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購屋首貸「多3歲」 首購善用3優勢一圓有屋夢
作者:海悅廣告 日期:
近年來已呈現一種萬物皆漲只有薪水不漲的狀況，加上房價大幅度飆漲，受薪階級的首購族想靠自己的力量買房恐怕已不是件容易的事，且據調查，房貸申請者初次貸款購 屋平均年齡已向後遞延3歲，儘管如此，年輕首 購族若想一圓成家夢，應該善用年輕力壯、有穩定收入等的優勢，盡早檢視房貸資金計畫，晉升有巢氏。房地產首購
據內政部調查，全台精華區且民眾房價所得負擔比最重的雙北市，至少要不吃不喝12年以上，才有可能買房。不過據聯合報報導，銀行業者表示，年輕首購族應該要善用「年輕就是本錢」優勢，向銀行申請貸款時，可以接受還款期間較長的房貸，舉例來說，以30年期、利率2％為例，每月本息攤還金額可較20年期降低超過20％。
再者，也可以善用職業類別爭取優利房貸，例如3師、大型企業員工都是銀行首選往來的對象，即使不是這些職業類別，但一般受薪階級的首 購族，只要能證明具有穩定的收入來源足以還款，依然能向銀行取得不錯的房貸條件。加上目前政府也推出住宅補貼方案，最高貸款金額可以達到500萬元，最長可貸的年限長達30年，也不妨可以善加利用。
此外，若有經常性的與銀行接觸，也有利爭取到優惠的利率，或是與銀行協調拉長還款年限，以降低每月還款本息。好房網總編輯吳光中建議，雖然有專家學者說房市會泡沫化，但對於自住需求的民眾，不管什麼時候都可以進場買房，尤其最近房價有鬆動的趨勢，比起一直等，積極進場購 屋議價才是最好晉升有殼一族的辦法。
資料來源:好房網News
海悅減量經營... 代銷案量打6折
作者:海悅廣告 日期:
國內房地產代銷 業「龍頭老大哥」海 悅廣告總經理王俊傑表示，房市正在高檔整理，房市去化量已不若往年那麼大，海 悅廣告2015年正改弦易轍，代 銷案求精不求多，全台案場從70幾個、減量到現在的45個，代 銷案量也從原來的2,000億元，目標要再打個6折、減少到1,200億元的規模，減量經營、穩紮穩打為上策。
近兩年央行祭出擴大房市信用管制措施，財政部積極推動房地合一實價課稅，加上台北市加重課稅囤房稅和豪 宅稅，全台灣預售 屋和新成 屋、中古屋市場無一倖免，面臨價高、量縮的盤整階段。
不但建商開始暫停、減少買地，壽險業和投資大戶放慢收購商業不動產的腳步，房屋仲介店頭不是關門大吉、就是汰弱換強，就連代 銷業也感受到市場快跑不動，平均一個代 銷案完銷時間，從以往的6～12個月、拉長到18個月，甚至「前年賣到今年」、橫跨3個年度，平均成交比也從個位數遞增到20～30比1。
據悉，2014年底，不少代 銷業者幾乎開始不再碰包銷案，只敢評估純企畫、包櫃案，並縮短戰線，裁減人力，以未雨稠繆。王俊傑表示，海 悅並沒有作什麼太偉大的調整或變化，只是希望多保留一些現金。
中南部代銷案陸續結案後，現在戰線都拉回集中在台北市、新北市、桃園、新竹和宜蘭等潛力區，接案數量控制下來、從本來維持70幾個減少到現在的45個；承攬代銷案量以往都在2,000多億元，今年目前是1,400多億元，目標再減量到6折、大約1,200億元的最適規模。王俊傑表示，在接案策略方面，海 悅希望舊案子繼續服務、長期合作的業主繼續服務；優先去化手中的案子為主。
王俊傑觀察到現在房市，市場去化量正在減量，代 銷業也應該靈活適應市場，減量經營，並且去蕪存菁，減少代銷案之後，寧可把一個案子、配置較多的人力和戰力，如此可以提升服務品質，更可以讓房地 產廣告量比較可以集中在優質的個案。畢竟市場沒有永遠的激情，市場回歸到理性，是一件好事。
接下來，海 悅廣告集團的海 悅國際（2348）將力拚正式入主經營權以來第一筆自地自建自售案，位於新北市鶯歌鳳鳴段，現正請照中，目標希望下半年能夠取得建照。2014年海 悅國際獲利維持高檔，EPS達4.13元、幾乎維持2013年4.18元水準，董事會決議配發0.5元現金股利，以多保留一些現金在手中。
資料來源:好房網News
房市交易淡 李霖芳：首購族進場時機
作者:海悅廣告 日期:
房市景況交易冷淡，但在大台北地區，仍有些個案逆勢開出紅盤，如清明連假由新和廣告代銷的板橋「SUPER3」就創造30戶成交的成績，新和廣告企劃總監李霖芳表示，「現在正是購屋的最佳時機」。因房市交易不熱絡，反而是首購族進場時機，因議價空間大、購屋配套與成交禮多，可說目前是建商釋放利多的階段。李霖芳用「精品投資術」比喻購屋，他手上的卡地亞手環多年前以10萬元入手，現在同款市價已經達到21萬，要買就買經典款，而重劃區就是房市的經典款。
因購屋者缺乏信心，總怕買在高點，這樣的迷思讓自住客錯過了一次次的機會，反而在市場停滯之際，大膽搶進、議價的族群才能用合理的價格買到好東西。其中，李霖芳特別看好北台灣重劃區的發展，他指出，信義計畫區、大直重劃區、新板特區、新莊副都心、三峽北大特區、三重重陽重劃區、蘆洲南港仔重劃區、泰山十八甲重劃區、林口重劃區等，都是成功案例。
延中山高從汐止到林口各大交流道的區域房市，要找3字頭房價的首購型市場，只有洲子洋重劃區，而且現在剛好是起漲點，相較成熟的重劃區如大直、重陽、中和左岸、新板等地早就不是首購族可下手的地段。
今年520檔期，新和廣告也將在洲子洋推出呂建勳建築師設計的19層地標級新案「SKY1」，主打16至33坪首購商品，面對萬坪水岸公園、到開車台北車站只要10分鐘，3字頭的價位，讓首購族一圓有巢之夢。
資料來源:聯合財經新聞網
雙北10年內新屋、中古屋房價下修 新北最高有1成空間
作者:海悅廣告 日期:
屋齡10年內的新成 屋與中古屋，因公設比普遍達3成左右，加上外圍區域新屋 大量增加，新北市5年內新成 屋房價出現向下修正3.6%，台北市5-10年中古屋也出現下跌3.8%的現象，專家預估，在預期買方將大開殺戒、拉大議價空間下，今年台北市新屋房價將會下修3-5%，新北市餘屋量大的地區房價則有1成的下修空間。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，一般屋齡在10年以內的新成 屋或中古屋，因為有健身房等社區公共設施，加上屋況新穎，受到首 購族群的喜愛，但近年因建築法規規定，屋齡輕的新成 屋公設比普遍達到30%左右，加上市場房地合一稅及持有稅提升後引發中古市場變化，都會區周邊10年以內的價量下跌正在加速中。
劉炳耀指出，近兩年來政府對房市管控趨嚴，雙北市首當其衝，加上奢侈稅、房地合一課稅影響，自住買盤躍居為房市購買主力，從2013年與2014年實價揭露資訊觀察，以10-20年、20-30年房價最穩定成長。
相較之下，新北市則因近年外圍的淡水、新莊、中和等區域新屋大量增加，但其發展潛力仍待區域建設完工，目前仍處於等待期，5年內新屋 在六都中只有新北房價向下修正3.6%，台北市5-10年中古屋也出現3.8%的下跌。
面對今年329檔期，好房雜誌社長倪子仁也預估，在預期買方將大開殺戒、拉大議價空間下，今年台北市新屋房價將會下修3-5%，新北市餘屋量大的地區房價將下修1成，也讓民眾對議價空間增加期待。
資料來源：今日新聞
新建案打生態行銷 展出齊柏林作品
作者:海悅廣告 日期:
台灣第一支空拍紀錄片《看見台灣》上映後，引起不少人關心台灣土地與生態環境。合環建設董事長黃正勝、新聯陽實業董事長涂煌鎮受電影感召，邀請導演齊柏林在新北市新店新建案「合環御寶」展出20年來的攝影作品，並定時在視聽室放映《看見台灣》紀錄片，展期至6月28日，民眾可預約免費觀賞。
齊柏林說，不少照片是他累積20年來拍攝的心血，免費展出攝影與電影，可讓更多有錢、有能力的人看到台灣樣貌，進而關心台灣的生態，相當有意義；他正準備拍攝下一部作品，有關台灣周邊海域、國家的空拍紀錄片，目前還在籌備中，預計拍攝時間3至5年。
資料來源:UDN房市
CNN關注台北高房價 千萬房產老外也吃驚
作者:海悅廣告 日期:
台灣的高房價問題，現在也引起國際媒體關注，美國有線電視新聞網CNN特地來到台北，對房市進行第一手的觀察，動輒上千萬的房產，在外國人眼中，也認為是難以負荷的高價位。
101摩天大樓、街頭小吃，到電影《露西》的故事背景，對台北的城市印象除了這些，還有驚人的高房價。
台灣民眾：「像我自己是律師，也算是中產階級，但我也不敢去想在台北買房子 ，甚至是在新北市。」
買房是年輕人不敢做的夢，美國有線電視新聞網CNN，第一手觀察台北的房價。數據顯示，去年台北市每平方公尺，房價是6000美元，但平均月收入只有1200到1500美元，加上台灣薪資已經凍漲超過10年，所得和房價根本不成正比。
台灣仲量聯行總經理趙正義：「(台北)房價所得比高達15倍，但在大部分的國家，像是美國或東京都在5倍以下。」
有一項統計，將台北列為全球最難買房的城市，但台北市區的豪 宅過去10年，價格仍是水漲船高，想在精華區置產190萬美元起跳，或是這棟5層樓高的別墅，要價290萬美元。
台灣蘇富比國際物業顧問：「台灣的房地 產特別有吸引力，因為華人世界中，和大陸、新加坡和香港相比，台灣是少數有房產永久持有權的地區。」
對於在海外賺大錢的投資客來說，台北是炒房天堂，加上兩岸交流持續熱絡，台北市豪 宅房價恐怕跌不下來，要等到哪一天市井小民也能靠自己買房置產，這個問題仍然無解。
資料來源:TVBS via Yahoo!奇摩新聞
明年建商願降價底價5％
作者:海悅廣告 日期:
新年度將至，房價降不降是大家最關心話題？去年接案量最大的代銷公司海悅廣告總經理曾俊盛透露，觀察部分案量大且位在市郊的建案，建商已經願意降底價5％。言下之意，建商主動降價金額，加上開價原本就有10％~15％下修空間，明年買預售新成屋成交價可比今年低2成以上！
由於有自住需求的購屋客持續觀望，使市場凍結，傳出代銷公司喊話建商降價7％。曾俊盛指出，過去預售屋開價與底價最多可以差到2成，現在僅10％~15％，可以殺價多少看個人功力和建商態度。但根據他觀察，市場持續冷，部分建商願意降底價5％。換算下來，若選在蛋殼區，民眾有機會拿到開價打8折的房子。
至於那些是有可能降價的地區，曾俊盛透露，案量大的桃園青埔和新北市淡海地區，民眾購屋時都可以試試殺價。
面對房地合一稅制的不確定性，曾俊盛解析，建商認為預售屋不用全部賣完，可留2/3在興建過程中和完工後再賣，同時等待市場反轉，因此房價並沒有大幅下修的壓力。總統大選若變天，房價也不會大幅下跌，除非當時利率高漲。
面對高房價，曾俊盛表示，台灣自有住宅率高達8成，政府不會真的把房價打趴。政府最需要做的是建立交通運輸工具，讓年輕人可以買捷運沿線，連接到北北基地區的房子，不用擠在台北市。新成屋
至於明年海悅接案量是否能繼續創天量？曾俊盛表示，2014年的接案量約900億元，售出700多億元。估計2015年案量約800億元，案量少1成。由於民眾觀望購屋，代銷也挑案子銷售，使得海悅啟動人員縮編，從350名左右減少至300名，是2008年金融海嘯以來第2次縮編。
甲山林廣告總經理張境在則指出，對於2015年的案量尚未統計出來，但有不少個案都是今年延到明年賣，且有不少指標案，例如高雄「華人桂冠」案量就達200億元，淡水則有基地面積達1.9萬坪的「黃金海岸」、和6500坪的「海上皇宮」等，淡水部分的推案量就有500億元。
來源: 中國時報
去年賣豪宅無成本證明 課重稅
作者:海悅廣告 日期:
財政部昨（1）日公告103年度個人售屋財產交易所得標準，今年仍擴大實施豪宅 實價課稅，並下修全台豪宅的認定標準；官員提醒，去年賣房的民眾最好準備好買賣證明，主動按實際獲利申報繳稅，以免遭國稅局要求補稅。
個人售屋財產交易所得標準，是指有賣房地 產卻拿不出成本證明，須採用財政部訂定的售屋所得標準，是依據房屋評定現值的百分率估算，屬於推計所得課稅。近年來房價持續高漲，財部已逐年往上調。
財政部表示，因為央行去年調整高價住宅認定標準，由原先雙北市8千萬元、其他地區5千萬元以上，下修為台北市7千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元以上，最新的售屋財產交易所得標準也配合修正，意謂被納入豪宅 標準的房屋將因此增加，稅負也將加重。
近年國稅局查核售屋者的財產交易所得稅，對於有實際買進、賣出價格，或只有售價、沒有成本的售屋案件，若未主動按實際獲利申報售屋獲利，很有可能被國稅局以售價15％推計所得課稅，民眾不可不慎。
以台北市售價1億元豪宅為例，若納稅人提不出售屋成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜所稅。
財政部表示，近來各區國稅局加強查核豪宅的財產交易所得，但因未查得成本費用，原本只能按房屋評定現值的一定比例核定所得額，常有課稅偏低的情況，因此決定參考中央銀行對高價住宅的定義，去年起新增這項課稅措施，以防堵課稅漏洞。
財政部強調，新措施不僅適用於自用住宅，包括商用不動產，如百貨公司、營業用店面等所有房屋，均一體適用，預估稅收將較現行課稅方式成長，但增加的稅收仍難預估。
資料來源：工商時報
景氣、股市展望雙跌 買屋意願升
作者:海悅廣告 日期:
國泰金（2882）集團今日上午發布2015年4月國民經濟信心調查結果，景氣及股市展望同步小跌，仍偏樂觀。此次時事題調查國人對房地合一稅免稅門檻看法，有高達七成民眾認為門檻應低於2,000萬元，認同目前政府暫定值4,000萬元的民眾比率僅6.8%，不過買屋意願回升至近7個月新高。對於社會住宅政策，有80.9%民眾支持政府應積極推動，反對者僅5%。
據國泰金經濟研究處表示，民眾對未來景氣樂觀度小幅回落，創下今年相對低點，但仍處正面水準。主要因受寬鬆貨幣政策支撐，歐洲與中國企業信心回溫，景氣進入打底階段。
美成長動能因強勢美元而略顯趨緩，製造業ISM指數雖仍處擴張但持續回落。台灣出口及企業信心亦呈現下滑。因此4月民眾對經濟前景看法略有遲滯，景氣樂觀展望指數小幅回落至17.7，為今年相對低點，所幸仍為正值，代表民眾對景氣看法仍偏樂觀。
不過房市方面，雖然財經部會關於房地合一稅部分內容仍有歧見，但「輕稅化」大原則不變。政策逐漸明朗，帶動民眾買房意願回升至近7個月新高，但仍處低檔，賣房意願則持續緩步下滑。
股市方面，受惠油價下跌與基本面良好，激勵台股於3月下旬再創金融海嘯後新高。民眾股市樂觀程度僅小幅下滑，風險偏好指數仍維持正向。
資料來源:HINET新聞社群
住展：3月新屋銷售小反彈
作者:海悅廣告 日期:
預售 屋和新成屋 銷售在3月略微回溫，房市研究單位住展雜誌發表3月風向球月增4.6分到33.2分的黃藍燈，住展表示，市場回暖，業者推案意願轉強，廣告量、銷售率開始小增。
住展統計，在預售推案部份，北台灣3月預售量體已逾500億元，案量大多集中在新北市和桃園市，台北市、新竹市相對沉寂。例如3月首度公開、總銷金額逾20億元以上的預售案有板橋「帝后花園」、新莊「遠雄首品」與「麗寶好萊塢」、五股「上河美」、桃園「國泰賦都」、八德「深耕十」。
新成屋 市場也熱鬧滾滾，3月新增可售戶數突破千戶，為今年新高點，指標案遍布北北桃，如萬華「全坤雲峰」、北投「鄉林玉川」、三重「寶石君品苑」、桃園「陸昇威登II」， 4件新成屋 建案均為豪 宅產品，顯示業者不畏重稅衝擊，積極推案，強力衝刺檔期。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，代表不動產業者銷售信心的媒體量方面，3月建案釋出的廣告量僅月增約2成，並不明顯。主要原因是部份業者懷疑買氣是否真的回溫，加上有長期抗戰的準備，所以廣告從以往大量釋出，轉為分批細水長流小量釋出。
另外每週來客組數增加最明顯的縣市是新北市和桃園市，平均增幅約2成，新北市汐止、板橋、新莊、新店、中和、三峽等區，及桃園與中壢兩區舊市區看屋組數增加約3至5成，若有辦活動的案場，來人量可破百組，甚至有建案銷售現場「爆桌」佳績。
何世昌分析，在房地合一稅輕放，與檔期指標案強銷帶動下，3月房市買氣從谷底小幅反彈，銷售轉佳的個案小增，雖然銷售速度不快，但已非賣不動的窘境，逐漸逼出成交量，但仍不到銷售很好的水準。
成交量略增的原因，除了建案的品牌與口碑之外，「議價率」也扮演很大的因素。何世昌表示，扣除剛公開不久的新建 案與宜蘭地區外，其餘縣市銷售較久的建案普遍願意適度讓價，不過，讓價幅度平均不到5%，與買方預期的10%以上仍有落差。
值得注意的是，少部份非大量推案地區，房市意外出現「價格戰」，如捷運紅樹林站周邊豪 宅區段，竟出現2字頭破盤價；桃園大有地區竟出現1字頭廣告價。
資料來源：中央社
