新成屋漲3成 台中五期入住率高 北房市亮黃藍燈「進入混亂期」

北市內湖區「青川富御」建案為大坪數宅,鎖定中高階層換屋族群。林琨凱攝

【王筱君╱台北報導】社運、學運烽火連連,又遇政府打房動作頻頻,加上北市府對建案稽查趨嚴,《住展》雜誌昨公布4月房市風向球,較3月再降1.9分,呈衰退注意黃藍燈。329檔推案量不如預期,北台灣預售 屋案量僅470億元,較3月下滑2成,新成屋供給量從1100戶減為800戶,是造成分數下滑主因,有業者直言,房市已進入混亂期。
近4年台北市課徵豪 宅稅戶數與稅收

北市指標案包括內湖五期「青川富御」及四期「溫布敦19」為主,前者為新成 屋,規劃93坪大坪數宅,每坪開價94萬元,鎖定換屋族。「青川富御」專案經理羅陽春表示,每周看屋人約20組,「上周成交1戶雙併,市場上一片小坪數宅,但大坪數仍有需求。」進場1個月售出約3成。
北台灣新推案房市燈號變化
大坪數宅銷售趨緩

創意家行銷副總何志正認為,從3月起,整體房市看屋人數均下降,去化速度也變慢,但價格則無鬆動跡象。《住展》雜誌主編施絢傑指出,台北市政府日前強力稽查預售案場,讓不少建案轉入地下化,表面上未公開,實際上已潛銷多時;至於成交狀況依舊以低總價產品為主。
「新北市端看區域表現,去化速度不理想區域,價格自然出現較大彈性。」新和廣告業務部經理楊嘉麟舉五股區為例,因推出量體過大,市場上同時有超過10個建案在競爭,周看屋人數從70~80組降至40組,大坪數宅銷售趨緩、議價空間加大;反觀汐止地區則不受影響,無論成交量或價格都可支撐現有市場,「2年內有機會追平新店7字頭房價。」
桃園4月新案集中在桃園高鐵特區,特區外圍有「佳泰世界城」、「宜誠聚」、「捷韻A17」,特區內則有「太子馥3」、「竹城羽田」等建案。
奇摩廣告業務部協理徐宇嫻表示,高鐵特區要看個案表現,以代銷「世界城」為例,雖位於特區外圍,但主打「保證買回」方案,市場反應佳,「國門晶站」單坪開價25.8萬元,屬區域內最低價,較易脫穎而出,吸引消費者上門。
市區屋越來越難賣

新竹及基隆目前尚未出現大案,新竹推案集中在南寮、湖口等平價區。新理想廣告副總經理葉清宗表示,新竹科學園區多數產業近2年獲利不如預期,「從去年底開始,市區房子愈來愈難賣,第1線銷售人員感受最明顯。」對於風向球再降1.9分表現,網友潘奕布認為:「不夠還不夠!」 (來源:蘋果日報)

台中五期入住率高 新成 屋漲3成

【聯合報╱記者陳秋雲/台中報導】

五期是全台中入住率最高的區域,帶動房價漲勢。 記者陳秋雲/攝影

五期的入住率是台中市精華區入住率最高區域,開發至今30餘年,目前重劃區發展成熟,一地難求,新成 屋已漲3成左右。

全台中唯一棋盤式道路規劃的重劃區是5期,公益路、向上路、五權路更是東西向貫穿,連結7期、5期與美術館區,開發已久生活機能完善,但土地取得不易,新成 屋供給量明顯不足,更帶動中古屋行情。

住商朝富店店長陳俊雄說,5期房市有3大特點,素地稀少、轉手率低、供不應求。中古屋行情高峰已破每坪單價30萬,去年交屋的精銳建設「精銳巴黎之心」,主力坪數65-72坪,高樓層成交價達每坪36萬,比開賣時漲了3成。

據台中房仲調查入住率資料,「精銳巴黎之心」、國泰建設「森林觀道」入住率70%以上,還不包含正在裝潢準備入住的戶數,5期的2年新成 屋入住率約74%,顯見適居性幾占全市之冠。

精銳建設今年329檔期推出的精銳「唐寧1號」佔地1047坪,在大墩路、大墩一街的三面臨路街廓上,基地1047坪,規劃坪數60、67坪、住家78戶,住家每坪單價38-45萬元,總價約3000萬元,頗受自住客、換屋族青睞。8戶店面全數售出。

磐鈺建設去年以每坪197萬元,購入大墩資訊廣場及麥當勞的5期土地,住家每坪開價預估逾45萬元,建築基地4隻熊貓搭綠景,宣告磐鈺建設插旗5期。

新成 屋個案如國泰建設「森林觀道」總銷42億,總戶120戶,主力坪數55-130坪;結構體中的「寶璽高第」總銷20億,總戶數33戶,主力坪數106-170坪。(來源:聯合新聞網)

買成 屋,建商真正的黑心你看不見!

文/節錄自《預售 屋全攻略》
圖/高寶書版

雖然近幾年台灣房價屢次居高不下,不過仍是有許多民眾為了買 屋而努力打拼,藉由儲蓄讓自己能早日買到一間好宅。不過,我們也時常在新聞上面看到買 屋糾紛,或是住了幾年後才發現房子漏水嚴重、房屋結構出現問題、房屋建材偷工減料等問題,如同本書作者所說「眼見,不一定為憑!」,因為對於買 屋的細節不夠了解,所以往往淪入了建商與房仲業者的話術陷阱中,而悲劇也通常都是在簽約後或已將房子買下後才慢慢發酵,來看作者的舉例說明與統計數據便能見分曉。

哪有那麼恐怖,別嚇我們了!

千萬別說不可能,舉個例子,過去位於台北市東湖地區的合家歡社區,十幾年前採取五層連棟、三米寬大氣中庭走廊,豪華的設計,讓許多購 屋者趨之若鶩。

然而,建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料,於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋,曾經美輪美奐的建物,如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋,還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」,留下來的住戶多半是因無處可去,不得已才冒險留下。

至於建設公司十幾年來消極避責,讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶,恰似這群孤立無援的住戶,哭過又乾的淚痕。

相信沒有人希望自己買的愛屋,出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵,然而新成 屋及中古屋是建商早就蓋好的建物,鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成,無法以肉眼檢視。

這就好比我們若不透過醫療器具,也無法得知骨骼、器官是否受傷,兩者是一樣的道理。遺憾的是,目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式,能夠在上述工項施作完成後,再來進行檢視施作的品質。

表1 是102年第三季全台發生購 屋糾紛的統計,總數高達532件,其中與施工品質有關的糾紛,單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件,以及氯離子檢測3件。各位準備購 屋的朋友,您還覺得成 屋真的可以「眼見為憑」嗎?

買預售 屋,有三大優勢

成 屋所謂的「眼見為憑」,其實只看見了房子的外觀與裝飾材料,你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎?看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎?還有,你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎?

再來,「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了,等到此時才發現客廳太大、書房太小,不符合使用需求,你也只能摸摸鼻子,在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除,重新依需求隔間。

而相對成 屋的這些缺點,預售 屋有以下三大優勢:
1. 房價給付較為彈性。
2. 可以配合需求辦理「客變」。
3. 可以實際監督工程施作。

優勢1 房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢,並不是指預售 屋可以讓房屋總價降低,而是不像購買新成 屋,在簽約後一至二個月內,就必須備妥全額的自付款。購買預售 屋該付的自備款,可以在工程執行的一年至二年內,分階段給付,常見的狀況區分為:簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑,及交屋等幾個階段。也因為如此,買方在資金調度上,存在比較寬鬆的給付彈性。

優勢2 可以配合需求辦理「客變」
因為預售 屋賣出時房子還沒蓋好,所以不影響整體結構及使用安全的部分(如房子的內部隔間、裝修材質等),建商通常會允許購 屋者依自己的需求進行變更,這也就是俗稱的「客變」。如果購 屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置,就可以依此需求,請建商配合調整隔間位置、裝修材質,甚至是插座、弱電配置位置等等。

但要請各位購 屋朋友注意的是,因為客變而增添的建材及工項,成本必須由購 屋者自行負擔;但因此減少的建材及工項,同樣也要從原先的房屋總價中扣除。換句話說,建商應該依照購 屋者的需求,做出一張類似表2的「客變明細表」。

啊,每次看到這個頭就昏了!

其實,只要依照「看圖說故事」、「有加就有減」及「上網勤訪價」的三個口訣,將明細表搭配簽約的圖說一起看,就能清楚知道你的愛屋變更了什麼東西喔。

你這樣說,還是有聽沒有懂!

好,舉個例子。以上表為例,所謂的「看圖說故事」,就是把你簽約的平面圖拿出來,先計算一下原本的插座及網路出口數量,再跟自己理想中的數量比較。如果增加的數量跟客變明細表上「追加部分」的數量一樣,就表示建商已經將插座與網路出線口放進工程。

「有加就有減」則是指,裝飾材質變更時,新的材料要用多少面積,相對舊的材料就應該減少多少面積。就如同上表中「60×60 拋光石英磚」的追加量12 坪,會等於「30×30 磁磚」的追減量12 坪。

優勢3 可以實際監督工程施作
預售 屋是還沒興建完成的房屋,因此購 屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式,還可以直接拍照存證。以我自己為例,事先都會請建商告知鋼筋、電線、PVC 管、EMT 管、防水塗料等材料的進場時間,有空時便會到工地,親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外,我還會要求,要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備,一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」,以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器具,影響遷入愛屋的時程。

這些施工中的查核動作,能幫助購 屋者維護愛屋的品質,而也只有購買預售 屋,才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。

★拒絕黑心預售 屋,你一定要睜大眼睛:
.避免買到爛尾樓:和建商簽訂「價金返還」與「不動產開發信託」。
.充分運用客變需求:運用「看圖說故事」與「有加就有減」兩原則,每分錢都算得一清二楚。
.檢視安全設計:要求查看房屋的結構圖說及結構計算書,確保安全無虞。
.監督鋼筋結構:到現地施工勘查鋼筋綁紮,查看建商是否依圖施作。
.檢視混擬土測試:要求查看氯離子測試結果與混凝土試體實驗後紀錄圖,嚴重不符合規定立即要求退屋。
.進行防水測試:要求進行試水48小時防水測試,親自到現場確認有無滲漏痕跡。
.預防建材偷天換日:在契約上要求所有材料與設備,全部都需「經過我本人現場同意後才能安裝」。

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★本文資料經授權摘自:高寶書版《預售 屋全攻略》作者:dolin66/著。出版日期:103/4/30
(來源:ETtoday 新聞雲)

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