建商賣預售屋 須實價登錄 預售屋房貸額度緊縮

建商賣預售屋 須實價登錄

記者呂雪彗/台北報導

地政三法修法概況

行政院研議補齊自售與自地自建兩塊缺角,建商賣預售屋將須實價登錄。(本報系資料照片 洪錫龍攝)

建商自售預售屋無法規避實價登錄了!據了解,基於公平正義考量,政院政委簡太郎認為實價登錄拼圖不宜缺任何一角,以免差別待遇產生弊端,上周四指示內政部,研議在平均地權條例補提修法條文,將預售屋建商自售及自地自建二塊缺角補齊,比照代銷業納管,須在簽訂交易契約後30日內向地政機關申報。

一旦預售屋不因身分別全面納管,勢必增加地政單位許多行政稽核成本。政院官員說,未來地政單位與建管單位可籌組聯合稽查小組跨單位合作,緊盯建商銷售的時點資訊,以利發揮稽查效益。

行政院上周四邀請地政士、預售屋代銷業、建商及消基會等公協會代表,針對地政士法,不動產經紀業管理條例,及平均地權條例等「地政三法」召開座談會,但意見分歧,各方代表強力捍衛自己立場。

針對預售屋代銷業擬修法納管,代銷業仍盼維持現制,整批建案銷售結束後30日登記即可,因現制已將銷售契約訂到建物完工辦理登記後才生效。對此,消基會並不認同,認為如此消費者在購買預售屋時,無法有購屋透明資訊可供參考。

代銷公會擔心,建商自售一併納管,若有不肖業者炒作造假,製造天花板價格,讓後來價格很難超越第1個實價登錄價格,致民眾誤解,且對往後銷售建商沒有議價能力,或者有的建商在檯面下找熟人以「潛銷」方式規避法律規定,都會破壞實價登錄制度。

針對業者所提問題,簡太郎、消基會代表都認為,只要政策上該做,技術細節問題都可克服,且只要有實際交易資料,政府就有辦法查核,不致讓建商有造假炒作機會。

簡太郎說,他不會退回地政三法,已指示內政部研議,在平均地權條例補提修正條文,很快即可展開地政三法審議工作。

官員說,從統計來看,預售屋實價登錄可供查詢約1萬多件,占申報總件數2~3%並不多,在現制未修法前,未有預售屋銷售時點可供稽查,缺乏建照資料的地政單位管理上較困難。(來源:中時電子報)


預售屋 房貸額度緊縮

【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

房價漲不停,大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示,為有效控管房貸額度,今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時,只承做土建融額度內的房屋貸款,且以「收回土建融額度」為原則,等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

業者解釋,一般來說,建商在建案完工後衍生的房屋貸款,即所謂的「分戶貸款」,約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說,若建商的土、建融額度是10億,完工後轉成購屋者的房屋貸款,金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行,房貸量也較大。

但隨房價飆至相對高點,近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務;例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數,部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是,等建案交屋後,銀行只想回收建商端的土建融貸款,但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

合庫即指出,目前政策或市場氣氛偏空,為分散風險、有效控管房貸額度,近來對於該行承做的土、建融建案,在轉為分戶貸款時,將採原貸款額度方式;即建案交屋後,不會配合建商增加對購屋者的貸款額度,只會在該行提供建商原來的土建融額度內,辦理房貸。

例如銀行若貸給建商的土、建融額度10億,完工後也只承做10億的分戶貸款,避免房貸量無限度擴張;其餘的20億房貸就「讓」給其他銀行,此舉等於是大幅緊縮三分之二額度。

業者表示,以往銀行對土建融建案衍生的分戶貸款,幾乎是「全吃」;但今年房市氣氛改變,各銀行紛紛採取收回原土建融額度策略。

某大銀行主管解釋,土建融利率比房貸利率高(約介於2.8%至3%以上)、貸款期限短(約2至3年),但房貸年限動輒15、20年,銀行不願意承擔長期的風險。除大型行庫外,近來不少民營也採取相同策略,甚至只承做前段的土地和建築貸款。

不過,銀行業者也表示,由於炒房客轉移到中南部地區,不少中南部地區農會以市場超低利率(近期甚至喊出1.5%至1.6%)介入房貸業務,業者認為,即使各大型銀行陸續緊縮貸款,但包括民營銀行和基層金融機構都忙著搶客戶,購屋者應該可以貸到款。(來源:聯合新聞網)
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