梁信軍 五年內房地產市場將發生逆轉

梁信軍:五年內房地產市場將發生逆轉
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“2014正和島島鄰大會”於6月13日-15日在北京舉行。上圖為復星集團CEO梁信軍。

新“2014正和島島鄰大會”於6月13日-15日在北京舉行。復星集團CEO梁信軍在演講時表示,未來3到5年內,房地產市場將出現逆轉。

梁信軍稱,由於地方政府要還債,而大部分的債都跟土地收入有關,所以地方政府有非常大的動力和動機維持土地的價格平穩上漲。但其推測,未來3到5年內,持續高漲的土地價格將逐步到達平衡點,開始逆轉,開始供過於求。

梁信軍告誡稱,如果地方政府不改變發展方式,會有非常大的風險。

梁信軍同時表示,未來6到8年內,大健康就會替代房地產成為中國第一大行業。

在談到有關“直接金融抬高融資成本”的爭論時,梁信軍直言,簡直是胡說八道,“直接金融毫無疑問,降低了資金的成本,因為很簡單,有錢直接借給需要錢的人,中間沒有中介機構,怎會抬高成本高呢”。

以下為演講實錄:

梁信軍:非常感謝東華兄的邀請,非常高興能夠在這兒跟各位島鄰見面。我完全沒想到正和島能夠發展的這么快,大家在正和島能夠這么享受,今天的主題非常貼切,做一個不二,不一樣的企業。

其實咱們在談商業之美的時候,很多企業覺得自己過得很困惑,做得不愉快,做得不愉快很重要的原因,因為你跟別人一樣,你要想辦法做得不一樣一點,活的快活一點。

第一個,要做一個不一樣的傳統企業,最大的改變真的可以催著自己往互聯網快一點,這一次互聯網跟十幾年前的互聯網不一樣,因為它幾乎改變了所有的行業。比如說,像移動互聯網跟商務活動嫁接的時候,它現在已經導致中國的電子購物規模超過美國了,變成世界的第一大。其實這個里面,就像一個商業寓言一樣,當美國的商業規模,國內的市場規模還是中國的3到4倍大的時候,我們的電子商務比美國還要大。未來在移動互聯網這個領域,中國完全是美國的3到4倍的規模。

同樣大家看到比如說做金融的最近也不太高興,因為移動互聯網影響了它,傳統的金融,如果不出意外,今年年底金融有一塊比如說像貨幣基金,我估計移動互聯網的規模就要超過它的規模了,移動互聯網的貨幣基金肯定是大大超過普通的貨幣基金。我覺得接下來可能會影響的是支付,支付這個領域,傳統的金融非常大,但是移動互聯網加入以后,可能會改變非常多。接下來,我覺得會改變健康、旅遊、教育、地產、汽車等等,所以我覺得做傳統行業的很多企業界的朋友們,大家最近心情比較郁悶,日子過得不是很平坦的原因,因為你沒有不一樣,你做的就是傳統的東西,我覺得要學會利用互聯網去改變它。當然這種改變,並不是大家想象的要革自己的命,我覺得既可以像他們這些網絡英雄一樣,通過VC的方式投一些好的方向,互聯網的方向。第二,也可以用PE的方式投到很多,擁有大量移動互聯網用戶群的服務,現在很便宜。也可以投入互聯網增長的,剛才提到互聯網嫁接,商業產生的電子商務。

受益於電子商務的物流、快遞、倉儲,這些東西在我們原來制造業是相當低階的環節,現在低階環節變成香餑餑了,將來如果你要受益於移動互聯網嫁接金融,移動互聯網嫁接旅遊、嫁接房地產、嫁接汽車,受益的行業非常多,移動互聯網嫁接汽車概率非常高,堵車的原因,擁有量的原因,人在汽車里的時間有可能逐步比家里和辦公室的時間,以前差很多,現在越來越接近,由於接近的時間多了以后,人的汽車擁有量多了以后將來能夠連接在一起,量非常大,車聯網連起來之后伴隨車聯網產生的行業是什么,有很多可以做。

第二個做得不愉快的原因,國內什么東西都貴,管制也太多,還是因為你們做了一個普通的企業,我覺得你們應該做一個不一樣的企業,應該學會到國際上多看看,嫁接一些國際的資源。現在從海外來說,其實總體來說有系統性的機會,我把它梳理了一下有三類,第一類是從制造大國,中國作為制造大國的角度出海的方式,比如說我們很多制造業的企業,你就可以按這個角度去琢磨。

過去我們作為制造業企業到海外買礦、買資源、買能源、買海外的銷售渠道、流水線、技術,目標都是搬到中國來,今後在國內產能過剩的情況下,過的不順暢的人,應該認真想一想,怎么把產能搬出去,產能出口的問題。

最近我們出口了100萬噸鋼鐵產能到印尼,沒有必要跟國內的鋼鐵廠殺的鮮血橫流。基於消費大國的出海方式,這里面有無風險套利的機會,中國到現在為止還會被大家視做一個新興市場,但是其實在很多行業,咱們已經是主流市場了,在中國,在很多行業,中國也是全球第一大的市場或者馬上要成為第一大的市場。比如說像汽車、消費品、奢侈品、未來大健康,包括像視頻、互聯網等等。所以我覺得在這些領域當中,我們都可以找到全球數一數二的公司,它不一定貴,可以帶動到中國來發展,這種消費大國出口的方式是非常穩健的。

民營大國這是必須要說的,王主席在海外的投資大部分是海外融資的,融資成本去年2%都不到,不知道在座的民營企業大概要多少,在海外就是這么便宜。像四大國有銀行,在國內受制於各種各樣的寶寶們,把存款提到四點幾,這么一個困境的時候,海外融資非常便宜,1到5月份四大國有銀行歐洲融了750億人民幣的債權,五年息不到2%,在日本剛剛說利息提高4倍,日本銀行現在給老百姓的存款現在是千分之零點三五,變成千分之一點四,日元兌人民幣又在貶值,海外的確有大量的廉價跟便宜的資金。如果你想過得滋潤一點的話,我希望制造業,好好想想產能怎么出口,如果是消費,怎么無風險套利機會,怎么便宜的用海外的錢。金融行業,原來是我們的石漏斗,非常有意思的現象,市場利率來說,存款價格上升肯定帶動貸款價格上升,美國、香港、台灣都出現過,利率管制的消失之后,第一會看到存款利率快速上升,很快看到貸款上升,美國貸款利率到4%,中國將來也不會少的,信貸成本,市場利率是上升的趨勢。

[NT:PAGE=$] 最近大家都感覺到,金融在放水,在銀行間的利息在下降,這里面有政策利率下降,市場利率在上升。總的來說,寬鬆度在提高,所以我認為可能短期之內,比如說半年,這個趨勢恐怕利率,特別是債券的利率是往下走的。所以對地方政府,對民營企業來說,在國內想融資從債券的直接角度融資,對你是最佳的,成本會低。

第二個金融企業過得不愉快的原因,過去做的生意主要是B2B,現在越來越多的個人金融,個人金融之所以發展壯大的很重要原因,跟中國的中產階級的成長是有關係的。我覺得既然B2B做得不愉快,為何不認真考慮B2C呢,如果把個人金融做好,一樣過得很愉快。

人民幣的國際化,現在老百姓的存款45萬億,至少20%,9萬億想出去,在座的都是千萬富豪以上的人,可投資基金有27萬億,起碼有三分之一想到海外去。大家知不知道從改革開放以來到今天,我們整個國家的外商的招商引資的總額1.3、1.4萬億的美金而已,然而國內想出去的企業就有3萬多億美元。所以我覺得如果把海外渠道建設好,海外資源弄起來,能力弄起來,金融機構也可以過得很愉快。

我們最近投了BHF,O2O最大的獨立銀行,直接金融的目的,很多人說,做直接金融推高了金融成本,今天有媒體在場,盡管如此還想暴粗口,簡直是胡說八道,直接金融毫無疑問,降低了資金的成本,因為很簡單,有錢直接借給需要錢的人,中間沒有中介機構,怎會抬高成本高呢,比銀行貸款便宜很多,除了債券之外有很多的融資方,直接金融給了民營企業投資太多的選擇。所以我覺得金融機構最近幾年不開心的原因,你就得想辦法做一個快活的企業。

我講講房地產,我覺得未來6到8年,咱們可以下一個小的賭注,中國第一大行業是誰,過去我們覺得毫無疑問,最大的土豪產出,成堆產出都是在房地產領域,由於房地產的規模是中國第一大行業。我覺得6到8年內,大健康就會成為中國第一大行業,所以在座的很多企業家,可能都沒碰過大健康這個產業,這么大未來成為中國第一大的行業,如果你過去一直碰房地產,為何不去碰碰大健康,從培訓教育、研發、醫藥制造、醫藥批發到零售,醫院下游到養老,再到醫療,整個健康大的產業支付,保險,支付渠道等等整個環節我覺得非常大的體量,很多人是可以做的。

所以我覺得健康是認真要考慮的。房地產的問題,真的是不轉是不行的,房地產商,現在過得不愉快,我覺得一樣的原因,因為你做得跟別人完全相同,你要做一個不一樣的企業,從政府來說,也會面臨非常大的壓力,地方政府要還債,大部分的債都是跟土地的收入有關。所以地方政府有非常大的動力和動機,要維持土地的價格平穩上漲。所以這樣才能夠把債給還了,但是平穩上漲的概率有多高呢,我認為恐怕在未來3到5年內,這樣一種持續高漲的趨勢逐步就會到達一個平衡點,開始逆轉,開始供過於求。如果地方政府不去改變發展方式,我覺得也是非常大的風險,地方政府現在這么高的負債率,要降低負債率,所以新做的很多事情,可能希望也是引進社會資金來做,這樣給了房地產 開發新的機會,我們從復星集團本身來說,把地產商業模式徹底轉型成蜂巢社區的模式,自從想清楚做蜂巢社區之后,我心情快樂了很多,建議在座的有地產的土豪們,也可以認真的考慮考慮。

作為一個蜂巢城市,跟傳統的地產開發有什么差別,第一個差別就在於你整個項目為城市提供功能,不是居住功能,簡單的辦公功能,要成為城市的核心功能。比如說有些城市,可能希望,你給我多造點醫院,經濟很發達,但是健康弱,有些城市經濟很發達,生產要素里面金融很薄弱,你造一個金融蜂巢,有些人說什么都好,老百姓沒有地方去,需要體驗的消費蜂巢。這些模式的核心,第一,為城市提供一個功能,這個功能怎么實現,通過導入核心產業來實現,圍繞這些功能的核心產業,比如說如果做直接金融,直接金融就要27個品類,確保27個品類當中,金融中心能夠導入每一個品類,導入1到3家,這樣才能形成核心產業鏈。還有配套的延伸產業鏈,還希望圍繞核心功能導入核心產業以產促成,希望產成融合,居住、生活、消費、工作都在一起,這樣社區是有大量的就業機會,不會有睡城、死城的問題。這就是這個導入能力如何,復星集團之所以選擇蜂巢的原因,投了大量有核心能力的資源的企業。

剛才東華一直建議我講得稍微軟一點,商業力量,商業之美,我覺得確實我們很多情況下,都會被看做太功利的東西,因為我們講效益。分享兩個非常小的案例,對我觸動很大,第一個案例,去年6月7號,現在是6月14號,一年前的一周,在廈門有一個叫陳水總的人,在廈門公交車上縱火,一下燒了37個人,十幾個是高考的考生,之所以出此殘忍行為的原因,是他自己生活碰到了很多不如意,過去幾年當中多次求助無門,他企求別人幫忙,別人不愿意幫他,所以他跟社會決裂了,造成了無辜死傷七八十人,這么一個事兒。

這么一件事情,在我看來像現代版的社會寓言,被他傷害的這些人,都不曾傷害過陳水總,但是傷害過陳水總的人,並沒有因為陳水總的報復得到傷害,講起來比較拗口。我簡化一點,作為一個群體而言,人類社會,包括企業家跟老百姓,咱們都是一個命運的共同體,當今天你看到一個弱者,你不愿意去幫他,你縱容了自己的冷漠的時候,其實你就在放棄自己的未來,因為你今天放棄了救助弱人的機會,將來為此可能受到一個傷害。

第二個例子跟這個關聯,今年2月17號,在深圳地鐵里蛇口的水灣站,這個地方有35歲的IBM的女白領,由於低血糖的原因摔倒在出口的臺階上,位置不太好,滑下去了,俯臥的方式,七八分鐘的時候,地鐵員工通過錄像發現問題馬上來現場看,看了之后沒敢動她,生怕自己擔責任,25分鐘之后警察也來了,警察也沒敢動,覺得風險太大了,敢動的時候50多分鐘之內,醫生來了,120來了,發現人已經窒息死亡了,35歲,未婚的姑娘,在光天化日之下,10點29分,由於低血糖非常小的事兒,竟然就死了,而且在中國的大都市。我吃不準,今天在座的所有的人,咱們會不會有一天在某一個地方,有沒有低血糖的可能?你覺得如果真的自己由於低血糖的原因,在這么一個熱鬧的社區當中,竟然辭世了,不覺得死的很冤枉嗎?我想說一個事情,媒體一邊倒的譴責地鐵,譴責警察,覺得很冷漠,譴責所有微觀的人,覺得你們太冷漠了。我覺得作為我們企業家,我們不能扮演一個微觀者的角色,更多的應該思考怎么樣利用商業力量去改變人心,改變人性,改變社會。

我想了一個方法,我后來要求我們的保險公司設計了一款他益險,我們稱之為幫扶險,之所以造成這個情況的很重要的原因,中國從2006年開始發起了6起案例,第一起案例是南京的彭宇案,扶了老人判詞了4.6萬,登峰造極的是天津的許云賀,賠了10.8萬元,這幾個案例,只用區區幾十萬塊錢就徹底改變了中國人的思想。我幾個外國朋友,在深圳事情發生之后就問我,這個事兒你們中國很普遍嗎?我就不知道怎么去回答,別人覺得你們中國人的人性是這樣的。

我的做法,做這款保險不是賣的,是C2C的,兩塊錢可以賠一萬塊錢,每個人身上可以賠20萬元,我覺得就應該按你的人性去做,該扶就去扶,所有的后果大家共同幫你承擔,推出這個險之后,我們家族里面年紀最大的長者,是我岳母,岳母說她個人買兩千塊錢,把我們所有家庭的孩子都送一遍,希望你們大膽去扶,不要擔心。上海同濟大學的書記,他說動員校友募捐,給所有的同學們都弄一份,希望同濟大學學生在場的情況要去幫扶。我在想,能不能通過這樣一份保險,我們覺得我們會按人性、人心做事情,希望把這款保險,這個事情做完。

第二個去碰的就是醫患矛盾的東西,我覺得其實醫生的道理是一樣的,我一個非常要好的朋友是醫生,過去病人送過來2%的希望都會救,現在到50%的把握才會動手,而且家屬必須到場,否則動了之后自己的風險太大了,要被殺掉,被打傷,何苦冒這些風險呢?像這些問題,如果商業的企業家們,我們縱容這種社會的惡習去暴漲,遲早有一天會傷害咱們自己的企業,會傷害咱們的個人。所以我的想法,我們的商業力量應該致力於用公益的方式去改變社會,改變人心的距離。所以我理解商業之美,不僅僅是高效率的盈利,我們高效率的去改變那些社會的陋習,是不是也是應該我們商業應盡的責任。謝謝大家!(來源:鉅亨網)
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