稅可以少繳一點。
這項消息不僅突顯實價登錄的重要性,也讓投資客操縱豪宅市場的問題浮出檯面,在9月「實價登錄」政策執行之前,央行將限制豪宅房貸的額度。
這是央行繼2009年底祭出「選擇性信用管制」後,繼續以貸款額度抑制炒作歪風。據了解,央行早已邀請土銀、合庫及台銀等九大房貸行庫董事長,「共同研商不動產授信業務風險控管事宜」,呼籲各銀行注意風險控管。
今年6月起可能要比照台北市豪宅稅定義,針對每戶8千萬元以上豪宅,限制貸款成數最高不得超過5成,這項限制將比現行的選擇性信用管制「第2屋不得申貸超過6成」以及針對全台建商土地融資的6.5成還要嚴格。
目前豪宅交易量縮,銀行放款件數少,若央行開始嚴加控管豪宅貸款成數,就能降低炒作機率,在購屋成本提高下,若口袋不深的投資客,可能就要從豪宅市場淡出,或是降低手中持有數量,助於房市正向發展。
住商不動產企研室主任徐佳馨說,今年地段率調漲,不少人收到房屋稅單都嚇了一大跳,而今年台北市要課徵的「豪宅稅」,原定鎖定符合8大條件課徵,卻在上路前,臨時新增8千萬元、80坪或每坪百萬元等門檻,台北市「豪宅」也從原本400棟減為139棟。
不過,豪宅稅於法無據,加上房屋價值難以認定,雖然有全台課徵的構想,各界對於該稅政策充滿疑慮。近幾年房價飆漲,民國99年由台北市政府財政局提出「豪宅稅」一案,直到今年4月豪宅稅上路前,北市府才公告由台北市不動產評價委員會審議通過,高級住宅的八大條件,包括「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全」。當時初估台北市約有400棟、約1萬400多戶豪宅,將被課徵較高的房屋稅。
評定方式不公 價值難以認定
不過豪宅稅的「條件說」惹來爭議,8大條件由人為方式評定,仍有不公之處。雖然後來新增條件為「每戶總價8千萬元以上、每坪單價1百萬元以上」,或「每戶總價8千萬元以上、坪數超過80坪以上」,才視為豪宅,卻遭質疑豪宅稅有違憲之虞。
由於民眾是依照憲法的國民義務繳稅,須以法律訂之,但是豪宅稅沒有法律基礎,評定標準與方式沒有標準,在實價登錄還沒上路前,總價8千萬元怎麼認定都是問題。依新標準初步審定,台北市豪宅最多得前3行政區分別是信義區、大安區與中山區,而內湖、南港、文山、萬華等區沒有房子列入。
 
資料來源: 自由時報 
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